【正文】 形象進度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間道路 ，高層通過驗收 。 年度 2021 2021 2021 2021 回款額 9770 93680 90218 27352 第 九 部 分 項目經(jīng)濟分析 一、 項目總成本費用 投資估算范圍 本 投資估算范圍包括項目從籌建至竣工驗收、所有商品房銷售完畢時所發(fā)生的全部費用。 年度 2021 2021 2021 銷售量 50000 186163 154687 第 19 頁共 28 頁 根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，項目土地費用合計為 萬元 ， 半 年 內(nèi) 付清 。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。 （ 8） 合計 經(jīng)上所述 ，項目總投資為 萬元，單位造價為 3371 元 /平方米。 土地增值稅 項目應(yīng)繳 納的土地增值稅是每年按銷售收入的 1%預(yù)征，項目土地增 值稅金額為 萬元。 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第 22 頁共 28 頁 1年 2年 3年 4年 1 資金來源 162946 76866 27286 36534 22261 自有資金 15000 15000 0 0 0 基金、銀行貸款 56000 56000 0 0 0 銷售收入再投入 91946 5866 27286 36534 22261 單位（萬元） 貸款還本付息 根據(jù)以下計算， 本項目 第 2年就有資金用于償還銀行 、基金 的貸款，第 4 年能全部清還所有款項。 第 十 部分 項目敏感性分析 一、 盈虧平衡點 盈虧平衡 分析計算項目產(chǎn)品的保本銷售價。說明項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 XX：“七片一帶”新格局。我司有豐富的 中 高檔住宅開發(fā)經(jīng)驗，相信我司的產(chǎn)品在 成都 市場一定能引起轟動性效應(yīng)。項目從財務(wù)上講是可以接受的。 鑒于項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)協(xié)調(diào)好與政府各部門的關(guān)系，盡快與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關(guān)協(xié)議，確保項目的立項、設(shè)計和后續(xù)工作順利進行，從而保證項目的開發(fā)建設(shè)順利進展 。 財務(wù)分析表明項目具有較強的盈利能力、較好的清償能力和較強的抗風(fēng)險能力。 二、 市場因素風(fēng)險 成都 市經(jīng)濟發(fā)達， 居于西南片區(qū)之首， 房地產(chǎn)銷售價格較高，近年來商品住宅成交價格漲幅在縮小，由于宏觀政策的抑制， 但 當(dāng)?shù)厝丝诳倲?shù)的 逐年增加 ， 需求量增加。《成都市總體規(guī)劃》 XX區(qū)將劃分成東區(qū)和東北區(qū)兩大部分：東區(qū)是主城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，以機械加工、冶金及化工工業(yè)為主；東北區(qū)則以發(fā)展電子工業(yè)及倉儲業(yè)為主。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下，繪制盈虧平衡分析圖見 下 圖。 財務(wù)平衡及償債能力分析 項目建設(shè)投資借款采取等額還本利息照付方式償還 ， 借款償還期為 3年，計劃在 2021 年12 月 至 2021 年 12月 兩年間等額償還借款 本金及 利息。 根據(jù)融資方案及項目實施計劃計算 ，項目 第 1年公司資金有缺口，后 3年銷售回款足以支付項目的工程費用。 營業(yè)稅 及附加為 銷售收入的 *%。項目各種借貸資金年綜合計息利率預(yù)計為 7%。 （ 4） 不可預(yù)見費 參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)，該項目開發(fā)不可預(yù)見費按上述 1－ 3項費用之和的 2%估算 ，預(yù)算金額為 萬元。土地費用包括 前期征地費、土地出讓金、土地契稅 。 現(xiàn)場形象進度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間及周邊道路 及小區(qū)剩余配套， 通過全部驗收，項目 竣工 。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。 ⑴ 、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。預(yù)計工期從 2021 年 2月 到 2021 年10 月全部完工， 本項目開發(fā)完畢 。家庭結(jié)構(gòu)一般只有一個小孩，部分家庭有一到兩個老 人。 適應(yīng)性 項目的定位應(yīng)該結(jié)合地塊的特點、區(qū)域市場的特征等其他要素，提出最適合本項目的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新，只有結(jié)合項目的實際情況提出的定位，才是最合適的。尤其本項目是我司在異地、在 成都 開發(fā)的首個項目，內(nèi)部管理、外部資源整合、關(guān)系協(xié)調(diào)方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。 ? 根據(jù)城市 規(guī)劃 的北部新城 會 為該區(qū)域 帶來可預(yù)期升值空間 。 成都城北區(qū)域 2021 年成交商品房 84 萬平方米。 ? 用地西側(cè)為規(guī)劃中 20m 寬市政道路。 地塊內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、危巖崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地質(zhì)現(xiàn)象，未出現(xiàn)變形和坍塌，現(xiàn)狀穩(wěn)定。 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）：無。 沙河：營造河居新概念 沙河 XX段長約 14公里，規(guī)劃將沙河景觀結(jié)構(gòu)分為 “ 兩帶兩片八景點 ” 。 （ 2） 片區(qū)規(guī)劃 和發(fā)展 項目所在區(qū)域為成都市 XX區(qū)，地處成都東北。 小結(jié)： 房地產(chǎn) 市場供需平衡，市區(qū)商品住宅成交均價上漲幅度減緩，但由于經(jīng)濟的增長，土地成本的提高， 外地投資人對本地市場的看好， 有拉動商品住宅成交均價快速上漲的可能性。 三、 商品住宅價格增幅 /人均 GDP 增幅 及 商品住宅價格增幅 /人均可支配收入增幅 成都市商品住宅成交均價逐年上漲，但 在 04 年一個較大的上漲 幅度 后，近兩年 上漲 幅度呈遞減趨勢 一是因為市場宏觀政策，自 2021 年起國家就針對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)空；二是因為本市 城區(qū)在不斷擴大，增加了 土地供應(yīng)量 ；三是因為本市 常住人口流動量變化不大；四是因為本市房價已經(jīng)達到了一個較高水平。 2021 年 ，投資增長幅度下降， 但仍然遠遠高于 GDP 增長幅度。道魁祖師（昭覺寺第五代方丈）墓，由宗地南側(cè)的昭覺寺管理，時常有慕名者朝拜 ，無管線、電纜。第 1 頁共 28 頁 XX 項目可行性研究報告 第一部分 項目概況 一、 位置 位置 宗地位于 XX 區(qū) XX 2 組 ，成都動物園和昭覺寺以北，在昭覺寺南路以東約 800m，三環(huán)以內(nèi)約 1 公里處，距天府廣場 7 公里， 屬于典型的平原地貌。 地下狀況：面積為 ㎡（合 畝），內(nèi)嵌面積為 4050 ㎡（合 畝）的守仁 四、固定投資 /房地產(chǎn)開發(fā)投資 成都市 20212021 年常住人口 （萬人） % % % % % 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 2021 2021 2021 2021 20215 2021 % % % % % % % 常住人口（萬人） 常住人口增長幅度 成都市 20212021 年人均 GDP 14629 16209 17915 19167 21910 10000 12500 15000 17500 20210 22500 25000 27500 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0% 3% 6% 9% 12% 15% 人均 GDP（元） 人均 GDP增長率 % % % % 24927 成都市 20212021 年固定投資與房地產(chǎn)開 發(fā)投資對比分析 % % % % % % % % % 0% 7% 14% 21% 28% 35% 42% 49% 56% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 % 成都市 20212021 年固定投資與房地產(chǎn)開發(fā)投 資對比分析 0 250 500 1000 1250 1500 1750 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定投資 750 第 6 頁共 28 頁 固定投資和房地產(chǎn)投資逐年增長，投資增長拉動經(jīng)濟上升，投資增長幅度遠大于 GDP增長幅度。 二、 成交面積 /批準(zhǔn)銷售面積 2021 年 成都 市 主城 區(qū)商品房及商品住宅市場銷售狀況良好， 成交面積 萬平方米， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 萬平方米 ， 供需平衡 。 五、 商品住宅價格增幅 /（人均 可支配收入 +人均儲蓄余額）增幅 2021年城鎮(zhèn)居民可支配收入 +儲蓄存款余額的增長幅度 低 于市區(qū)商品住宅成交均價的增長幅度，說明商品住宅成交價格上漲幅度會趨于平緩 。 20212021 年成都主城區(qū)（ 5 區(qū)）土地成交（拍、掛）均份分析 114 138 248 278 % % % 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2021 2021 2021 2021 年 0 成交均價（萬元 /畝） 成交均價增幅 20212021 年成都主城區(qū)（兼容）住宅用地出讓價格分析 138 248 278 1211 938 1011 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2021 2021 2021 年 16 月 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 成交均價（萬元 /畝） 平均樓面地價 第 10 頁共 28 頁 第 五 部分 項目 周邊市場分析 一 、項目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 １ 、 項目位置、片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展 （ 1）項目位置 宗地位于 XX 區(qū) XX 2 組 ，成都動物園和昭覺寺以北，在昭覺寺南路以東約 800m，三環(huán)以內(nèi)約 1 公里處，距天府廣場 7 公里 。 舊城區(qū)內(nèi)，將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū)。 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）：無。冬春兩季干旱少雨，成都?xì)夂虻囊粋€顯著特點是多云霧，日照時間短。 ? 用地南側(cè)為規(guī)劃中 16m 寬市政道路。 第 14 頁共 28 頁 （ 5） 價格水平 富麗花城 2 期 平均價格 約 為 4300 元 /㎡ （ 6） 銷售速度及消化率 富麗花城 2期開盤當(dāng)日即售磬。