【正文】 2021 年， XX 縣全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元、地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 億元、全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元、銀行存款余 額 45 億元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8802 元、農(nóng)民人均純收入 3909 元 。西部淺山區(qū)經(jīng)科學(xué)勘探，玄武巖儲(chǔ)藏量在 1億立方米以上，紫砂礦、花崗巖儲(chǔ)藏量分別達(dá) 2021 萬(wàn)立方米以上，石英石總儲(chǔ)量也在 800 萬(wàn)立方米以上，且屬露天礦體，品質(zhì)優(yōu)良，便于開(kāi)采西部山區(qū)主要礦產(chǎn)資源有鐵、硅、花崗石、大理石、玄武巖等，有極高的開(kāi)采價(jià)值。隨著幾年來(lái)一手商品房投資回報(bào)率的下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。” ? 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀(guān)念。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè) 2021 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過(guò)仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期基本持平。其中，六月份上漲 %。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 17 日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）同比增長(zhǎng) %，居民消費(fèi)價(jià)格（ CPI）總水平同比增長(zhǎng) %。 3. 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金使用開(kāi)發(fā)商 河南 XX置業(yè)發(fā)展有限公司 的自有 的 資金 3000萬(wàn)元，融資 1000 萬(wàn)元 。 容積率為 ， 綠 地率 為 %。 1 第一章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目背景 1. 項(xiàng)目名稱(chēng) ： 本項(xiàng)目位于 XX 縣 XX 大道西段北側(cè) ， 107 國(guó)道東 ，項(xiàng)目名稱(chēng)為“ 皇家壹號(hào) ”。 河南 XX 置業(yè)有限公司力求打造一高貴、典雅的現(xiàn)代化居住社區(qū)，并通過(guò)該項(xiàng)目規(guī)劃將舒適新穎的居住環(huán)境和靈活的活動(dòng)空間引入 XX，為XX 的成功人士 打造一個(gè)高尚舒適的家。 4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 皇家壹號(hào) 地處 XX 新區(qū)，在 地段 、景觀(guān)占據(jù) 優(yōu)勢(shì)，又處在 XX 這個(gè)升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)，加上對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，可以說(shuō)，這是一個(gè) “短、平、快”的精品項(xiàng)目 ，風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀(guān)、前景樂(lè)觀(guān) ! 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境 一、 全國(guó)投資環(huán)境 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 2021 年隨著改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控力度的加大，出現(xiàn)了三個(gè)比較突出的亮點(diǎn)： 第一個(gè)亮點(diǎn) :宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快的同時(shí)，微觀(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀(guān)。國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超在上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀(guān)調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，總體保持了平穩(wěn)較快運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。李曉超指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾問(wèn)題是，價(jià)格過(guò)快上漲的壓力仍然較大，農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民增收的制約因素依然較多，國(guó)際金融形勢(shì)還比較嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不確定因素仍然較多。 2021 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革 2021 年出臺(tái)的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過(guò)大對(duì)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。全縣有耕地面積 100 萬(wàn)畝，是全國(guó) 優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)基地縣，全國(guó) “953” 巨型長(zhǎng)毛兔生產(chǎn)基地縣，全省無(wú)公害綠色生豬生產(chǎn)基地縣，主要農(nóng)作物有小麥、玉米、油菜、煙葉等。 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下， 2021 年 XX 房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò) 2021 年的高速增長(zhǎng)后，已開(kāi)始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 從 2021 和 2021 銷(xiāo)售住宅的戶(hù)型結(jié)構(gòu)對(duì)比來(lái)看， 2021 售的住宅中三 房的比重略有增加， 二房的比中梢有減少， 者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。 優(yōu)勢(shì)分析 ：是本縣面積最大，綠化率最高，配套設(shè)施較完備的大型小區(qū)（攝像頭，地下 水井等）一期已入住。另外，鄰近文成中學(xué)，文化氣息濃厚， 前期在市場(chǎng)做過(guò)全面、立體的營(yíng)銷(xiāo)傳播，包括電視、戶(hù)外、廣播、派單、等等，是市場(chǎng) 唯一一家做專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的樓盤(pán)。項(xiàng)目綜合品質(zhì)一般。 2. 市 場(chǎng)均價(jià)集中在 1300—— 1500 之間，相對(duì)同等經(jīng)濟(jì)環(huán)境的縣城來(lái)看，價(jià)格水平較低。皇家壹號(hào)位于 XX 大道的核心位置，為新老城區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，東側(cè)洪河是唯一貫穿該縣的一條河流，該地段也是本縣政治經(jīng)濟(jì)中心，政府機(jī)關(guān)、金融、醫(yī)療、學(xué)校等多家機(jī)構(gòu)遍布周?chē)??；究蛇_(dá)到開(kāi)發(fā)程度，地面上無(wú)建筑物，樹(shù)林 覆蓋面積達(dá)到 95％，樹(shù)種為柏樹(shù)、桐樹(shù)、果樹(shù)等，有少量稀有樹(shù)種，樹(shù)齡約在 3－ 5 年。每棟每單元設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)保障業(yè)主的安全需求 。 （ 4） 、消費(fèi)者對(duì)西區(qū)的認(rèn)可程度如何？本地富裕居民 能否接受到新區(qū)生活，也是很大的風(fēng)險(xiǎn)。 22 市場(chǎng)定位： XX 未來(lái)城市中心標(biāo)志性精神建筑 階層建筑＋階層精神 形象定位： 新都市家徽級(jí)建筑 目標(biāo)客定位 ： 新 城 市 貴 族 Ａ XX 縣城的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員 Ｂ外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)客群 Ｃ小私營(yíng)業(yè)主 方案評(píng)估意見(jiàn) （ 1） 、引領(lǐng) XX房地產(chǎn)發(fā)展方向 目前 XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低的發(fā)展水平，本案在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建材標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面均力求完美，打造不落伍的住宅產(chǎn)品，為 XX人民貢獻(xiàn)真正科學(xué)化、健康化、人性化的居所。 居住社區(qū)，是人與環(huán)境、市民與城市相紐結(jié)的節(jié)點(diǎn)。 3 建設(shè)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)意向 根據(jù)對(duì) XX 的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展各方面因素的分析，在二三級(jí)市場(chǎng)商住建設(shè)的大背景下，開(kāi)發(fā)商以創(chuàng)造優(yōu)良的城市形態(tài)為根本，為二十一世紀(jì)的 XX 提供一個(gè)與城市發(fā)展互動(dòng)的時(shí)尚生態(tài)社區(qū)。 3 漸進(jìn)的美感、別致的風(fēng)景 產(chǎn)品首先就從回家的路開(kāi)始營(yíng)造居住的氣氛，通過(guò)園區(qū)外圍圍墻 社區(qū)入口門(mén)禁 組團(tuán)入口 單元門(mén)廳 入戶(hù)門(mén)，形成獨(dú)有的五重漸進(jìn)空間感，這將使得園區(qū)內(nèi)住戶(hù)的安全感及私密性得到最大的保障，營(yíng)造出安定美好的居家氛圍，回家的感覺(jué)更加溫馨。 XX 大道相當(dāng)于北京 26 的長(zhǎng)安街，又臨近縣各機(jī)關(guān)。在設(shè)計(jì)中除考慮四個(gè)主立面外，同時(shí)關(guān)注屋頂，形成“第五立面”，采用簡(jiǎn)潔的集合造型來(lái)構(gòu)成豐富的屋頂形式。大小尺度的合理控制，細(xì)部功能設(shè)計(jì)使項(xiàng)目 的理性空間與感性空間相融。并至少有一個(gè)長(zhǎng)邊的消防登高面。 設(shè)計(jì)要求 （ 1） 建筑物抗震設(shè)防烈度： 6 度，按 6 度采取抗震構(gòu)造措施。 3）整個(gè)小區(qū)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置，采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)分為兩個(gè)分區(qū)。 b 供電電源及電壓等級(jí) 本建筑群擬從城市 10kV 電網(wǎng)，采用電纜埋地引入多路滿(mǎn)足一級(jí)負(fù)荷供電要求的高壓電源。 建筑物設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，各弱電機(jī)房及主要設(shè)備用房設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。 建立內(nèi)部高速局域網(wǎng)，用于傳輸語(yǔ)音和數(shù)據(jù)，便于小區(qū)管理和發(fā)布信息，并與公眾網(wǎng)進(jìn)行高速連接。 消防控制室設(shè)于地下室。 二 OO 九 年 九 月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好 35 的市場(chǎng)環(huán)境，可以說(shuō)，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 二、 資金籌措 發(fā)展商 XX 置業(yè)除自有資金 3000 萬(wàn)元，還需融資 1000 萬(wàn)元。 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 一、 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 皇家 壹號(hào) 籌備工作從二 OO 八 年 三 月份即已經(jīng)展開(kāi)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀 33 請(qǐng)了三家 二 級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 計(jì)算機(jī)主機(jī)及交換設(shè)備設(shè)于地下室弱電機(jī)房?jī)?nèi)：每棟樓設(shè)交換式集線(xiàn)器。 設(shè)計(jì)范圍 1. 信息網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)： 電話(huà)通信子系統(tǒng) 有線(xiàn)電視子系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 設(shè)計(jì)內(nèi)容及功能 1 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 電話(huà)通信子系統(tǒng) 32 本工程在弱電機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置遠(yuǎn)端模塊式程控交換機(jī)，光纜就近引自電信局。 10kV 高壓采用單母線(xiàn)分段，分列運(yùn)行，手動(dòng)互投。室內(nèi)消火栓管道布置成環(huán)狀，每層按規(guī)范設(shè)置消火栓。以市政給水管道為水源，向地塊引入兩根 DN250 的給水引入管。多層之間的距離均大于 6 米。 （ 4） 部分住宅單體考慮了凸窗，以擴(kuò)大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀(guān)。 八角窗的全方位應(yīng)用，豐富了造型，打開(kāi)了 全新視野，收納了自然山水，使內(nèi)外景觀(guān)得以便捷交流，并讓居室延伸至戶(hù)外。 本項(xiàng)目鬧鐘取靜，通過(guò)精心設(shè)計(jì)可以成為 XX 縣城中心第一高尚住宅。一梯兩戶(hù)的設(shè)計(jì)，優(yōu)雅的景觀(guān)，使得它永遠(yuǎn)是客戶(hù)的最?lèi)?ài)。 規(guī)劃構(gòu)思； 1 對(duì)稱(chēng)、穩(wěn)重、均衡、園區(qū)規(guī)劃 本產(chǎn)品在總體規(guī)劃上傳承對(duì)稱(chēng)、均衡的布局原則，充分考慮建筑和景觀(guān)的融合，保證中心花園的品質(zhì)及各組團(tuán)景觀(guān)的均好性，在各組團(tuán)的組織上，縱橫、點(diǎn)線(xiàn)搭配‘營(yíng)造一種親切宜人，尺度人性的圍合感。 2 項(xiàng)目背景 1 工程概況 XX 地處中原腹地，是河南省駐馬店市的下轄縣之一，是一座正在飛速崛起的區(qū)域性中心城市。本案是 XX第一個(gè)招拍掛取得的土地，手續(xù) 23 完善，產(chǎn)權(quán) 明晰，是 XX市場(chǎng)上真正意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 （ 2） 、拿下地塊南側(cè) 5 畝地，擴(kuò)大地塊臨 XX 大道的 面寬，以解決交通等諸多問(wèn)題。 （ 8）本案多層為主小高層為輔的產(chǎn)品形態(tài)在市場(chǎng)上有相當(dāng)?shù)奈Α? 項(xiàng)目周邊：本案地處 XX 縣新區(qū)，新區(qū)為行政事業(yè)單位集中區(qū)域，本案距離老城區(qū)非 常僅 3 分鐘車(chē)程，周邊單位有：氣象局、國(guó)稅局、老干部 局、建華賓館、財(cái)政部門(mén)、 檢察院、法院，都在項(xiàng)目周邊 2 公里輻射范圍內(nèi)。 XX 縣位于河南省南部，南距武漢 300 公里，北距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng) 130 公里，位于鄭州及武漢兩大都市 “ 一日經(jīng)濟(jì)圈 ” 內(nèi)。 4. 目前市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目眾多，市民對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識(shí)有待提高。 劣勢(shì)分析： 一層花園入口在南邊，二層以上由北邊的單元入口進(jìn)入，花園對(duì)面有一排 6 平方 的儲(chǔ)藏室，可行的道路僅有 5 米，無(wú)綠化。 整個(gè)項(xiàng)目體量小，不能造成 轟動(dòng)的影響；整體項(xiàng)目面積區(qū)間過(guò)于集中，有特殊需求大戶(hù)型的客戶(hù)地不到滿(mǎn)足；由于社 區(qū)小，配套設(shè)施不全備； 教育用