【正文】 分別規(guī)劃一條φ 400～ 1000污水管和一條φ 600～ 1500雨水管。 根據(jù) **市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)一座自來水服務(wù)站，占地 2020平方米。 南倉道現(xiàn)狀為路寬 7 米，規(guī)劃南倉道為主干道，紅線寬50米，四塊板結(jié)構(gòu)，橫斷面為 4— 6— — 12— 3— 12— — 6— 4。 《 **家園》居住小區(qū)的東北方向約 2 公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產(chǎn)工藝所配備的凈化設(shè)施尚不十分完善，但是，東北風(fēng)不附圖三 **市的風(fēng)玫瑰圖 是 **市的主導(dǎo)風(fēng)向（見附圖 三的風(fēng)玫瑰圖），因此北倉工業(yè)區(qū)對《 **家園》居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯。 51′ 36″ （南偏東 30176。 “西橫堤居住區(qū)”位于 **市西北部，南側(cè)為 **市第二高教區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍 ，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積 110公頃；其中丁字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約 16 公頃作為 **市第四工人文化宮選址（見附圖一）。 在《 **家園》居住小區(qū)的周邊，生活服務(wù)設(shè)施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學(xué)校三座（佳園里小學(xué)、亞細(xì)亞小學(xué)、亞細(xì)亞中學(xué)）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。 3．市政配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃 ⑴道路 《 **家園》居住小區(qū)四周，現(xiàn)有道路為東鄰的丁字沽三號路和南鄰的南倉道，規(guī)劃路為西鄰的桃江路和北鄰的玉泉東道（見附圖二）。 20 米，車站兩側(cè)各設(shè)一個出入口，每個出入口規(guī)劃占地400平方米。 規(guī)劃排水采用雨污分流制。在桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃φ 300 煤氣中壓管和φ 200 煤氣低壓管（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。 圖 例 410401——— 178。整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，既要做好長期斗爭的思想準(zhǔn)備，又要抓緊解決當(dāng)前的實(shí)際問題；既要全面推進(jìn)，又要突出重點(diǎn)；既要治標(biāo)，又要治本。 我們因此有理由相信，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當(dāng)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一個重要力量。 ⑸ ⑸ 活躍房地產(chǎn)交易。 ⑼ ⑼ 推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)信息化進(jìn)程。 ⑷ ⑷ 結(jié)合城市景觀工程建設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷 100萬平方米。根據(jù)國際上的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個國家的人均國民生產(chǎn)總值在 1000～ 3000美元之間時，應(yīng)該是解決民眾住房問題的關(guān)鍵時期；我市 2020 年人均國民生產(chǎn)總值為 2160 美元，可以看出，這正是一個住宅建設(shè)加快發(fā)展和需求較旺的重要階段；從居住面積方面分析，國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，人均居住住宅建筑面積在 30 平方米以下時，屬于住宅建設(shè)高速增長時期，統(tǒng) 計資料顯示 2020 年年底，我市人均建筑面積占有為 17 平方米，與國際標(biāo)準(zhǔn)尚有較大的差距；再者，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展五年計劃，在“十五”期間我市 GDP 將保持年均 10%以上的增長速度，隨著居民收入水平的逐步提高及恩格爾系數(shù)的不斷下降，居民在住宅消費(fèi)方面的能力將穩(wěn)步上升，因此住宅將繼續(xù)成為我市的主要消費(fèi)熱點(diǎn)之一。 大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結(jié)束，意味著安居型住宅的集中需求將會明顯下降。 ④購房者對與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來越看重。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加關(guān)注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團(tuán)周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。 市場定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷售與租賃相結(jié)合的出讓方式。 ，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。 、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個園林綠化設(shè)計融為一體。 。 u.《 **家園》居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃（初稿）見附圖五。 據(jù) **市勘察院 1999年 12月 13日測繪的工號為 C— 1999— 418的測圖，《 **家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)。 四．工程成本估算 1．土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用 ⑴土地出讓金 ①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土地補(bǔ)償費(fèi) 179。 垃圾清除及土方平衡費(fèi)總額為 。 50W 電纜區(qū)供電工程貼費(fèi) 900元 /千伏安 179。 燃?xì)夤こ? 179。 10萬 5萬 DM /本179。 《 **家園》居住小區(qū)工程的管理費(fèi)攤銷額度按 120 元 /平方米估算，其總額為： 120元 /平方米179。 選擇電臺、電視進(jìn)行公司整體形象宣傳，樹立購買群體的信譽(yù)度，提高本案形象。 ⑶促成購買階段 售樓工作人員集中前兩階段成果集中攻擊目標(biāo)客戶本階段采用推式策略，采取主動出擊客戶形成定購熱潮。 售樓中心入口處停車場處，分配兩名制服保安以喚起參觀者的虛榮感，并進(jìn)而顯示社區(qū)氣派。 構(gòu)想：整個銷售接待中心根據(jù)本案建筑師設(shè)計的平面配置劃分功能，分為入口大廳，多媒體廳、樣板間、談判區(qū)、高商品館，售樓處內(nèi)全實(shí)施微機(jī)管理建立背景音響隨時播放柔美而動聽的音樂。 談判廳 ①談判廳將是本案項(xiàng)目銷售執(zhí)行的最后一站，也是最重要環(huán)節(jié)并達(dá)成銷售任務(wù)的落實(shí)之處。 預(yù)測：本案執(zhí)行之后預(yù)測每 20人有 1 人將有興趣洽談，通過邀請進(jìn)入售樓處進(jìn)行面對面談判再經(jīng)過一談判之后每十人將有一人成交。 版面大小全部彩色廣告。 ④每月必舉行檢討會議一次，以隨時改進(jìn)大廈的銷售方式，并 提供企化作業(yè)人員發(fā)薪。 廣告牌：初步擬定在丁字沽三號路（果酒廠門口空草地內(nèi)）樹立一個單柱廣告牌。 六．財務(wù)收益分析 （暫缺） 七．工程進(jìn)度安排，資金投入計劃及資金籌措 1．工程進(jìn)度安排 方案 ⑴兩種工程建設(shè)方案 《 **家園》居住小區(qū)工程的建設(shè)，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實(shí)施。 鑒于總體規(guī)劃設(shè)計中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個組團(tuán)中錯落組合布置的，因此總的施工周期應(yīng)該按不少于 18個月進(jìn)行安排。 預(yù)計 2020年 2月末開工興建 12萬平方米住宅和公建，預(yù)計 2020年 8 月末二期工程交付使用。 萬平方米 179。 萬平方米 179。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的其它行業(yè)一樣，同樣是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存或者叫做機(jī)遇與風(fēng)險并存。 佳園里地區(qū)的大量存量現(xiàn)房，鑒于興建年代的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)相對較低，從而造成地理環(huán)境、居住環(huán)境相對較差，售價也較低，又連鎖產(chǎn)生了人文環(huán)境相對較差，因此在《 **家園》居住小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和銷售宣傳上，要特別突出小區(qū)的良好的環(huán)境、智能化系統(tǒng)、合理的房型和套面積、高科技產(chǎn)品的應(yīng)用等等賣點(diǎn)。 5． 5． 管理水平 良好的產(chǎn)品質(zhì)量和真誠的服務(wù)，是每一個企業(yè)管理工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，是企業(yè)取得社會效益目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的根由，在市場經(jīng)濟(jì)的法規(guī)逐步完善，市場競爭日益激烈的今天，以提高企業(yè)的管理水平來保證企業(yè)的形象和效益越發(fā)顯得重要，我燕宇置業(yè)有限公司在獲得 **市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)榮譽(yù)的大好局面下，仍然要 激勵全體員工努力進(jìn)取，不斷提高素質(zhì)水平，以期為社會、為公司作出更大的貢獻(xiàn)。這既適應(yīng)于時代的發(fā)展要求，又考慮了市場的需求趨勢。工程竣工后由建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收， 編制竣工驗(yàn)收報告，向市、區(qū)（縣）兩級建設(shè)行政主管部門委托的備案機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案。 萬平方米 179。 萬平方米 179。 期房和現(xiàn)房銷售的資金收入預(yù)計情況如下： 期房銷售預(yù)計從 2020 年 10 月末開始，總銷售周期預(yù)計到 2020年 6 月末結(jié)束。 如果《 **家園》居住小區(qū)按組團(tuán)分一、二期的分期建設(shè)方案，那么二期工程同樣需要安排 18 個月的建設(shè)周期。 若采用“先配套，后單體”的建設(shè)方案，可以較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。（包括：站牌、車體廣告等） 站牌：將 606路公交車的終點(diǎn)站（佳寧里）改為 **家園 車體：可以選擇 606路、 34路、 634路、 658路、 37路公交車進(jìn)行車體廣告宣傳。 并針對社會內(nèi)部的公共建設(shè)進(jìn)行提前買和招租。 版面大?。赫?、半版、 20通、 15通、 10通。 中部采用理性訴求介本社區(qū)重要功能及建筑設(shè)計的設(shè)計風(fēng)格與 之配套的建材設(shè)備，嚴(yán)肅而真實(shí)。 ③本談判廳設(shè)計將盡量擺脫一般柜臺式的距離感，而應(yīng)采用面 對面談判的方式。 多媒體廳大約 80平方米，此廳為智能化體現(xiàn)廳，本廳充分利用最現(xiàn)代化電教手段，引進(jìn)三維立體（ 3D）實(shí)景展示系統(tǒng)加以現(xiàn)代多種媒體系統(tǒng)展現(xiàn)本案。 高大的旗幟沿售樓中心兩旁設(shè)計，以旗幟飛揚(yáng)聲勢浩大。 配合開盤工作召開目標(biāo)客戶與社會名流酒會，確定本案社會的格調(diào)進(jìn)而提高社會知名度促成購買成交。 選擇相關(guān)網(wǎng)址，建立本案網(wǎng)絡(luò)、信息平臺提高臺案亮點(diǎn)。 ⑵《 **家園》居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)額估算（見表八） 表八 項(xiàng)目 金額（萬元） 多層住宅平米成本價 小高層住宅平米成本價 土地出讓金 土方平衡工程費(fèi) 市政大配套費(fèi) 施工前期費(fèi)用 建安工程費(fèi) 小配套和增容費(fèi) 行政事業(yè)性收費(fèi) 公司管理費(fèi)攤銷 +2050 貸款利息 不可預(yù)見費(fèi) 五．營銷策略 古今中外產(chǎn)品營銷的方法萬千，學(xué)說著作洋洋灑灑，究其真諦不外乎為“以產(chǎn)品質(zhì)量為依托，以真誠服務(wù)為手段”。 10萬 1萬 銷售訓(xùn)練（培訓(xùn)費(fèi)用） 2萬 售樓處管理 費(fèi)（清潔、警衛(wèi)、水電雜費(fèi)） 20 萬 內(nèi)業(yè)各項(xiàng)報表 1萬 銷控各項(xiàng)表 1 萬 名牌、名片、服裝 3萬 人員薪資 600元 /月179。 電訊工程（電視、電話、保安） 179。日 3000戶179。 紅線內(nèi)道路基本上不需再對自然地坪進(jìn)行填、挖，而在平均高程 ，完成后的路面高程即可達(dá)到大沽 ～ 。 萬元 /畝 =315 萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金） 土地復(fù)墾費(fèi) 179。 標(biāo)高宜按區(qū)內(nèi)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為 米～ 米（比相鄰的路邊石高程約高出 米），區(qū)內(nèi)道路的泛水坡度約為 ‰。附圖二所示的劉房子村B199818 地塊的 平方米地塊及相鄰的界外 平方米地塊，不在征地范圍之內(nèi)，征地總面積為（ ） ②紅線內(nèi)面積（見附圖二）。 ： 一室戶占總戶數(shù)的 35%，建筑面積為 50～ 70平方米 二室戶占總戶數(shù)的 40%，建筑面積為 70～ 110平方米 三室戶占總戶數(shù)的 25%，建筑面積為 110～ 200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設(shè)計） 式，首層設(shè)獨(dú) 立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。 ， 并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。 ：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)狻㈦娏?、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。 市政污水管網(wǎng)的設(shè)計（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖），為《 **家園》居住小區(qū)的區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)的設(shè)計與實(shí)施提供了一個 非常有利的條件，它可以使區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)實(shí)施分區(qū)出口，這樣既可以減少區(qū)內(nèi)管線長度、降低管徑、減小放坡埋深，又便于分組團(tuán)安排施工和交工后的使用維護(hù)。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同 時提出了對多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費(fèi)（遠(yuǎn)程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。據(jù) 1999～ 2020年的調(diào)查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對每套 60平方米以下的住宅需求的比例僅為 %。 統(tǒng)觀近兩年民眾對待住房問題的觀念、收入水平、對居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，可以對居住住宅的需求趨勢和需求熱點(diǎn)作出如下判斷： ⑴民眾對住宅的購買決策更加理性化，主要表現(xiàn)在： ①購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力越來越看重。根據(jù) 1999年至 2020年的抽樣調(diào)查資料的分析，尚未購買住宅的家庭，理想的住房標(biāo)準(zhǔn)有建筑面積增大的趨勢，2020 年的抽樣調(diào)查資料顯示，對每套 60 平方 米以上面積的住宅需求已經(jīng)達(dá)到 %的比例。 ⑹ ⑹ 商品房銷售 600萬平方米，二級市場實(shí)現(xiàn)交易 180萬平方米，出售公有住房 200 萬平方米，完成未登記房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)登 810萬平方米。建成房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)管理自