【文章內(nèi)容簡介】 多層住宅銷售收入 依據(jù)目前市場住宅行情，普通住宅的價格大多數(shù)在 700— 800 元∕m 2之間，由于上述多層住宅臨街，噪音較大，因此價格與市場價格相當(dāng)， 3— 6 層住宅的銷售均價為 800 元 ∕m 2，則銷售收入為 ： 800 元 ∕m 2 6000 m 2＝ 480 萬元 小高層公寓銷售收入 由于婁底市場上還沒有高層公寓，產(chǎn)品非常新穎，既可以用來做住宅，也可用來做辦公室。目前婁底市場小高層公寓沒有可比產(chǎn)品，根據(jù)其他地級市多層住宅與高層價格的比價，高層住宅可以比普通多層住宅售價高出 50%左右，因此將本地塊的高層公寓的銷售均價暫定為 1200 元 ∕m 2。銷售收入為： 1200 元 ∕m 2 7000 m 2＝ 840 萬元 收入總計 1.＋ 2.＋ 3.＋ 4.＝ 4000＋ 1980＋ 480＋ 840＝ 7300 萬元 四、稅金及附加估算 7300 %＝ 401萬元 五、開發(fā)利潤估算 總收入 — 總成本 =7300－（ 4774＋ 401） ＝ 2125 萬元 六、所得稅估算 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 17 開發(fā)利潤 33%＝ 2125 33%＝ 701 萬元 七、經(jīng)營凈利潤估算 開發(fā)利潤 所得稅 ＝ 2125－ 701＝ 1424 萬元 八、盈利分析 ⑴ 、投資利潤率 =利潤總額／總投資額 100% ＝ 2125／ 4774 100%＝ % ⑵ 、投資凈利潤率 =稅后利潤／總 投資額 100% ＝ 1424／ 4774 100%＝ % 九、小結(jié) 湘陽路臨街地塊的產(chǎn)品，我們建議規(guī)劃為 6 層多層建筑，其中 1— 2 層為連體臨街商鋪， 3— 6 層為住宅。 從以上分析數(shù)據(jù)可以看出，本地塊的開發(fā)利潤率并不是很高，主要是由于高層公寓的造價高，而在售價上沒有太多空間，多層住宅由于目前市場售價較低，更是沒有多少利潤可言。 雖然利潤不高，但這地塊的產(chǎn)品從目前市場行情來看，還是有可作為的。 首先是開發(fā)難度較小，發(fā)展商可通過這部份產(chǎn)品的開發(fā)積累更多的開發(fā)經(jīng)驗，對其他幾個地塊的開發(fā)大有益處； 其次多層住宅與臨街商鋪的產(chǎn)品與市場需求吻合，銷售難度較少，資金回收有較強(qiáng)的保證； 第三是投資較少，且容易控制成本。 從目前婁底的房地產(chǎn)情況來看，高層公寓屬于全新的產(chǎn)品類型，XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 18 市場接受還需要一定的時間，而且高層公寓的銷售價格也不可能在短期內(nèi)有大的漲幅。因此我司建議，可以先建臨街多層商住樓及轉(zhuǎn)角處綜合大樓的裙樓，綜合大樓的高層公寓暫時不建，待市場機(jī)會成熟后再建。在盡可能的情況下 多做臨街商業(yè)門面 才是上策，這樣既可避免積壓資金，又可規(guī)避市場風(fēng)險。 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 19 第三部分 :A、 C、 D 區(qū)縱深地塊可行性研究 方案一：商業(yè)街、住宅結(jié)合 一、 地塊的開發(fā)模式 通過前期對 XX 地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行初步的判斷，尤其是各地塊開發(fā)時間、周期、產(chǎn)品及功能定位提前考慮，對于整個開發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場依據(jù)的策略性調(diào)整均提供可參考的藍(lán)本，這是十分必要的。 本項目發(fā)展計劃的設(shè)計，意味著不僅是規(guī)模大，重要的是在產(chǎn)品的開發(fā)存在明顯的階段性劃分、在產(chǎn)品的配套上超越一般意義的小區(qū)，注重分組團(tuán)、分階段開發(fā)，諸如此類的開發(fā)特征與需要，以及根據(jù)位置特點、政府對周邊區(qū)域的規(guī)劃等方面，綜合性地慎重考慮分兩期開發(fā)。 第一步：步行街 +多層住宅開發(fā)先行 先建步行街，首先把項目啟動起 來，以全面領(lǐng)先的硬件與軟件相配合，在市場上起到房地產(chǎn)示范的作用，吸引第一批商業(yè)意向客戶。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推出市場，打開產(chǎn)品品牌市場，迎合首批客戶的認(rèn)可，為后階段的開發(fā)奠定良好的客戶資源。同時， 以示范性住宅產(chǎn)品作為首期啟動的產(chǎn)品，創(chuàng)造一股席卷婁底的“置業(yè)旋風(fēng)”。 第二步：開發(fā)純住宅 在步行街開發(fā)的成功運作后，可進(jìn)入本項目的住宅物業(yè)開發(fā)階段，即進(jìn)行純住宅的開發(fā)。純住宅也將分兩至三期開發(fā)。 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 20 二、產(chǎn)品類型建議 一）商鋪類型及分布區(qū)域 ： A、主題風(fēng)情式購物廣場及商業(yè)街： 在 A 地塊中建設(shè)步行街 +多層住宅的產(chǎn)品，通過帶有明顯風(fēng)情的建筑符號、特定的業(yè)態(tài)分布，以及各類特色商家的引進(jìn)，建設(shè)成為具有獨特風(fēng)情、多元化的購物場所，也就是集購物、美食、游戲、休閑、健身、觀光、文化于一體的體驗式購物場所。 這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)的百貨商場相比，最大的優(yōu)勢在于其擁有最大化的使用價值，這一價值是來自除購物之外的諸多功能。而這種購物模式正是婁底目前所缺乏的。 步行街主要設(shè)立在地塊的 A 區(qū)，為六層建筑。 1— 2 層為步行街商鋪， 3— 6 層為多層住宅。 二）住宅類型及整體規(guī)劃： A、 住宅類型： 第一期：純多層； 第二期：多層與小高層結(jié)合。 B、 整體規(guī)劃： 結(jié)合國內(nèi)先進(jìn)的、成熟的規(guī)劃形式，以及考慮到湘中地區(qū)的特點及當(dāng)?shù)貥潜P的現(xiàn)有狀況，我司提出行列式與院落式相結(jié)合的規(guī)劃手法，具體如下： 結(jié)合行列式與圍合式布局的優(yōu)勢，在基本保證南北朝向的前提下，利用樓體的錯落以及小幅度的弧度，以相對“圍合”的形式制造不同的小組團(tuán)，創(chuàng)造人性化、多層次、有實際內(nèi)涵的“院落式”空間。 該規(guī)劃手法在項目應(yīng)用的進(jìn)度： XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 21 第一期住宅物業(yè)采用行列式排列形式： 由于地塊狹窄，難以在規(guī)劃上做更多的變動，仍以傳統(tǒng)的行列式為主，但通過樓體單元數(shù)的變化及錯 落形成空間的變化； 第二期住宅物業(yè)采用院落式排列形式： 地塊大、方正，而且，屆時本項目的品牌與整體素質(zhì)已得到了市場的認(rèn)同，可以在規(guī)劃上做得更為豐富 ，結(jié)合景觀和空間設(shè)計手法，形成一個尺度宜人、層次豐富、富有內(nèi)涵的居住環(huán)境，并通過游樂設(shè)施、小品等為其注入勃勃生機(jī)，形成獨特的“院落文化”。 由于地塊的北側(cè)是婁底火車站的編組線，火車噪音影響小區(qū)居民生活，為了有效阻隔噪音影響，可以在規(guī)劃路北側(cè)修建一排商鋪，在商鋪的背后種植高大的喬木，用于降低噪音，提高居住舒適度。 另一方面，可以在項目規(guī)劃路南側(cè)與“公司 2 號樓”并排建 設(shè)多層小戶型住宅樓房，作為 C 區(qū)純住宅小區(qū)的隔音屏蔽 ,在銷售時，以較低的價格出售。 注：步行街門面及住宅物業(yè)產(chǎn)品的具體方案這里不作具體闡述，將在產(chǎn)品策劃報告里作詳盡的研究。 圖 3 三、主要技術(shù)指標(biāo)模擬 表 8 主要技術(shù)指標(biāo)模擬 項目名稱 指標(biāo) 說明 總占地面積 68353 平方米 總建筑面積 96000 平方米 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 22 、商業(yè)建筑面積 20210 平方米 約占總建筑面積 20% 、住宅建筑面積 73000 平方米 、多層住宅 62021 平方米 約占總建筑面積 65% 、小高層住宅 11000 平方米 約占總建筑面積 12% 、公建配套面積 3000 平方米 約占總建筑面積 3% 綜合容積率 XX 建議指標(biāo) 四 、總投資估算 投資成本估算 表 9 投資成本估算表 項 目 金額（萬元） 單 價 計算依據(jù) 土地成本 1332 68353m 2 建安工程費 2920 、商業(yè)鋪面 1600 800 元 ∕m 2 20210 m 2 、多層住宅 310 500 元 ∕m 2 62021 m 2 、小高層 770 700 元 ∕ m2 11000 m 2 、公建配套 240 800 元 ∕m 2 3000 m 2含裝修 前期費用 865 、規(guī)費、管理費 576 60 元 ∕m 2 按地級市水平估算 按地面建筑面積計算 、前期策劃費 50 、規(guī)劃設(shè)計費 14