【正文】 元，增長 %。 時(shí)富花園開發(fā)有限公司的土地儲備情況： 東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺 500 畝土地 ２ .３ .２項(xiàng)目法律手續(xù) 本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。經(jīng)營范圍 :建造東莞時(shí)富花園商品住宅、商場及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù) 。注冊資本 :3200 萬元 。住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū) 。注冊號 :003153。 總建筑面積 (只指 D、 E 型 ) 91,968,88m178。 地塊形狀 地塊呈四邊形 ,整體形狀較規(guī)則。 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村 ,東臨三星、偉易達(dá) ,南望旗峰山公園 ,西靠東城及東城汽車客運(yùn)總站，北向莞樟大道。 風(fēng)險(xiǎn)及建議 寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。因此，我方在后面的分析測算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及東 莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 共 66 第 頁 5 項(xiàng)目簡介 本項(xiàng)目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積 7， 397， 74 平方米（指 E 和 D 型），建筑面積 91， 968， 80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17 層以下。 共 66 第 頁 1 開發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄） 一、 報(bào)告摘要 ⒈ 1 開發(fā)企業(yè) ⒈ 2 項(xiàng)目簡介 ⒈ 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) ⒈ 4 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 二、 項(xiàng)目概況 ⒉ 1 項(xiàng)目綜述 ⒉ 項(xiàng)目位置 ⒉ 2 項(xiàng)目用地 ⒉ 用地面積 ⒉ 地塊形狀 ⒉ 地塊現(xiàn)狀 ⒉ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ⒉ 3 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r ⒉ 項(xiàng)目發(fā)展單位簡介 ⒉ 項(xiàng)目法律手續(xù) 三、 項(xiàng)目投資環(huán)境 共 66 第 頁 2 ⒊ 1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ⒊ 全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 2 寮步鎮(zhèn)概況 ⒊ 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) ⒊ 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析 ⒋ 1 市場總體特征 ⒋ 2 市場供給分析 ⒋ 住宅供給 ⒋ 商業(yè)供給 ⒋ 3 市場需求分析 ⒋ 住宅需求 ⒋ 商業(yè)需求 五、 項(xiàng)目發(fā)展定位 ⒌ 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⒌ 2 發(fā)展戰(zhàn)略 ⒌ 3 形象定位 ⒌ 4 產(chǎn)品定位 ⒌ 5 戶型定位 ⒌ 6 客戶定位 共 66 第 頁 3 ⒌ 7 價(jià)格定位 六、 營銷策略 ⒍ 1 營銷策劃 ⒍ 2 營銷計(jì)劃 ⒍ 3 場地布置 ⒍ 4 營銷費(fèi)用 七、 物業(yè)管理策略 ⒎ 1 物業(yè)管理的前期介入 ⒎ 2 管理費(fèi)的確定 ⒎ 3 具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議 八、 項(xiàng)目可行性研究 ⒏ 1 項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃 ⒏ 投資與成本費(fèi)用估算 ⒏ 開發(fā)費(fèi)用估算 ⒏ 總成本費(fèi)用匯總分?jǐn)偙? ⒏ 資金籌借、投 資計(jì)劃及借款利息 ⒏ 2 項(xiàng)目銷售和租貸收入測算 ⒏ 住宅銷售單價(jià)的確定 ⒏ 商鋪銷售單價(jià)的確定 ⒏ 車位銷售單價(jià)的確定 ⒏ 總收入估算 共 66 第 頁 4 ⒏ 3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) ⒏ 稅金計(jì)算 ⒏ 損益表及靜態(tài)盈利分析 ⒏ 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 ⒏ 資金來源與運(yùn)用表的貨款償還能力 ⒏ 4 項(xiàng)目不確定分析 ⒏ 盈虧不確定分析 ⒏ 敏感性分析 ⒏ 決策概率分析 ⒏ 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 ⒏ 5 項(xiàng)目效益評價(jià) ⒏ 項(xiàng)目社會效益評價(jià) ⒏ 項(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià) ⒏ 6 結(jié)論與建議 一、 評估結(jié)論 二、 有關(guān)說明及建 議 一、 報(bào)告摘要 開發(fā)企業(yè) 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè) ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊資本人民幣 3， 200 萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資： 211,816,962 元 項(xiàng)目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%）；商業(yè)銷售率：100% 稅后利潤 54,114,992 成本利潤率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV): 45,560,272 動(dòng)態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 結(jié)論 本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 根據(jù)測算，在預(yù)測的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可 共 66 第 頁 6 行性。 充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力建筑公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積 336,088 平方米 ,項(xiàng)目總建設(shè)用地面積 280052 平方米 ,容積率不大于 , 建筑高度控制在 28 層以下。 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地地勢平坦 ,五通一平 ,具備建設(shè)條件 . 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 共 66 第 頁 7 圖 8：地塊現(xiàn)狀之二 圖 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料 ,本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示 : 項(xiàng)目 規(guī)劃指標(biāo) 建筑占地面積 (只指 D、 E 型 ) 7,397,74m178。 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 建筑密度 ≤ 29% 建筑高度 ≤ 17 總戶數(shù) 666 戶 綠化率 38% 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目發(fā)展單位簡介 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司 成立日期 :一九九四年九月二日 。編號 :No0064908。法定代表人 :朱正賢 。企業(yè)類型 :合作經(jīng)營 (港資 )。涉及許可證的項(xiàng)目憑證可許經(jīng)營 ).營業(yè)期限 :自一九九四 共 66 第 頁 8 年九月二日至二 OO 四年九月一日。 三、 項(xiàng)目投資環(huán)境 ３ .１宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ３ .１ .１全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （１） 2021 年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢頭 全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 8%。 （２）全國地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。預(yù)計(jì)2021年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。 房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢溫和回落 由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行 業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2021年房價(jià)將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2021年２月１８日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)?居民購買并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴(yán)格控制總量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；對 土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對借款人申請個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。 東莞市宏觀市場環(huán)境分析 東莞市概況 東莞位于珠江三角洲東北部，東臨惠州、博羅，南連深圳，西與番禺隔海 共 66 第 頁 11 相望，北距廣州５０公里，南距香港９０公里，地處穗深港經(jīng)濟(jì)走廊的中間，水陸交通極為便利，廣九、京九廣梅汕鐵路在此交匯；廣深公路貫穿其中；距廣州白云機(jī)場和深圳寶安機(jī)場都只有５０公里左右；主要港口 —— 虎門港是國家一類口岸，對外國籍船舶開放。同時(shí)，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。優(yōu)越的人文地理環(huán)境， 吸引了大批外商前來投資。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。 新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費(fèi)貸款等條件均提高了門 共 66 第 頁 12 檻，房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會放慢，但會更加穩(wěn)健，那些靠資金運(yùn)作，跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會沒有生存基礎(chǔ)。 ? 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》 為了貫徹落實(shí)《中共東莞 市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》的精神，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設(shè)主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了重新調(diào)整。 同時(shí)，市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護(hù)了小業(yè)主的利益，促進(jìn)了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、 持續(xù)的發(fā)展。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價(jià)開發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。此政策的推出，使土地的供應(yīng)在一個(gè)公平的市場環(huán)境下，減少投機(jī)行為，促進(jìn)土地出讓市場的有序發(fā)展。７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》。對于土地市場中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價(jià)出讓土地等行為進(jìn)行查處。 ? 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地 使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。 ３、 減輕購房者負(fù)擔(dān)，吸引消費(fèi)者購房的法規(guī)： 2021年１月，省政府公布的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場價(jià)個(gè)人購買普通 住宅的，契稅按０ .７５％征收”。此項(xiàng)措施在一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。 2021年１１月份，國家計(jì)委宣布，取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在內(nèi)的投資項(xiàng)目審批。此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低后，消防設(shè)施配套費(fèi)取消，不再從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中切塊。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在 2021 年增幅最大，說明投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) . 東莞市（ 2021 年）人均 GDP 及恩格爾系數(shù)反映出東莞市的生活水平處于富裕 共 66 第 頁 20 階段，在全國屬于較高水平 . 從整體來講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的 階段 . 基建投資對房地產(chǎn)的拉動(dòng) （圖） 東莞市從 1999 年以來，房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值低于合理區(qū)間，說明基礎(chǔ)建