【正文】 主要因素之一。 ⑺ ⑺ 完成配套投資 7 億元。 ⑶ ⑶ 加快試點小城鎮(zhèn)建設，新建村鎮(zhèn)住宅 250 萬平方米。 ⑽ ⑽ 加快村鎮(zhèn)住宅建設。全面落實住房分配貨幣化政策，全市住房自有率達到 60%，逐步提高住宅公積金繳存比例。全市住宅物業(yè)管理覆蓋率達到 50%，物業(yè)管理投標率達到 50%以上。 ⑷ ⑷ 結合城市形象工程建設，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋 300萬平方米。 “十五”期間， **市房地產業(yè)的發(fā)展目標確定為： ⑴全市房地產業(yè)完成投資 850億元 其中住宅完成投資 650億元 公建完成投資 200億元 房地產業(yè)增加值以年均 12%的速度增長。 6． 6． 徹底糾正不執(zhí)行安全生產法規(guī)的各類行為。 2． 2． 嚴厲打擊轉包和違法分包行為。會議指出，在經濟體制轉軌的過程中，市場經濟秩序出 現某些混亂現象，有著復雜的經濟、社會和思想原因。 鑒于“佳園里”居住區(qū)始建于 10 余年之前，限于當時的國民經 濟條件和設計標準，該區(qū)域環(huán)境條件和工程單體的標準均相對較低， 近幾年相繼完成的工程亦按安居工程的標準興建，“佳園里”居住區(qū)及其附近地域經 10 余家房地產商的開發(fā)，存量現房約計 200萬平方米。規(guī)劃在南倉道二側、玉泉東道、桃江路上分別規(guī)劃一條 12 孔通信管道（見地下配套工程管線現狀及規(guī)劃 示意圖）。規(guī)劃將南倉道上現狀 35KV 電力架空線入地。 根據 **市城市總體規(guī)劃修編成果，規(guī)劃氣源采用天然氣，由現狀燃氣中壓管提供氣源。在桃江路、玉泉東道、南倉道兩側，分別規(guī)劃一條φ 400～ 1000污水管和一條φ 600～ 1500雨水管。 ⑶排水工程管線 目前，在丁字沽三號路上有兩條φ 800～ 1200 污水干管和兩條φ 800雨水管，在南倉道上有一條φ 1200楊咀罐站雨水出水管道。 根據 **市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內設一座自來水服務站，占地 2020平方米。 《 **家園》居住小區(qū)的周圍，目前 尚無規(guī)劃公交車的場、站設施，與本居住小區(qū)隔南倉道相望的“佳園里”居住區(qū)及其周圍現有的公交車設置為： 34 路： 37 路： 606 路： 634 路： 658 路： 837 路： 962路： 規(guī)劃地鐵一號線沿丁字沽三號路中心線高架通過（見附圖四），規(guī)劃要求地鐵中心線兩側 15 米（車站段兩側各 22米）范圍內不得新建建筑物，高架車站站臺控制用地范圍 180179。 南倉道現狀為路寬 7 米，規(guī)劃南倉道為主干道，紅線寬50米，四塊板結構，橫斷面為 4— 6— — 12— 3— 12— — 6— 4。除地價外，天津燕宇置業(yè)有限公司同時承擔垃圾撤場清運費、現場雜土清運費、土地復墾費以及現場土方平衡等費用。 《 **家園》居住小區(qū)的東北方向約 2 公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產工藝所配備的凈化設施尚不十分完善，但是，東北風不附圖三 **市的風玫瑰圖 是 **市的主導風向（見附圖 三的風玫瑰圖），因此北倉工業(yè)區(qū)對《 **家園》居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯。“佳園里”地區(qū)經過 10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。 51′ 36″ （南偏東 30176。 **市建委規(guī)劃處和 **市安居工程辦公室在 1998年 8月初即著手進行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細規(guī)劃的設計競賽工作，目前尚處于進一步完善的階段。 “西橫堤居住區(qū)”位于 **市西北部，南側為 **市第二高教區(qū)，北側為規(guī)劃屈家店風景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍 ，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積 110公頃；其中丁字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約 16 公頃作為 **市第四工人文化宮選址（見附圖一）。 51′ 36″ ）（見附圖二）。 在《 **家園》居住小區(qū)的周邊，生活服務設施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學校三座（佳園里小學、亞細亞小學、亞細亞中學）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。 “西橫堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風景區(qū)，其南部邊界距《 **家園》居住小區(qū)約 ，該風景區(qū)的興建對**市，特別是對本居住區(qū)的環(huán)境質量將是一筆濃墨重彩的亮點。 3．市政配套設施現狀及規(guī)劃 ⑴道路 《 **家園》居住小區(qū)四周，現有道路為東鄰的丁字沽三號路和南鄰的南倉道，規(guī)劃路為西鄰的桃江路和北鄰的玉泉東道（見附圖二）。 桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬 30米，一塊板結構，斷面為 4— 22— 4。 20 米，車站兩側各設一個出入口，每個出入口規(guī)劃占地400平方米。 《 **家園》居住小區(qū)的規(guī)劃水源由丁字沽三號路上φ 600給水干管和南倉道上規(guī)劃φ 800 給水干管提供。 規(guī)劃排水采用雨污分流制?！?**家園》居住小區(qū)內排水排入以上管道內（見地下配套工程管線現狀及規(guī)劃示意圖）。在桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃φ 300 煤氣中壓管和φ 200 煤氣低壓管（見地下配套工程管線現狀及規(guī)劃示意圖）。在南倉道上規(guī)劃35KV、 10KV 電力電纜及 220KV 電力電纜；在桃江路上規(guī)劃10KV電力電纜和 35KV電力排管；在玉泉東道上規(guī)劃 10KV電力電纜，保留丁字沽三號路現狀電力電纜（見地下配套工程管線現狀及規(guī)劃示意圖）。 圖 例 410401——— 178。 二 ．市場需求分析 1．國家房地產開發(fā)政策的分析 按照黨的十一屆三中全會所制定的“一個中心，兩個基本點”基本方針，國家在農村的改革開放工作取得重大成績的基礎上，又將改革開放的工作在城市深入展開，到 80 年代中期，城市經濟體制的改革已經取得了突破性地進展，在基本建設的房地產開發(fā)領域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經全面形成，在全國各地由南向北地建立了第一批房地產投資開發(fā)經營企業(yè)，與此同時，第一批商品住宅出現在全國的建筑市場上，這不僅是對我國 40 余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標志了市場經濟體制向計劃經濟體制 的沖擊，解決困擾國民多年的住房短缺問題，開始進入了良性循環(huán)的軌道，國民的思想觀念在這個沖擊下，也發(fā)生了重大轉變。整頓和規(guī)范市場經濟秩序，既要做好長期斗爭的思想準備，又要抓緊解決當前的實際問題；既要全面推進，又要突出重點；既要治標，又要治本。 3． 3． 堅決糾正不按法定程序招投標的行為。 我們因此有理由相信，房地產開發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當促進國民經濟增長的一個重要力量。 ⑵ ⑵ 加快住宅建設步伐。 ⑸ ⑸ 活躍房地產交易。 ⑺ ⑺ 提高住宅產業(yè)化水平。 ⑼ ⑼ 推進房地產業(yè)信息化進程。加快城市化進程，新建村鎮(zhèn)住宅 1500 萬平方米，人均建筑面積達到 26 平方米，建成一批現代化的新型城鎮(zhèn)。 ⑷ ⑷ 結合城市景觀工程建設，改造重點地區(qū)危陋房屋，完成拆遷 100萬平方米。加快危改配套和甩漏項補建為重點的一批配套工程的實施；加快成片危改項目和西橫堤、雙林居住區(qū)配套工程建設。根據國際上的常規(guī)經驗，當一個國家的人均國民生產總值在 1000～ 3000美元之間時，應該是解決民眾住房問題的關鍵時期；我市 2020 年人均國民生產總值為 2160 美元，可以看出，這正是一個住宅建設加快發(fā)展和需求較旺的重要階段；從居住面積方面分析，國際經驗認為，人均居住住宅建筑面積在 30 平方米以下時，屬于住宅建設高速增長時期，統(tǒng) 計資料顯示 2020 年年底，我市人均建筑面積占有為 17 平方米，與國際標準尚有較大的差距；再者，根據全市經濟和社會發(fā)展五年計劃，在“十五”期間我市 GDP 將保持年均 10%以上的增長速度，隨著居民收入水平的逐步提高及恩格爾系數的不斷下降，居民在住宅消費方面的能力將穩(wěn)步上升，因此住宅將繼續(xù)成為我市的主要消費熱點之一。在我國加入 WTO 的工作完成之后，外資企業(yè)的涌入將帶來對寫字樓、高檔公寓、標準廠房和高檔商貿、服務等商品房和用于第三產業(yè)的各類公共建筑的更大需求。 大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結束，意味著安居型住宅的集中需求將會明顯下降。 ②購房者對房地產產品的品牌效應越來越看重。 ④購房者對與工程建設有關的人員組成越來越看重。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風要求等等專業(yè)性很強的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加關注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。表現出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。 市場定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷售與租賃相結合的出讓方式。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結合，不僅能解決部份高檔機動車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構造做法將給《 **家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。 ，樓間僅設置行人道路，機動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應適當考慮緊急情況下的疏散特征。 閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設在物管中心內，并執(zhí)行 24 小區(qū)服務制。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等設備的選型要與整個園林綠化設計融為一體。 ，單體建筑以南北朝向為主，可適當安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機、經久不衰。 。 ，戶內設可視對講話機，并設置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設終端插頭，市話寬帶網絡系統(tǒng)在廳、書房設終端插頭，在廳、臥設電視同軸電纜終端插頭。 u.《 **家園》居住小區(qū)工程的詳細規(guī)劃（初稿）見附圖五。 注：《 **家園》居住小區(qū)工程的“詳細規(guī)劃“的設計人所計算出的規(guī)劃總建筑面積為 ，對于此計算數據與 ，待進一步校核。 據 **市勘察院 1999年 12月 13日測繪的工號為 C— 1999— 418的測圖，《 **家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現狀高程見表四所列各項數據。 多層住宅的主體結構可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎按其座落位置的地基情況（見 **市地質工程勘察院工號為KC2020C09 的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎及復合地基基礎的形式。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費用及相關配套增容費用 ⑴土地出讓金 ①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土地補償費 179。 萬元 /畝 =4016 萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復墾費 179。 垃圾清除及土方平衡費總額為 。 填墊土方量為 179。 50W 電纜區(qū)供電工程貼費 900元 /千伏安 179。日 3000戶179。 燃氣工程 179。 方米 綠化工程 179。 10萬 5萬 DM /本179。 4179。 《 **家園》居住小區(qū)工程的管理費攤銷額度按 120 元 /平方米估算，其總額為： 120元 /平方米179。 我公司在制定營銷策略，研究營銷方法，采取營銷手段時，應該以提高全公司的總體管理水平為總前提，使“營銷業(yè)績的優(yōu)劣是每位員工工作成果的綜合反映”的觀點深入人心，才可以使營銷工作有更大的進步。 選擇電臺、電視進行公司整體形象宣傳，樹立購買群體的信譽度，提高本案形象。 選定定向目標客戶群體，采用 DM宣傳手段，直接寄發(fā)本案各種進度訊息。 ⑶促成購買階段 售樓工作人員集中前兩階段成果集中攻擊目標客戶本階段采用推式策略，采取主動出擊客戶形成定購熱潮。 2．銷售計劃建議 ⑴工地現場布置的建議 任務：將整個工地現場依建筑設計風格配置給予參觀者一目了然的感覺。 售樓中心入口處停車場處，分配兩名制服保安以喚起參觀者的虛榮感，并進而顯示社區(qū)氣派。 現場四周矗立風格獨特的路燈在入夜后有助于對目標客戶群體的吸引。 構想：整個銷售接待中心根據本案建筑師設計的平面配置劃分功能，分為入口大廳，多媒體廳、樣板間、談判區(qū)、高商品館，售樓處內全實施微機管理建立背景音響隨時播放柔美而動聽的音樂。 ②采用建材設備，均按本社區(qū)設計建材標準并均附帶簡牌說明。 談判廳 ①談判廳將是本案項目銷售執(zhí)行的最后一站，也是最重要環(huán)節(jié)并達成銷售任務的落實之處。 ⑶直接郵遞計劃的建議 說明：