【正文】 發(fā)展到了“從遠到近，從大到小”地進行考察。 三．項目規(guī)模開發(fā)的指導(dǎo)思想及工程建設(shè)規(guī)劃 1． 1． 項目 開發(fā)的指導(dǎo)思想 《 **家園》居住小區(qū)工程的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”?？傊^(qū)室外環(huán)境設(shè)計布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。 集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。 ：多層為 5～ 6 層，按總住宅建筑面積的 70%設(shè) 置，小高層為 9～ 11層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的 30%設(shè)置?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞?，設(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住戶外設(shè)置。由上述數(shù)據(jù)看出，《 **家園》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的 走勢。 托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。 ④天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場施工的土方平衡費 55 萬元。 表五 相關(guān)配套增容費用名稱 收費標準元 /平方米 計費面積 金額 通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 6 方米 燃氣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 28 供熱設(shè)施建設(shè)費 40+17+10+25+28 非營業(yè)性公建配套 70 費 市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費 165 住宅電力配套工程費 (600+21)元 /千伏安 179。 熱力工程 179。 表七 多層磚混結(jié)構(gòu)住宅 小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅 公建 方米 投資成本 費用總額 投資成本 費用總額 投資成本 費用總額 施工前期費 25 元/m2 29 元/m2 30 元/m2 建安工程費 690 843 844 小區(qū) 配套和增容費 391 391 410 其它費用 205 216 216 ： 土建工程結(jié)構(gòu)費用 1950萬元 設(shè)備工程配套費用 460萬元 總 計 2410萬元 4．售樓費及管理費估算 ⑴銷售預(yù)算的擬定： ①銷售現(xiàn)場計劃 現(xiàn)場售樓中心 300萬 售樓中心內(nèi)外裝飾 50萬 路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標志 100萬 ②廣告計劃 報紙廣告 500萬 電視廣告 300萬 網(wǎng)上廣告 30萬 載體廣告 150萬 雜志廣告 30萬 電視影片 20萬 ③宣傳促銷計劃 樓書 20 萬 海報 /本179。 市建委主編的《 98 天津房地產(chǎn)市場》列錄的 1997 年多層商品住宅投資管理費攤銷的統(tǒng)計平均值為 45 元 /平方米 (利息為 88元 /平方米 ) 《 99 天津房地產(chǎn)市場》列錄的 1998 年多層商品住宅投資管理費攤銷為 40元 /平方米（利息為 77元 /平方米） 僅以管理費攤銷數(shù)額分析，我公司在管理經(jīng)費支出方面處于 **市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均 偏上水平。 選 擇一或二家津門和全國知名雜志為傳播媒體載文和企業(yè)廣告活動推廣逐步加強企業(yè)形象后推銷售本案印象，并引起社會大眾的好奇。 利用現(xiàn)存網(wǎng)點平臺搭建本案銷售宣傳平臺充分利用網(wǎng)絡(luò)媒體轉(zhuǎn)發(fā)各種訊息。 在售樓中心兩側(cè)建立停車場，劃好車位，適度布置一兩部名牌車效益，增大本案項目高級感。 動用現(xiàn)代媒體的多重功能，影響客戶對未來世紀生活的再次評估。 ⑤樣板間的完善功能將大大吸引參觀者流連，售樓人員的詳細 說明強烈刺激的購買欲望。 第二階段：再針對已發(fā) 4000 名客戶 DM 反饋信息及時調(diào)整宣傳制度，再度寄以本案各項宣傳信息 VCD光盤一套，用富于煽動性的本案介紹再次加深了其對本案的注意與興趣。 ⑸廣告計劃的建議 雜志廣告： 媒體選擇：天津及國內(nèi)知名度較高的一、兩家雜志社。 ③本案項目銷售以底薪加提成的分配銷售。（包括：燈箱、廣告牌等）燈箱：從中環(huán)線（勤儉道）沿丁字沽三號路到 **家 園售樓處的道路上采用“ S”型（即兩邊路燈采用隔一個懸掛）方法懸掛燈箱，共計 70個。 ⑼建議將北辰項目分組團開盤，分別命名同時輔以廣告宣傳，這樣可以多次制造開盤轟動效應(yīng)。 ⑵建設(shè)周期 多層磚混結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按 12個月考慮，小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按 18 個月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按 12 個月考慮，區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)及地下泊車庫工程的施工安排與單體工程交叉進行。 預(yù)計 2020年 6月初開工興建 12萬平方米住宅和公建，預(yù)計 2020年 12月末一期工程交付使用。20%=2213 萬元 強銷期為 2020 年 1 月 — 2020 年 1 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積為 35%，多層住宅現(xiàn)房均價為 2100元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價為 2200元 /平方米 2100元 /平方米 179。30%=3557 萬元 清盤期為 2020 年 2 月 — 2020 年 6 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的 15%，多層住宅現(xiàn)房均價為 2020元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價為 2100元 /平方米 2020元 /平方米 179。 國家的發(fā)展計劃和政府的有關(guān)工作，為房地產(chǎn)業(yè)的健康蓬勃發(fā)展提供了一個廣闊的舞臺。 2．市場的競爭 全市范圍的存量現(xiàn)房，特別是丁字沽三號 路佳園里一帶的大量存量現(xiàn)房，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種銷售手段的出現(xiàn)。與此同時，總包分包隊伍的考察 和確定、構(gòu)配件生產(chǎn)商及材料供應(yīng)商的考察和確定、施工現(xiàn)場安全、質(zhì)量和進度管理的進一步加強、前期配套工作的到位、銷售人員專業(yè)知識的學(xué)習(xí)和銷售環(huán)節(jié)和手法的提高、后勤工作的保障等各個環(huán)節(jié)均需要有一個不斷完善的過程。公司要采取得力的措施把這個思 路灌輸?shù)焦镜拿恳晃粏T工，特別是公司的高層人員要為這一思路的不斷充實完善而努力，從而形成一個好的規(guī)劃，好的施工圖和好的施工安排和實施。 從 2020年 3月 1日開始，住宅商品房實行準許使用制度。15%=1660 萬元 售房收入預(yù)計總值匯總于表十五（不包括底商和公建的售房收入）。35%=4058 萬元 促銷期為 2020 年 2 月 — 2020 年 1 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的 30%，多層住宅現(xiàn)房均價為 2150元 /平方米 小高層住宅現(xiàn)房均價為 2250元 /平方米 2150元 /平方米 179。 預(yù)售期為 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月，銷售效果預(yù)計為總建筑面積的 20%，多層住宅期房均價為 2020元 /平方米 小高層住宅期房均價為 2100元 /平方米 2020元 /平方米 179。 2．資金的分階段投入計劃 ⑴工程前期費用的階段投入計劃 按照與北辰區(qū)政府及紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協(xié)議，土地出讓金及場區(qū)垃圾和雜土的清運、平整費的投入計劃見表九所示。 不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，綜合服務(wù)樓工程總是要首先安排建設(shè)的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設(shè)置，從而減少了售樓費用支出和企業(yè)形象的突出體現(xiàn)。 ⑸可以采用報紙軟稿對 **家園進行軟性宣傳。 3． 3． 本案銷售效果預(yù)估 第一階段：（ 2020年 10月 ~2020年 12月） 預(yù)售期 預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 20% 第二階段：（ 2020年 1 月 ~2020年 1 月） 強銷期 預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 35% 第三階段：（ 2020年 1 月 ~2020年 1 月） 促銷期 預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 30% 第四階段：（ 2020 年 1 月開始） 清盤期 預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 15% 本案預(yù)想該項目整體銷售完畢為五年期 本銷售率擬定是針對市場狀況，以及各項與銷售工作進度的配合而定，若本案在執(zhí)行中未遇特殊狀況干擾則 本銷售的達成應(yīng)按以上預(yù)測而無疑慮。 刊登時間自 5 月開始以單純的企業(yè)廣告內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)為商品性為 重的企業(yè)廣告，再強調(diào)商品特色的商品廣告。 尾部管理服務(wù)制度的擬定方法，充分顯示燕宇公司對本社區(qū)日 后社區(qū)保養(yǎng)管理的認真負責(zé)的態(tài)度。 ④談判空間進一定格式化分，利用空間在一定范圍內(nèi)充分滿足， 客戶的私密性使客戶心情放松并感到受到尊重感覺。 ①燕宇置業(yè)的各項目業(yè)績 ②本案建筑設(shè)計的前衛(wèi)性及智能性 ③本社 區(qū)的細化說明及銷售人員親切簡明清晰的旁白均將引發(fā) 參觀者的極大好奇與興趣 樣板間 ①樣板間大小，平面配置均按原建筑設(shè)計房型而定。 圍墻與周邊戶外 廣告適外擺放，但避免繁多以免降低本社區(qū)高級感。 利用網(wǎng)絡(luò)媒體平臺進行目標客戶攻南直接網(wǎng)上購買新概念，提高本案現(xiàn)代營銷的信息 概念。 ⑵喚起購買都需求階段 此階段承接上階段工作進度，先仍采用拉式策略，運用上述廣告媒體的宣傳，喚起目標客戶的關(guān)切和需求。 中國古代經(jīng)濟發(fā)展史中提出的，從宋朝開始的商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中，不論是名鋪店堂的商賈，還是市井?dāng)側(cè)旱?小販，都深諳“人喊人可能三聲不理，貨喊人必定駐馬勒疆”的經(jīng)商常言。 12179。 道路工程 179。 1500元 /立方米178。 紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地 坪上平均填墊 ，再鋪墊 。 /畝 = ③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補償費 畝179。 ⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案 《 **家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。 路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求 表二 道路名稱 規(guī)劃路寬 規(guī)劃要求退線寬度 退線面積 丁字沽三號路 43米 15米 方米 南倉道 50 35 桃園路 30 15 玉泉東道 30 15 按表二所列數(shù)據(jù)，紅線內(nèi)面積為 （ ） ③規(guī)劃區(qū)用地面積 （ ） ④規(guī)劃總建筑面積 按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯ ，按容積率為 ，規(guī)劃總建筑面積為 。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉的生活服務(wù)陽臺。 、服務(wù)業(yè)及非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。 將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報警及社區(qū) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。 2． 2． 工程建設(shè)規(guī)劃 ⑴對工程規(guī)劃設(shè)計的基本要求 按照《 **家園》居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設(shè)計提出如下基本要求： “西橫堤居住區(qū)詳細規(guī)劃”基本要求的前提下，要達到容積率≯ ，綠化率≮40%，并考慮設(shè)置一處不小于 萬平方米的集中景觀綠化區(qū)，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè)置機動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。 ⑥購房者對社區(qū)的人文環(huán)境和文化內(nèi)涵越來越重視。 ②對戶型設(shè)計的要求提出了越來越高的要求。因為有實力的優(yōu)秀開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì) 量，保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時的實施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。 ⑶商品房市場空間將更加拓寬。 ⑺ ⑺ 完成配套投資 7 億元。 ⑽ ⑽ 加快村鎮(zhèn)住宅建設(shè)。全市住宅物業(yè)管理覆蓋率達到 50%，物業(yè)管理投標率達到 50%以上。 “十五”期間， **市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標確定為： ⑴全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 850億元 其中住宅完成投資 650億元 公建完成投資 200億元 房地產(chǎn)業(yè)增加值以年均 12%的速度增長。 2． 2． 嚴厲打擊轉(zhuǎn)包和違法分包行為。 鑒于“佳園里”居住區(qū)始建于 10 余年之前，限于當(dāng)時的國民經(jīng) 濟條件和設(shè)計標準，該區(qū)域環(huán)境條件和工程單體的標準均相對較低， 近幾年相繼完成的工程亦按安居工程的標準興建，“佳園里”居住區(qū)及其附近地域經(jīng) 10 余家房地產(chǎn)商的開發(fā)，存量現(xiàn)房約計 200萬平方米。規(guī)劃將南倉道上現(xiàn)狀 35KV 電力架空線入地。在桃江路、玉泉東道、南倉道兩側(cè)，