【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 700 寬溝九號(hào) 橋梓鎮(zhèn) 雙拼、疊拼、 板樓 20xx10 1 板樓 60008000 金善名居 廟城鎮(zhèn) 板樓 20xx714 5000 由于懷柔區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，所以目前的普通住宅的 需求客戶基本為地緣客戶，房地產(chǎn)需求反應(yīng)為真實(shí)的消費(fèi)需求，夾雜少量投資需求。 12 目前懷柔區(qū)在售項(xiàng)目極少，除了個(gè)別尾房項(xiàng)目外，新項(xiàng)目只有寬溝九號(hào)和金善名居。整體來看，在售項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模都較小，消化速度較慢。開發(fā)商多為本地企業(yè)，開發(fā)水平不高。 整體來說，懷柔區(qū)城區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格在 48006000 元 /平方米之間，城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)價(jià)格在 45005500/平方米。其中需要說明的是新開項(xiàng)目寬溝九號(hào)將目標(biāo)客戶鎖定在北京城區(qū)，所以售價(jià)高于區(qū)域整體均價(jià)。 懷柔 別墅市場(chǎng)分析 表 22 在售別墅類項(xiàng)目基本情況表 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目位置 建筑類型 開盤時(shí)間 總建筑面積（萬 /㎡） 容積率 地上面積售價(jià)（元 /㎡） 紅螺湖別墅 紅螺湖東岸 獨(dú)棟 20xx9 15000 天恒別墅山 紅螺湖西側(cè) 獨(dú)棟、雙拼 20xx526 13 120xx 塞班假日 紅螺湖 雙拼、聯(lián)排 20xx528 聯(lián)排 7000 山水墅 雁棲環(huán)島 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 20xx12 聯(lián)排 6900；獨(dú)棟10000 歐郡 楊宋鎮(zhèn) 獨(dú)棟 20xx930 20 11500 龍山 新新小鎮(zhèn) 廟城鎮(zhèn) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、四合院 20xx3 獨(dú)棟 12500 寬溝九號(hào) 橋梓鎮(zhèn) 雙拼、疊拼、板樓 20xx10 1 疊拼 800010000；雙拼 10000120xx 懷柔區(qū)自然景觀豐富，適宜度假休閑居住，近幾年區(qū)域別墅市場(chǎng)發(fā)展迅速，其中紅螺湖別墅、龍山新新小鎮(zhèn)、別墅山項(xiàng)目是區(qū)域別墅類產(chǎn)品的代表，在整個(gè)北京別墅市場(chǎng)也具有一定的知名度。區(qū)別于普通住宅產(chǎn)品，懷柔的別墅需求富有彈性，市場(chǎng)表現(xiàn)因各自景觀條件不同差異較大。但總體來說可以分為三類： （ 1）高檔別墅 產(chǎn)品景 觀條件極好，此類別墅較為稀缺，替代產(chǎn)品較少，價(jià)格較高，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)在 萬元以上。購(gòu)買客戶以北京城區(qū)客戶為主，功能上以休閑度假為主。以紅螺湖別墅為代表。 13 （ 2）中檔別墅 產(chǎn)品具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)或項(xiàng)目的小景觀環(huán)境較好，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)在120xx 元 /平方米以上。購(gòu)買客戶以北京城區(qū)客戶占較大比例，功能上以休閑度假為主。以龍山新新小鎮(zhèn)和別墅山為代表。 （ 3）經(jīng)濟(jì)型別墅 此類別墅開發(fā)時(shí)間較早，項(xiàng)目環(huán)境比較一般，沒有直接的景觀優(yōu)勢(shì)，但交通便利，距離懷柔城區(qū)較近。銷售均價(jià)在 7000 元 /平方米以上。購(gòu)買客戶以地緣型 客戶為主，多為第一居所。以塞班假日別墅為代表。 市場(chǎng)總結(jié)和測(cè)算建議 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 懷柔區(qū)的普通住宅市場(chǎng)仍以地緣型客戶為主，需求以消費(fèi)性需求為主，均衡價(jià)格在 50006000 元左右。別墅類產(chǎn)品層次區(qū)分明顯，面向北京城區(qū)客戶的高端產(chǎn)品價(jià)格要明顯高于其他產(chǎn)品。所以將目標(biāo)客戶群鎖定在城區(qū)客戶，是項(xiàng)目提高整體盈利率的有效手段。 ? 懷柔區(qū)自然景觀較為豐富，相比其他郊區(qū)具有較大的景觀優(yōu)勢(shì)，雖然距離城區(qū)較遠(yuǎn)，但京承高速道路順暢，由望和橋走京承高速到達(dá)懷柔城區(qū)僅半小時(shí)車程，到達(dá)項(xiàng)目地塊大約 40 分鐘。與其他郊區(qū) 項(xiàng)目比較，交通條件屬于中等水平。具備打造類別墅產(chǎn)品的外部條件。 ? 懷柔區(qū)由于與城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場(chǎng)容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。所以懷柔區(qū)別墅產(chǎn)品在價(jià)格上要明顯低于順義區(qū)的別墅類產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目位于 懷柔雁棲鎮(zhèn) ， 距離雁棲湖僅 5 分鐘車程。由于雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項(xiàng)目，此地區(qū)尚未像紅螺湖區(qū)域?yàn)閯e墅客群所認(rèn)知，區(qū)域價(jià)值尚未被挖掘。所以目前區(qū)域以地緣型客戶為主，產(chǎn)品價(jià)格偏低，但雁棲湖具備獨(dú)立打造品牌居住區(qū)的特質(zhì)，區(qū)域價(jià)值升值空間較大。 14 ? 北京市郊區(qū) 類別墅 的市場(chǎng)表現(xiàn)看，面積較小的類別墅產(chǎn)品銷售情況要好于面積較大的項(xiàng)目。 測(cè)算建議 ? 項(xiàng)目地塊容積率為 ，限高 12 米， 根據(jù)建筑密度測(cè)算，做滿建筑規(guī)模需要全部做成 4 層的樓房。考慮到聯(lián)排別墅不宜超過 3 層， 4 層疊拼別墅適宜成為此項(xiàng)目的主要建筑類型。 ? 物業(yè)類型建議：疊拼別墅 、點(diǎn)式大戶型洋房、中小戶型花園洋房 ? 售價(jià)建議： 居住類產(chǎn)品整體均 價(jià) 8500 元 /平方米， 商業(yè)類產(chǎn)品整體均價(jià)11000 元 /平方米。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡量降低套型面積，可多設(shè)計(jì)贈(zèng)送空間，提高戶型實(shí)際使用面積； 疊拼戶型要 考慮 戶型拼接； 北側(cè)雁棲河，西側(cè)山脈是本項(xiàng)目的重要景觀亮點(diǎn)，要求盡可能最大程度利用； 項(xiàng)目地勢(shì)較低，且東側(cè)臨近 111 國(guó)道，可在項(xiàng)目東側(cè)布置商業(yè)以阻擋外界視線及道路噪音。 15 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目定位 依據(jù)我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的調(diào)查和相關(guān)的市場(chǎng)分析，結(jié)合地塊的開發(fā)條件和公司的自身情況，我們對(duì)項(xiàng)目做如下定位： 疊拼 別墅 （宗地 內(nèi) 側(cè) 區(qū)域 、臨雁棲河區(qū)域） 以 高端消費(fèi)者 為目標(biāo)客戶，建造 200300 平方米 戶型為主的 疊拼別墅，近可觀水、遠(yuǎn)可觀山。上疊戶型有露臺(tái)，下疊戶型有地下室、花園。 點(diǎn)式大戶型洋房 （宗地 東 側(cè) 區(qū)域 ） 以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶，建造以 160200 平方米 戶型為主 的 點(diǎn)式大戶型洋房， 270 度觀景，戶戶有入戶花園，多陽臺(tái)、飄窗，注重生活品質(zhì)及使用功能，模糊第一居所及第二居所的概念。 中小戶型 花園洋房 （宗地 外 側(cè) 區(qū)域 ） 以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶，建造以 70140 平方米 戶型為主 的休閑 度假公寓式 花園洋房 。 90 平米以下戶型可以設(shè)計(jì)部分精裝修產(chǎn)品，滿足都市白領(lǐng)小資的休閑度假需求。 開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度安排 項(xiàng)目 20xx 年底 投標(biāo) 取得土地 , 20xx 年 四 季度可 具備開工條件 ， 根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模 和市場(chǎng)容量對(duì)產(chǎn)品的吸納程度 ，我們認(rèn)為本項(xiàng)目 開發(fā)可以兩期內(nèi)完成， 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx 年 — 20xx 年 2 季度 作為銷售周期，在 20xx 年 2 季度 項(xiàng)目全部銷售并且結(jié)轉(zhuǎn)收入完畢。 16 重要節(jié)點(diǎn)安排 表 31 開發(fā)進(jìn)度安排 表 重要節(jié)點(diǎn) 一期 時(shí)間安排 二期 時(shí)間安排 開工 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月 開盤 20xx 年 1 月 20xx 年