【正文】 、資金籌措 項目總投資 其中：申請銀行貸款 ，占總投資 ％，自籌 萬元，占總投資 ％，房屋預(yù)售收入，占總投資 ％。 （ 3）投資回收期所得稅前 年；所得稅后 年?？砂从媱澾€本 付息。 第三年計劃用款 萬元， 全部使用 房屋預(yù)售款 元。 32 （ 3） 其他費用根據(jù)《 廣東 省建設(shè) 工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的取費標(biāo)準(zhǔn)估算。 第一期建設(shè) 7，共 4棟 住宅樓 ，其中： （ 1） 主體工程建設(shè) 10 個月； （ 2） 室內(nèi)裝飾工程 4個月； （ 3） 室外配套工程建設(shè) 2個月 第二期建設(shè) 4＃、 5＃、 1共 7棟商住樓，其中： （ 4） 主體工程建設(shè) 16 個月； （ 5） 室內(nèi)裝飾工程 8個月； （ 6） 室外配套工程建設(shè) 6個月； （ 7） 整體綠化工程 3個月； 全部工程竣工驗收 1個月。 廢氣：本項目廢氣主要是廚房煤氣燃燒廢氣，由住戶安裝排油煙機抽入室外。主要節(jié)能措施有： 建筑物盡可能采用南北朝向。由于本項目建設(shè) ，租賃合同將不 再 續(xù)簽。煤氣低壓干管 DN200，庭院干管DN150。建筑物內(nèi)暗敷鋼管，穿銅芯塑料線或塑膠線； 本項目申請 珠海 市供電局供電。生活污水經(jīng)排水管 流入化糞池經(jīng)初步沉淀處理后經(jīng)小區(qū)污水管道排入城市污水管網(wǎng)統(tǒng)一處理。 層高：住宅 3m， 商鋪 地下 停車場 墻體 :高層：外墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻； 內(nèi)墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻、鋼筋砼剪力墻 柱：鋼筋砼柱 梁：鋼筋砼梁 23 1板：鋼筋砼平板 1地面：砂石墊層； 3∶ 7灰土墊層，水泥砂漿面層； 1樓面：水泥砂漿樓面，地磚面層； 1屋面 ：水泥焦渣找坡，水泥蛭石 隔熱 層 ， SBS 卷材防水層； 1門窗：木門、鋁合金門窗、防火門、塑鋼窗； 1裝飾：天棚、抹灰面 106 涂料、鋁合金龍骨石膏板吊頂；內(nèi)粉、抹灰面、 106 涂料、面磚貼面；外粉、抹灰面、花崗巖板、瓷磚貼面； 七、配套公用工程 給水工程 本項目最大用水量為： 1500m3/d 其中居民生活用水 1260 m3/d，以 180L／人地下為人防、設(shè) 備 、汽車及 自行車 停放等。 不同單元的立面靈活處理，豐富了總體空間輪廓與形 象 。采用大面積開窗，結(jié)合凸窗、落地窗等，為住戶創(chuàng)造良好的視景條件，同時均 20 考慮戶內(nèi)公共活動空間的開敝、靈活性。 5)設(shè)計強烈以植物、水體等自然要素組景，盡量減少硬質(zhì)景觀。 18 五、 景 園 綠化系統(tǒng) 景園空間 及 環(huán)境的設(shè)計與營造是本項目成敗的關(guān)鍵，如何在高密度和場地局促的條件下創(chuàng)造層次豐富的景園空間，使社區(qū)內(nèi)部各種活動各得其所是本方案所面臨的挑戰(zhàn)。沿 南側(cè)道路 設(shè)置小區(qū)主入 口 ， 東西兩側(cè)設(shè)置小區(qū) 次入口。 對城市空間而言，方案利用拼接單元之間的穿插與組合、建筑高度的變化，使出社區(qū)沿任何一個外向的道路界面均形成了 動態(tài)而富有節(jié)奏感的城市輪廓線，并且小區(qū)內(nèi)外景觀在水平與高度方向均是流動的、變化的，對住戶而言，空間內(nèi)外的流動和變化是充滿人性與關(guān)愛的。常年平均氣溫 ℃ ，無霜期為 355天，平均年降雨量 ，日照 。 本案所在 隴口 區(qū)地處經(jīng)濟特區(qū)之外。27′至 22176。 珠海 火車北站距本案 不足 2km。 根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，被調(diào)查對象中 %在近三年內(nèi)有購房愿望， %在五年內(nèi)有購房愿望，說明消費者對未來的前景看好，消費 積極性 比較高。 房 地產(chǎn)市場之所以趨好，主要還是房改政策的拉動。從財務(wù)角度分析 風(fēng)險較小。 項目建設(shè)期： 3年 二、項目主辦單位概況 項目主辦單位： 珠海 市 萬眾 投資 有限公司 單位 地址： 珠海 市羅湖區(qū)新秀村秀南路 61號 1棟 312 法人代表 : 注冊資本： 500 萬元 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn) 投資信息咨詢及其他信息咨詢（包含培訓(xùn)、人才中介服務(wù)、證券及其他限制項目）；投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)貿(mào)易（法律、 6 行政法規(guī)、 國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項目除外 ） 三、可行性研究范圍及依據(jù) 研究范圍 珠海 投資房地產(chǎn)項目 占地面積 57330 ㎡內(nèi)的住宅樓、商住樓的開發(fā)建設(shè)及總圖布置、配套工程的建設(shè)和效益測算。 第二章 項目提出的背景及 必要性 分析 一、 項目提出的背景 該 項目 場地 屬當(dāng)?shù)伛v軍的家屬院。 三 、本項目客戶特征分析 本項目 的商品住宅市場的潛在客戶可以分為 四 類：國企中 等收入 以上管理人員、 隨軍家屬（主要為回遷住戶）和 政府機關(guān)干部、私營企業(yè)老板 及白領(lǐng)階層、準(zhǔn)備 在 珠海 長期發(fā)展的外來人員 ，其中也包括周邊一些縣市的私營企業(yè)老板 。 綜上，預(yù)測本項目市場前景看好。本項目 占地面積 57330 ㎡ ， 建筑面積 345150㎡。遼闊海域連接南海及太平洋。生態(tài)控制線面積485平方公里，占全區(qū)總面積的 %，占全市生態(tài)控制線面積的 %。 三、總圖布局 珠海 開發(fā)住宅 小區(qū)基地方整， 地勢北 高南低 ， 背靠鳳凰嶺。如果說整體形 態(tài) 、 空 間布局是自 由而 浪漫的，方案對功能的理解和組織則是充滿理性的。 人車分流，而商業(yè) 服務(wù)的 部分 建筑旁則采 用有 組織的人車混行的設(shè)計理念。 小 區(qū) 南側(cè) 建筑相對較低．以高層 商住樓 為主。 2)架空的底層空間， 沿主要步行帶局部架空作為社區(qū)內(nèi)半公共空間，結(jié)合建筑底層形狀，采用植草與鋪裝相結(jié)合，作為社區(qū)戶外活動的泛會所，如兒童游戲場、成人休閑等半室外場所。頂層復(fù)式、底層等特殊單元均統(tǒng)一設(shè)計，豐富建筑形體與戶型的選擇。人們首先映入眼簾的是一組具有標(biāo)志性的 建筑綜合體。 底商 裙房 面積 8860 ㎡ .商鋪 攤位面積 可 有 60～ 270～700～ 2020 ㎡／個等多種類型 設(shè)計 ，以滿足不同經(jīng)商、辦公客戶的需求。 d 20205㎡計； 不可預(yù)見用水 182 m3/d； 日最大用水量約 1500 m3/d； 消防用水量，高層建筑室內(nèi)消火栓用水量 20L/S，室外消火栓給水量 20 L/S，按同時火災(zāi)次數(shù)一次，火災(zāi)延續(xù)時間2 小時計，最大消防用水量為 144M3。地面雨水口設(shè)置間距 40m。每戶客廳和臥室均設(shè)有電話線、電視線和網(wǎng)絡(luò)線路接線盒，以滿足住戶的通訊、信息需求。高層住宅樓各層均設(shè)消火栓、消防安全門和疏散樓梯。 項目建成后以 與原建筑面積（ 12170 ㎡ ） 相同面積新 房給予補償，作為地價使用權(quán)補償。 小區(qū)道路照明 和樓道 采用 光控、聲控 節(jié)能燈。 項目施工中的三廢治理 本項目在實施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，采用定點集中堆放及時清理的方式進行處理。 原住戶置換超出原建筑面積的新房，超出部分按市場價補齊差額。 （ 6）本項目地下室 15000 ㎡，戰(zhàn)時可兼作人防 工程 設(shè)施，故未計算人防工程易地建設(shè)費。 在建設(shè)期第二年 ,本項目第一期工程基本完工，第二期工程主體工程完成一部分后開始預(yù)售總建筑面積的 15%，預(yù)售款約 ； 在建設(shè)期第三年 ,本項目第二期工程主體工程基本完成后預(yù)售 25%，預(yù)售款約 ； 經(jīng)營期 2年，第一年銷售 30%，銷售額約 ；第二年售完其余的 30%，銷售額約 。 38 總 投 資 估 算 表 附表 1 序號 項目或費用名稱 單位 數(shù)量 單價(元 ) 估算值 (萬元 ) 第一部分 工程費用 1 建筑安裝工程費用 m2 345150 2 總圖及設(shè)備工程費用 第二部分 其它費用 1 土地費（按原建筑面積補償） m2 12170 搬遷過渡費 2 建設(shè)單位管理費 3 勘察費 4 設(shè)計費 5 招投標(biāo)代理費 6 可研報告編制費 7 建設(shè)單位臨時設(shè)施費 8 工程監(jiān)理費 9 人防工程費 m2 免 10 供電貼費 KVA 免 11 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 萬元 12 水增容費 m3 1500 免 13 消防設(shè)施配套費 m2 345150 3 小 計 第三部分 預(yù)備費 固定資產(chǎn)投資 建設(shè)期貸款利息 萬元 7000 總 投 資 39 建筑安裝工程投資估算表 附表 2 單位：萬元 序號 項目或費用名稱 單位 數(shù)量 單價 (元 ) 估算值 1 3住宅樓 m2 81180 土建工程 m2 81180 水衛(wèi)消防 m2 81180 監(jiān)控系統(tǒng) m2 81180 電氣照明 m2 81180 煤氣 m2 81180 電話、電視線路 m2 81180 2 2住宅樓 m2 35310 土建工程 m2 25310 水衛(wèi)消防 m2 25310 監(jiān)控系統(tǒng) m2 25310 電氣照明 m2 25310 煤氣 m2 25310 電話、電視線路 m2 25310 3 4商住樓 m2 26100 土建工程 m2 26100 水衛(wèi)消防 m2 26100 監(jiān)控系統(tǒng) m2 26100 電氣照明 m2 26100 40 煤氣 m2 26100 電話、電視線路 m2 26100 4 9住宅樓 m2 57600 土建工程 m2 57600 水衛(wèi)消防 m2 57600 監(jiān)控系統(tǒng) m2 57600 電氣照明 m2 57600 煤氣 m2 57600 電話、電視線路 m2 57600 5 8住宅樓 m2 31200 土建工程 m2 31200 水衛(wèi)消防 m2 31200 監(jiān)控系統(tǒng) m2 31200 電氣照明 m2 31200 煤氣 m2 31200 電話、電視線路 m2 31200 6 7住宅樓 m2 32100 土建工程 m2 125577 水衛(wèi)消防 m2 125577 監(jiān)控系統(tǒng) m2 125577 電氣照明 m2 125577 煤氣 m2 125577 41 電話、電視線路 m2 125577 7 10商住樓 m2 39360 土建工程 m2 39360 水衛(wèi)消防 m2 39360 監(jiān)控系統(tǒng) m2 39360 電氣照明 m2 39360 煤氣 m2 39