【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 》居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下基本要求：“西橫堤居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃”基本要求的前提下，要達(dá)到容積率≯，綠化率≮40%，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè)置機(jī)動(dòng)車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時(shí)的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機(jī)動(dòng)車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《**家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。，機(jī)動(dòng)車主入口設(shè)在南倉道和玉泉東道一側(cè)，行人主入口設(shè)在三號(hào)路和桃江路一側(cè)。《**家園》居住小區(qū)成為一個(gè)園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標(biāo)，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分群、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺(tái)、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計(jì)布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計(jì)意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時(shí)又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動(dòng)車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動(dòng)活動(dòng)的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。e.《**家園》居住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此在工程設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個(gè)功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)?、電力、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報(bào)警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行24小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。、生活用熱水及自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個(gè)園林綠化設(shè)計(jì)融為一體。在大型景觀綠地及組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。、服務(wù)業(yè)及非營(yíng)業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。，單體建筑以南北朝向?yàn)橹鳎蛇m當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯(cuò)層、大落差錯(cuò)層（底層設(shè)車庫）、躍層等多種形式設(shè)計(jì)，以適應(yīng)不同的客戶需求。、一梯兩戶、一梯三戶。：多層為5～6層，按總住宅建筑面積的70%設(shè)置，小高層為9～11層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計(jì)為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設(shè)置。、租的不同出讓方式，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到住宅與公寓使用功能的有機(jī)結(jié)合。： 一室戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為50～70平方米 二室戶占總戶數(shù)的40%，建筑面積為70～110平方米 三室戶占總戶數(shù)的25%，建筑面積為110～200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設(shè)計(jì)），首層設(shè)獨(dú)立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。單元住宅的南向陽臺(tái)為封閉的觀景陽臺(tái)，北向陽臺(tái)為封閉的生活服務(wù)陽臺(tái)。，戶內(nèi)設(shè)可視對(duì)講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞?，設(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計(jì)量顯示在單元住戶外設(shè)置。u.《**家園》居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃（初稿）見附圖五。⑵相關(guān)的面積參數(shù)①征地面積（見附圖二）。，不在征地范圍之內(nèi)，（）②紅線內(nèi)面積（見附圖二）。路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求 表二道路名稱規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號(hào)路43米15米南倉道5035桃園路3015玉泉東道3015按表二所列數(shù)據(jù)，（）③（）④規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯。注：《**家園》居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“，待進(jìn)一步校核。⑤其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。用地平衡表 表二項(xiàng)目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積居住區(qū)用地面積100住宅用地公建用地道路用地綠化用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表三序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬m22住宅總建筑面積萬m2其中多層住宅建筑面積萬m2高層住宅建筑面積萬m23公建總建筑面積萬m2(其中公益性公共設(shè)施建筑面積)萬m24住宅平均層數(shù)層5住宅面積毛密度萬m2/ha6居住總戶數(shù)戶28907居住總?cè)藬?shù)人92488戶均人口人/戶9戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha11容積率12建筑密度%1613綠地率%14日照間距1:15機(jī)動(dòng)停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，《**家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見附圖二和表一）~，~。由上述數(shù)據(jù)看出，《**家園》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢(shì)。據(jù)**市勘察院1999年12月13日測(cè)繪的工號(hào)為C—1999—418的測(cè)圖，《**家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)。《**家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四方位自然地面高程丁字沽三號(hào)路西側(cè)沿線 南倉道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿線 據(jù)天津燕宇置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)簽定的《**家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)的“場(chǎng)地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運(yùn)土方地點(diǎn)，墊填土方地點(diǎn)，清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，《**家園》居住小區(qū)各單體棟號(hào)177。；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，～（），‰。⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案《**家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見**市地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為KC2001C09的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號(hào)路場(chǎng)區(qū)巖土工程勘察報(bào)告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。綜合服務(wù)樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。四．工程成本估算1．土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用⑴土地出讓金①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)土地補(bǔ)償費(fèi)20萬元/畝=②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)⑵土方平衡費(fèi)①紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi)100萬元②紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi)2萬元/③天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)以外的垃圾清運(yùn)費(fèi)45萬元。④天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)施工的土方平衡費(fèi)55萬元。紅線內(nèi)道路基本上不需再對(duì)自然地坪進(jìn)行填、挖，～。紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）。填墊土方量為=24640立方米基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場(chǎng)土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再?gòu)膱?chǎng)外購(gòu)?fù)?。⑶相關(guān)配套增容費(fèi)用按**市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表五。表五相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/平方米計(jì)費(fèi)面積金額通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)28供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)40+17+10+25+28非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)70市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)165住宅電力配套工程費(fèi)(600+21)元/千伏安50W電纜區(qū)供電工程貼費(fèi)900元/千伏安50W自來水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金600元/立方米日3000戶1500元/立方米日3000戶20元/平方米9元/平方米2．區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算額，列于表六表六專業(yè)名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）估算金額（萬元）給水工程排水工程（雨水、污水）熱力工程燃?xì)夤こ屉娏こ屉娪嵐こ蹋娨?、電話、保安）道路工程綠化工程路燈工程通郵工程3．建安工程費(fèi)估算 《**家園》居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個(gè)類型，即多層（5~6層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（9~11層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類型建筑的建安工程費(fèi)估算額見表七。表七多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額施工前期費(fèi)25元/m229元/m230元/m2建安工程費(fèi)690843844小區(qū)配套和增容費(fèi)391391410其它費(fèi)用205216216 ： 土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用1950萬元 設(shè)備工程配套費(fèi)用 460萬元 總 計(jì) 2410萬元4．售樓費(fèi)及管理費(fèi)估算⑴銷售預(yù)算的擬定： ①銷售現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 300萬售樓中心內(nèi)外裝飾 50萬路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標(biāo)志 100萬②廣告計(jì)劃報(bào)紙廣告 500萬電視廣告 300萬網(wǎng)上廣告 30萬載體廣告 150萬雜志廣告 30萬電視影片 20萬③宣傳促銷計(jì)劃樓書 20萬海報(bào) 10萬 5萬DM 10萬 15萬消息稿發(fā)布 5萬人際關(guān)系費(fèi)用 10萬多媒體制作 50萬膠片 2萬各種圖表制作 1萬模型沙盤 5萬各種促銷活動(dòng)費(fèi)用 100萬不可預(yù)見費(fèi)用 10萬④其他項(xiàng)目和約書（合同） 20萬價(jià)目表 10萬 1萬銷售訓(xùn)練（培訓(xùn)費(fèi)用） 2萬售樓處管理費(fèi)（清潔、警衛(wèi)、水電雜費(fèi)） 20萬內(nèi)業(yè)各項(xiàng)報(bào)表 1萬銷控各項(xiàng)表 1萬名牌、名片、服裝 3萬人員薪資600元/月12410 30萬人員提成 250萬不可預(yù)見費(fèi)用 20萬⑤總計(jì) 2050萬⑵管理費(fèi)用攤銷的估算我公司目前對(duì)《燕宇小區(qū)》和《燕宇新城》兩個(gè)運(yùn)做項(xiàng)目進(jìn)行了管理費(fèi)用的分項(xiàng)計(jì)賬?！堆嘤钚^(qū)》（）《燕宇新城》（）。市建委主編的《98天津房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的1997年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷的統(tǒng)計(jì)平均值為45元/平方米(利息為88元/平方米)《99天津房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的1998年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷為40元/平方米（利息為77元/平方米）僅以管理費(fèi)攤銷數(shù)額分析，我公司在管理經(jīng)費(fèi)支出方面處于**市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均偏上水平?！?*家園》居住小區(qū)工程的管理費(fèi)攤銷額度按120元/平方米估算，其總額為：120元/平方米=5．平方米樓面價(jià)的構(gòu)成及數(shù)額估算⑴平方米樓面價(jià)的構(gòu)成成分為土地出讓金、土方平衡工程費(fèi)、市政大配套費(fèi)、施工前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)和增容費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、公司綜合管理費(fèi)攤銷、貸款利息、不可預(yù)見費(fèi)。⑵《**家園》居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)