【正文】 都市后花園，即利用現(xiàn)有熊貓基地、北郊磨盤山風景資源等有利條件，擴展用地與金牛區(qū)共同打造北郊旅游風景區(qū)。舊城區(qū)內(nèi)，將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎設施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū)。沙河沿線城市空間是城市東郊重要的線型開敞空間，在建設中實行整體協(xié)調(diào)、分段控制，結(jié)合相關規(guī)劃將其建設成為成都市東郊以生態(tài)居住為主，景觀環(huán)境優(yōu)美的帶狀空間。近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等：216。 宗地西、南、北側(cè)的規(guī)劃道路將于今年年底建成；216。 宗地西側(cè)1000m處的地鐵一號線站臺將于2010年全線通車； 216。片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自然資源及人文環(huán)境（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)該片區(qū)將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎設施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū)?？諝?、噪聲狀況：地塊位于成都市東北方向，雖有多條快速干道通過，但距離項目均較遠，但附近的鳳凰山機場有一定的航空噪音影響，尤其是在晚間；項目位于新綠水碾公園、3000畝北湖公園、12平方公里北郊風景區(qū)、熊貓基地和昭覺寺文化風景區(qū)的包圍之中，空氣非常清新，適宜居住。危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）：無。（3）人文環(huán)境宗地位于昭覺寺以北，昭覺寺是當?shù)赜忻乃聫R，項目用地內(nèi)嵌守仁本地氣象條件成都屬亞熱帶季風氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在(4月～10月，降水量占全年雨量的85%～95%)，其中6月～8月的降雨量可達全年雨量的60左右。地塊內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、危巖崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地質(zhì)現(xiàn)象，未出現(xiàn)變形和坍塌，現(xiàn)狀穩(wěn)定。成都月平均降水量（毫米）、蒸發(fā)量（毫米）、日照（小時）、霧日項 目123456789101112全年月降水量月一日最大降水量月最大積雪深度月日照時數(shù)月蒸發(fā)量月霧日數(shù)項目片區(qū)的交通狀況及配套設施項目周邊3000米內(nèi)主要配套（1）、交通狀況216。 公交系統(tǒng)情況：附近數(shù)百米內(nèi)有1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等近10條公交線路通達市區(qū)；216。 規(guī)劃中的地鐵1號線距項目僅1000m，將于2010年通車。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，項目周邊還將設置二所小學、二所中學、三所幼兒園；成都市軌道交通圖（3）、醫(yī)療配套方面：成都軍區(qū)總醫(yī)院、內(nèi)燃機廠職工醫(yī)院、成鐵分局東站醫(yī)院、成都交通醫(yī)院、416醫(yī)院等；（4）、商業(yè)配套方面：基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，； （5）、郵局：無； （6）、銀行：無；（7）、其它：沙河水岸，新綠水碾公園、3000畝北湖公園、12平方公里的北郊風景區(qū)、動物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風景區(qū)構(gòu)筑起項目周邊不可多得的居住優(yōu)勢。 大市政配套（1）、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展216。216。216。216。（2）、市政配套條件項目用市政配套（通訊、供水、排水、排污、供氣、供電）主要通過項目北側(cè)的道路地下管網(wǎng)接入。（2）開發(fā)規(guī)模該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有藍光（3）戶型結(jié)構(gòu)兩房兩廳兩衛(wèi)90平米以下，50％三室兩廳一衛(wèi)110平米左右，20％三室兩廳兩衛(wèi)125平米左右，20％四室兩廳兩衛(wèi)144平米內(nèi)，10％（4）平均容積率。成都城北區(qū)域2006年成交商品房84萬平方米。1%。從外地人購買比例接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場。（2）招商情況 基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，因此目前該片區(qū)基本上不存在招商情況。l 根據(jù)城市規(guī)劃的北部新城會為該區(qū)域帶來可預期升值空間。l 稅收優(yōu)惠比較大。l 項目內(nèi)嵌守仁l 項目周邊配套設施不完善。尤其本項目是我司在異地、在成都開發(fā)的首個項目，內(nèi)部管理、外部資源整合、關系協(xié)調(diào)方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。l 重視環(huán)境景觀，以此提升產(chǎn)品質(zhì)素和檔次。潛在威脅分析l 藍光富麗花城的威脅l 其它區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤會分流市場關注度和客戶。初步預計整體客群來源如：l 周邊市場商戶20％l 向四周輻射5公里范圍內(nèi)企事業(yè)單位上班的消費者35％l 周邊區(qū)域的原居住人口10％l 來自其它區(qū)域或外地的消費者35％。適應性項目的定位應該結(jié)合地塊的特點、區(qū)域市場的特征等其他要素，提出最適合本項目的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新，只有結(jié)合項目的實際情況提出的定位，才是最合適的。二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品形態(tài)定位，加上地塊本身自然資源特點，社區(qū)定位為中檔的高層公寓社區(qū)。高層建筑戶型面積以2房90m2為主，附帶少量三房和四房戶型。目標客戶定位整個社區(qū)客戶定位為面向都市中產(chǎn)階級。家庭結(jié)構(gòu)一般只有一個小孩，部分家庭有一到兩個老人。第七部分 工程進度一、項目分期項目采取分期建設、滾動發(fā)展的模式進行建設開發(fā)，在籌集到一定的啟動資金后進行前期工程開發(fā)，前期工程開發(fā)所獲利潤和回收的建設投資滾動投入后續(xù)分期工程的建設開發(fā)。項目第一期工程該期工程建筑面積約125207平方米，計劃工期從2007年8月至2009年4月。項目第三期工程該期工程建筑面積約133909平方米，計劃工期從2008年8月開工到2010年4月完工。預計工期從2009年2月到2010年10月全部完工，本項目開發(fā)完畢。⑴、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。⑶、區(qū)域內(nèi)及其相關方面的環(huán)境工程：包括售房部、異地樣板房、示范園林、小區(qū)入口等。形象進度：完成全部建設內(nèi)容，高層通過竣工驗收。⑴、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。⑶、區(qū)域內(nèi)及其相關方面的環(huán)境工程：包括水體、園林綠化、小區(qū)入口場等。形象進度：完成全部建設內(nèi)容，高層通過竣工驗收。⑴、建筑安裝工程：包括平基、基礎、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。⑶、區(qū)域內(nèi)及其相關方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等?，F(xiàn)場形象進度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間道路，高層通過驗收。⑴、建筑安裝工程：包括平基、基礎、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。⑶、區(qū)域內(nèi)及其相關方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等?，F(xiàn)場形象進度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間及周邊道路及小區(qū)剩余配套，通過全部驗收，項目竣工。年度2007200820092010回款額 9770 93680 90218 27352第九部分 項目經(jīng)濟分析一、項目總成本費用投資估算范圍本投資估算范圍包括項目從籌建至竣工驗收、所有商品房銷售完畢時所發(fā)生的全部費用。投資估算依據(jù)及投資估算方法（1）投資估算依據(jù)中華人民共和國建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；原國家計劃委員會、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；原國家計劃委員會頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）。（2）根據(jù)項目特點分析，投資估算方法采用簡單擴大經(jīng)驗指標估算法。土地費用包括前期征地費、土地出讓金、土地契稅。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，半年內(nèi)付清。基礎設施建設包括建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用。（3）工程成本建安成本包括土建、水電安裝、電梯、智能化、消防工程、裝修工程等成本，高層：1278元/平方米，車庫：1025元/平方米，商業(yè)：1515元/平方米。（5）銷售費用銷售費用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用。根據(jù)我司以往項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，%估算。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷以及其他管理費用。（7）財務費用財務費用指開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，該項目財務費用為項目開發(fā)建設投資借款利息。根據(jù)項目實施計劃及產(chǎn)品銷售計劃測算，項目從籌建到產(chǎn)品銷售完畢預計發(fā)生借款利息7260萬元。二、項目總收益產(chǎn)品銷售價格項目開發(fā)產(chǎn)品主要有高層公寓、商業(yè)用房、車庫。該項目的銷售價格（按建筑面積計算）預測如下：分期時間均價（元）一期第一次開盤2007年12月2008年3月4500一期第二次開盤2008年3月6月4700二期第一次開盤2008年6月9月4900二期第二次開盤2008年9月12月5100二期第三次開盤2008年12月2009年6月5300三期第一次開盤2008年12月2009年6月5300三期第二次開盤2009年6月10月5500三期第三次開盤2009年10月12月5800四期第一次開盤2009年10月12月5800四期第二次開盤2009年12月2010年3月6000產(chǎn)品銷售收入項目產(chǎn)品可銷售總建筑面積為483424平方米，其中高層住宅378202平方米，商業(yè)用房12648m2，車庫92967m2。營業(yè)稅金及附加項目應繳稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。合計12156萬元。匯總據(jù)以上分析，本項目利潤總額為43708萬元，企業(yè)所得稅按銷售收入的33%收取，共計14424萬元，稅后利潤為29284萬元。項目共分四期3年半，前期工程開發(fā)所得利潤、回收的建設投資滾動投入后續(xù)分期工程的建設開發(fā)。企業(yè)自有資金和前期工程滾動投入后續(xù)工程資金構(gòu)成項目資本金，出現(xiàn)有資金缺口時向銀行或基金借款融資。本項目開發(fā)建設投資籌措方案如下：企業(yè)自有資金15000萬元；銷售收入再投入91946萬元；向基金、銀行借款56000萬元；自有資金率=自有資金/總投資100%=%。序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1借款還本息 年初借款累計 0 57420 29000 10000 本年借款 56000 56000 0 0 0 本年應計利息 7260 1420 3700 1840 300年底還本利息632600321202084010300年末借款累計57420290001000002借款還本付息的資金來源投資回收 單位（萬元）資金來源與運用序號項目名稱合計建設經(jīng)營期1年2年3年4年1資金來源 292020 80770 93680 90218 27352銷售收入221020 9770 93680 90218 27352自有資金1500015000 0 0 0銀行貸款5600056000 0 0 02資金運用 254996 77662 6704164697 45596建設投資16294676866272863653422261借款還本付息632600321202084010300銷售稅金及附加12156 537 5152 4962 1503土地增值稅2210 98 937 902 274所得稅1442416115461459112583盈余資金4428431083175927361179444累積盈余資金3108348676222844284單位（萬元）四、項目的經(jīng)濟指標財務評價參數(shù)折現(xiàn)率：10%。全部工程竣工并銷售完所有商品房，故項目財務評價計算期為4年。根據(jù)上述的項目資金來源與運用表，分析表中數(shù)據(jù)，計算期第一年、第四年項目的資金流入與流出持平，其他各年均有盈余資金，說明項目的資金是匹配的，能夠保證財務平衡，因而項目滾動開發(fā)模式在資金的籌措與運用上是可行的。，在還款期內(nèi)，總利息備付率和各年的利息備付率均大于2，說明項目有足夠的資金償還借款本息。分析項目產(chǎn)品開發(fā)成本構(gòu)成，其中開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用、其他費用、不可預見費以及各種稅費等為可變成本，其他為固定成本。平均售房價格盈虧平衡點=平均物業(yè)單位造價/（1稅率） =（）=盈虧平衡分析計算項目產(chǎn)品的保本銷售率。項目可銷售商品房建筑面積為483424平方米，銷售收入為221020萬元，經(jīng)營稅金及附加為12156萬元，土地增值稅為2210萬元。盈虧平衡表03000060000900001200001500001800002100000%10%20%30%40%50%60%70%