【正文】 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人均 GDP 增長(zhǎng)率 商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率 % % % % 住宅成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度對(duì)比分析 % 第 8 頁(yè)共 28 頁(yè) 四、 投資 性購(gòu)買、外地人購(gòu)買比例 成都 市 主力購(gòu)房人群為本地市民，住宅自有化率 較 高， 根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示， 2021 年成都市 5 城區(qū)商品房個(gè)人購(gòu)買者的地域構(gòu)成比例為，本地個(gè)人 %，外地個(gè)人 %，市郊區(qū)個(gè)人 14。 六、 城 鄉(xiāng) 居民人均儲(chǔ)蓄存款 成都 市城 鄉(xiāng) 人民的儲(chǔ)蓄存款較為豐厚，購(gòu)買大宗物品的消費(fèi)能 較 強(qiáng)。 地面的拆遷情況：地面建筑物 除南北向低壓電線未拆遷外，其余 基本 不需拆遷。 建筑面積 我司 在 成都 的土地 地上 可建面積為 萬(wàn)平方米，其中： 容積率 ： ≤ 建筑密度 ：≤ 30% 控高 ：建筑高度（包括屋面所有設(shè)施、設(shè)備）不超過(guò)航空限高 573米（絕對(duì)高程） 綠 地 率 ：≥ 25% 三 、項(xiàng)目 現(xiàn)狀 地形地貌 ：邊界規(guī)則。 地塊四至圖 16 米規(guī)劃道路 30米規(guī)劃道路 20米規(guī)劃道路 守仁 第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì) 一、 GDP 成都市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)， 2021年相比 2021年已翻了一番，已達(dá)到 2750 億元， 特別是 006 年 ，全市 GDP 的年增長(zhǎng)率 達(dá)到 16%以上。 小結(jié)： 城市建設(shè) 投資拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速上漲，經(jīng)濟(jì)水平高，人口增長(zhǎng)速度 平穩(wěn) ，但消費(fèi)能力 較強(qiáng)。 1%。 二、 土地單價(jià)及變化趨勢(shì) 成都市 20212021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 +儲(chǔ)蓄存款余額增幅與商品住宅 成交價(jià)格增幅對(duì)比分析 % % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率 城鎮(zhèn)人均可支配收入 +儲(chǔ)蓄存款余額增長(zhǎng)幅度 % % % 第 9 頁(yè)共 28 頁(yè) 成都成交均價(jià)大幅上漲，但是增幅 06年較 05年有較大下滑。 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃》，目前 XX區(qū)整體結(jié)構(gòu)將形成 “ 七片一帶 ” 的新格局，即成都物流基地功能區(qū)、“ 大學(xué)科技園 ” 科技研發(fā)基地、理工大學(xué)教育功能區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風(fēng)景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū) 、沙河城市發(fā)展帶，其中沙河城市發(fā)展帶和教育功能區(qū)、保和居住區(qū)是近幾年的發(fā)展熱點(diǎn)。 片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自然資源及人文環(huán)境 （ 1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 該片區(qū) 將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū) 。 本地氣象條件 成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個(gè)春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊還將設(shè)置二所小學(xué)、二所中學(xué) 、 三所幼兒園 ； 第 13 頁(yè)共 28 頁(yè) 成都市軌道交通圖 （ 3）、醫(yī)療配套方面： 成都軍區(qū)總醫(yī)院、內(nèi)燃機(jī)廠職工醫(yī)院、成鐵分局東站醫(yī)院、成都交通醫(yī)院、 416 醫(yī)院等 ； （ 4）、商業(yè)配套方面：基本無(wú)現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的北部新城商業(yè)中心約 公里； （ 5）、郵局：無(wú)； （ 6）、 銀行 ：無(wú)； （ 7）、其它： 沙河水岸，新綠 水碾公園、 3000 畝北湖公園、 12 平方公里的北郊風(fēng)景區(qū)、動(dòng)物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風(fēng)景區(qū)構(gòu)筑起項(xiàng)目周邊不可多得的居住優(yōu)勢(shì) 。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有 藍(lán)光從外地人購(gòu)買比例 接近本地居民購(gòu)買比例來(lái)看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi) 嵌守仁 第 15 頁(yè)共 28 頁(yè) ? 重視營(yíng)銷，通過(guò)包裝和高水準(zhǔn)的服務(wù)提升項(xiàng)目的品牌和檔次。 高層建筑 戶型面積以 2房 90m2 為主，附帶少量 三 房和 四 房戶型。 項(xiàng)目第一期工程 該 期工程 建筑面積 約 125207 平方米，計(jì)劃工期從 2021 年 8 月至 2021年4 月。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi) 及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：包括 售房部、異地樣板房 、 示范園林 、小區(qū)入口 等。 形象進(jìn)度：完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過(guò)竣工驗(yàn)收。 ⑴ 、建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 投資估算依據(jù)及投資估算方法 （ 1） 投資估算依據(jù) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 原國(guó)家計(jì)劃委 員會(huì)頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用 ，估算金額為 萬(wàn)元。 （ 6） 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用為該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管 理該房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。產(chǎn)品銷售價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目所在地目前房產(chǎn)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及發(fā)展趨勢(shì)分析，產(chǎn)品銷售價(jià)格逐年考慮一定的上漲幅度。 三、 資金的籌措及使用計(jì)劃 資金投資計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第 21 頁(yè)共 28 頁(yè) 1年 2年 3年 4年 1 建設(shè)投資 162946 76866 27286 36534 22261 土地費(fèi)用 57305 57305 建安成本 59758 3480 14318 25496 16464 前期費(fèi)用 21577 11960 3720 3650 2247 銷售費(fèi)用 7701 1700 2500 2500 1001 管理費(fèi)用 7700 1001 2500 2500 1700 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7260 1420 3700 1840 300 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 1645 548 548 549 單位（萬(wàn)元） 可運(yùn)用資金 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 2年 3年 4年 1 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 銷售稅金及附加 12156 3 土地增值稅 4 可運(yùn)用資金 單位（萬(wàn)元） 資金籌措 本項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式開發(fā)建設(shè)。 計(jì)算期 ： 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)目從 2021年 5月 開始籌建， 支付第 1筆土地款， 到 2021年 3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。 結(jié)合以往公司開發(fā)項(xiàng)目的參考數(shù)據(jù)，估算出項(xiàng)目的 營(yíng)業(yè)稅及附加，土地增值稅 率大概維持在 %的水平。 在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為 %，允許產(chǎn)品銷售價(jià)格下降幅度為 %，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目是我司 在成都 發(fā)展的第一站，對(duì)于我司 在成都市場(chǎng)有 突破性的戰(zhàn)略意義。如果國(guó)家政策因素改變，融資成本提高，均將會(huì)影響到此項(xiàng)目的利潤(rùn)水平。 綜上所述， 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是切實(shí)可行的。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)精心策劃、安排各分期工程的建設(shè)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)模式有效運(yùn)行。 第 十二 部分 結(jié)論與建議 一、 結(jié)論 XX 村 區(qū)作為 成都市打造北部新區(qū)的重 點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)具有巨大的升值潛力。從而起到增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健⑹杖胨胶蜕?活質(zhì)量的作用。 綜上所述，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可以接受的。 項(xiàng)目的可變成本與產(chǎn)品銷售率及銷售收入相關(guān)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料分析計(jì)算，該項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總成本 162946萬(wàn)元分解成固定成本 133864萬(wàn)元、 可變成本 29082萬(wàn)元。 盈利能力分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 2年 3年 4年 1 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 總成本費(fèi)用 162946 76866 27286 36534 22261 3 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 4 土地增值稅 2210 98 937 902 274 5 利潤(rùn)總額 43708 67731 60305 47820 3314 6 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 7 稅后利潤(rùn) 29284 67892 58759 46361 7944 單位：萬(wàn)元 稅前 成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本 100%=% 稅前 銷售利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總銷售收入 100%=% 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 100%=% 稅 后成本利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總成本 100%=% 稅 后銷售利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總銷售收入 100%=% 投資凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總投資 100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 全部投資現(xiàn)金流分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 191736 77662 34921 43857 35296 建設(shè)投資 162946 76866 27286 36534 22261 第 24 頁(yè)共 28 頁(yè) 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 土地增值稅 2210 98 937 902 274 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 3 凈現(xiàn)金流 29284 67096 58759 53684 5091 單位：萬(wàn)元 自有資金 現(xiàn)金流分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 198996 21662 67041 64697 45596 自有資金 15000 15000 0 0 0 預(yù)售收入再投入 91946 5866 27286 36