【正文】 多開發(fā)商的不懈追求。截至2009年末,全國總?cè)丝跀?shù)超過13億, 自然增長率超過5‰。 　　20世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,%,年均增幅約為1%。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。白領階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。 　　根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，實際拆遷面積約為1億平方米。 　　首先來看國內(nèi)資金投資因素方面：由于社會保障體系的滯后,國內(nèi)居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔憂。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設，符合國務院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎設施及房地產(chǎn)”中第二項“國家住宅示范工程建設”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求?！表椖拷ㄔO符合遼寧省住宅規(guī)劃政策。同時XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機遇。項目建設以后，對提高XX市城市建設品味，改善居民居住條件，推動XX市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要作用。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務設施齊全，商業(yè)繁榮，基礎設施較完善。清河灣小區(qū)，位于XX市市府路8號 法院與武裝部之間 面朝大清河，單價范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價3900元/m2；國際新城，位于永安南路（原光榮村），單價范圍在2850元/m2～ 3800元/m2之間，平均單價3500元/m2；永安嘉園，大景城正門道北。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：：一般為分不到經(jīng)濟適用房的年輕職工。各項目的平均價格在3100到3900元左右,最高價格集中在清河灣,均在3900元以上。大景城堅持以打造“過程精品”，專注于細節(jié)，經(jīng)過2載開發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤。二、產(chǎn)品定位戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。第五章 建設地點和建設條件第一節(jié) XX市概況一、簡介XX市位于遼寧省南部，遼東半島西北部，地處東經(jīng)121176。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風性氣候；四季分明，氣候宜人。灣陸交通便捷，物流順暢。XX市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況：2010年地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，％，；工業(yè)保持較快發(fā)展: 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較快增長, ，%，；。全社會固定資產(chǎn)投資增速顯著全社會固定資產(chǎn)投資160億元，％，；全年新建續(xù)建投資千萬元以上項目143個，投資125億元，%，其中億元以上項目50個?！八拇蟀鍓K”建設順利推進。農(nóng)民人均純收入8000元，％，比2005年增長1倍，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。，增長61％，； 小結(jié)：從上面的分析中，可以看出XX市整體經(jīng)濟水平在2010年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲蓄均創(chuàng)新高。未來，XX將作為沈陽、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國際競爭力的遼寧濱海新城。目前，港口區(qū)30萬噸原油碼頭已投入使用，2010年吞吐量將達到2000萬噸。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬。完成陸域動遷面積1128公頃，平整土地380公頃，回填方量1100多萬立方米。未來，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。 雙臺溫泉休閑度假新區(qū)位于XX市西南部，緊鄰XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。同時，港城國際溫泉城、乒乓球世界冠軍馬林溫泉培訓基地等重點項目也相繼開工建設，雙臺溫泉休閑度假新區(qū)人文、生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)氛圍及自然景觀得到進一步和諧統(tǒng)一。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。第六章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設計依據(jù)、原則一、規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093《住宅設計規(guī)范》《建筑設計防火規(guī)范》 《XX市城市總體規(guī)劃》 《XX市城市規(guī)劃管理辦法》二、規(guī)劃設計原則規(guī)劃中遵循的原則：、人文特色的動態(tài)延續(xù)性 小區(qū)規(guī)劃努力適應周邊自然環(huán)境及居民生活模式，使小區(qū)融入到城市的大環(huán)境中，成為城市的有機組成部分。，增強小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性 注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。XX路是XX市通往大石橋市的重要道路，也是城區(qū)溝通南北的干道，該路在本案北側(cè)通過為小區(qū)提供提供了良好的區(qū)位條件。結(jié)論：規(guī)劃范圍內(nèi)地質(zhì)條件較好，屬可建設用地。（2）交通設施城市主干道：小區(qū)東西分別鄰近城市主干道XX路（202國道）和南側(cè)規(guī)劃路。同時注意處理好本案與南側(cè)和東城的交通組織關(guān)系。小學及初高中教育結(jié)合周邊相關(guān)規(guī)劃解決。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地。小區(qū)主入口位于XX路，次入口位于南側(cè)規(guī)劃路。內(nèi)部道路采用小區(qū)路和宅前路的二級路網(wǎng)：居住小區(qū)級道路：路面寬7米，功能為聯(lián)系居住小區(qū)內(nèi)部各住宅院落的車行環(huán)路；，根據(jù)具體使用情況車輛可直接由宅前路進入各住宅院落內(nèi)部。通過步行系統(tǒng)將各組團內(nèi)部中心與小區(qū)外部公共活動區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務設施聯(lián)接成統(tǒng)一、流暢的網(wǎng)絡?！耙恍囊画h(huán)一帶多節(jié)點”完整的歸納了本方案的綠化景觀系統(tǒng)結(jié)構(gòu)?！岸喙?jié)點”是指聯(lián)系中心綠地、環(huán)形步行帶和院落綠地的組團綠地節(jié)點。小區(qū)建筑高度空間呈南低北高、中部低外圍高的趨勢，小區(qū)中心周邊建筑通過不同類型住宅的圍合，空間變化豐富，秩序感強。配套公建主要布置在小區(qū)出入口及小區(qū)西南組團庭院中。小區(qū)給水接入XX路原水管線。熱源接城市一級管網(wǎng)。住宅院落的組合形式強調(diào)空間的圍合，并與中心綠地和步行系統(tǒng)有機結(jié)合。 院落布局優(yōu)雅流暢、動感十足，引導性強，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內(nèi)部隨視點轉(zhuǎn)移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據(jù)戶型合理安排玄關(guān)、儲藏等空間。根據(jù)當?shù)刈匀粴夂驐l件，考慮地方居住習慣，居住建筑朝向全部采用南向。外觀上通過塑造獨特的形體、采用豐富的外表材質(zhì)，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風格。電源引自XX路。 垃圾處理：傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問題，又不便實行垃圾的分類回收。單體：多層建筑13棟、高層住宅4棟、小高層3棟，建設層數(shù)：多層6層；高層1117層。二、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：采用涂料墻面；屋面：擠塑板屋面(平屋面)，斜屋面處：英紅瓦保溫屋面。燈具：室內(nèi)照明為普通燈具。三、結(jié)構(gòu)類型本工程主要為低層建筑，總建筑面積約104381平方米，多層、小高層采用采用框架結(jié)構(gòu)，高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。 量用水量標準最高日用水量(m3)備3升/m178。系統(tǒng)設計：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。2。 泄洪溝由專業(yè)設計單位負責設計。2)室內(nèi)：采用臨時高壓給水系統(tǒng)，平時系統(tǒng)壓力由穩(wěn)壓裝置保證，豎向不分區(qū)。本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機組的空調(diào)方式，室外機組設于規(guī)定的位置。五、住宅采暖系統(tǒng)本工程采暖擬設一個熱力站，設于地段南側(cè)，單獨設置，管線引自XX路北側(cè)臨近管線。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。管道均在50毫米厚建筑面層預留溝槽內(nèi)分布。各戶起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。第五節(jié) 電氣方案一、設計依據(jù)國家及地方有關(guān)設計規(guī)范和規(guī)定二、設計范圍供配電系統(tǒng)電氣照明電力及控制建筑物防雷保護電話系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)對講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建，總建筑面積為123746平方米。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。2)公建負荷根據(jù)容量在計量間計量，底商在住宅回路另設電表計量。消防設備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。利用基礎接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎接地體,接地電阻要求不大于1歐。設置消防對講系統(tǒng)。設寬帶網(wǎng)線路。電視插座終端電平要求達到65~71dB。 二、燃氣管線由XX路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設方式向各住戶、各建筑供熱。三、配套設施設計吊裝的軸流風機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施施工期(1)施工現(xiàn)場設置圍欄，并灑水降塵。(3)夜間應停止機械作業(yè)，特別是高噪聲機械作業(yè)，如打樁機、推土機、風鉆等。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。營運期(1)項目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。 六、綠化為創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護環(huán)境，堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的保護功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。三、主要節(jié)能措施所有設備、電器選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設備、新型節(jié)能電器。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。加強采暖管道的保溫設計和檢修工作。第二節(jié) 招標管理一、概述 依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，本項目工程建設實施階段的勘察設計和施工等均采取招標。三、招標組織形式 招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標方式。第一節(jié) 投資估算一、編制依據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；遼寧省建筑工程綜合定額；遼寧省安裝工程綜合定額；XX地區(qū)材料預算價格；XX地區(qū)類似工程造價；設備供貨目錄或設備詢價；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。前期工程費用(1)前期咨詢費，%計，%=。根據(jù)本項目實際情況，本項目的室外工程費為1335萬元。項目投資估算詳見：附表1投資估算表第二節(jié) 資金籌措及使用計劃一、資金籌措，資金來源為：申請銀行貸款15000萬元，預售收入5000萬元。51第十二章 財務分析第一節(jié) 財務分析根據(jù)國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設項目的評價原則，結(jié)合項目的特點，盈利能力計算項目實施后的增量效益與評價指標，為合作開發(fā)各方提供決策依據(jù)。三、銷售計劃及銷售收入銷售計劃項目考慮預售，計劃于2011年10月開始銷售，并于2013年5月底底全部銷售完畢。詳見附表4《銷售收入和稅金估算表》。詳見附表5《土地增值稅估算表》。貸款本金在第二年償還6000萬元，第三年償還6000萬。第二節(jié) 財務分析結(jié)論財務盈利能力分析表明，項目具有較強的財務盈利能力；不確定性分析表明，項目具有一定的抗風險能力。項目總用地面積66570平方米；規(guī)劃建筑面積123746m2；綠地率38. %，可提供住房1228戶