【正文】 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，他的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期、投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)。 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房?jī)r(jià)仍將呈上升趨勢(shì)，因?yàn)橥恋爻杀?、建安成本、人工成本仍處于上升通道中，作為?zhèn)江這樣的三線城市也正處在城市化進(jìn)程提速階段，若調(diào)控松動(dòng)，房?jī)r(jià)仍將反彈。 ，編制了以下資金使用計(jì)劃表。 該樓盤規(guī)模適中，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，一次開發(fā)或許可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)時(shí)間價(jià)值及各種不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn) 。當(dāng)然如果你營(yíng)銷技巧很高，能讓購(gòu)房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價(jià)格，那 就可以不分期 。商務(wù)類的辦公樓、 商業(yè) 、 酒店 歸為一期。如果一個(gè)公司的銷售能力也是如此。 本項(xiàng)目衛(wèi) 50000 平米的 住宅樓 ，很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個(gè)死盤，被人再接手，然后命名為某某項(xiàng)目的二次開發(fā)， 所以該項(xiàng)目不考慮分期開發(fā)。 項(xiàng)目建設(shè)期為 18個(gè)月，計(jì)劃 20xx年 7月動(dòng)工， 20xx年 12 月完工交付使用。 (2) 銀行貸款可靠性分析 由于該項(xiàng)目具有資源優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景看好，某某某建設(shè)公司在當(dāng)?shù)匦抛u(yù)良好，且鎮(zhèn)江市農(nóng)業(yè)銀行有貸款的意向，為項(xiàng)目提供 13200 萬(wàn)元的貸款是可靠的。（銷售收入總額： 60000萬(wàn)元 ） 。 共計(jì)： 30*50000+1000000*30=3150萬(wàn)元 3 建筑安裝工程費(fèi) 根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，綜合型物業(yè) 土建安裝工程費(fèi)用按 2400 元 /㎡ 計(jì) （含地下部分）。 （ 2） 投資估算編制依據(jù) 項(xiàng)目法人提供的基本設(shè)計(jì)方案和部分基礎(chǔ)資料。 目前潤(rùn)州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，該項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)境。隨著鎮(zhèn)江東區(qū)污染日益嚴(yán)重，離污染區(qū)較遠(yuǎn)的西區(qū)尤其是南山周邊越來越成為鎮(zhèn)江市民安家立戶的首選之地。因此我們?cè)趯?duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下： 二房二廳戶占總戶數(shù)的 65%，建筑面積為 80～ 100平方米 三房二廳戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 100～ 120平方米 E戶型， 2室 2廳 1衛(wèi)， H2戶型， 2室 2廳 1衛(wèi)， D戶型， 3室 2廳 2衛(wèi)， G1戶型， 3室 2廳 2衛(wèi)， 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)及分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 交通便利 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。一個(gè)花園般的城市，三座鄰近的圣山，傳送著千年經(jīng)典愛情故事。以山養(yǎng)心，以水聚財(cái)。 通過現(xiàn)有房屋租賃或出售換取新房。 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積百余平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。該工程物業(yè)公司聘用無(wú)錫市長(zhǎng)慶物業(yè)管理有限公司，該公司以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評(píng)，也得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各方面的廣泛贊譽(yù)。建議建筑風(fēng)格采 用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。 ⑥環(huán)境規(guī)劃 享受市中心完備的生活配套，更擁有城市中央稀缺的自然資源，綠化率達(dá) 35%。 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香 （ 2）景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。 保安及消防： 24 小時(shí)封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。 面積設(shè)計(jì)： 臥室面積在 12m216m2之間，客廳面積在 21m235m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占 5m28m2，陽(yáng)臺(tái)占 5m26m2 戶型配比： 根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前鎮(zhèn)江對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比鎮(zhèn)江市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。 地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 環(huán)境 :治安環(huán)境良好，空氣質(zhì)量合格，噪聲控制合理，周圍綠化建設(shè)突出，毗鄰南山風(fēng)景名勝區(qū)，令人們流連忘返，遠(yuǎn)離高壓線、放射性、易燃易爆物品等危險(xiǎn)源，整體環(huán)境安全、優(yōu)美、便捷。 潤(rùn)州區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購(gòu)物等商業(yè)步行特色街。離北京站 1228 公里，離上海站 235公里，隸屬上海鐵路局南京鐵路分局管轄。 “碧水南山”房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)南徐路以南與莊泉路以西交界處 , 位處鎮(zhèn)江市潤(rùn)州中央?yún)^(qū) ,坐落于鎮(zhèn)江市政府行政中心東側(cè) —— 潤(rùn)州區(qū)中心地段。 鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)地處長(zhǎng)江、運(yùn)河交匯處，位于鎮(zhèn)江市西南部。白領(lǐng) 階層占%,白領(lǐng) 階層中最上層的專業(yè)人員階層和管理者階層 ,僅占整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)者總數(shù)的 %。而從本年度非普通住宅成交情況來看，宏觀調(diào)控政策帶來的影響并不大；但同時(shí)需要注意，目前整體市場(chǎng)別墅潛在供應(yīng)量仍較大，未來市場(chǎng)仍不容樂觀。 20xx年度鎮(zhèn)江市區(qū)普通商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)幅度明顯，這主要?dú)w因于典型樓盤的集中簽約。 上半年丹徒新區(qū)整體運(yùn)行平穩(wěn)，步入下半年，整體市場(chǎng)優(yōu)惠促銷信息頻現(xiàn)，假借“團(tuán)購(gòu)”等噱頭進(jìn)行降價(jià)促銷，價(jià)格表現(xiàn)一波三折。首先從價(jià)格上創(chuàng)造了京口區(qū)乃至全市區(qū)的標(biāo)桿，并 大幅拉動(dòng)本區(qū)域整體成交均價(jià)；其次從資源上重新引導(dǎo)了鎮(zhèn)江市民對(duì)濱江資源的認(rèn)識(shí)，塑造了“多數(shù)人仰望、少數(shù)人擁有”的項(xiàng)目形象。 20xx年 商品房市場(chǎng)成交 227萬(wàn)方，同比上漲 10%； 成交均價(jià) 5247元 /㎡，同比下降 8% 供應(yīng)量：鎮(zhèn)江近幾年供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)， 20xx年度市區(qū)供應(yīng)量達(dá) 360萬(wàn)方，較去年增漲 43%； 成交量： 20xx年商品房市場(chǎng)在去年成交量大幅下滑的背景下有所回升，同比 20xx年上漲10%； 成交均價(jià) 20xx年以來成交均價(jià)穩(wěn)中有升，但 11年成交均價(jià)回落至 5247元 /㎡，同比下降 8%。四周環(huán)以道路，交通十分便利。 上海建工將遵循 “ 和諧為本 ，追求卓越 ” 的企業(yè)核心理念，廣泛吸收優(yōu)秀文化成果，不斷進(jìn)行科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，為社會(huì)提供更多的傳世之作。全市初步形成了裝備制造、新材料、綠色化工、造紙、特種金屬五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，去年銷售突破 4000億元。 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)公司碧水南山開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 1 章 總論 鎮(zhèn)江位于長(zhǎng)江下游南岸，地處長(zhǎng)江運(yùn)河 “ 十字黃金水道 ” 交匯處。 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都達(dá)到或超過時(shí)序進(jìn)度，一些指標(biāo)的增幅繼續(xù)保持在蘇南的領(lǐng)先位次。 20xx年 8月 29日，集團(tuán)入選中國(guó)建筑施工企業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)選的中國(guó)建筑 500強(qiáng)，排名第12位。與市政府、城鐵站、萬(wàn)達(dá)常發(fā)廣場(chǎng)緊鄰，生活十分便利，周圍更有潤(rùn)州區(qū)幼兒園、鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)初中、鎮(zhèn)江中學(xué)以及江科大南校區(qū)等教育機(jī)構(gòu)，人文氣息濃郁，并且項(xiàng)目以南即為南山，環(huán)境十分優(yōu)美，是建設(shè)住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地。 導(dǎo)致成交量上升這一現(xiàn)象的原因就是保障房的大量成交拉高成交量； 20xx年全年成交均價(jià)與成交量互補(bǔ)，呈現(xiàn)“ M”型，保障房的大量成交拉低整體市場(chǎng)成交均價(jià)。 在售重點(diǎn)樓盤：招商北固灣、中南世紀(jì)城、江山名洲 潤(rùn)州區(qū) 價(jià)格波動(dòng)明顯，樓盤“跳水”現(xiàn)象頻現(xiàn) 20xx年度潤(rùn)州區(qū)是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展最熱點(diǎn)的區(qū)域之一。目前該區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格多集中在 40005000元 /㎡，別墅多集中在 80009000元 /㎡。 6月份，潤(rùn)州區(qū)鳳凰家園等限價(jià)商品房成交量較大，均價(jià)僅 20xx3000元 /㎡，大幅拉低整體成交均價(jià)。 人口數(shù)量：鎮(zhèn)江全市總面積 3848平方公里，人口 311萬(wàn)人。由此認(rèn)為 ,鎮(zhèn)江階層結(jié)構(gòu)是一個(gè)底盤還很龐大的 燭臺(tái) ,這與和諧社會(huì)所要求的階層結(jié)構(gòu)還有一定距離。東以古運(yùn)河為界，與鎮(zhèn)江市京口區(qū)毗鄰，東南部分地段與鎮(zhèn)江新區(qū)連接；北瀕長(zhǎng)江，與揚(yáng)州市邗江縣隔江相望；西、南兩面與鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)接壤。南面有風(fēng)景如畫的南山風(fēng)景區(qū)，東、西、北三面被莊泉路、九華山路、南徐路路三條核心商業(yè)街圍合包裹，北側(cè)有常發(fā)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)危襟坐鎮(zhèn)，西側(cè)市政府行政中心廣場(chǎng)，形成一種城市中心極為稀缺的舒適 住宅，構(gòu)成一個(gè)專屬潤(rùn)州區(qū)的歐陸城市廣場(chǎng)住區(qū)?，F(xiàn)為二等站。 規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功 能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動(dòng)中心、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。 人流 :該區(qū)域?yàn)殒?zhèn)江市人口密集居住區(qū) ,人流量大 ,車流可達(dá) 100余輛 /分鐘。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。因此我們?cè)趯?duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下： 二房二廳戶占總戶數(shù)的 65%，建筑面積為 80～ 100平方米 三房二廳戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 100～ 120平方米 （ 1）停車設(shè)施 根據(jù)住宅用戶的需求來統(tǒng)計(jì)停車位數(shù)。 24 小時(shí)園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點(diǎn)簽到。根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙?duì)業(yè)主居室內(nèi)部進(jìn)行清潔服務(wù)。 （ 3）以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營(yíng)造出日夜生動(dòng)的美好景致。 （ 2） 景天花園 ①地理位置 鎮(zhèn)江市健康西路、林隱路交匯處 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 22 萬(wàn)方 ③物業(yè)類型 疊加別墅 聯(lián)體別墅 四層洋房 普通住宅 六層電梯洋房 商鋪 ④銷售價(jià)格 20xx 年 7000 元 /㎡ 20xx 年 8000 元 /㎡ 20xx 年 8100 元 /㎡ 20xx 年高層 /普通住宅 6000 元 /㎡ _均價(jià) ⑤主力房型 4 室 2 廳 2 衛(wèi)、 3 室 2 廳 2 衛(wèi)、 3 室 2 廳 1 衛(wèi)、 2 室 2 廳 1衛(wèi) ⑥環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場(chǎng)等規(guī)劃。 ⑦交房時(shí)間 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 90％以上 擬建項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況，該地段內(nèi)住宅以小高層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周圍近 200 萬(wàn)平方米的多層、中、高檔次住宅的包圍之中。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡(jiǎn)潔的曲線，力爭(zhēng)有所變化。本小區(qū)價(jià)格初步定于 10000元 /平米，樓盤開盤初期可采用“低開該走”的價(jià)格模式以聚集人氣。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，活躍室內(nèi)空間。 年齡層次 由于鎮(zhèn)江市收入水平較低，能買房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以鎮(zhèn)江市潛在購(gòu)房年齡集中在 30－ 55 歲的中老年人。 該項(xiàng)目的主力客群購(gòu)買能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)收入高且穩(wěn)定，對(duì)于居住品質(zhì)和環(huán)境有很高的追求。 英式皇家遭遇中式江南 尊貴可以是雍容的； 優(yōu)雅可以是浪漫的； 嚴(yán)謹(jǐn)可以是坦然的； 風(fēng)度可以是從容的； 建筑的簡(jiǎn)潔疏朗，環(huán)境的悠閑自然，東西方生活方式完美融合，沒有高低之分，只有相得益彰；無(wú)法天下俱歡，只為尊者獨(dú)享。 好房子只為生活而設(shè)計(jì) 專業(yè)就是比您更了解您的需求，驀然面對(duì)她時(shí)，才知道自己真正的需要。 碧水南山，建在花園城市的湖心花園，還將演繹多少人間喜劇？ 價(jià)值決定升值空間 地臨南山風(fēng)景區(qū)，距城鐵站僅 3分鐘車程，距大市口僅 8分鐘車程。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。 項(xiàng)目周邊人氣旺 項(xiàng)目周邊已經(jīng)聚集諸如華都名城、南山華庭以及天和星城等眾多優(yōu)秀小區(qū)，聚集了相當(dāng)?shù)娜藲猓擎?zhèn)江主要居民集中地之一，且因上述小區(qū)銷售均以結(jié)束，本項(xiàng)目必將引起新一輪銷售熱潮。 鎮(zhèn)江市政府遷至潤(rùn)州區(qū)，預(yù)示潤(rùn)州區(qū)的地塊的升值潛力大，項(xiàng)目投資價(jià)值高，能吸引相當(dāng)一部分有投資需求的消費(fèi)者。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計(jì)繳的有關(guān)稅、費(fèi)。 共計(jì)： 2400 50000=120xx萬(wàn)元 4 報(bào)批報(bào)建 根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建 費(fèi)用按 50元 /㎡ 計(jì) 。 共計(jì)： 60000萬(wàn)元 =1800萬(wàn)元 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在這里是指長(zhǎng)期借款利息。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 20xx年(月 ) 20xx年（月） 20xx年（月） 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11