【文章內(nèi)容簡介】 》居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設計提出如下基本要求：“西橫堤居住區(qū)詳細規(guī)劃”基本要求的前提下，要達到容積率≯，綠化率≮40%，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設置機動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機動車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給《**家園》居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。，機動車主入口設在南倉道和玉泉東道一側(cè)，行人主入口設在三號路和桃江路一側(cè)。《**家園》居住小區(qū)成為一個園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分群、適當設置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設計布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設計意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。，樓間僅設置行人道路，機動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應適當考慮緊急情況下的疏散特征。e.《**家園》居住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此在工程設計時必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃氣、電力、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務中心及商業(yè)配套設施。將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行24小區(qū)服務制。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設置遠程抄表系統(tǒng)。、生活用熱水及自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設。、庭院燈、園林燈、草坪燈等設備的選型要與整個園林綠化設計融為一體。在大型景觀綠地及組團中心綠地設置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風格的單體裝飾構(gòu)配件。、服務業(yè)及非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務性建筑主要設置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。，單體建筑以南北朝向為主，可適當安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯層、大落差錯層（底層設車庫）、躍層等多種形式設計，以適應不同的客戶需求。、一梯兩戶、一梯三戶。：多層為5～6層，按總住宅建筑面積的70%設置，小高層為9～11層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設置。、租的不同出讓方式，設計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機結(jié)合。： 一室戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為50～70平方米 二室戶占總戶數(shù)的40%，建筑面積為70～110平方米 三室戶占總戶數(shù)的25%，建筑面積為110～200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設計），首層設獨立的私家花園，外窗均不設護欄。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉的生活服務陽臺。，戶內(nèi)設可視對講話機，并設置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)在廳、書房設終端插頭，在廳、臥設電視同軸電纜終端插頭。可采用地板采暖的供暖方式，設置設備管道豎井，各專業(yè)的遠程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住戶外設置。u.《**家園》居住小區(qū)工程的詳細規(guī)劃（初稿）見附圖五。⑵相關(guān)的面積參數(shù)①征地面積（見附圖二）。，不在征地范圍之內(nèi)，（）②紅線內(nèi)面積（見附圖二）。路寬及相應的規(guī)劃退線要求 表二道路名稱規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號路43米15米南倉道5035桃園路3015玉泉東道3015按表二所列數(shù)據(jù)，（）③（）④規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率≯。注：《**家園》居住小區(qū)工程的“詳細規(guī)劃“，待進一步校核。⑤其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。用地平衡表 表二項目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積居住區(qū)用地面積100住宅用地公建用地道路用地綠化用地經(jīng)濟技術(shù)指標表 表三序號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬m22住宅總建筑面積萬m2其中多層住宅建筑面積萬m2高層住宅建筑面積萬m23公建總建筑面積萬m2(其中公益性公共設施建筑面積)萬m24住宅平均層數(shù)層5住宅面積毛密度萬m2/ha6居住總戶數(shù)戶28907居住總?cè)藬?shù)人92488戶均人口人/戶9戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha11容積率12建筑密度%1613綠地率%14日照間距1:15機動停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，《**家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見附圖二和表一）~，~。由上述數(shù)據(jù)看出，《**家園》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢。據(jù)**市勘察院1999年12月13日測繪的工號為C—1999—418的測圖，《**家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項數(shù)據(jù)?！?*家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四方位自然地面高程丁字沽三號路西側(cè)沿線 南倉道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿線 據(jù)天津燕宇置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場簽定的《**家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場的“場地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運土方地點，墊填土方地點，清運垃圾地點，《**家園》居住小區(qū)各單體棟號177。；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，～（），‰。⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應的地基處理方案《**家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎按其座落位置的地基情況（見**市地質(zhì)工程勘察院工號為KC2001C09的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎及復合地基基礎的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復合板斜層面體系，基礎為沉管灌注樁基礎。綜合服務樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面、沉管灌注樁獨立基礎。托兒所類型的公建可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎或復合地基基礎的形式。四．工程成本估算1．土地出讓金、土方平衡費用及相關(guān)配套增容費用⑴土地出讓金①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土地補償費20萬元/畝=②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補償費（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復墾費③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補償費（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復墾費⑵土方平衡費①紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存垃圾清運費100萬元②紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存雜土清運費2萬元/③天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場清運環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場以外的垃圾清運費45萬元。④天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場施工的土方平衡費55萬元。紅線內(nèi)道路基本上不需再對自然地坪進行填、挖，～。紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）。填墊土方量為=24640立方米基礎處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再從場外購土。⑶相關(guān)配套增容費用按**市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費用估算額列于表五。表五相關(guān)配套增容費用名稱收費標準元/平方米計費面積金額通信基礎設施建設費6燃氣基礎設施建設費28供熱設施建設費40+17+10+25+28非營業(yè)性公建配套費70市政基礎設施大配套費165住宅電力配套工程費(600+21)元/千伏安50W電纜區(qū)供電工程貼費900元/千伏安50W自來水、燃氣增容費和燃氣民用住宅發(fā)展基金600元/立方米日3000戶1500元/立方米日3000戶20元/平方米9元/平方米2．區(qū)內(nèi)配套工程費估算紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費用估算額，列于表六表六專業(yè)名稱費用標準（元/平方米）估算金額（萬元）給水工程排水工程（雨水、污水）熱力工程燃氣工程電力工程電訊工程（電視、電話、保安）道路工程綠化工程路燈工程通郵工程3．建安工程費估算 《**家園》居住小區(qū)單體工程建安工程費估算分為三個類型，即多層（5~6層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（9~11層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類型建筑的建安工程費估算額見表七。表七多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅投資成本費用總額投資成本費用總額投資成本費用總額施工前期費25元/m229元/m230元/m2建安工程費690843844小區(qū)配套和增容費391391410其它費用205216216 ： 土建工程結(jié)構(gòu)費用1950萬元 設備工程配套費用 460萬元 總 計 2410萬元4．售樓費及管理費估算⑴銷售預算的擬定： ①銷售現(xiàn)場計劃現(xiàn)場售樓中心 300萬售樓中心內(nèi)外裝飾 50萬路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標志 100萬②廣告計劃報紙廣告 500萬電視廣告 300萬網(wǎng)上廣告 30萬載體廣告 150萬雜志廣告 30萬電視影片 20萬③宣傳促銷計劃樓書 20萬海報 10萬 5萬DM 10萬 15萬消息稿發(fā)布 5萬人際關(guān)系費用 10萬多媒體制作 50萬膠片 2萬各種圖表制作 1萬模型沙盤 5萬各種促銷活動費用 100萬不可預見費用 10萬④其他項目和約書（合同） 20萬價目表 10萬 1萬銷售訓練（培訓費用） 2萬售樓處管理費（清潔、警衛(wèi)、水電雜費） 20萬內(nèi)業(yè)各項報表 1萬銷控各項表 1萬名牌、名片、服裝 3萬人員薪資600元/月12410 30萬人員提成 250萬不可預見費用 20萬⑤總計 2050萬⑵管理費用攤銷的估算我公司目前對《燕宇小區(qū)》和《燕宇新城》兩個運做項目進行了管理費用的分項計賬?！堆嘤钚^(qū)》（）《燕宇新城》（）。市建委主編的《98天津房地產(chǎn)市場》列錄的1997年多層商品住宅投資管理費攤銷的統(tǒng)計平均值為45元/平方米(利息為88元/平方米)《99天津房地產(chǎn)市場》列錄的1998年多層商品住宅投資管理費攤銷為40元/平方米（利息為77元/平方米）僅以管理費攤銷數(shù)額分析，我公司在管理經(jīng)費支出方面處于**市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均偏上水平?！?*家園》居住小區(qū)工程的管理費攤銷額度按120元/平方米估算，其總額為：120元/平方米=5．平方米樓面價的構(gòu)成及數(shù)額估算⑴平方米樓面價的構(gòu)成成分為土地出讓金、土方平衡工程費、市政大配套費、施工前期費用、建安工程費、小區(qū)配套費和增容費、行政事業(yè)性收費、公司綜合管理費攤銷、貸款利息、不可預見費。⑵《**家園》居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)