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正文內(nèi)容

北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2024-07-16 16:42 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 700 寬溝九號(hào) 橋梓鎮(zhèn) 雙拼、疊拼、 板樓 20xx10 1 板樓 60008000 金善名居 廟城鎮(zhèn) 板樓 20xx714 5000 由于懷柔區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn),所以目前的普通住宅的 需求客戶基本為地緣客戶,房地產(chǎn)需求反應(yīng)為真實(shí)的消費(fèi)需求,夾雜少量投資需求。 12 目前懷柔區(qū)在售項(xiàng)目極少,除了個(gè)別尾房項(xiàng)目外,新項(xiàng)目只有寬溝九號(hào)和金善名居。整體來看,在售項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模都較小,消化速度較慢。開發(fā)商多為本地企業(yè),開發(fā)水平不高。 整體來說,懷柔區(qū)城區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格在 48006000 元 /平方米之間,城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)價(jià)格在 45005500/平方米。其中需要說明的是新開項(xiàng)目寬溝九號(hào)將目標(biāo)客戶鎖定在北京城區(qū),所以售價(jià)高于區(qū)域整體均價(jià)。 懷柔 別墅市場(chǎng)分析 表 22 在售別墅類項(xiàng)目基本情況表 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目位置 建筑類型 開盤時(shí)間 總建筑面積(萬 /㎡) 容積率 地上面積售價(jià)(元 /㎡) 紅螺湖別墅 紅螺湖東岸 獨(dú)棟 20xx9 15000 天恒別墅山 紅螺湖西側(cè) 獨(dú)棟、雙拼 20xx526 13 120xx 塞班假日 紅螺湖 雙拼、聯(lián)排 20xx528 聯(lián)排 7000 山水墅 雁棲環(huán)島 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 20xx12 聯(lián)排 6900;獨(dú)棟10000 歐郡 楊宋鎮(zhèn) 獨(dú)棟 20xx930 20 11500 龍山 新新小鎮(zhèn) 廟城鎮(zhèn) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、四合院 20xx3 獨(dú)棟 12500 寬溝九號(hào) 橋梓鎮(zhèn) 雙拼、疊拼、板樓 20xx10 1 疊拼 800010000;雙拼 10000120xx 懷柔區(qū)自然景觀豐富,適宜度假休閑居住,近幾年區(qū)域別墅市場(chǎng)發(fā)展迅速,其中紅螺湖別墅、龍山新新小鎮(zhèn)、別墅山項(xiàng)目是區(qū)域別墅類產(chǎn)品的代表,在整個(gè)北京別墅市場(chǎng)也具有一定的知名度。區(qū)別于普通住宅產(chǎn)品,懷柔的別墅需求富有彈性,市場(chǎng)表現(xiàn)因各自景觀條件不同差異較大。但總體來說可以分為三類: ( 1)高檔別墅 產(chǎn)品景 觀條件極好,此類別墅較為稀缺,替代產(chǎn)品較少,價(jià)格較高,獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)在 萬元以上。購買客戶以北京城區(qū)客戶為主,功能上以休閑度假為主。以紅螺湖別墅為代表。 13 ( 2)中檔別墅 產(chǎn)品具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)或項(xiàng)目的小景觀環(huán)境較好,獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)在120xx 元 /平方米以上。購買客戶以北京城區(qū)客戶占較大比例,功能上以休閑度假為主。以龍山新新小鎮(zhèn)和別墅山為代表。 ( 3)經(jīng)濟(jì)型別墅 此類別墅開發(fā)時(shí)間較早,項(xiàng)目環(huán)境比較一般,沒有直接的景觀優(yōu)勢(shì),但交通便利,距離懷柔城區(qū)較近。銷售均價(jià)在 7000 元 /平方米以上。購買客戶以地緣型 客戶為主,多為第一居所。以塞班假日別墅為代表。 市場(chǎng)總結(jié)和測(cè)算建議 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 懷柔區(qū)的普通住宅市場(chǎng)仍以地緣型客戶為主,需求以消費(fèi)性需求為主,均衡價(jià)格在 50006000 元左右。別墅類產(chǎn)品層次區(qū)分明顯,面向北京城區(qū)客戶的高端產(chǎn)品價(jià)格要明顯高于其他產(chǎn)品。所以將目標(biāo)客戶群鎖定在城區(qū)客戶,是項(xiàng)目提高整體盈利率的有效手段。 ? 懷柔區(qū)自然景觀較為豐富,相比其他郊區(qū)具有較大的景觀優(yōu)勢(shì),雖然距離城區(qū)較遠(yuǎn),但京承高速道路順暢,由望和橋走京承高速到達(dá)懷柔城區(qū)僅半小時(shí)車程,到達(dá)項(xiàng)目地塊大約 40 分鐘。與其他郊區(qū) 項(xiàng)目比較,交通條件屬于中等水平。具備打造類別墅產(chǎn)品的外部條件。 ? 懷柔區(qū)由于與城區(qū)之間隔著順義區(qū),且順義的別墅市場(chǎng)容量較大,致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。所以懷柔區(qū)別墅產(chǎn)品在價(jià)格上要明顯低于順義區(qū)的別墅類產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目位于 懷柔雁棲鎮(zhèn) , 距離雁棲湖僅 5 分鐘車程。由于雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項(xiàng)目,此地區(qū)尚未像紅螺湖區(qū)域?yàn)閯e墅客群所認(rèn)知,區(qū)域價(jià)值尚未被挖掘。所以目前區(qū)域以地緣型客戶為主,產(chǎn)品價(jià)格偏低,但雁棲湖具備獨(dú)立打造品牌居住區(qū)的特質(zhì),區(qū)域價(jià)值升值空間較大。 14 ? 北京市郊區(qū) 類別墅 的市場(chǎng)表現(xiàn)看,面積較小的類別墅產(chǎn)品銷售情況要好于面積較大的項(xiàng)目。 測(cè)算建議 ? 項(xiàng)目地塊容積率為 ,限高 12 米, 根據(jù)建筑密度測(cè)算,做滿建筑規(guī)模需要全部做成 4 層的樓房??紤]到聯(lián)排別墅不宜超過 3 層, 4 層疊拼別墅適宜成為此項(xiàng)目的主要建筑類型。 ? 物業(yè)類型建議:疊拼別墅 、點(diǎn)式大戶型洋房、中小戶型花園洋房 ? 售價(jià)建議: 居住類產(chǎn)品整體均 價(jià) 8500 元 /平方米, 商業(yè)類產(chǎn)品整體均價(jià)11000 元 /平方米。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議: 在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下,盡量降低套型面積,可多設(shè)計(jì)贈(zèng)送空間,提高戶型實(shí)際使用面積; 疊拼戶型要 考慮 戶型拼接; 北側(cè)雁棲河,西側(cè)山脈是本項(xiàng)目的重要景觀亮點(diǎn),要求盡可能最大程度利用; 項(xiàng)目地勢(shì)較低,且東側(cè)臨近 111 國道,可在項(xiàng)目東側(cè)布置商業(yè)以阻擋外界視線及道路噪音。 15 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案 項(xiàng)目定位 依據(jù)我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的調(diào)查和相關(guān)的市場(chǎng)分析,結(jié)合地塊的開發(fā)條件和公司的自身情況,我們對(duì)項(xiàng)目做如下定位: 疊拼 別墅 (宗地 內(nèi) 側(cè) 區(qū)域 、臨雁棲河區(qū)域) 以 高端消費(fèi)者 為目標(biāo)客戶,建造 200300 平方米 戶型為主的 疊拼別墅,近可觀水、遠(yuǎn)可觀山。上疊戶型有露臺(tái),下疊戶型有地下室、花園。 點(diǎn)式大戶型洋房 (宗地 東 側(cè) 區(qū)域 ) 以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶,建造以 160200 平方米 戶型為主 的 點(diǎn)式大戶型洋房, 270 度觀景,戶戶有入戶花園,多陽臺(tái)、飄窗,注重生活品質(zhì)及使用功能,模糊第一居所及第二居所的概念。 中小戶型 花園洋房 (宗地 外 側(cè) 區(qū)域 ) 以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶,建造以 70140 平方米 戶型為主 的休閑 度假公寓式 花園洋房 。 90 平米以下戶型可以設(shè)計(jì)部分精裝修產(chǎn)品,滿足都市白領(lǐng)小資的休閑度假需求。 開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度安排 項(xiàng)目 20xx 年底 投標(biāo) 取得土地 , 20xx 年 四 季度可 具備開工條件 , 根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模 和市場(chǎng)容量對(duì)產(chǎn)品的吸納程度 ,我們認(rèn)為本項(xiàng)目 開發(fā)可以兩期內(nèi)完成, 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx 年 — 20xx 年 2 季度 作為銷售周期,在 20xx 年 2 季度 項(xiàng)目全部銷售并且結(jié)轉(zhuǎn)收入完畢。 16 重要節(jié)點(diǎn)安排 表 31 開發(fā)進(jìn)度安排 表 重要節(jié)點(diǎn) 一期 時(shí)間安排 二期 時(shí)間安排 開工 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月 開盤 20xx 年 1 月 20xx 年
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