【正文】 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人均 GDP 增長率 商品住宅成交均價增長率 % % % % 住宅成交價格增長幅度對比分析 % 第 8 頁共 28 頁 四、 投資 性購買、外地人購買比例 成都 市 主力購房人群為本地市民，住宅自有化率 較 高， 根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的《成都房地產(chǎn)市場報告》顯示， 2021 年成都市 5 城區(qū)商品房個人購買者的地域構成比例為，本地個人 %，外地個人 %，市郊區(qū)個人 14。 六、 城 鄉(xiāng) 居民人均儲蓄存款 成都 市城 鄉(xiāng) 人民的儲蓄存款較為豐厚，購買大宗物品的消費能 較 強。 地面的拆遷情況：地面建筑物 除南北向低壓電線未拆遷外，其余 基本 不需拆遷。 建筑面積 我司 在 成都 的土地 地上 可建面積為 萬平方米，其中： 容積率 ： ≤ 建筑密度 ：≤ 30% 控高 ：建筑高度（包括屋面所有設施、設備）不超過航空限高 573米（絕對高程） 綠 地 率 ：≥ 25% 三 、項目 現(xiàn)狀 地形地貌 ：邊界規(guī)則。 地塊四至圖 16 米規(guī)劃道路 30米規(guī)劃道路 20米規(guī)劃道路 守仁 第二部分 宏觀經(jīng)濟 一、 GDP 成都市經(jīng)濟快速增長， 2021年相比 2021年已翻了一番，已達到 2750 億元， 特別是 006 年 ，全市 GDP 的年增長率 達到 16%以上。 小結(jié)： 城市建設 投資拉 動經(jīng)濟快速上漲，經(jīng)濟水平高，人口增長速度 平穩(wěn) ，但消費能力 較強。 1%。 二、 土地單價及變化趨勢 成都市 20212021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 +儲蓄存款余額增幅與商品住宅 成交價格增幅對比分析 % % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅成交均價增長率 城鎮(zhèn)人均可支配收入 +儲蓄存款余額增長幅度 % % % 第 9 頁共 28 頁 成都成交均價大幅上漲，但是增幅 06年較 05年有較大下滑。 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃》，目前 XX區(qū)整體結(jié)構將形成 “ 七片一帶 ” 的新格局，即成都物流基地功能區(qū)、“ 大學科技園 ” 科技研發(fā)基地、理工大學教育功能區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū) 、沙河城市發(fā)展帶，其中沙河城市發(fā)展帶和教育功能區(qū)、保和居住區(qū)是近幾年的發(fā)展熱點。 片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構、自然資源及人文環(huán)境 （ 1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構 該片區(qū) 將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎設施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū) 。 本地氣象條件 成都屬亞熱帶季風氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，項目周邊還將設置二所小學、二所中學 、 三所幼兒園 ； 第 13 頁共 28 頁 成都市軌道交通圖 （ 3）、醫(yī)療配套方面： 成都軍區(qū)總醫(yī)院、內(nèi)燃機廠職工醫(yī)院、成鐵分局東站醫(yī)院、成都交通醫(yī)院、 416 醫(yī)院等 ； （ 4）、商業(yè)配套方面：基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的北部新城商業(yè)中心約 公里； （ 5）、郵局：無； （ 6）、 銀行 ：無； （ 7）、其它： 沙河水岸，新綠 水碾公園、 3000 畝北湖公園、 12 平方公里的北郊風景區(qū)、動物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風景區(qū)構筑起項目周邊不可多得的居住優(yōu)勢 。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有 藍光從外地人購買比例 接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場。 ? 項目內(nèi) 嵌守仁 第 15 頁共 28 頁 ? 重視營銷，通過包裝和高水準的服務提升項目的品牌和檔次。 高層建筑 戶型面積以 2房 90m2 為主，附帶少量 三 房和 四 房戶型。 項目第一期工程 該 期工程 建筑面積 約 125207 平方米，計劃工期從 2021 年 8 月至 2021年4 月。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi) 及其相關方面的環(huán)境工程：包括 售房部、異地樣板房 、 示范園林 、小區(qū)入口 等。 形象進度：完成全部建設內(nèi)容，高層通過竣工驗收。 ⑴ 、建筑安裝工程：包括平基、基礎、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 投資估算依據(jù)及投資估算方法 （ 1） 投資估算依據(jù) 中華人民共和國建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 原國家計劃委員會、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 原國家計劃委 員會頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）。 基礎設施建設包括建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用 ，估算金額為 萬元。 （ 6） 管理費用 管理費用為該項目開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管 理該房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。產(chǎn)品銷售價格根據(jù)項目所在地目前房產(chǎn)銷售價格預測，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情及發(fā)展趨勢分析，產(chǎn)品銷售價格逐年考慮一定的上漲幅度。 三、 資金的籌措及使用計劃 資金投資計劃 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 第 21 頁共 28 頁 1年 2年 3年 4年 1 建設投資 162946 76866 27286 36534 22261 土地費用 57305 57305 建安成本 59758 3480 14318 25496 16464 前期費用 21577 11960 3720 3650 2247 銷售費用 7701 1700 2500 2500 1001 管理費用 7700 1001 2500 2500 1700 財務費用 7260 1420 3700 1840 300 不可預計費用 1645 548 548 549 單位（萬元） 可運用資金 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 銷售稅金及附加 12156 3 土地增值稅 4 可運用資金 單位（萬元） 資金籌措 本項目采取分期建設、滾動發(fā)展的模式開發(fā)建設。 計算期 ： 根據(jù)項目實施計劃，項目從 2021年 5月 開始籌建， 支付第 1筆土地款， 到 2021年 3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。 結(jié)合以往公司開發(fā)項目的參考數(shù)據(jù)，估算出項目的 營業(yè)稅及附加，土地增值稅 率大概維持在 %的水平。 在項目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設投資增加幅度為 %，允許產(chǎn)品銷售價格下降幅度為 %，說明項目具有較強的抗風險能力。 本項目是我司 在成都 發(fā)展的第一站，對于我司 在成都市場有 突破性的戰(zhàn)略意義。如果國家政策因素改變，融資成本提高，均將會影響到此項目的利潤水平。 綜上所述， 項目的開發(fā)建設是切實可行的。項目實施過程中應精心策劃、安排各分期工程的建設，保證項目滾動模式有效運行。 第 十二 部分 結(jié)論與建議 一、 結(jié)論 XX 村 區(qū)作為 成都市打造北部新區(qū)的重 點開發(fā)的區(qū)域，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，項目所在地的房地產(chǎn)具有巨大的升值潛力。從而起到增加當?shù)鼐蜆I(yè)、提高當?shù)鼐用竦纳钏?、收入水平和?活質(zhì)量的作用。 綜上所述，該項目從財務上講是可以接受的。 項目的可變成本與產(chǎn)品銷售率及銷售收入相關，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料分析計算，該項目產(chǎn)品開發(fā)總成本 162946萬元分解成固定成本 133864萬元、 可變成本 29082萬元。 盈利能力分析 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 總成本費用 162946 76866 27286 36534 22261 3 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 4 土地增值稅 2210 98 937 902 274 5 利潤總額 43708 67731 60305 47820 3314 6 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 7 稅后利潤 29284 67892 58759 46361 7944 單位：萬元 稅前 成本利潤率 =利潤總額 /總成本 100%=% 稅前 銷售利潤率 =利潤總額 /總銷售收入 100%=% 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100%=% 稅 后成本利潤率 =稅后利潤 /總成本 100%=% 稅 后銷售利潤率 =稅后利潤 /總銷售收入 100%=% 投資凈利潤率 =稅后利潤 /總投資 100%=% 財務內(nèi)部收益率 FIRR 全部投資現(xiàn)金流分析 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 191736 77662 34921 43857 35296 建設投資 162946 76866 27286 36534 22261 第 24 頁共 28 頁 銷售稅金及附加 12156 537 5152 4962 1503 土地增值稅 2210 98 937 902 274 所得稅 14424 161 1546 1459 11258 3 凈現(xiàn)金流 29284 67096 58759 53684 5091 單位：萬元 自有資金 現(xiàn)金流分析 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 1年 2年 3年 4年 1 現(xiàn)金流入 221020 9770 93680 90218 27352 銷售收入 221020 9770 93680 90218 27352 2 現(xiàn)金流出 198996 21662 67041 64697 45596 自有資金 15000 15000 0 0 0 預售收入再投入 91946 5866 27286 36