【正文】 財(cái)務(wù)評價(jià)表明，本項(xiàng)目投資利潤率為17%較強(qiáng)的盈利能力。%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%，累計(jì)盈余資金5445萬元，貸款清償能力較強(qiáng)。八、不確定性分析盈虧平衡分析1）、銷售面積盈虧平衡點(diǎn)本項(xiàng)目總成本為15534萬元，%，那么銷售面積盈虧平衡點(diǎn)為：BEP= =15534/() = 55021㎡占計(jì)劃總銷售面積的84%。其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)征；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教費(fèi)附加分別按營業(yè)稅額的5%、3%、2%計(jì)征；‰計(jì)征；土地增值稅按銷售收入的5%估算。云南省工程咨詢總公司編寫的《建設(shè)項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)編制辦法淺說》。5）《云南省市政工程消耗量定額》（2005）其他費(fèi)用取費(fèi)依據(jù)1）、土地使用權(quán)出讓金為1653萬元；2）、契稅按土地出讓金的3%計(jì)??；3）、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；4）、工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格〔2007〕670號）；5）、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)參照國家計(jì)委工程設(shè)計(jì)、勘察收費(fèi)；6）、招標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國家發(fā)改委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》；7）、施工圖審查費(fèi)依據(jù)《云南省發(fā)展和改革委員會云南省財(cái)政廳關(guān)于收費(fèi)許可證管理有關(guān)問題的通知》（云發(fā)改收費(fèi)[2007]555號）；8）、基本預(yù)備費(fèi)按建安工程費(fèi)與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算；9）、%。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。二、勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1111行政管理其中：辦公室財(cái)務(wù)部422422運(yùn)營管理其中：保安部采購部工程部 31117211 14329銷售管理其中：營銷部售后服務(wù)部物業(yè)管理部31114119522合計(jì)1148528三、員工培訓(xùn)公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為己任。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場管理工作。在制定管理方案時，我們對項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。1)有毒有害物品的危害。(4)、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽。 二、施工保證措施為了保證本項(xiàng)目工程的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下措施：一是抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使小區(qū)規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。小區(qū)建成后，物業(yè)管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《公有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)管理及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)．保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行；加強(qiáng)保衛(wèi)、治安的管理，為居民提供居住、生活環(huán)境安全保障；搞好物為周圍環(huán)境的清潔，做好綠化、草坪和花木的養(yǎng)護(hù)；做好管理費(fèi)用的核收和使用管理；代收代交水、電等費(fèi)用，保證按時供水、供電；搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；定期走訪住戶了解情況，解決住戶提出的各種問題，協(xié)助政論進(jìn)行社會管理；調(diào)解住戶的矛盾糾紛，維護(hù)鄰里和睦；搞活經(jīng)濟(jì)好多種配套經(jīng)營，為成民提供盡可能的全面服務(wù)；建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動民政部維護(hù)牧業(yè)的完整和統(tǒng)一管理，努力為小區(qū)居民提供多層次．全方位．熱情周到的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美、潔靜、安全、方便、和諧的生活、居住環(huán)境。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒童娛樂設(shè)施等其它設(shè)計(jì)要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。建筑分多層，其中沿街為商業(yè)用房，上部為標(biāo)準(zhǔn)層，層高為3米。綜合考慮商業(yè)、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計(jì)的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀的連續(xù)性和完整性。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃用地面積55100M2，,總建筑面積65684M2，住宅54517 M商業(yè)11167M2；停車位500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù)478戶,％，建筑密度22％。全縣800米以下海撥熱區(qū)面積3480平方公里，占國土總面積的65%。二、建設(shè)選址本項(xiàng)目位于富寧縣中心地帶，東臨323國道，西臨普廳河，南臨農(nóng)地，北臨民宅，地勢基本平坦，便于建設(shè)。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 323國道和正在建設(shè)中的衡昆高速公路貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實(shí)推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成富寧縣水岸花園城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)，以推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動輻射作用。八、物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，將通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。五、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司是一家具有法人資格，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，主營房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于2011年9月，地址為富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)。九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃富寧縣水岸花園項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684M2。二、 推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能根據(jù)《富寧縣縣城總體規(guī)劃》和《水岸花園詳細(xì)規(guī)劃》，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。三、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展富寧縣縣城所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城區(qū)一體化。轄15個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、145個村（居）委會，；國土面積5352平方公里，其中山區(qū)面積占96%。從需求關(guān)系看為加快城市化進(jìn)程，富寧縣根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊城向新城轉(zhuǎn)移步伐，城鎮(zhèn)化水平達(dá)9%以上。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。有5大干流，大小支流29條。項(xiàng)目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。堅(jiān)持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三個統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，采取新型建材，節(jié)約能源，使各項(xiàng)資源達(dá)到最佳配置。為實(shí)現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質(zhì)，平面設(shè)計(jì)動靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風(fēng)，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然通風(fēng)、采光。空間環(huán)境空間環(huán)境的設(shè)計(jì)充分運(yùn)用規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，結(jié)合區(qū)商業(yè)、綠化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列，創(chuàng)造具有強(qiáng)烈序列感和明顯識別性的居住空間環(huán)境。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度富寧水岸花園工程項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成后立即著手項(xiàng)目的初設(shè)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。二是通過投標(biāo)競爭選定一批實(shí)力雄厚，管理上套，重視信譽(yù)，積極配合的施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家。 二、施工期環(huán)境影響分析施工期污染源(1)、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工期環(huán)境影響分析(1)、施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工程施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是有限責(zé)任公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu)和經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。B 辦理開工報(bào)告。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評價(jià)考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行的指導(dǎo)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。第十一章 投資估算與資金籌措1）《云南省建筑工程消耗量定額》（2003版）；2）《云南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（2003版）。項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目總投資估算為15534萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，項(xiàng)目計(jì)算期為3年；行業(yè)基準(zhǔn)收益率按8%；二、銷售收入估算本項(xiàng)目的開發(fā)的商品房，除公用配套設(shè)施外，采取預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的銷售方式,按面積向社會銷售。詳見122《銷售利潤估算表》。2）、銷售收入盈虧平衡點(diǎn)本項(xiàng)目總成本為15534萬元，銷售總面積65684㎡，%，那么銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為：BEP= = 15534/65684()= 2659元/㎡盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目的銷售總量達(dá)84%時，平均銷售單價(jià)2659元/㎡時就可保本，安全余度有16%。不確定分析表明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。%行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%，稅后靜動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期），盈余資金5445萬元。本項(xiàng)目建設(shè)將改變富寧市容面貌，對加快富寧縣的城市化進(jìn)程有重要作用。九、財(cái)務(wù)結(jié)論本項(xiàng)目總投資利潤率為17%，具有較強(qiáng)的盈利能力。由現(xiàn)金流量表計(jì)算的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)如下：稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：16,52%，當(dāng)基準(zhǔn)收益率取I=8%時，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值848萬元；稅后動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）：。四、營業(yè)稅金及附加費(fèi)、經(jīng)營利潤估算