【正文】 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。因此社會效益極為可觀。兩方案的建設經(jīng)營期都為5年。2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積: * 項目總投資: * 項目財務凈現(xiàn)值: * 項目財務內部收益率:% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。三．投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區(qū)的居住人員。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。十二、財務評價一．設項目法人項目財務評價、銷售稅金及附加估算表（見附表6）（新設項目法人項目）（見附表7）1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。小區(qū)內綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行等。不同類別的職員積分要求有所不同。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。 脫產(chǎn)培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓、研修。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調和聯(lián)系各職能部門之間,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調工作，做好現(xiàn)場技術管理 B 做好質量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。1．火災危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段758575758555結構階段708570658055裝修階段809585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/=()外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=()樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=()采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。云集的高校帶來濟濟人才。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就武漢市建設規(guī)劃的要求。欄桿：起安全保護作用。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。：廳、房為水泥砂漿拉毛。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。所以投資風險不會太大.：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。三．價格預測據(jù)調查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。從以上統(tǒng)計結果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告[001]作者：日期：目 錄一、總 論 1二、市場預測 5三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水措施 16六、環(huán)境影響評價 19七、勞動安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機構與人力資源配置 24九、項目實施進度 28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財務評價 33十三、社會評價 34十四、風險分析 36十五、研究結論與建議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評價 55一、總 論一．項目背景:現(xiàn)代花園承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質為一級。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預售款。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題,根據(jù)我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。今年武漢市基礎建設將要快速發(fā)展。，也成為了房市升溫。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。五．市場風險分析，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小?，F(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。3) 配套設備：：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。兒童活動場地以塑料欄桿為主。適應小區(qū)投資項目的要求。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。小區(qū)內熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量?？杀苊馑ζ胶庹{節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2．調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。這種培訓由專任講師授課或主持。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院?；驅I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務滿三年以