【正文】 追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標準，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時機，懂得運用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時間和精力浪費于許多毫無價值的決定上面。一個高效能人士應(yīng)當對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。及時和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關(guān)系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習慣?！倍鴫牧晳T則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學習、改進、你將獲得意想不到的成功。”習慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風順水。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。不找借口美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關(guān)鍵。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。7）、最值得注意的是本項目的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在項目開發(fā)前及項目開發(fā)過程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導致項目開發(fā)計劃的擱淺。其門面的銷售單價總體來講不很樂觀，在決策門面時需考慮門面單價及面積控制。2）、根據(jù)項目開發(fā)成本及利潤估算表分析，土地成本（已轉(zhuǎn)化成銀行貸款和相應(yīng)利息）960萬是個固定因素，其土地成本偏高。八、項目資金來源及經(jīng)濟分析：項目投資來源、籌措方式的確定：根據(jù)公司實際情況，本項目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：①、自籌資金：約700萬元，由本項目投資商先籌取200萬元用于本項目前期報建，項目開始動工建設(shè)時，由本項目投資商在“*****”項目銷售款中抽取500萬元用于本項目開發(fā)建設(shè)。財務(wù)處設(shè)置財務(wù)負責人一名，負責項目一切財務(wù)工作，配置會計、出納各一名，其職責按公司財務(wù)制度執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)停車。四、項目規(guī)劃發(fā)展建議：一）、規(guī)劃設(shè)計要點：小區(qū)整體感要強，應(yīng)符合自然條件。因此，對于本項目而言，只要我們在項目前期規(guī)劃做細，設(shè)計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，其本項目住宅銷售單價應(yīng)該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預(yù)計的。由于該項目周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。小區(qū)配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，㎡。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡?，F(xiàn)余兩套面積大于50㎡的門面未售，其門面建筑面積銷售單價為5000元/㎡（優(yōu)惠后銷售價）。星河灣二期（星河圣景）”、“金達小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：　　項目周邊類比競爭樓盤基本資料：1）、商業(yè)部分①、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門面）：該項目僅一期有門面，項目位于躍進北路末段。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價格將有一定的上升空間。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。致使商品房成本每平方米上漲15元左右。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發(fā)展。新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，% 、% 。說明小戶型購買者人群增加。%、20%。4）、商品房進入市場情況：2004年，**市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導地位，為1686960平方米，12270套，為83％。二、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置：土地調(diào)查：本項目用地由兩宗土地構(gòu)成，（），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。自項目獲準銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項目開發(fā)資金回投入項目后期工程，預(yù)計將于2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作?！埃ぃせ▓@”（下簡稱：本項目）擬規(guī)劃設(shè)計的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：（），規(guī)劃設(shè)計總建筑面積 約20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），％，綠化率為35％。項目西面（躍進北路對面）為規(guī)劃中的高水中學，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。三、市場分析和項目定位： 一）、市場分析：2004年**市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析：1）、由于國家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。 從表四圖例中看出，因國家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。2004年**市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析：2004年，**市房地產(chǎn)市場需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場依然火爆，市場呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，占全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。表十七：消費者購成比例：年份銷售人群2001年占總量比2002年占總量比2003年占總量比2004年占總量比本地人m2624605％961418％1100210％100680368％外地人m2123880％262754％289320％47483632％表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：合計m2普通商品住房電梯公寓別墅辦公m2商業(yè)m2其他m2m2套m2套m2套4748363489832178795396052334871597216537164）、商品房銷售價格情況2004年，**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內(nèi)面積計算，下同）其中：。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。2004年，**二手房市場已開始步入高發(fā)展期，%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。而商品房價格由于市場供求關(guān)系比較寬裕，商品房價格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業(yè)房產(chǎn)帶來極為不利的影響。2005年**市房地產(chǎn)市場預(yù)測：1）、**市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。**市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對外銷售。由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù)**市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設(shè)施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。根據(jù)該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建筑面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好?，F(xiàn)宣傳銷售價位按套內(nèi)面積計價(優(yōu)惠2%后)：1F：1160元/㎡；2F、5F：1265元/㎡；3F、4F：1310元/㎡；67F：1080元/㎡。由此可見，該區(qū)域除“花園4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂休閑、辦公用途。二）、建筑設(shè)計要點：前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。下設(shè)工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。七、開發(fā)建設(shè)計劃:前期開發(fā)計劃及資金計劃：（括號內(nèi)為資金計劃情況）項目可研分析 規(guī)劃設(shè)計條件 方案、總圖設(shè)計 （）總圖報批 地 勘 方案報批 地勘審查 施工圖設(shè)計 施工圖審查