【正文】 % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人均 GDP 增長(zhǎng)率 商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率 % % % % 住宅成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度對(duì)比分析 % 第 8 頁共 28 頁 四、 投資 性購(gòu)買、外地人購(gòu)買比例 成都 市 主力購(gòu)房人群為本地市民，住宅自有化率 較 高， 根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示， 2021 年成都市 5 城區(qū)商品房個(gè)人購(gòu)買者的地域構(gòu)成比例為，本地個(gè)人 %，外地個(gè)人 %，市郊區(qū)個(gè)人 14。本市購(gòu)房居民以 新購(gòu)房和 改善居住條件為主要目的， 投資購(gòu)房比例較低。 五、 商品住宅價(jià)格增幅 /（人均 可支配收入 +人均儲(chǔ)蓄余額）增幅 2021年城鎮(zhèn)居民可支配收入 +儲(chǔ)蓄存款余額的增長(zhǎng)幅度 低 于市區(qū)商品住宅成交均價(jià)的增長(zhǎng)幅度，說明商品住宅成交價(jià)格上漲幅度會(huì)趨于平緩 。 第四部分 土地市場(chǎng)分析 一、 土地成交量 2021年 成都土地供應(yīng)最明顯特征就是繼續(xù)放量，土地供應(yīng)面積較去年繼續(xù)增長(zhǎng)。 近年來成都的（兼容）住宅用地供應(yīng)塊數(shù)越來越多，呈小型化、高容積率化的趨勢(shì)。 三、 樓面地價(jià)及變化趨勢(shì) 近年成都市 土地的樓面地價(jià)與土地單 價(jià)同比 上升，而 近年來成都的（兼容）住宅用地供應(yīng)塊數(shù)越來越多，呈小型化、高容積率化的趨勢(shì) ， 雖然住宅用地價(jià)格猛漲，但平均樓面地價(jià)漲幅有限，成都的住宅用地并沒有想象中的昂貴 。 20212021 年成都主城區(qū)（ 5 區(qū)）土地成交（拍、掛）均份分析 114 138 248 278 % % % 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2021 2021 2021 2021 年 0 成交均價(jià)（萬元 /畝） 成交均價(jià)增幅 20212021 年成都主城區(qū)（兼容）住宅用地出讓價(jià)格分析 138 248 278 1211 938 1011 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2021 2021 2021 年 16 月 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 成交均價(jià)（萬元 /畝） 平均樓面地價(jià) 第 10 頁共 28 頁 第 五 部分 項(xiàng)目 周邊市場(chǎng)分析 一 、項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 １ 、 項(xiàng)目位置、片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展 （ 1）項(xiàng)目位置 宗地位于 XX 區(qū) XX 2 組 ，成都動(dòng)物園和昭覺寺以北，在昭覺寺南路以東約 800m，三環(huán)以內(nèi)約 1 公里處，距天府廣場(chǎng) 7 公里 。 《成都市總體規(guī)劃》 XX區(qū)將劃分成東區(qū)和東北區(qū)兩大部分：東區(qū)是主城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，以機(jī)械加工、冶金及化工工業(yè)為主；東北區(qū)則以發(fā)展電子工業(yè)及倉儲(chǔ)業(yè)為主。 XX：“ 七片一帶 ” 新格局 。 北郊：變成都市后花園 在北郊打造都市后花園，即利用現(xiàn)有熊貓基地、北郊磨盤山風(fēng)景資源等有利條件，擴(kuò)展用地與金牛區(qū)共同打造北郊旅游風(fēng)景區(qū)。 舊城區(qū)內(nèi)，將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū)。沙 河沿線城市空間是城市東郊重要的線型開敞空間，在建設(shè)中實(shí)行整體協(xié)調(diào)、分段控制，結(jié)合相關(guān)規(guī)劃將其建設(shè)成為成都市東郊以生態(tài)居住為主，景觀環(huán)境優(yōu)美的帶狀空間。 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等： ? 目前在建的宗地北側(cè) 30 米道路已基本通車，所有工程將于今年年底完成； ? 宗地西、南、北側(cè)的規(guī)劃道路將于今年年底建成； 第 11 頁共 28 頁 ? 宗地東側(cè)南北向的低壓電線桿將于近日拆遷完畢； ? 宗地西側(cè) 1000m 處的地鐵一號(hào)線站臺(tái)將于 2021 年全線通車； ? 宗地東北側(cè) 12 平方公里的北郊風(fēng)景帶將于數(shù)年內(nèi)全部建成。 （ 2） 自然環(huán)境 治安情況：項(xiàng)目所處區(qū)域 屬傳統(tǒng)意義上的“北亂”區(qū)域 ， 但整個(gè)區(qū)域內(nèi)的拆遷已基本完成，北部新城正在形成，目前 較少發(fā)生不良治安情況。 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）：無。 周邊景觀： 位于新綠水碾公園、 3000 畝北湖公園、 12 平方公里北郊風(fēng)景區(qū)、熊貓基地和昭覺寺文化風(fēng)景區(qū)的包圍之中，但項(xiàng)目周邊主要為空地，景觀較差 。道魁祖師（昭覺寺第五、六代方丈）墓，為風(fēng)水寶地，由宗地南側(cè)的昭覺寺管理，時(shí)常有慕名者朝拜。成都年平均溫度 16oC，夏季最高溫一般不超過 35oC，但卻悶熱；冬季平均氣溫約為 5oC，極少有冰雪，但由于陰天多，空氣潮，卻顯得很陰冷。冬春兩季干旱少雨，成都?xì)夂虻囊粋€(gè)顯著特點(diǎn)是多云霧，日照時(shí)間短。成都地下水豐富。 （見成都市軌道交通線網(wǎng)） （ 2）、教育： 雙水碾小學(xué)、青龍場(chǎng)小學(xué)、四十中等學(xué)校構(gòu)筑完備教育體系。 項(xiàng)目 周邊 3000 米外但可輻射范圍主要社區(qū)配套 （ 1）、 位于 成都北二環(huán) 兩側(cè)的生活配套區(qū)和以梁家巷為中心的商業(yè)中心； （ 2）、距成都的 CBD 約 6 公里，具有極佳的通達(dá)性。 ? 用地南側(cè)為規(guī)劃中 16m 寬市政道路。 ? 用地北側(cè)為已經(jīng)過到通車條件的 30m 寬市政道路。 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)特點(diǎn) （ 1） 物業(yè)類型及分布特征 因?yàn)樵撈瑓^(qū) 屬于成都市三環(huán)以內(nèi)的主城區(qū) ，物業(yè)類型以多層和高層項(xiàng)目為主。富麗花城、 XX 城市花園 ，開發(fā)規(guī)模 分別為 40萬 ㎡ 、 15 萬 ㎡ 。 第 14 頁共 28 頁 （ 5） 價(jià)格水平 富麗花城 2 期 平均價(jià)格 約 為 4300 元 /㎡ （ 6） 銷售速度及消化率 富麗花城 2期開盤當(dāng)日即售磬。 （ 7）購(gòu)買人群 成都 市 主力購(gòu)房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示， 2021 年成都市 5 城區(qū)商品房個(gè)人購(gòu)買者的地域構(gòu)成比例為，本地個(gè)人 %，外地個(gè)人 %，市郊區(qū)個(gè)人 14。本市購(gòu)房居民以新購(gòu)房和改善居住條件為主要目的，投資購(gòu)房比例較低。 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 （ 1） 商業(yè)的物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目 周邊規(guī)劃兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，面積近 9 千平米 ，競(jìng)爭(zhēng)樓盤富麗花城項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃配套 景觀商業(yè)步行街 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 相對(duì) 平均 房?jī)r(jià)而言，項(xiàng)目 土地成本 不 太 高為我們迎來相對(duì)寬裕的操作空間。 ? 地塊已完成 拆遷，地勢(shì)較平坦，邊界規(guī)則，便于建筑 布局 。 劣勢(shì)分析 ? 區(qū)域整體外部環(huán)境 目前 不好，在普通市民心目中屬臟亂差地段 ，關(guān)注度不高 。道魁祖師（昭覺寺第五、六代方丈）墓 。 ? 根據(jù) 發(fā)展需要，本項(xiàng)目如需在今年開盤， 各項(xiàng)工作都顯得異常緊張。 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 區(qū)域內(nèi)無 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤 少 ，正處于開發(fā) 熱點(diǎn) 前期 。 潛在威脅分析 ? 藍(lán)光富麗花城 的威脅 ? 其它區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤 會(huì) 分流市場(chǎng)關(guān)注度和 客戶。 目標(biāo)客戶群消費(fèi)調(diào)研 （ 1） 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 項(xiàng)目輻射半徑約 3～ 5 公里范圍內(nèi)，其中以區(qū)域內(nèi) 城北批發(fā)市場(chǎng) 商戶為主、同時(shí)考慮在 城北區(qū)域 內(nèi)上班的各類企事業(yè)單位消費(fèi)者、周邊區(qū)域原居住人口和其他區(qū)域居民 以及外地 消費(fèi) 人群 。 第 六 部分 項(xiàng)目 價(jià)值判斷 一、 項(xiàng)目定位原則和定位思路 差異 性 項(xiàng)目定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要針對(duì)市場(chǎng)（區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)）目前的整體供應(yīng)特征，尋找一種與眾不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，以區(qū)別于區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的惡性泥潭。 獨(dú)特性 獨(dú)特性可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識(shí)別，是一種區(qū)分與市場(chǎng)同類產(chǎn)品的有效手段。產(chǎn)品形態(tài)以高層建筑為主，做好園林景觀 。 形象定位 第 16 頁共 28 頁 打造該片區(qū)最具有競(jìng)爭(zhēng)力的 住宅社區(qū)，通過建筑立面風(fēng)格和園林打造凸現(xiàn)本案的獨(dú)特性和與其他樓盤的差異性。以成熟穩(wěn)定的中青年人為主，一般出生于 60 年代末 80年代初，年齡在 25～ 40 歲之間為主。戶主擁有一份較為穩(wěn)定 或是收入較高職業(yè)，事業(yè)處于上升期，一般為首次置業(yè)或是第二次置業(yè) 。項(xiàng)目分 四 期實(shí)施開發(fā)，建設(shè)總工期 三 年 半 。 項(xiàng)目第二期工程 該 期工程建 建筑面積 約 130042 平方米， 計(jì)劃工期從 2021年 2月開始做基礎(chǔ) ，至 2021 年 10月完成。 項(xiàng)目第四期工程 該 期工程 建筑面積 約 94752 平方米 。 二、 確定工程各時(shí)間接點(diǎn) 一期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 101129 平方米，全部為高層 公寓 。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 建設(shè)工期：自 2021 年 8月開始至 2021 年 4 月結(jié)束。 二期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 105034 平方米，全部為高層 公寓 。 第 17 頁共 28 頁 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 建設(shè)工期：自 2021年 2月開始至 2021 年 10 月結(jié)束。 三期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 108157 平方米，全部為 全部為高層 公寓 。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 建設(shè)工期：自 2021 年 8月開始至 2021 年 4 月結(jié)束。 四 期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 76530 平方米，全部 高層公寓 。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 建設(shè)工期：自 2021年 2月開始至 2021 年 10 月結(jié)束。 第 八 部分 銷售 進(jìn)度 開盤時(shí)間確定 （不含車庫） 分期 預(yù)售面 積 （平方米） 預(yù)售時(shí)間 銷售周期 一期第一次開盤 50000 20211215 3 月 一期 第二次開盤 51129 2021322 3 月 二期 第 一次開盤 30000 2021628 3 月 二期第二次開盤 50000 2021928 3 月 二 期第三次開盤 25034 20211220 6 月 三期第一次開盤 30000 20211220 6 月 三期第二次開盤 60000 2021627 月