【正文】 積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。一名高效能人士應(yīng)當及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學(xué)習(xí)、改進、你將獲得意想不到的成功。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順水。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習(xí)慣。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。資金的及時籌措是保證工程順利進展的重要條件之一，短期內(nèi)資金的需求量較大，前期啟動和后期需求均較急切，這就給融資工作、營銷工作、尋求合作伙伴工作等均提出了急迫的任務(wù)。這既適應(yīng)于時代的發(fā)展要求，又考慮了市場的需求趨勢。所有這些規(guī)章制度和管理辦法的出臺，以及住房銷售合同的嚴肅性，無疑對**市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和嚴格的要求，因此有理由相信，房地產(chǎn)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好地充當促進國民經(jīng)濟增長的一個重要力量。工程竣工后由建設(shè)單位組織竣工驗收，編制竣工驗收報告，向市、區(qū)（縣）兩級建設(shè)行政主管部門委托的備案機構(gòu)進行備案。**市隨即也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議”，并且明確提出了整頓建筑市場的工作重點和各項要求。期房和現(xiàn)房銷售的資金收入預(yù)計情況如下：期房銷售預(yù)計從2001年10月末開始，總銷售周期預(yù)計到2005年6月末結(jié)束。55020030001500550 預(yù)計2001年6月初開工興建12萬平方米住宅和公建，預(yù)計 2002年12月末一期工程交付使用。小高層及公建的工程款8008008008008002916630區(qū)內(nèi)配套及增容費 其資金投入計劃見表十一所示。市政大配套費和貼費的資金投入計劃見表十表十項目01年5月青光農(nóng)場一分場土方平衡北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理如果《**家園》居住小區(qū)按組團分一、二期的分期建設(shè)方案，那么二期工程同樣需要安排18個月的建設(shè)周期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準許使用證。若采用“先配套，后單體”的建設(shè)方案，可以較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。⑻可以對社會演出活動進行冠名及協(xié)辦，擴大公司及北辰項目的知名度。（包括：站牌、車體廣告等）站牌：將606路公交車的終點站（佳寧里）改為**家園車體：可以選擇606路、34路、634路、658路、37路公交車進行車體廣告宣傳。（包括：廣告墻的繪制，將確定下來的標識及廣告語繪制在墻上，同時在售樓處內(nèi)進行整體包裝，將燕宇公司的企業(yè)文化充分體現(xiàn)出來，同時可以在開盤當天請電臺、電視臺以及新聞媒體報道開盤盛況，并在當天舉行標識有獎?wù)骷念C獎活動）⑶對**家園的周邊道路進行包裝。并針對社會內(nèi)部的公共建設(shè)進行提前買和招租。②本部銷售人員均需佩帶識別牌，有別于其他地區(qū)的銷售人員。版面大?。赫?、半版、20通、15通、10通。適用先進手段一定的VCD宣傳盤，以此帶來視覺效應(yīng)。中部采用理性訴求介本社區(qū)重要功能及建筑設(shè)計的設(shè)計風(fēng)格與之配套的建材設(shè)備，嚴肅而真實。構(gòu)想：第一階段：將刊登有本案推廣廣告后的來電進行記錄并對相關(guān)的企業(yè)進行細化，選擇目標客戶4000名直接寄發(fā)，內(nèi)附本案簡介一份。③本談判廳設(shè)計將盡量擺脫一般柜臺式的距離感，而應(yīng)采用面 對面談判的方式。④采用最新流行家私進行實物布置。多媒體廳大約80平方米，此廳為智能化體現(xiàn)廳，本廳充分利用最現(xiàn)代化電教手段，引進三維立體（3D）實景展示系統(tǒng)加以現(xiàn)代多種媒體系統(tǒng)展現(xiàn)本案。顯示本案項目的智能化特點魅力增加客戶對本案的充分了解。高大的旗幟沿售樓中心兩旁設(shè)計，以旗幟飛揚聲勢浩大。在售樓中心門前建立一臨時噴泉以助長銷售聲勢。配合開盤工作召開目標客戶與社會名流酒會，確定本案社會的格調(diào)進而提高社會知名度促成購買成交。樓書海報擔(dān)當著目標客戶由售樓處到回家之后的本案項目的傳播媒介功能。選擇相關(guān)網(wǎng)址，建立本案網(wǎng)絡(luò)、信息平臺提高臺案亮點。1．《**家園》居住小區(qū)工程的銷售策略構(gòu)想⑴告知階段工地周邊搭建圍墻、售樓處以及POP等，引起過往人員注意。五．營銷策略古今中外產(chǎn)品營銷的方法萬千，學(xué)說著作洋洋灑灑，究其真諦不外乎為“以產(chǎn)品質(zhì)量為依托，以真誠服務(wù)為手段”。公司管理費攤銷+2050施工前期費用《**家園》居住小區(qū)工程的管理費攤銷額度按120元/平方米估算，其總額為：120元/平方米=5．平方米樓面價的構(gòu)成及數(shù)額估算⑴平方米樓面價的構(gòu)成成分為土地出讓金、土方平衡工程費、市政大配套費、施工前期費用、建安工程費、小區(qū)配套費和增容費、行政事業(yè)性收費、公司綜合管理費攤銷、貸款利息、不可預(yù)見費。410843多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅投資成本費用總額投資成本費用總額投資成本費用總額施工前期費25元/m2各類型建筑的建安工程費估算額見表七。9元/平方米日3000戶市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費165表五相關(guān)配套增容費用名稱收費標準元/平方米計費面積金額通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費6紅線內(nèi)道路基本上不需再對自然地坪進行填、挖，～。四．工程成本估算1．土地出讓金、土方平衡費用及相關(guān)配套增容費用⑴土地出讓金①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場土地補償費20萬元/畝=②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補償費（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補償費（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費⑵土方平衡費①紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存垃圾清運費100萬元②紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存雜土清運費2萬元/③天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場清運環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場以外的垃圾清運費45萬元。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見**市地質(zhì)工程勘察院工號為KC2001C09的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。1:15機動停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，《**家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見附圖二和表一）~，~。⑤其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。⑵相關(guān)的面積參數(shù)①征地面積（見附圖二）。可采用地板采暖的供暖方式，設(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住戶外設(shè)置。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉的生活服務(wù)陽臺。：多層為5～6層，按總住宅建筑面積的70%設(shè)置，小高層為9～11層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設(shè)置。、服務(wù)業(yè)及非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。總之，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。2． 2． 工程建設(shè)規(guī)劃⑴對工程規(guī)劃設(shè)計的基本要求按照《**家園》居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設(shè)計提出如下基本要求：“西橫堤居住區(qū)詳細規(guī)劃”基本要求的前提下，要達到容積率≯，綠化率≮40%，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè)置機動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。三．項目規(guī)模開發(fā)的指導(dǎo)思想及工程建設(shè)規(guī)劃1． 1． 項目開發(fā)的指導(dǎo)思想《**家園》居住小區(qū)工程的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”。⑥購房者對社區(qū)的人文環(huán)境和文化內(nèi)涵越來越重視。④對室外環(huán)境，購房者已發(fā)展到了“從遠到近，從大到小”地進行考察。②對戶型設(shè)計的要求提出了越來越高的要求。由于房屋產(chǎn)品的價格對我國民眾來說顯得“十分巨大”，因此民眾對建筑工程專業(yè)的科普知識的學(xué)習(xí)，甚至是專業(yè)知識和法律知識的學(xué)習(xí)越來越下功夫，這是一個很好的發(fā)展趨勢，它既反映出了國民整體素質(zhì)在不斷提高，同時又從一個側(cè)面促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。因為有實力的優(yōu)秀開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì)量，保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時的實施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。2．居住住宅開發(fā)現(xiàn)狀、需求趨勢及需求熱點的分析隨著**市提出的用5～7年時間，基本完成全市危陋平房改造任務(wù)的提前實現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束，按照**市城建工作會議制定的計劃目標，“十五”期間，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米，其中2001年度，結(jié)合城市景觀工程建設(shè)，改造重點地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。⑶商品房市場空間將更加拓寬?！笆濉逼陂g，**市房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇主要表現(xiàn)在：⑴住宅仍然是我市的主要消費熱點之一，也是我市推動國民經(jīng)濟增長點的主要因素之一。8 ⑻7 ⑺ 建設(shè)梅江生態(tài)居住區(qū)，該區(qū)新開工32萬平方米；開工建設(shè)一批精品示范小區(qū)，市內(nèi)每個區(qū)開工建設(shè)一片20萬平方米以上的項目，廣泛采用先進技術(shù)，成為代表21世紀天津住宅新形象的標志性項目。3 ⑶ 完成房地產(chǎn)投資160億元2 ⑵ 加快村鎮(zhèn)住宅建設(shè)。完善和加速住宅小區(qū)和公建的智能化配套設(shè)施建設(shè)，以信息化提升房地產(chǎn)的水平和檔次。全面落實住房分配貨幣化政策，全市住房自有率達到60%，逐步提高住宅公積金繳存比例?！笆濉蹦┢?，新型建筑體系住宅比重達到60% 新建住宅實現(xiàn)建筑節(jié)能達到50% 住宅配套率達到90%提高住宅建設(shè)的標準化、配套化、工業(yè)化和裝配化水平。全市住宅物業(yè)管理覆蓋率達到50%，物業(yè)管理投標率達到50%以上。完成商品住宅銷售2700萬平方米，公建銷售600萬平方米，住宅二級市場交易1100萬平方米。 結(jié)合城市形象工程建設(shè)，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米。 從2001年2月15日召開的“**市2001年住宅與房地產(chǎn)管理工作會議”獲悉，在第九個五年計劃期間，**市房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進，住宅建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動全市經(jīng)濟增長的重要力量，在此期間，全市各建設(shè)單位、施工企業(yè)和各級建設(shè)管理部門，按照**市委提出的“乘勢而上，開拓創(chuàng)新，全面上水平”的工作基調(diào)，創(chuàng)造性地開展工作，取得了顯著的成效，對拉動全市經(jīng)濟增長作出了貢獻。6． 6． 嚴厲懲處不執(zhí)行強制性技術(shù)標準，降低工程質(zhì)量的行為。2． 2．“十五”期間要切實抓好八個方面的工作，其中就包括以查處規(guī)避招標、假招標和轉(zhuǎn)包為重點，整頓和規(guī)范建筑市場的工作內(nèi)容。我國房地產(chǎn)開發(fā)這個新興行業(yè)的發(fā)展，走過了興起、發(fā)展、膨脹甚至出現(xiàn)泡沫、調(diào)整、又發(fā)展的道路，在1997年亞洲發(fā)生金融危機以后，我國采用適度緊縮的經(jīng)濟政策，使國民經(jīng)濟的發(fā)展順利地實現(xiàn)了“軟著陸”。 ──────410401 ───S11φ800────────────────────── ───────Yφ1200────────────────── ───────────DH12─────────────── ──────────────CYφ1200(廢)───────── ───Wφ1000────────────────────── ───────S11φ400────────────────── ───────────NL10,35,220KV─────────── ───410301 ────────────DH12────────────── ───S11φ600────────────────────── ───────S11φ400────────────────── ───────────M2φ300，M1φ200─────────丁字沽三號路地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖 ───CNL10KV，NL35,220KV─────────────── ───────────────S12φ300────────── ────────────────────CM2φ500──── ───CWφ1200───────────────────── ────────CYφ8