大豐市某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(完整版)
【正文】 ②、所得稅； ③、土地增值稅。 xx 市是新興港口城市，擁有 xx 省東部沿海中部唯一的深水大港，是年吞吐量 1000 萬噸的國際性中型商業(yè)港和國家一類開放口岸。 四、地面狀況： 項目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。沿海高速公路已建設(shè)。 本項目所在地交通狀況較好，從 204 國道進入市區(qū)的主要通道 xx 路從項目前面通過，最近處 150 米，項目距離長途汽車站僅 250 米，去周邊縣市非常方便。 近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于 XX 市的影響很大，房價上漲幅度迅猛。 二、 本案所在區(qū)域消費群體情況分析： 28 人 (取樣人數(shù)不多 ,問級面不是很廣 ) 房型 三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 比例 % % % % 房型需求比例圖%%%%三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 從上圖可以看出： xx 市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到一個新的階段，人們對住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套， 16 更大的空間。 4. 交付要求： 受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。/月 戶型結(jié)構(gòu) \ \ 連體別墅 取暖方式 / 朝向 朝南 銷售起價 3000(多層 ) 均 價 住 :3000 最高價格 3700(小高層 ) 商： 10000 商： 10000 商： 10000 付款方式 一次性 、按揭 50% 裝修標準 / 采光通風(fēng) 12 層采光不足 建筑結(jié)構(gòu) 框架 開工時間 Xx 年 xx 月 竣工時間 Xx 年 xx 月 入伙時間 Xx 年 xx 月 車位 出售： 1200 元 / m178。 ①、地理位置優(yōu)越。而一些生活必須的配套都在 3000 米以內(nèi)。 四、威脅： 供給集中：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，樓盤同質(zhì)化嚴重。 項目市場定位 一、項目開發(fā)可行性建議： 項 目差異化建議 本項目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點： 首先 從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，市民對風(fēng)格的概念并不強，而正在開發(fā)中的幾個樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的 29 一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。 ②、超市也是很有必要的一個配套，因為目前項目本身的人氣不是很旺，如果開發(fā)商能夠在項目內(nèi)部開發(fā)一個中大型超市，那么既方便了業(yè)主，又增加了賣點。 交樓標準建議 本市還不是一個太發(fā)達的城市，居民的思想比較保守，對于房屋的裝修還保留著傳統(tǒng)的觀念，對 于許多人來說不僅僅要裝修的結(jié)果，他們更在乎這個過程，更重要的是自己裝修符合自己的要求。 項目價格定位： 本市房地產(chǎn)市場目前平均價格約 2700 元左右，本項目在內(nèi)部認購階段的初步定價可以低于市場平均價格，以此來吸引客戶，再以銷控的方式逐步抬高價格。 2021 年土地開發(fā)面積和土地購置面積繼續(xù)維持上年的負增長態(tài)勢 33 2021 年土地開發(fā)面積和土地購置面積降幅逐月縮小 34 購買意向調(diào)查： 35 房地產(chǎn)投資與 GDP 投資有一定程度增長，但和 GDP 相比處于下降通道 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比例已不足 10%（見圖下）。 附錄： ? 項目中心有 一條人工河（ 14 米）、綠化帶（ 10 米）、沿河路（ 10 米）這是政府規(guī)劃中的項目，但無形中增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。 對于室內(nèi)的一些簡單配套，客戶還是比較關(guān)注的，如防盜門、對講門、水、電、閉路、管煤、寬帶等。 ③、室外休閑廣場加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂作為襯托。 其次 從景觀上說，本案周邊的幾個樓盤雖然綠化率都很高（高的達到 52%），但新樓盤給人感覺仍然很空曠，主要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項目中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高項目的檔次。 投資風(fēng)險：從敏感性分析來看，項目投資額較大，如此開發(fā)商承受的風(fēng)險比較大。 規(guī)劃優(yōu)勢：項目所在區(qū)域是 政府現(xiàn)階段重點發(fā)展區(qū)域。 土地面積 平方米 8000 12021 土地價格 元 /平方 900 800 土地總價 元 7202100 9600000 小計 元 16800000 25 建造成本： 34695000 元 科目名稱 單位價格 /元 面積 總價 /元 備注 人工 150/平方米 35000 5250000 建材 750/平方米 35000 28000000 框架結(jié)構(gòu) 人工河 6/立方 250*3*10（長、深、寬） 45000 運費除外 綠化帶 300/平方 14*250 1050000 小計 32595000 元 成本初算： 103729135 元 名稱 價格 /元 面積 /平方米 備注 土地成本 16800000 建造成本 32595000 小計 49395000 35000 單位成本 1411． 286 元 /平方米 二、稅務(wù)分析： （ 所有稅費都包含在土地費用里 ） 26 營業(yè)稅及附加稅； 所得稅； 土地增 值稅。 ②、與本案
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