【正文】 和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對(duì)舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大?！熬诱哂衅湮荨币巡辉倌軡M足人們的心理需要,而是對(duì)住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。2009年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,%%。 　　隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房。 　　人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。按照我國(guó)13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過1300萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。按“十一五”規(guī)劃要求,2010年我國(guó)城市化率將達(dá)到47%，預(yù)計(jì)2020年會(huì)達(dá)到60%。 　　目前,中國(guó)正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。計(jì)劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。 　　同時(shí),隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢(shì)。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。 　　如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25平方米/人 計(jì)算 ,那么我國(guó)現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等需要的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場(chǎng)需求將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場(chǎng)供給。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 　　中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司憑借良好的社會(huì)信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作中擁有優(yōu)勢(shì)，,其經(jīng)營(yíng)理念“**地產(chǎn)，誠(chéng)信百年”在XX地區(qū)樹立了誠(chéng)信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會(huì)上建立了良好的品牌優(yōu)勢(shì)。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場(chǎng)營(yíng)銷觀念”和“社會(huì)營(yíng)銷觀念”；開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。 　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國(guó)在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對(duì)住宅需求的變化。 　　（二）家庭模式和結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。對(duì)住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏?！　∥覈?guó)改革開放20年來國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。6 j+ ^9 C. ?/ s買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇二、住宅小區(qū)的建設(shè)新理念住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過來又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 f7 d) |　　　李曉東說，從結(jié)構(gòu)上看，新增國(guó)內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴(kuò)張來賺錢。目前，僅國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。房屋新開工面積39,842萬平方米,%。10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，%。1至5月，%。! l2 g( f　　從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。其中，國(guó)內(nèi)貸款11245億元，%。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)依然走紅，房地產(chǎn)開發(fā)貸款連續(xù)11個(gè)月保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，樓市已成為資金“蓄水池”。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。2000年我國(guó)人均GDP為830美元，2002年達(dá)到了870美元，2004年達(dá)到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。本小區(qū)占地66570 m2，購(gòu)置土地費(fèi)用5000萬元，計(jì)劃總投資27669萬元，規(guī)劃建設(shè)高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業(yè)門市。規(guī)劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰XX城區(qū)主要道路—XX路，西側(cè)臨近XX北路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱：XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：XX市XX區(qū)北部，XX路南，XX北以東。 承建單位：XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司第二節(jié) 報(bào)告編制單位單位名稱：XXXX工程咨詢有限公司工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí)資格證書編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)： 第三節(jié) 編制工作的依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)國(guó)家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司提供的基礎(chǔ)資料《XX市城市總體規(guī)劃》《XX市XX區(qū)北部地段規(guī)劃設(shè)計(jì)》第四節(jié) 報(bào)告主要內(nèi)容本報(bào)告主要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)單位情況市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)項(xiàng)目規(guī)劃方案和工程建設(shè)方案建設(shè)用地與建設(shè)條件 資源利用和能源耗用分析開發(fā)進(jìn)度安排環(huán)境影響分析項(xiàng)目投資估算和資金的籌集方案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論第五節(jié) 簡(jiǎn)要結(jié)論XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地位于XX市XX區(qū)北部，XX北路東側(cè)，規(guī)劃用地面積66570 m2。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。規(guī)劃建筑面積共計(jì)123700m2，其中高層55360 m2，多層46470m2，車庫2505 m2，商業(yè)19365m2。通過以上分析，項(xiàng)目切實(shí)可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)據(jù)1規(guī)劃用地面積平方米665702規(guī)劃總戶數(shù)戶8703規(guī)劃總?cè)丝谌?0444總建筑面積m2123746其中：住宅面積m2104381商業(yè)面積m2193655建筑密度%6容積率%7綠地率%388項(xiàng)目投資萬元9銷售收入萬元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%11投資回收期年12投資利潤(rùn)率％第二章 項(xiàng)目提出的背景和必要性第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 從2009年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2008年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。另一方面，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。20104月年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( d/ M2 E) e　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源63220億元，%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到7937億元，%。新浪樂居論壇1 Q T3 l3 G0 u　　2010年4月，有關(guān)部門出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。隨著調(diào)控的深入，%，但在下半年又有所回升。2011年 4月18日中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾30%的高增長(zhǎng),數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)13月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8,846億元人民幣,%。,購(gòu)房,裝修論壇,房中國(guó)平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角色。新浪樂居論壇b0 G39。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來一段時(shí)間房屋供給將有所加大。城市化以及隨之而來的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。 　?。ㄒ唬┤藗兗揖永砟畹淖兓?。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。 　　改革開放以來，我國(guó)家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計(jì)，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢(shì)。例如，購(gòu)房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對(duì)居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。 　?。ㄈ┥唐贩?jī)r(jià)值觀的變化。1998年7月國(guó)務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購(gòu)買目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來選擇。 　?。ㄋ模╅_發(fā)商建設(shè)理念的變化。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。XXXX小鎮(zhèn)項(xiàng)目又是XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司在XX開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。截至2009年末,全國(guó)總?cè)丝跀?shù)超過13億, 自然增長(zhǎng)率超過5‰。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。 　　20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi),我國(guó)因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國(guó)傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變。因此,我國(guó)居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)的同時(shí),套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,%,年均增幅約為1%。 　　城市化的快速推進(jìn)必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的又一重要因素。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓。白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,%%。 　　根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對(duì)住房的要求也隨之發(fā)生變化。因此,由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國(guó)房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。 　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行,國(guó)內(nèi)外資金通過各種途徑流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。 　　首先來看國(guó)內(nèi)資金投資因素方面：由于社會(huì)保障體系的滯后,國(guó)內(nèi)居民對(duì)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對(duì)未來生活的不確定性深感擔(dān)憂。 黨的十七大將