【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 滿朝氣的親切、明快、和諧的 商業(yè)辦公 環(huán)境。 均設(shè)計(jì)為板樓，南北朝向。 景觀資源最大化原則。 注重 產(chǎn)品品質(zhì)，保證開(kāi)敞的棟距和庭院空間尺度及充分的戶外休閑空間。 商業(yè)價(jià)值最大化原則：面積盡可能合理的多，最大限度地利用臨街面，商業(yè)設(shè)計(jì)以及規(guī)劃的面積大小盡可能的有利于銷售。 經(jīng)濟(jì)性原則：既要做出特色，又要降低成本，盡量使用地產(chǎn)材料，通過(guò)科學(xué)合 理的方案控制成本。 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格的選擇上，建議 遵從以下原則： ●簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格； ●屋頂平、坡結(jié)合，形體簡(jiǎn)潔通透，體現(xiàn)時(shí)代感和地域特色，注重建筑造型、建筑語(yǔ)言豐富。 ●形式與功能相統(tǒng)一，體現(xiàn)?以人為本?。 ●體 現(xiàn)規(guī)劃的超前意識(shí)，總體規(guī)劃 水平要與 南京市 的城市規(guī)劃和建設(shè)水平相協(xié)調(diào) 。 功能分區(qū) 沿城市道路布置臨街商鋪（臨人民 北 路布置 三 層商業(yè)； 臨 健康路 布置 三 層商業(yè)），在地 塊 的 西南 角考 慮 建一幢集 商 業(yè) 、 辦 公 、 賓館 或 酒店式公寓 相 結(jié) 合的建筑 ， 與集聚商務(wù)中心大樓遙相呼應(yīng) 。其它部分為總部經(jīng)濟(jì)集群區(qū) 。 廣場(chǎng) 配套設(shè)施按國(guó)家規(guī)范設(shè)置。結(jié)合 廣場(chǎng) 綠地系統(tǒng)規(guī)劃，優(yōu)先布置體育健身場(chǎng)地和兒童游樂(lè)場(chǎng)地。 盡可能做好人車分流。 通過(guò)豎向空間設(shè)計(jì)和平面半圍合設(shè)計(jì)，優(yōu)化 廣場(chǎng) 景觀，實(shí)現(xiàn)封閉式管理。 交通組織 人車分流，分級(jí)設(shè)置 廣場(chǎng) 道路。 首 先考慮商業(yè)人流的合理性，使商業(yè)價(jià)值最大化。 充分考慮 購(gòu)物、辦公 人流的便捷性、獨(dú)立性和私密性。 在車行道兩側(cè)布置小汽車停車位，盡可能降低小汽車行駛對(duì) 購(gòu)物、辦公 空間的影響。 其它設(shè)計(jì)要求 消防：設(shè)計(jì)應(yīng)滿足消防設(shè)計(jì)要求，且弱化消防通道設(shè)計(jì)中的硬化和呆板，設(shè)置景觀節(jié)點(diǎn)以增加趣味性。 車位布置：根據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附加說(shuō)明并結(jié)合綠化設(shè)計(jì)和實(shí)際情況進(jìn)行車位配置 。 主出入口設(shè)計(jì)：在滿足功能性的前提下，設(shè)計(jì)大氣，在彰顯大盤(pán)風(fēng)范的同時(shí)處理好與臨街商鋪和內(nèi)部建筑、景觀的 協(xié) 調(diào) 統(tǒng)一 關(guān)系。 層高要求： 臨街商鋪層高不低于 、不高于 6m。 一般性設(shè)計(jì)要求 鼓勵(lì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新； 設(shè)計(jì)依據(jù)：設(shè)計(jì)方案要符合 南京市 規(guī)劃局的規(guī)定 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 要點(diǎn)、紅線圖、地形圖及其相應(yīng)的電子文件、本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和國(guó)家有關(guān)規(guī)范； 各專業(yè)設(shè)計(jì)要嚴(yán)格遵循國(guó)家最新的有關(guān) 商住 及商業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范， 圖紙應(yīng)滿足相應(yīng)專業(yè)的要求； 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略點(diǎn) : 精品、生態(tài)、自然景觀、高使用率、高公共空間，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、完善會(huì)所、健身休閑等配套設(shè)施。 設(shè)計(jì)原則 (1)、戶型方正，使用率高 ，無(wú)面積浪費(fèi)，在室內(nèi)門(mén)的設(shè)計(jì)趨于玄 關(guān)化，公共分?jǐn)偯娣e少，保證實(shí)用率控制在 75%以上； (2)、 商住 標(biāo)準(zhǔn)層層高 ，屋頂平坡結(jié)合； (3)、 設(shè)計(jì)者應(yīng)用辯證的觀點(diǎn)注意 商住 風(fēng)水，研究當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、民風(fēng)民俗，吸取其中有益因 ； (4)、充分考慮裝修時(shí)的平面布置； (5)、基礎(chǔ)埋深達(dá) 3m 的 商住 樓，設(shè)計(jì)地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)（儲(chǔ)藏間），層高 大于 。 外立面設(shè)計(jì)要求： 空調(diào)外掛機(jī)位、空調(diào)百葉和空調(diào)管線的隱蔽設(shè)計(jì)； 經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境 的需要 南京 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高 ， 居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職 工平均工資 26736 元，比上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14887 元，比上年增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 8750 元，比上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 10516 元，比上年增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 6773元，比上年增長(zhǎng) %。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，城鎮(zhèn)人均住房面積 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米。 人民生活水平接近中等收入國(guó)家的水平。近年來(lái) ， 隨著 南京 財(cái)政收入的增長(zhǎng)幅度正隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而不斷 上 升，使政府有能力加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入力 度，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，也為 南京市 服務(wù)業(yè)積聚區(qū) 的建設(shè)提供了較好的外部環(huán)境。 第三章 項(xiàng)目選址和土地利用 (1) 地理位置 根據(jù)《 南京市 國(guó)有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書(shū)》，本項(xiàng)目用地本工程位于 南京市 人民 北 路 東 側(cè) 、 健康路 北 側(cè) ， 距 南京市 中心 2021 左右米 。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 20210平方米，約 30 畝 。 項(xiàng)目擬建地理位置見(jiàn)總平面布置圖中的區(qū)位示意圖（詳見(jiàn)附圖）； 自然條件 (1)地形地貌 該 地塊 建設(shè)地勢(shì)平坦，地面 黃 海 高程為 米 。 地塊主要是原有建筑拆遷為主，極少數(shù)耕地 ， 耕植土 厚度 約 30mm，布于地表 , 持力層為 砂性 粘 性 土 層 。 (2)氣候特征 南京市 的氣候?qū)賮啛釒?向南溫帶過(guò)度的 氣候 地帶 ， 濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候盛行， 溫和濕潤(rùn)，四季分明，雨量充沛。季風(fēng)交替明顯，夏季為東南偏東風(fēng) ，以炎熱多雨為主 ，冬 季為西北風(fēng) ，以寒冷少雨為主 。 常年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均無(wú)霜期 209 天 年均日照率 47% 年平均降雨量 900mm 年最大降雨量 1245mm 年最小降雨量 414mm 降雨以梅雨為主，主 要降水集中在 5~9 月。 風(fēng)向隨季節(jié)變化而變化，全年以 NE~ENE 為主，其次為 S~SSW 風(fēng)，全年平均風(fēng)速為 。 (3)水文特征 南京市 區(qū) 的內(nèi)河河網(wǎng)主要由 大泗河 、 乙卯二 河 、斗龍河 等 大小河流組成。 南京市 區(qū)內(nèi)河河網(wǎng)為平原河網(wǎng)，枯水流量小，流速緩慢，稀釋自凈能力低。河網(wǎng)干流流向由西向東、向南。城市中心區(qū)內(nèi)有 大泗 河 、 乙卯二 河 、斗龍河 等內(nèi)河，內(nèi)河河網(wǎng)主要功能為排澇 、景觀 。 (4)地震設(shè)防 根據(jù)地震區(qū)劃分帶，本地區(qū)地震強(qiáng)度和頻率較弱，遠(yuǎn)場(chǎng)地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一，接近三級(jí)地震區(qū)。核定 南京市 地震基本 烈度為六度。按《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB5022395，該建筑物均按 7 度構(gòu)造抗震設(shè)防。 外部建設(shè)條件 本項(xiàng)目工程紅線范圍外的道路、供水、排水、供電、通訊、綠化、照明等外部配套設(shè)施均納入中心區(qū)的市政設(shè)施總體規(guī)劃，由各有關(guān)部門(mén)給予負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 (1) 交通 項(xiàng)目建設(shè)用地地處 南京市 城市中心區(qū) 北 部， 地塊 南面是 健康路 ， 東 為 市區(qū) 人民 北 路，交通便利。 (2) 給排水 A．給水 中心區(qū)系統(tǒng)管網(wǎng)按環(huán)狀建設(shè)， 本項(xiàng)目室外給水由 健康路 城 市 管 網(wǎng)上接出一根DN200 給水管，在本地塊內(nèi)連成環(huán)路。 B．排水 排水接入 城北區(qū) 污水管道系統(tǒng)，處理達(dá)標(biāo)后排入城市污水干道；雨水通過(guò)雨水管道收集后排入市政雨水管道。 (3) 電力 用電來(lái)源為 城區(qū) 電網(wǎng)。 (4) 通信 從中心區(qū)通信纜線接入 土地利用合理性分析 地塊用地性質(zhì)屬于 商業(yè) 建設(shè) 用地，符合《 南京市 城市總體規(guī)劃》和《 南京市 土地利用總體規(guī)劃》。 江蘇元華 置業(yè) 有限公司通過(guò)公開(kāi)竟拍出 讓 方式獲得土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)發(fā)地塊總面積為 20210 平方米，地價(jià)款共計(jì) 3015 萬(wàn)元 。根據(jù) 南京市 規(guī)劃局出具的地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 容積率要小于等于 ， 建筑面積約 26000 平方米 。 項(xiàng)目 建筑設(shè)計(jì)方案 正在報(bào)請(qǐng) 南京市 規(guī)劃局審批，建筑規(guī)模和建筑指標(biāo)要求符合有關(guān)規(guī)定。 為貫徹?十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地?的基本國(guó)策，提高土地利用率，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地的科學(xué)管理，適應(yīng)城鎮(zhèn)商業(yè)、 商住 、辦公項(xiàng)目建設(shè)用地的需要，商住 建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，綜合考慮各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，確定經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)用地規(guī)模。 該地域氣候?qū)賮啛峒撅L(fēng)氣候，雨量充沛，四季分明，地震基本烈度為 6 度（地震動(dòng)峰值加速度 ）。 本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告參照相鄰區(qū)域項(xiàng)目的工程地質(zhì)情況，本場(chǎng)地在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有暗塘 、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象，根據(jù)中國(guó)地震烈度分區(qū)圖， 南京 為地震基本烈度六度區(qū)，地震動(dòng)峰值加速度為 。 總體而言，本項(xiàng)目的建構(gòu)筑物無(wú)大荷載單體，在正常運(yùn)行中也無(wú)大的動(dòng)荷載等，因此本項(xiàng)目基本無(wú)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性。 由于本項(xiàng)目用地 為 非礦床及地下文物等保護(hù)區(qū)域，區(qū)內(nèi)無(wú)大型河流通過(guò)，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)導(dǎo)致壓覆礦床和文物，同時(shí)也不會(huì)對(duì)防洪和通航產(chǎn)生不利影響。 第 四 章 總圖布局和 能源耗用分析 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模詳見(jiàn)表 41。 表 41 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽 表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 項(xiàng)目總征地面積 平方米 20210 2 總建筑面積（不含地下室、底層架空） 平方米 26000 3 地上總建筑面積 平方米 26000 4 建筑密度 % 40 5 容積率 % 6 綠地率 % 35 設(shè)計(jì)依據(jù) (1)建筑 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB50017— 2021] (2)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 [GB500l6— 2021](2021 年版 ) (3)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB50010— 20211 (4)建筑樁基技術(shù) 規(guī)范 [JGJ94— 94] (5)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB500 11— 2021] (6)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 [GB50009— 200 1] 總體布局 (1)總平面布置 總圖布置原則 ： 1)符合項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域規(guī)劃，且確?？倛D布置流暢、優(yōu)化。 2)考慮合理的功能區(qū)分，在兼顧整體性的同時(shí)注意各功能區(qū)的相對(duì)獨(dú)立性，保證有良好的人文環(huán)境。 3)減少不安全因素，內(nèi)部交通流暢，形成環(huán)道，進(jìn)出口要通暢。 4)通過(guò)合理規(guī)劃，營(yíng)造自然、和諧、親 切的環(huán)境品質(zhì)；綠化帶景觀與各樓 群間的綠化相結(jié)合，達(dá)到環(huán)境均好性； 充分考慮群體的不同需求。 5)停車位、場(chǎng) : 辦公 \商業(yè)用地部分：小汽車停車位不少于 60 車位／萬(wàn)平方米建筑面 積 ，自行車停車位不少于 750 車位／萬(wàn)平方米建筑面積。 總平面布置 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要有總部經(jīng)濟(jì)用房、商業(yè)用房、物管用房 、公廁、人防建筑以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套 工程。 根據(jù)上述布置原則，總平面布置首先應(yīng)滿足項(xiàng)目建設(shè)功能要求，同時(shí)要符合消防、環(huán)保等要求，力求合理、流暢。 按照?整體有序、層次分明、交通合理、使用便利、 注重氣氛、以居為本、適度超前、便于操作?的原則，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及周邊特點(diǎn)，擬開(kāi)發(fā)商 、辦、 總部經(jīng)濟(jì)樓，本項(xiàng)目總平面布置情況如下： 1)公共建筑 沿 健康路 和人民路兩 側(cè)布置商業(yè)用房，充分利用 人民路和 健康路 的商業(yè)價(jià)值 。沿人民北 路的商業(yè)建筑留有消防進(jìn)出的通道，以滿足區(qū)內(nèi)消防要求，建筑立面充分考慮街面的商業(yè)要求，建筑立面設(shè)計(jì)備有店招和廣告位置，用不同質(zhì)感的柱式間隔設(shè)置，形成豐富面有韻律的 時(shí)尚 風(fēng)格的現(xiàn)代建筑。 2)總部經(jīng)濟(jì) 設(shè)計(jì) 規(guī)劃 總部經(jīng)濟(jì)樓群 設(shè)計(jì)間距不小于 。 3)交通組織 交通 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)首先通過(guò)對(duì)整體空間形態(tài)的把握， 結(jié)合基地東西軸線長(zhǎng)，南北軸線較短的地形條件，整個(gè) 廣場(chǎng) 主入口設(shè)在 廣場(chǎng) 南側(cè)， 西 側(cè)設(shè)次入口和機(jī)動(dòng)車口出入口。其次是 充分 把握 “以人為本 ”的人性化理念，在保證整個(gè) 廣場(chǎng) 的便捷性和人的安全性的前提下考慮機(jī)動(dòng)車輛的可達(dá)性，在盡量減少人流與車流交叉點(diǎn)的同時(shí)使人車分流、方便出入 、快捷地到達(dá)各 目的地 。同時(shí)為確保整個(gè) 廣場(chǎng) 的高品質(zhì)， 地面 采取 大片的綠化 。廣場(chǎng) 內(nèi)道路寬暢，四周貫通，流線明晰，交通便捷，功能分流互不干擾，沒(méi)有死角，消防車能到達(dá)每個(gè)樓群。 4)景觀形態(tài)規(guī)劃 設(shè)計(jì)中結(jié)合沿 樓 綠化帶，沿路綠 化帶， 沿 間綠化帶，使 廣場(chǎng) 的景觀環(huán)境系統(tǒng)有分有合，形態(tài)豐富又不乏變化，形成由公共到私密層次分明的景觀系統(tǒng)，同時(shí)各個(gè)層次的景觀從自由形到規(guī)則形不斷穿插和變化以形成各級(jí)層次的差異性。環(huán)境設(shè)計(jì)突出自然和綠色，以植物造景為主，體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)理念。結(jié)合現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、流暢的布局方式，使各種景觀要素構(gòu)成更加適應(yīng)現(xiàn)代快節(jié)奏的 商務(wù)活動(dòng) 方式。環(huán)境設(shè)計(jì)中充分考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)用的原則，充分利用樸實(shí)的材料，創(chuàng)造一種豐富的室外環(huán)境。 5)配套設(shè)施設(shè)計(jì) 根據(jù)建筑功能及規(guī)定按總建筑面積的 4‰無(wú)償提供物業(yè)管理用房，其中物業(yè)辦公用房、輔助用房、經(jīng) 營(yíng)用房所占比例分別為 1： 3： 6； 設(shè)立垃圾收集房；各類管線均下地，辦公 區(qū)排水采取雨污分流；配備的加壓水池、水泵房、配變電房和電話專用交接間等配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置在建筑物內(nèi)部。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) ： (1) 民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB503522021) (2)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 [GB500l6— 2021](202 2021 年版 ) (3)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB50010— 2021] (4)建筑樁基技術(shù)規(guī)范 [JGJ94— 94] (5)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB500 11— 2021] (6)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 [GB50009— 200 1] 根據(jù)國(guó)家的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，堅(jiān)持因地