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湖南婁底某房地產開發(fā)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

2025-04-04 17:34 本頁面
 

【文章內容簡介】 多層住宅銷售收入 依據(jù)目前市場住宅行情,普通住宅的價格大多數(shù)在 700— 800 元∕m 2之間,由于上述多層住宅臨街,噪音較大,因此價格與市場價格相當, 3— 6 層住宅的銷售均價為 800 元 ∕m 2,則銷售收入為 : 800 元 ∕m 2 6000 m 2= 480 萬元 小高層公寓銷售收入 由于婁底市場上還沒有高層公寓,產品非常新穎,既可以用來做住宅,也可用來做辦公室。目前婁底市場小高層公寓沒有可比產品,根據(jù)其他地級市多層住宅與高層價格的比價,高層住宅可以比普通多層住宅售價高出 50%左右,因此將本地塊的高層公寓的銷售均價暫定為 1200 元 ∕m 2。銷售收入為: 1200 元 ∕m 2 7000 m 2= 840 萬元 收入總計 1.+ 2.+ 3.+ 4.= 4000+ 1980+ 480+ 840= 7300 萬元 四、稅金及附加估算 7300 %= 401萬元 五、開發(fā)利潤估算 總收入 — 總成本 =7300-( 4774+ 401) = 2125 萬元 六、所得稅估算 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 17 開發(fā)利潤 33%= 2125 33%= 701 萬元 七、經營凈利潤估算 開發(fā)利潤 所得稅 = 2125- 701= 1424 萬元 八、盈利分析 ⑴ 、投資利潤率 =利潤總額/總投資額 100% = 2125/ 4774 100%= % ⑵ 、投資凈利潤率 =稅后利潤/總 投資額 100% = 1424/ 4774 100%= % 九、小結 湘陽路臨街地塊的產品,我們建議規(guī)劃為 6 層多層建筑,其中 1— 2 層為連體臨街商鋪, 3— 6 層為住宅。 從以上分析數(shù)據(jù)可以看出,本地塊的開發(fā)利潤率并不是很高,主要是由于高層公寓的造價高,而在售價上沒有太多空間,多層住宅由于目前市場售價較低,更是沒有多少利潤可言。 雖然利潤不高,但這地塊的產品從目前市場行情來看,還是有可作為的。 首先是開發(fā)難度較小,發(fā)展商可通過這部份產品的開發(fā)積累更多的開發(fā)經驗,對其他幾個地塊的開發(fā)大有益處; 其次多層住宅與臨街商鋪的產品與市場需求吻合,銷售難度較少,資金回收有較強的保證; 第三是投資較少,且容易控制成本。 從目前婁底的房地產情況來看,高層公寓屬于全新的產品類型,XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 18 市場接受還需要一定的時間,而且高層公寓的銷售價格也不可能在短期內有大的漲幅。因此我司建議,可以先建臨街多層商住樓及轉角處綜合大樓的裙樓,綜合大樓的高層公寓暫時不建,待市場機會成熟后再建。在盡可能的情況下 多做臨街商業(yè)門面 才是上策,這樣既可避免積壓資金,又可規(guī)避市場風險。 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 19 第三部分 :A、 C、 D 區(qū)縱深地塊可行性研究 方案一:商業(yè)街、住宅結合 一、 地塊的開發(fā)模式 通過前期對 XX 地產項目的開發(fā)進程進行初步的判斷,尤其是各地塊開發(fā)時間、周期、產品及功能定位提前考慮,對于整個開發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場依據(jù)的策略性調整均提供可參考的藍本,這是十分必要的。 本項目發(fā)展計劃的設計,意味著不僅是規(guī)模大,重要的是在產品的開發(fā)存在明顯的階段性劃分、在產品的配套上超越一般意義的小區(qū),注重分組團、分階段開發(fā),諸如此類的開發(fā)特征與需要,以及根據(jù)位置特點、政府對周邊區(qū)域的規(guī)劃等方面,綜合性地慎重考慮分兩期開發(fā)。 第一步:步行街 +多層住宅開發(fā)先行 先建步行街,首先把項目啟動起 來,以全面領先的硬件與軟件相配合,在市場上起到房地產示范的作用,吸引第一批商業(yè)意向客戶。以優(yōu)質產品推出市場,打開產品品牌市場,迎合首批客戶的認可,為后階段的開發(fā)奠定良好的客戶資源。同時, 以示范性住宅產品作為首期啟動的產品,創(chuàng)造一股席卷婁底的“置業(yè)旋風”。 第二步:開發(fā)純住宅 在步行街開發(fā)的成功運作后,可進入本項目的住宅物業(yè)開發(fā)階段,即進行純住宅的開發(fā)。純住宅也將分兩至三期開發(fā)。 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 20 二、產品類型建議 一)商鋪類型及分布區(qū)域 : A、主題風情式購物廣場及商業(yè)街: 在 A 地塊中建設步行街 +多層住宅的產品,通過帶有明顯風情的建筑符號、特定的業(yè)態(tài)分布,以及各類特色商家的引進,建設成為具有獨特風情、多元化的購物場所,也就是集購物、美食、游戲、休閑、健身、觀光、文化于一體的體驗式購物場所。 這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)的百貨商場相比,最大的優(yōu)勢在于其擁有最大化的使用價值,這一價值是來自除購物之外的諸多功能。而這種購物模式正是婁底目前所缺乏的。 步行街主要設立在地塊的 A 區(qū),為六層建筑。 1— 2 層為步行街商鋪, 3— 6 層為多層住宅。 二)住宅類型及整體規(guī)劃: A、 住宅類型: 第一期:純多層; 第二期:多層與小高層結合。 B、 整體規(guī)劃: 結合國內先進的、成熟的規(guī)劃形式,以及考慮到湘中地區(qū)的特點及當?shù)貥潜P的現(xiàn)有狀況,我司提出行列式與院落式相結合的規(guī)劃手法,具體如下: 結合行列式與圍合式布局的優(yōu)勢,在基本保證南北朝向的前提下,利用樓體的錯落以及小幅度的弧度,以相對“圍合”的形式制造不同的小組團,創(chuàng)造人性化、多層次、有實際內涵的“院落式”空間。 該規(guī)劃手法在項目應用的進度: XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 21 第一期住宅物業(yè)采用行列式排列形式: 由于地塊狹窄,難以在規(guī)劃上做更多的變動,仍以傳統(tǒng)的行列式為主,但通過樓體單元數(shù)的變化及錯 落形成空間的變化; 第二期住宅物業(yè)采用院落式排列形式: 地塊大、方正,而且,屆時本項目的品牌與整體素質已得到了市場的認同,可以在規(guī)劃上做得更為豐富 ,結合景觀和空間設計手法,形成一個尺度宜人、層次豐富、富有內涵的居住環(huán)境,并通過游樂設施、小品等為其注入勃勃生機,形成獨特的“院落文化”。 由于地塊的北側是婁底火車站的編組線,火車噪音影響小區(qū)居民生活,為了有效阻隔噪音影響,可以在規(guī)劃路北側修建一排商鋪,在商鋪的背后種植高大的喬木,用于降低噪音,提高居住舒適度。 另一方面,可以在項目規(guī)劃路南側與“公司 2 號樓”并排建 設多層小戶型住宅樓房,作為 C 區(qū)純住宅小區(qū)的隔音屏蔽 ,在銷售時,以較低的價格出售。 注:步行街門面及住宅物業(yè)產品的具體方案這里不作具體闡述,將在產品策劃報告里作詳盡的研究。 圖 3 三、主要技術指標模擬 表 8 主要技術指標模擬 項目名稱 指標 說明 總占地面積 68353 平方米 總建筑面積 96000 平方米 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 22 、商業(yè)建筑面積 20210 平方米 約占總建筑面積 20% 、住宅建筑面積 73000 平方米 、多層住宅 62021 平方米 約占總建筑面積 65% 、小高層住宅 11000 平方米 約占總建筑面積 12% 、公建配套面積 3000 平方米 約占總建筑面積 3% 綜合容積率 XX 建議指標 四 、總投資估算 投資成本估算 表 9 投資成本估算表 項 目 金額(萬元) 單 價 計算依據(jù) 土地成本 1332 68353m 2 建安工程費 2920 、商業(yè)鋪面 1600 800 元 ∕m 2 20210 m 2 、多層住宅 310 500 元 ∕m 2 62021 m 2 、小高層 770 700 元 ∕ m2 11000 m 2 、公建配套 240 800 元 ∕m 2 3000 m 2含裝修 前期費用 865 、規(guī)費、管理費 576 60 元 ∕m 2 按地級市水平估算 按地面建筑面積計算 、前期策劃費 50 、規(guī)劃設計費 14
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