【正文】 度非普通住宅成交情況來看，宏觀調(diào)控政策帶來的影響并不大；但同時(shí)需要注意，目前整體市場(chǎng)別墅潛在供應(yīng)量仍較大，未來市場(chǎng)仍不容樂觀。 人口數(shù)量：鎮(zhèn)江全市總面積 3848平方公里，人口 311萬人。 家庭數(shù)量：據(jù)普查公報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 20xx年鎮(zhèn)江市常住人口中有家庭戶 975338戶，家庭戶人口為 2847513人，平均每個(gè)家庭戶的人口為 。 購(gòu)買力 家庭 收入變化：由資料顯示，上半年鎮(zhèn)江城市居民人均家庭總收入 15571元，增收 1941元，增長(zhǎng) %；其中人均可支配收入 14331元，增收 1664元，增長(zhǎng) %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。從家庭總收入的構(gòu)成看，居民收入來源多元化趨勢(shì)明顯，增收質(zhì)量提高，所以鎮(zhèn)江城市居民購(gòu)房能力變強(qiáng)。 隨著鎮(zhèn)江城市建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度加大，拆遷面積增多，促進(jìn)二手房交易迅速發(fā)展，同時(shí)也激發(fā)了原房主購(gòu)新房改善住房的欲望，因而促進(jìn)新建商品房銷售。 ① 不同階層居民數(shù)量 位于社會(huì)底層的農(nóng)民占各個(gè)階層總?cè)藬?shù)的 64%左右 。藍(lán)領(lǐng) 工人占 %。白領(lǐng) 階層占%,白領(lǐng) 階層中最上層的專業(yè)人員階層和管理者階層 ,僅占整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)者總數(shù)的 %。由此認(rèn)為 ,鎮(zhèn)江階層結(jié)構(gòu)是一個(gè)底盤還很龐大的 燭臺(tái) ,這與和諧社會(huì)所要求的階層結(jié)構(gòu)還有一定距離。 ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)： ，住房購(gòu)買對(duì)象范圍相當(dāng)廣泛。 ，自住性購(gòu)房已經(jīng)成為購(gòu)房消費(fèi)的主流，改善居住條件成為購(gòu)房 主因。 。 。 30005000元 /平方米的住房最受歡迎 ③ 規(guī)劃期內(nèi)住房總需求： 依據(jù)《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 20xx年中心城規(guī)劃人口為 95萬，人均住宅面積 35平方米左右，我市住房總需求約 3450萬平方米。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房 1400萬平方米，建設(shè)政策性住房 150萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房 ，廉租住房 ）。 鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)地處長(zhǎng)江、運(yùn)河交匯處，位于鎮(zhèn)江市西南部。東以古運(yùn)河為界，與鎮(zhèn)江市京口區(qū)毗鄰，東南部分地段與鎮(zhèn)江新區(qū)連接；北瀕長(zhǎng)江，與揚(yáng)州市邗江縣隔江相望；西、南兩面與鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)接壤。全區(qū)總面積為 。 潤(rùn)州區(qū)為鎮(zhèn)江古運(yùn)河西部市區(qū)，下轄 3個(gè)鎮(zhèn)、 4個(gè)街道、 3個(gè)直屬場(chǎng)圃，設(shè)立民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管委會(huì)，共 29 個(gè)行政村、 56 個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 100 個(gè)村民小組。到 20xx 年底，全區(qū)總面積132． 68 平方公里，總?cè)丝?23． 47 萬人。潤(rùn)州區(qū)秀美而神奇。近萬畝丘陵崗坡資源、近百平方公里的長(zhǎng)江江灘資源、近 10公里的長(zhǎng)江岸線資源、豐富的綠色農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)資源、旅游資源，使?jié)欀莩蔀橐粔K流金的寶地和投資的熱土。潤(rùn)州區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候帶，具有明顯的季風(fēng)性、過渡性、變異性氣候特點(diǎn)：春秋季短，為季風(fēng)轉(zhuǎn)換季節(jié)，氣候溫和；冬夏季長(zhǎng)，夏季炎熱多雨，冬 季寒冷干燥。 “碧水南山”房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)南徐路以南與莊泉路以西交界處 , 位處鎮(zhèn)江市潤(rùn)州中央?yún)^(qū) ,坐落于鎮(zhèn)江市政府行政中心東側(cè) —— 潤(rùn)州區(qū)中心地段。南面有風(fēng)景如畫的南山風(fēng)景區(qū)，東、西、北三面被莊泉路、九華山路、南徐路路三條核心商業(yè)街圍合包裹，北側(cè)有常發(fā)廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)危襟坐鎮(zhèn)，西側(cè)市政府行政中心廣場(chǎng)，形成一種城市中心極為稀缺的舒適 住宅，構(gòu)成一個(gè)專屬潤(rùn)州區(qū)的歐陸城市廣場(chǎng)住區(qū)。 中心商貿(mào)區(qū)與周邊山體保持良好的視線關(guān)系，在重要節(jié)點(diǎn)上從北往南依次布置行政中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)中心和文化中心，并在局部地帶建設(shè) 標(biāo)志性建筑，城市天際線沿中心軸線展開形成良好的視覺效果，同周邊的真山真水相得益彰。潤(rùn)州區(qū)所依托的鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)是一個(gè)人口密集、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通便利、工商業(yè)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)容量大、購(gòu)買力強(qiáng)的極具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶，是具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一。 潤(rùn)州區(qū)地理位置優(yōu)越，歷來交通十分便捷，境內(nèi)長(zhǎng)江、運(yùn)河交匯構(gòu)成水路運(yùn)輸網(wǎng)；滬寧鐵路、 312國(guó)道、 222省道、滬寧高速公路和潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋等重要交通要道縱橫交織，陸運(yùn)非常發(fā)達(dá)。 引資大道、南徐生態(tài)大道、潤(rùn)州路、朱方路、中山西路、電力路、大西路、長(zhǎng)江 路等貫通境內(nèi)城區(qū)，鎮(zhèn)江市區(qū)的南大門、西大門均由潤(rùn)洲區(qū)扼守，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件。 鎮(zhèn)江南站站址在江蘇省鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)官塘鄉(xiāng)。建于 1977 年。離北京站 1228 公里，離上海站 235公里，隸屬上海鐵路局南京鐵路分局管轄?，F(xiàn)為二等站。 作為住宅項(xiàng)目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，莊泉路、九華山路、南徐路路等交通要道完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過莊泉路路可直接通往常發(fā)廣場(chǎng)和萬達(dá)廣場(chǎng)等購(gòu)物廣場(chǎng)；而九華山路和南徐路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)鎮(zhèn)江市城區(qū)的開放功能 ，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 目前本案周邊的公交線路有 K202 路、 K208路、 25 路、 D3路與市中心相連，交通相當(dāng)便利。 全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 593 家，電子電器、機(jī)械、建材、輕工四大支柱產(chǎn)業(yè)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)齊驅(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局已經(jīng)形成，七里柳工工業(yè)園等六大產(chǎn)業(yè)基地日趨成熟。堅(jiān)持以“服務(wù)城市、富裕農(nóng)村”為目標(biāo)，加快發(fā)展城郊農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)，形成了近郊圩區(qū)的無公害特種蔬菜、丘陵山區(qū)的茶葉和花卉苗木及應(yīng)時(shí)鮮果、沿江灘涂的特種水產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)化 經(jīng)營(yíng)區(qū)域。 積極實(shí)施“三產(chǎn)強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，初步形成了 以專業(yè)特色市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和十路五場(chǎng)為重點(diǎn)的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，全區(qū)現(xiàn)有各類市場(chǎng) 38個(gè)，建設(shè)了鎮(zhèn)江市最大的物流企業(yè)金山物流，規(guī)劃占地 600畝的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、投資 2億元的“江鮮美食街”、投資 3億多元的九洲廣場(chǎng)正在加快推進(jìn)。 潤(rùn)州區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購(gòu)物等商業(yè)步行特色街。 規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功 能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動(dòng)中心、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。 項(xiàng)目周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善 。 交通 : K202路、 K208路、 25路、 D3路等公交車 , 交通相當(dāng)便利 ,形成居家又一特色風(fēng)景區(qū) — 集商 ,住 ,行 ,游為一體的多元化景觀標(biāo)志性城市生活區(qū)。 學(xué)校 :有鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)小學(xué) ,鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)初中 , 第三職業(yè)學(xué)校 ,江蘇科技大學(xué)南校區(qū) ,江蘇大學(xué)中山校區(qū)。 生活 :有麥德龍 ,北京華聯(lián)超市 ,鎮(zhèn)江百大新生活超市 ,香江家具城 ,洪城家電市場(chǎng) ,鎮(zhèn)江舊貨大市場(chǎng) ,綜合集貿(mào)市場(chǎng) ,白云飯店 ,江南茶館 ,常發(fā)廣場(chǎng)和萬達(dá)廣場(chǎng)等。 醫(yī)療 :市急救中心 ,潤(rùn)州區(qū)人民醫(yī)院 ,培康藥店等。 娛樂 :有黃山花園 ,曙光俱樂部 , 常發(fā)廣場(chǎng)和萬達(dá)廣場(chǎng) ,潤(rùn)州公園等休閑娛樂場(chǎng)所。 環(huán)境 :治安環(huán)境良好，空氣質(zhì)量合格，噪聲控制合理，周圍綠化建設(shè)突出，毗鄰南山風(fēng)景名勝區(qū)，令人們流連忘返，遠(yuǎn)離高壓線、放射性、易燃易爆物品等危險(xiǎn)源，整體環(huán)境安全、優(yōu)美、便捷。 人流 :該區(qū)域?yàn)殒?zhèn)江市人口密集居住區(qū) ,人流量大 ,車流可達(dá) 100余輛 /分鐘。 第 3 章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； （ 2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； （ 3）節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； （ 4）人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在房地產(chǎn)業(yè) 前端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)。 整體項(xiàng)目呈 “ 南低北高 ” 的空間線型布置。住宅社區(qū)內(nèi)部通過集中廣場(chǎng)或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一個(gè)休憩的場(chǎng)所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個(gè)戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。 （ 1）建筑類型 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。 地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 （ 2）建筑風(fēng)格 整體建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。住宅南向立面強(qiáng)調(diào)視覺的透視感，增大開窗面，北向立面強(qiáng)調(diào)視覺的光 潔，加強(qiáng)了凸窗、陽臺(tái)前后進(jìn)退的塊體組合。整個(gè)建筑以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，使其 外觀簡(jiǎn)約，色彩鮮艷靚麗。 住宅的使用功能分區(qū)如下： 公共活動(dòng)區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、餐廳、門廳等。 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺(tái)等。 面積設(shè)計(jì)： 臥室面積在 12m216m2之間，客廳面積在 21m235m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占 5m28m2，陽臺(tái)占 5m26m2 戶型配比： 根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前鎮(zhèn)江對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比鎮(zhèn)江市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們?cè)趯?duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下： 二房二廳戶占總戶數(shù)的 65%，建筑面積為 80～ 100平方米 三房二廳戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 100～ 120平方米 （ 1）停車設(shè)施 根據(jù)住宅用戶的需求來統(tǒng)計(jì)停車位數(shù)。再根據(jù) 地下停車場(chǎng)平面示意圖 以及空缺的場(chǎng)地，設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目能夠提供的停車位 。另外停車位的提供方式可以通過出租和銷售。停車場(chǎng)的使用管理用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。 （ 2）安全設(shè)施 本項(xiàng)目設(shè)置信息通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系 統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安保中心機(jī)房，消防控制中心。 （ 3）服務(wù)管理 物業(yè)管理，不僅對(duì)房屋及附屬設(shè)施的管理維護(hù)外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的 舒適和安心。本項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實(shí)施如下： 行政管理：制定各項(xiàng)管理制度、服務(wù)公約，招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員，物業(yè)公司內(nèi)部人事、財(cái)務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負(fù)責(zé)。 保安及消防： 24 小時(shí)封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。 24 小時(shí)園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點(diǎn)簽到。注意外來人員探訪登記。建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報(bào)警系統(tǒng)，并定期檢查。 清潔和綠化：園區(qū)道路、走廊定時(shí)定人清潔。路牌、標(biāo)志等清潔。垃圾袋裝化，由清潔人員定 時(shí)收集。 車庫(kù)的清潔。園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙?duì)業(yè)主居室內(nèi)部進(jìn)行清潔服務(wù)。 外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營(yíng)造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置， 采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫(kù)設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。 通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢(shì)，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢(shì)的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。 （ 1） 坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香 （ 2）景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。 （ 3）以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營(yíng)造出日夜生動(dòng)的美好景致。 （ 4）做到人車分流，步道或采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則采用瀝青鋪地。 （ 5）室外停車場(chǎng)的地面用植草磚進(jìn)行鋪設(shè)以增加綠化氛圍； （ 6）小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團(tuán)之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施，如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。 項(xiàng)目定位 為了解市場(chǎng)供給情況，我們選取了周邊六個(gè)具有代表性的樣本與本項(xiàng)目進(jìn)行比較研究，這六個(gè)項(xiàng)目分別是國(guó)信宜和、景天花園、南山景園、萬科藍(lán)山、冠城國(guó)際和樸園和院。 （ 1） 國(guó)信宜和 ①地理位置 黃山西路與黃山南路交匯處（萬達(dá)廣場(chǎng)旁） ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬方，其中一期 3 萬方。 ③物業(yè)類型 商業(yè)、住宅、酒店式公寓 ④銷售價(jià)格 20xx1213