【正文】 項目總用地面積66570平方米；規(guī)劃建筑面積123746m2；綠地率38. %，可提供住房1228戶。貸款本金在第二年償還6000萬元，第三年償還6000萬。詳見附表4《銷售收入和稅金估算表》。51第十二章 財務分析第一節(jié) 財務分析根據(jù)國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設項目的評價原則，結(jié)合項目的特點，盈利能力計算項目實施后的增量效益與評價指標，為合作開發(fā)各方提供決策依據(jù)。根據(jù)本項目實際情況，本項目的室外工程費為1335萬元。第一節(jié) 投資估算一、編制依據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；遼寧省建筑工程綜合定額；遼寧省安裝工程綜合定額；XX地區(qū)材料預算價格；XX地區(qū)類似工程造價；設備供貨目錄或設備詢價；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。三、招標組織形式 招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。加強采暖管道的保溫設計和檢修工作。三、主要節(jié)能措施所有設備、電器選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設備、新型節(jié)能電器。 六、綠化為創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護環(huán)境，堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的保護功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施施工期(1)施工現(xiàn)場設置圍欄，并灑水降塵。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護帶。 二、燃氣管線由XX路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設方式向各住戶、各建筑供熱。設寬帶網(wǎng)線路。利用基礎(chǔ)接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎(chǔ)接地體,接地電阻要求不大于1歐。2)公建負荷根據(jù)容量在計量間計量，底商在住宅回路另設電表計量。第五節(jié) 電氣方案一、設計依據(jù)國家及地方有關(guān)設計規(guī)范和規(guī)定二、設計范圍供配電系統(tǒng)電氣照明電力及控制建筑物防雷保護電話系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)對講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建，總建筑面積為123746平方米。管道均在50毫米厚建筑面層預留溝槽內(nèi)分布。五、住宅采暖系統(tǒng)本工程采暖擬設一個熱力站，設于地段南側(cè)，單獨設置，管線引自XX路北側(cè)臨近管線。2)室內(nèi)：采用臨時高壓給水系統(tǒng)，平時系統(tǒng)壓力由穩(wěn)壓裝置保證，豎向不分區(qū)。2。3升/m178。五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。燈具：室內(nèi)照明為普通燈具。單體：多層建筑13棟、高層住宅4棟、小高層3棟，建設層數(shù)：多層6層；高層1117層。電源引自XX路。根據(jù)當?shù)刈匀粴夂驐l件，考慮地方居住習慣，居住建筑朝向全部采用南向。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。住宅院落的組合形式強調(diào)空間的圍合，并與中心綠地和步行系統(tǒng)有機結(jié)合。小區(qū)給水接入XX路原水管線。小區(qū)建筑高度空間呈南低北高、中部低外圍高的趨勢，小區(qū)中心周邊建筑通過不同類型住宅的圍合，空間變化豐富，秩序感強?！耙恍囊画h(huán)一帶多節(jié)點”完整的歸納了本方案的綠化景觀系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。內(nèi)部道路采用小區(qū)路和宅前路的二級路網(wǎng)：居住小區(qū)級道路：路面寬7米，功能為聯(lián)系居住小區(qū)內(nèi)部各住宅院落的車行環(huán)路；，根據(jù)具體使用情況車輛可直接由宅前路進入各住宅院落內(nèi)部。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地。同時注意處理好本案與南側(cè)和東城的交通組織關(guān)系。結(jié)論：規(guī)劃范圍內(nèi)地質(zhì)條件較好，屬可建設用地。，增強小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性 注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。 雙臺溫泉休閑度假新區(qū)位于XX市西南部，緊鄰XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。完成陸域動遷面積1128公頃，平整土地380公頃，回填方量1100多萬立方米。目前，港口區(qū)30萬噸原油碼頭已投入使用，2010年吞吐量將達到2000萬噸。，增長61％，； 小結(jié)：從上面的分析中，可以看出XX市整體經(jīng)濟水平在2010年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲蓄均創(chuàng)新高?！八拇蟀鍓K”建設順利推進。XX市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況：2010年地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，％，；工業(yè)保持較快發(fā)展: 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較快增長, ，%，；。灣陸交通便捷，物流順暢。第五章 建設地點和建設條件第一節(jié) XX市概況一、簡介XX市位于遼寧省南部，遼東半島西北部，地處東經(jīng)121176。二、產(chǎn)品定位戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。各項目的平均價格在3100到3900元左右,最高價格集中在清河灣,均在3900元以上。清河灣小區(qū)，位于XX市市府路8號 法院與武裝部之間 面朝大清河，單價范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價3900元/m2；國際新城，位于永安南路（原光榮村），單價范圍在2850元/m2～ 3800元/m2之間，平均單價3500元/m2；永安嘉園，大景城正門道北。項目建設以后，對提高XX市城市建設品味，改善居民居住條件，推動XX市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要作用?！表椖拷ㄔO符合遼寧省住宅規(guī)劃政策。 　　首先來看國內(nèi)資金投資因素方面：由于社會保障體系的滯后,國內(nèi)居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔憂。 　　根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變。截至2009年末,全國總?cè)丝跀?shù)超過13億, 自然增長率超過5‰。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購買目標、生活品味、家庭特點及收入水平來選擇。 　　改革開放以來，我國家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢。 　?。ㄒ唬┤藗兗揖永砟畹淖兓Ｐ吕藰肪诱搲吕藰肪诱搲? Q T3 l3 G0 u　　2010年4月，有關(guān)部門出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。通過以上分析，項目切實可行。 承建單位：XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司第二節(jié) 報告編制單位單位名稱：XXXX工程咨詢有限公司工程咨詢資格等級：乙級資格證書編號：發(fā)證機關(guān)： 第三節(jié) 編制工作的依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)國家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司提供的基礎(chǔ)資料《XX市城市總體規(guī)劃》《XX市XX區(qū)北部地段規(guī)劃設計》第四節(jié) 報告主要內(nèi)容本報告主要包括以下內(nèi)容：項目建設單位情況市場分析和需求預測項目規(guī)劃方案和工程建設方案建設用地與建設條件 資源利用和能源耗用分析開發(fā)進度安排環(huán)境影響分析項目投資估算和資金的籌集方案財務評價結(jié)論第五節(jié) 簡要結(jié)論XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用地位于XX市XX區(qū)北部，XX北路東側(cè)，規(guī)劃用地面積66570 m2。本小區(qū)占地66570 m2，購置土地費用5000萬元，計劃總投資27669萬元，規(guī)劃建設高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業(yè)門市。2000年我國人均GDP為830美元，2002年達到了870美元，2004年達到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。其中，國內(nèi)貸款11245億元，%。房屋新開工面積39,842萬平方米,%。6 j+ ^9 C. ?/ s買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇二、住宅小區(qū)的建設新理念住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細胞，它的建設與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標準進行建設；另一方面，住宅小區(qū)的建設反過來又會促進城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。對住宅配套設施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。 　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進行了許多探索與實踐。XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司憑借良好的社會信譽和多年的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，在項目運作中擁有優(yōu)勢，,其經(jīng)營理念“**地產(chǎn)，誠信百年”在XX地區(qū)樹立了誠信的榜樣，從而使該項目在社會上建立了良好的品牌優(yōu)勢。與此同時本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。按“十一五”規(guī)劃要求,2010年我國城市化率將達到47%，預計2020年會達到60%。 　　隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。按照國家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來的被動性住房需求,也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。建設部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70%以上；提高住房建設質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達到95%以上，優(yōu)良品率達到30%以上。 XX市近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)開始進入高速增長期，新樓盤的建設開始向中高端發(fā)展。從近年來房地產(chǎn)開發(fā)的項目來看，以XX區(qū)棚戶區(qū)改造為主的地產(chǎn)開發(fā)項目較多，由于動遷成本的提高，XX區(qū)商品房價格持續(xù)上漲，均價在28003500元/平方米左右。：有外來做生意的私營業(yè)主和在XX城打工準備定居的外地人組成。 竣工時間2011年8月。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶， 商鋪面積19365平方米。市政府駐地距XX市30公里；距大連市198公里；距省會沈陽市203公里。外資引進取得歷史性突破。城鄉(xiāng)居民人均消費性支出繼續(xù)增長2010年，%?；A(chǔ)設施與發(fā)展現(xiàn)狀圍繞發(fā)展思路與規(guī)劃目標，全市實施“四大板塊”開發(fā)戰(zhàn)略：仙人島能源化工區(qū)規(guī)劃面積159平方公里，具有天然的深水良港優(yōu)勢，目標定位為以建設大型煉化一體化項目為核心的石化產(chǎn)業(yè)基地；以仙人島港區(qū)為依托的修造船舶基地；以仙人島港區(qū)為依托的油品及化學品的物流基地。新區(qū)以打造XX濱海城市中心區(qū)、遼寧沿海產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、環(huán)渤海生態(tài)示范城為目標。 XX文化古城開發(fā)改造包括8個區(qū)域，共40萬平方米。未來，雙臺溫泉休閑度假新區(qū)將成為遼寧沿海經(jīng)濟帶及東北地區(qū)獨具特色、規(guī)模最大的溫泉小鎮(zhèn)。滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。本案距XX商業(yè)中心區(qū)僅600米，距實驗小學500米，農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)藥大廈、郵政支局、東城醫(yī)院、百貨大樓等分布周邊，區(qū)位優(yōu)越。西側(cè)XX北路：作為規(guī)劃的城市次干道，XX北路也是地塊與城市中心區(qū)聯(lián)系的重要通道之一，是整個片區(qū)中重要的生活性道路。（4）綠地景觀資源規(guī)劃居住小區(qū)要充分利用較低的建筑密度，組織好小區(qū)內(nèi)的綠化配置，公共綠地、群眾活動場地、兒童游戲場地、健身器材場地及停車泊位要有機結(jié)合，合理布局。小區(qū)幼兒園、會所等設于用地西側(cè)，活動室、衛(wèi)生所等服務設施布置 于沿街二層商業(yè)建筑中。步行系統(tǒng)間設置小亭、環(huán)廊、雕塑等景觀小品以及硬地廣場、籃球場、網(wǎng)球場、小型健身廣場等開敞活動空間，突出步行流線的休憩特征。小區(qū)內(nèi)的重要景觀節(jié)點和公建設施均安置在中心綠地和各組團公共綠地周圍，具有良好的可識別性。小區(qū)會所設置在西側(cè)，用地滿足居民文化活動等需要。燃氣調(diào)壓站設置在小區(qū)西南側(cè)會所附近。第三節(jié) 建筑布局一、居住建筑住宅戶型設計小區(qū)戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。結(jié)合立面造型統(tǒng)一安排空調(diào)室外機位置和有變化地設置飄窗及落地窗。規(guī)劃沿XX路和南側(cè)東側(cè)規(guī)劃路布置。因此，本規(guī)劃以“無害化、減量化資源化”為原則生活垃圾的收集全部袋裝化，密閉容器存放，并按有害類、無機物、有機物三類分類收集，統(tǒng)一清運，以體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的