【正文】 一般經營項目：房地產咨詢服務；物業(yè)管理；建筑工程設備租賃；建材銷售。 項目規(guī)劃建設用地面積 20210 平方米， 容積率： ，總建筑面積 約 26000 平 方 米 。 項目建設規(guī)模與內容 （ 1）工程規(guī)模指標 表 11 人民路 健康路 東 北角 地塊 商 、辦、 住樓 開發(fā)項目經濟技術指標一覽表 序號 項目名稱 單位 指標 1 項目總征地面積 平方米 20210 2 總建筑面積（不含 地下室、 底層架空） 平方米 26000 3 地上總建筑 面積 平方米 26000 4 建筑密度 % 40% 5 容積率 6 綠地率 % 35% （ 2）財務評價指標： 項目總投資： 20210 萬元 （人民幣） 其中：工程費用 9824 萬元 工程其他費用 7769 萬元 基本預備費 1650 萬元 建設期利息 730 萬元 全部資金財務內部收益率 (%)（稅后） 5% 貸款償還期（年） 年 國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》 (第三版 )： 《江蘇省 城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 (2021 年版 ) 南京市 城鎮(zhèn)總體規(guī)劃； 項目所在地規(guī)劃用紅線圖； ? 南京市 區(qū) 健康路 北側， 人民路 東 側地塊?建筑設計要點； 南京市 國土 局的公開掛牌出讓土地規(guī)劃設計要點 ； 土地出讓文件 ； 本項目申報單位為 江蘇元華 置業(yè) 有限公司 ， 公司成立于 2021 年 3 月 31 日 ，注冊資本金為 5000 萬元人民幣， 正在申報 房地產開發(fā)企業(yè) 貳 級資質；企業(yè)法人代表 陳武陽 。 本報告主要對 江蘇元華 置業(yè) 有限公司擬建項目 南京市 區(qū) 健康路 北側， 人民北路 東側地塊開發(fā)項目? 綠源 商務廣場 ? 的建設條件、投資必要性、工程建設方案、投資估算、經濟效益等諸方面可行性進行分析。這里與中國最 大 的城市上海和江蘇省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側。 項目市場需求預測 一、 市場定位 （ 1） 建設項 目 定位：根據普通商品房建設規(guī)范的要求，本項目建設將面 向 南京市市民購物 的需求，努力構筑一個設計先進、功能齊全、設施完善、管理先進的綜合性示范 商務購物廣場 。 二 、 南京 房地產業(yè)的走勢預測 隨著政府宏觀調控能力的增強，國家對經濟欠發(fā) 達地區(qū)推行了一系列優(yōu)惠措施，為 南京市 的經 濟發(fā)展提供了良好的機遇。按 照 南京市 ?十 二 五? 的 發(fā)展規(guī)劃 要求，人豐市市區(qū)將要新增幾百萬平方米的各類建筑，每年約需 3500 套左右的 住宅 用房才能滿足市場需求。如海洋經濟開發(fā)區(qū)按照?總體規(guī)劃 90 平方公里 (3)每年有大量的農民進城務工、經商，以及數量可觀的大中專畢業(yè)生和部隊轉業(yè)干部回城工作和生活。 (5)南京市 房地產管理部門提供的數據表明，近兩年來 南京 商品房價格和國內大多數城市 一 樣，在穩(wěn)定中逐步提高，沒有出現大起大落的現象。雖然最近一段時間國務院不斷的對房地產進行調控，但是在 南京 主要的購房主體是剛性的需求，且商品房的轉手率比較低。 三 、 本項目市場競爭優(yōu)勢 良好的交通條件，為人們出行、旅游、經商等提供了極大的便利。它距上海港 260 公里，連云港 150 公里，既是上海國際航運中心的輔助港口，又是面對韓國進出口貨物的專用港口。 目前， 南京 港建設如火如荼，港口、港區(qū)、港城?三港?聯(lián)動，已有 11 個國家和地區(qū)及國內 80 多個項目進區(qū)，總投資達 136 億元。 (2)鐵路： 境內的新長鐵路、北與隴海線相接，南與滬寧、宣杭線相連，鹽城設有客運站、貨運站和機務段， 南京 境內設有站臺，已開通直達蘭州、哈爾濱、成都等地的列車。 (3)空港： 鹽城民航站，距 南京市 區(qū)僅 60 公里，己成為直航國外的國際機場，現已開通直達韓國首爾的國際航班及到達北京、廣州等國內航班。目 前重點實施大德一級公路、城南北出口一級公路、草川公路、通白公路、西龍公路、海堤公路、大沈公路等道路和沿途橋梁建設，到?十一五?期末，建成市級干線公路 2021 公里，其中一級公路 72 公里，二級公路 340 公里，三級公里340 公里，建成農村四級公路 1200 公里，形成一個主次分明、干支相連、結構合理、運輸順暢的公路網絡 。 (6)旅游資源豐富 南京 旅游資源獨特。 南京 經濟的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高 2021 年全市實現 億元，比上年增長 ％；實現財政收入 15． 87 億元，其中一股預算收入 億元，比上年分別增長 %、 47%；實際到帳外資 億美元，比上年增長 40%；全社會固定資產投資 億元，其中規(guī)模以上工業(yè)投資 億元，比 上 年分別增長 ％ 、 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13129 元，農民人均 純收入 8050 元，比上年分別增長 %、 %。 1） 服務優(yōu)勢 本項目建設，所有公用設施及通訊、供電、給排水、有線電視等配套設施全部一次到位，并同時進行綠化建設，綠地率達 35％，積極營造整潔優(yōu)美的 購物 條件 高端的辦公場所 ，在建設布局和房屋建設中追求新穎、合理、環(huán)保和時尚，確保服務設施配套齊全。 3） 價格優(yōu)勢 本項目建設在充分考慮 南京 經營戶以及 社會購買能力 和 消費習慣 、 消費心理的基礎上，初步確定商業(yè)用房銷售價格 350015000 元／平方米，這在價格上己形成了較大優(yōu)勢 。 近年來， 南京市 良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引眾多來 南京 安居、經商的外來人 口 ，他們不光需要良好的居住條件，更需要高檔次的 商務、購物、娛樂休閑于一體的一站式廣場 。城市居民家庭中， 愿意到品牌集聚、配套設施齊全、服務功能完備的大型購物廣場購物的市民達 65％ 。? 綠源 商務廣場 ? 商業(yè)樓盤銷售市場定位于面向在已在 南京 落戶或有意向即將在 南京 落戶的企業(yè)，計劃引進在的中外大型企業(yè) 。 第二章 建設用地和相關規(guī)劃 南京市 規(guī)劃局的公開掛牌出讓土地規(guī)劃設計要點 用地位置 人民 北路 東 側 、 健康路 北 側 、。 用地規(guī)劃性質 ⑴使用性質 :商 、辦 用地 ⑵可兼容性質： 賓館、娛樂產業(yè) 、總部經濟 用地使用 強 度 ⑴容積率：≤ ⑵建筑密度：≤ % ⑶綠地率： ≥ % 建筑設計要求 ⑴建筑規(guī)模： 約 26000 平方米（以審定規(guī)劃方案為準）。 ⑶建筑層數： 16層；局部區(qū)域可考慮 3 層 群樓 。 ⑸建筑間距：應滿足規(guī)范的要求。 ⑶市政設施要求 應落實各項市政配套設施，按規(guī)定配置足夠停車泊位及回車場地。 ⑵本項目 涉 及消防、環(huán)保等問題，應與有關行政主管部門聯(lián)系，進行專項審批。 核發(fā)機關： 南京市 住 房與城鄉(xiāng)建設局 附加說明 停車位指標： 商業(yè)建筑 60 個車位 /1萬 ㎡ 。 日照間距系數 :1： 。 人流出入口： 南 側 、 西 側 ，車流出入口： 南 側 、 西 側 。 注重規(guī)劃布局、建筑群體組合和綠化、小品景觀環(huán)境的整體設計，創(chuàng)造富有地方特色、充滿朝氣的親切、明快、和諧的 商業(yè)辦公 環(huán)境。 景觀資源最大化原則。 商業(yè)價值最大化原則：面積盡可能合理的多，最大限度地利用臨街面，商業(yè)設計以及規(guī)劃的面積大小盡可能的有利于銷售。 建筑風格 建筑風格的選擇上，建議 遵從以下原則： ●簡潔、明快、現代的建筑風格； ●屋頂平、坡結合，形體簡潔通透，體現時代感和地域特色，注重建筑造型、建筑語言豐富。 ●體 現規(guī)劃的超前意識，總體規(guī)劃 水平要與 南京市 的城市規(guī)劃和建設水平相協(xié)調 。其它部分為總部經濟集群區(qū) 。結合 廣場 綠地系統(tǒng)規(guī)劃，優(yōu)先布置體育健身場地和兒童游樂場地。 通過豎向空間設計和平面半圍合設計，優(yōu)化 廣場 景觀，實現封閉式管理。 首 先考慮商業(yè)人流的合理性，使商業(yè)價值最大化。 在車行道兩側布置小汽車停車位，盡可能降低小汽車行駛對 購物、辦公 空間的影響。 車位布置：根據 規(guī)劃設計條件及附加說明并結合綠化設計和實際情況進行車位配置 。 層高要求： 臨街商鋪層高不低于 、不高于 6m。 設計原則 (1)、戶型方正，使用率高 ，無面積浪費，在室內門的設計趨于玄 關化，公共分攤面積少，保證實用率控制在 75%以上； (2)、 商住 標準層層高 ，屋頂平坡結合； (3)、 設計者應用辯證的觀點注意 商住 風水，研究當地的風土人情、民風民俗，吸取其中有益因 ； (4)、充分考慮裝修時的平面布置； (5)、基礎埋深達 3m 的 商住 樓，設計地下機動車停車庫（儲藏間），層高 大于 。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職 工平均工資 26736 元，比上年增長 %。農民人均純收入 8750 元，比上年增長 %。農村居民人均生活消費支出 6773元，比上年增長 %。 人民生活水平接近中等收入國家的水平。 第三章 項目選址和土地利用 (1) 地理位置 根據《 南京市 國有土地使用權出讓成交確認書》，本項目用地本工程位于 南京市 人民 北 路 東 側 、 健康路 北 側 ， 距 南京市 中心 2021 左右米 。 項目擬建地理位置見總平面布置圖中的區(qū)位示意圖（詳見附圖）； 自然條件 (1)地形地貌 該 地塊 建設地勢平坦，地面 黃 海 高程為 米 。 (2)氣候特征 南京市 的氣候屬亞熱帶 向南溫帶過度的 氣候 地帶 ， 濕潤的季風氣候盛行， 溫和濕潤，四季分明，雨量充沛。 常年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均無霜期 209 天 年均日照率 47% 年平均降雨量 900mm 年最大降雨量 1245mm 年最小降雨量 414mm 降雨以梅雨為主，主 要降水集中在 5~9 月。 (3)水文特征 南京市 區(qū) 的內河河網主要由 大泗河 、 乙卯二 河 、斗龍河 等 大小河流組成。河網干流流向由西向東、向南。 (4)地震設防 根據地震區(qū)劃分帶，本地區(qū)地震強度和頻率較弱，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一，接近三級地震區(qū)。按《建筑抗震設防分類標準》 GB5022395，該建筑物均按 7 度構造抗震設防。 (1) 交通 項目建設用地地處 南京市 城市中心區(qū) 北 部， 地塊 南面是 健康路 ， 東 為 市區(qū) 人民 北 路，交通便利。 B．排水 排水接入 城北區(qū) 污水管道系統(tǒng)，處理達標后排入城市污水干道；雨水通過雨水管道收集后排入市政雨水管道。 (4) 通信 從中心區(qū)通信纜線接入 土地利用合理性分析 地塊用地性質屬于 商業(yè) 建設 用地，符合《 南京市 城市總體規(guī)劃》和《 南京市 土地利用總體規(guī)劃》。根據 南京市 規(guī)劃局出具的地塊規(guī)劃設計條件， 容積率要小于等于 ， 建筑面積約 26000 平方米 。 為貫徹?十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地?的基本國策，提高土地利用率，加強對建設用地的科學管理，適應城鎮(zhèn)商業(yè)、 商住 、辦公項目建設用地的需要，商住 建設項目應根據經濟社會發(fā)展的需要，綜合考慮各種技術經濟條件，確定經濟合理的建設用地規(guī)模。 本項目申請報告參照相鄰區(qū)域項目的工程地質情況，本場地在勘察范圍內未發(fā)現有暗塘 、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質現象，根據中國地震烈度分區(qū)圖， 南京 為地震基本烈度六度區(qū)，地震動峰值加速度為 。 由于本項目用地 為 非礦床及地下文物等保護區(qū)域，區(qū)內無大型河流通過，因此，本項目的建設不會導致壓覆礦床和文物，同時也不會對防洪和通航產生不利影響。 表 41 經濟技術指標一覽 表 序號 項目名稱 單位 指標 1 項目總征地面積 平方米 20210 2 總建筑面積（不含地下室、底層架空） 平方米 26000 3 地上總建筑面積 平方米 26000 4 建筑密度 % 40 5 容積率 % 6 綠地率 % 35 設計依據 (1)建筑 結構設計規(guī)范 [GB50017— 2021] (2)建筑設計防火規(guī)范 [GB500l6— 2021](2021 年版 ) (3)混凝土結構設計規(guī)范 [GB50010— 20211 (4)建筑樁基技術 規(guī)范 [JGJ94— 94] (5)建筑抗震設計規(guī)范 [GB500 11— 2021] (6)建筑結構荷載規(guī)范 [GB50009— 200 1] 總體布局 (1)總平面布置 總圖布置原則 ： 1)符合項目建設區(qū)域規(guī)劃，且確?？倛D布置流暢、優(yōu)化。 3)減少不安全因素，內部交通流暢，形成環(huán)道，進出口要通暢。 5)停車位、場 : 辦公 \商業(yè)用地部分：小汽車停車位不少于 60 車位／萬平方米建筑面 積 ，自行車停車位不少于 750 車位／萬平方米建筑面積。 根據上述布置原則，