【正文】 作用。進入 8月，隨著國信宜和開盤并集中簽約，市場均價大幅拉升； 10月份中南 F2組團大幅成交，再次拉高整體均價，隨后價格下滑。 家庭數(shù)量：據(jù)普查公報數(shù)據(jù)顯示， 20xx年鎮(zhèn)江市常住人口中有家庭戶 975338戶，家庭戶人口為 2847513人，平均每個家庭戶的人口為 。 ② 房地產(chǎn)市場需求特點： ，住房購買對象范圍相當廣泛。全區(qū)總面積為 。 中心商貿(mào)區(qū)與周邊山體保持良好的視線關系，在重要節(jié)點上從北往南依次布置行政中心、商務辦公中心、商業(yè)中心和文化中心，并在局部地帶建設 標志性建筑，城市天際線沿中心軸線展開形成良好的視覺效果，同周邊的真山真水相得益彰。 作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，莊泉路、九華山路、南徐路路等交通要道完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。 項目周遍各項生活配套設施比較完善 。 第 3 章 規(guī)劃設計分析 規(guī)劃設計原則 （ 1）挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； （ 2）以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作； （ 3）節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； （ 4）人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 （ 2）建筑風格 整體建筑風格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。再根據(jù) 地下停車場平面示意圖 以及空缺的場地，設計 本項目能夠提供的停車位 。注意外來人員探訪登記。 外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。 （ 4）做到人車分流，步道或采用石材建材輔設，車道區(qū)域則采用瀝青鋪地。 ⑦交房時間 20xx 年 10 月 ⑧銷售情況 一期去化率達 80％以上，僅余幾套面積較大的房型。為此，建議本項目可以多、高層結合為突破口，將部分住宅提高層次。色彩應中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。主打小戶型，計劃綠化率達到 40%，擬于 20xx年 7 月初開工，明年 12 月底交房。 ４、項目的環(huán)境設計 小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的民居特色。 收入能力及支付能力 鎮(zhèn)江市平均物業(yè)總價在 10－ 20 萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在 6 萬以上，月付承受能力 5000 元左右。 城市新興富有的階層。 仁者樂山，智者樂水 內(nèi)有湖水潺潺流淌，南有南山為您守護家園的安詳。月 80120平米不同類型戶型的設計，精心所到，之為您的特別需要。高鐵時代的飛躍，實現(xiàn) 59分鐘輕取上海， 20 分鐘抵達南京。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。同時，該地區(qū)土地稀缺，新進出競爭者地威脅很小。 近期央行下發(fā)了標題是《中國人民銀行關于下調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知》的文件，通知其中明確了“個 人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的 ”，目前 5年期存款最新基準利率為 %，如果 5年期貸款利率打 7折，其利率則變?yōu)?%，將出現(xiàn)存款利率低于貸款利率的局面，從而促使更多消費者選擇一投資房產(chǎn)的形式，來是自己的人民幣保值。 本項目的工程造價估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素。 共計： 50 50000=250萬元 5 配套建設費 項目的基礎配套及景觀工程費用，含道路建設、水電配套、照明配套、景觀等，按 100元 /㎡計。擬定本項目銀行貸款 13200萬元，按年利息率 6%計算，貸款期 。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。 建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關法規(guī) 。在 鎮(zhèn)江 市場上一個規(guī)模 5 萬平米的中檔項目，其運作資金需要 1 個多 億，一個開發(fā)商有實力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入到一個項目上?，F(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競爭問題，一個分期銷售到 50%的時候，下一個 分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為 3期。 該項目只是用于住宅使用，歸為一期即可。對于一個占地 10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。然后建立系統(tǒng)的財務 分析 。） 20xx鎮(zhèn)江房價行情 （由圖可知鎮(zhèn)江房價處于上升階段） 鎮(zhèn)江房產(chǎn)報道：目前鎮(zhèn)江房地市場以“中小戶型、低總價”適合剛需群體的優(yōu)質(zhì)房源供應充足，“風景城邦”、“恒 大綠洲”、“永隆城市廣場”、“圣地雅格”、“亞東?樸園”、“恒美嘉園”、“潤城國際”、“金橋花園”、“云河灣”、“科苑華庭”、“中冶藍灣”??等樓盤皆有高性價比房源推出，其中尤以“科苑華庭”推出的墅質(zhì)小高層及“中冶藍灣”花墅洋房價格適中，鎮(zhèn)江房價走勢引起強烈關注，目前認購雀躍。 ： 營業(yè)項目 銷售收入（萬 元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 51000 公開銷售均價 120xx 元 /㎡ ,85%售房率 停車場出租 48/a 200元 /㎡ 12月 200個，出租率 100% 停車場銷售 80 100000 元 /個 100 個，銷售率 80% 根據(jù)上述基礎數(shù)據(jù)及測算，進行項目經(jīng)濟評價指標計算，主要結果如下所示 。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。 對所在地基礎設施及文化、教育、衛(wèi)生的影響 是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個特點。 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 27%時，也能保持盈虧平衡。 計算過程詳見附表 4： 還本付息表 附表 5；資金來源與運用表 通過以上財務評價分析表明 :本項目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)收入 萬元，項目的財務內(nèi)部收益率為 %,稅后財務凈現(xiàn)值（ ic=10%）為 。其中常發(fā)廣場領域清盤，推出了“不分樓層一口價 6550 元 /平，再送 8 萬元車位”巨惠活動，引發(fā)了一波罕見的搶樓行動。 根據(jù)前述項目的建設進度和建設內(nèi)容，項目建設期各年的資金使用計劃為： 20xx年下半年 需投入建設資金 ， 20xx年上半年 需投入建設資金 ， 20xx年下半年 需投入建設資金 ，合計 220xx萬元。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展 ?，F(xiàn)在市場的 消費者 也基本上接受了這一定式。為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進行分期的。據(jù)一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發(fā)展和項目的正常開發(fā)，給銷售的任務就是一年半內(nèi)銷售完項目并回籠資金 18個億。 項目計算期為 （ ），建設期為 （ （ ） 銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定； 營業(yè)稅：稅率為 5%； 城市維護建設稅：按實際繳納增值稅 7%計算； 教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的 3%計算； 所得稅：稅率為 33%。 按照等額還本利息照付的方式還款。前幾年建有 38 畝住宅和 30 畝商鋪。 共計： 16377 = 8 營銷費用 即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。 1 土地費用 根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項目土地取得費用為 20xx 萬，另外有拆遷費用 100 萬元 /畝，共計： 20xx0000+1000000*30=5000萬 折合樓面地價為 1000元 /平米。一部分由項目法人通過自籌解決，另一部分由銀行貸款構成，為 7200萬元。地塊附近已有國信宜和、景天花園、萬科南山醫(yī)技冠城國際等大盤，市場競爭激烈。項目周邊有潤州區(qū)實驗幼兒園、朱方路小學、鎮(zhèn)江市實驗初中、鎮(zhèn)江中學以及江科大南校區(qū)，提供了便利高質(zhì)量的教育環(huán)境，更形成了良好的人文環(huán)境，加之項目與鎮(zhèn)江最高水平的醫(yī)院鎮(zhèn)江市第一人民醫(yī)院僅 20分鐘車程，保證了住戶的高質(zhì)量生活。無論休閑度假，還是頤養(yǎng)天年，無論享受人生，還是共筑愛巢，碧水南山—— 可以容納一生的夢想和幸福。 可以把生活的詩情畫意掛在窗邊，與親朋共享。水利萬物而不爭，故能為百谷王。 退休職工中高級技術人員、高層管理人員，隨著城市的發(fā)展，現(xiàn)有的居住條件需要得到改善。 看重居所的身份象征，項目的社會形象、物業(yè)管理。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。但隨著人們生活方式及思維的改變，因為小高層視野廣闊，物業(yè)形象好，配套設施相對現(xiàn)代化，所以需求量呈 明顯上升趨勢。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行?？紤]到風險因素，工程總建筑面積在 5 萬平方米左右，不宜過大。 ⑥環(huán)境規(guī)劃 憑借地段、環(huán)境、規(guī)劃、品質(zhì)、實力、服務等 6 大綜合因素，居住、投資價值全面展現(xiàn) ⑦交房時間 ⑧銷售情況 一期去化率達 80％以上，僅余幾套面積較大的房型。 ③物業(yè)類型 商業(yè)、住宅、酒店式公寓 ④銷售價格 20xx1213 均價 8860 元 /平米 20xx0305 起價 8500 元 /平米 均價 8650 元 /平米 最高價 8800 元 /平米 20xx0511 均價 8860 元 /平米 ⑤主力房型 兩房 8891 平米 三房 110135 平米 ⑥環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。通過建筑的圍合結合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。垃圾袋裝化，由清潔人員定 時收集。 （ 3）服務管理 物業(yè)管理，不僅對房屋及附屬設施的管理維護外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務，讓業(yè)主充分感受到入住后的 舒適和安心。 私密休息區(qū)：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書室等。 （ 1）建筑類型 結構的安全等級二級，設計使用年限 50年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。 醫(yī)療 :市急救中心 ,潤州區(qū)人民醫(yī)院 ,培康藥店等。堅持以“服務城市、富裕農(nóng)村”為目標，加快發(fā)展城郊農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)，形成了近郊圩區(qū)的無公害特種蔬菜、丘陵山區(qū)的茶葉和花卉苗木及應時鮮果、沿江灘涂的特種水產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)化 經(jīng)營區(qū)域。 鎮(zhèn)江南站站址在江蘇省鎮(zhèn)江市潤州區(qū)官塘鄉(xiāng)。近萬畝丘陵崗坡資源、近百平方公里的長江江灘資源、近 10公里的長江岸線資源、豐富的綠色農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)資源、旅游資源，使?jié)欀莩蔀橐粔K流金的寶地和投資的熱土。 30005000元 /平方米的住房最受歡迎 ③ 規(guī)劃期內(nèi)住房總需求： 依據(jù)《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 20xx年中心城規(guī)劃人口為 95萬，人均住宅面積 35平方米左右，我市住房總需求約 3450萬平方米。 ① 不同階層居民數(shù)量 位于社會底層的農(nóng)民占各個階層總人數(shù)的 64%左右 。但隨著首創(chuàng)等一批知名開發(fā)商的入駐，將對本區(qū)域的發(fā)展帶來新一輪驚喜。而大港的發(fā)展目前剛剛步入正軌，區(qū)域配套尚不完善，并且以工業(yè)區(qū)為主，客戶認可度有待提高。由于自身配套嚴重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 相對緩慢。 本年度 8 月份保障房的集中成交對本區(qū)域量價表現(xiàn)影響較大。 市場整體形勢是： 從政策影響上考慮，雖然近來的一系列關于購房政策與貸款利率的調(diào)控是有意打壓房地產(chǎn)市場，不過考慮到該區(qū)剛性的購房需求，整體的銷售情況不會受太大影響。 20xx年 3月集團總公 司被全國總工會評為 “ 送溫暖工程先進單位 ” 20xx年 2月集團總公司被全國廠務公開協(xié)調(diào)小組評為 “ 全國廠務公開工作先進單位 ” 20xx年 3月集團總公司被上海市廠務公開工作領導小組評為 “20xx 年度上海市廠務公開民主管理工作先進單位 ” 20xx年 8月 29日，集團入選中國建筑施工企業(yè)聯(lián)合會評選的中國建筑 500強，排名第 12位。 上海建工始終把科技創(chuàng)新作為集團發(fā)展的不竭動力。 鎮(zhèn)江 擁有 6個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和 1個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已有 80多個國家和地區(qū)的 3000多家公司和財團在鎮(zhèn)投資，世界 500強中有 30余家落戶鎮(zhèn)江，累計實際到位外資突破 126億美元。 鎮(zhèn)江 是一座底蘊豐厚、人文薈萃的歷史文化名城 ， 擁有江蘇大學、江蘇科技大學等 5 所大專院校，在校本科以上學生 ，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國領先。 在參與國家的建設中，尤其從 20世紀 90年代以來，上海建工創(chuàng)造了一系列新紀錄：世界跨度最大的鋼拱橋 —— 盧浦大橋，世界第一條高速磁浮列車商業(yè)營運線，國內(nèi)第一座外海大橋 —— 東海 大橋， 468米的上海 東方明珠 廣播電視塔， ， 492米的環(huán)球金融大廈等，在中國乃至世界的建筑史上留下了不朽的業(yè)績。 20xx年 5月 1日，集團總公司被全國總工會授予全國 “ 五一 ” 勞動獎狀。 ②商品房成交活躍，竣工速度加快 圖 鎮(zhèn)江 市歷年施工面積、新開工面積、竣工面積走勢圖 截止 20xx年 11月，鎮(zhèn)江市新開工面積 ㎡，竣工面積 ㎡，施工面積㎡；從歷年變化來看， 10年的各項數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最。 20xx年商品住宅