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北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com

2025-05-27 16:42 本頁面
   

【正文】 建議董事會(huì)授權(quán)公司經(jīng)營層參加該項(xiàng)目的 招標(biāo) 競價(jià)。 綜合評(píng)價(jià)( SWOT 分析) 優(yōu)勢: 周邊 自然條件優(yōu)越, 北側(cè)雁棲河,西側(cè)山脈是本項(xiàng)目的重要景觀亮點(diǎn) ,有利于打造高品質(zhì)的產(chǎn)品; 土地成本較低, 經(jīng)濟(jì)效益良好,具有較高贏利水平; 項(xiàng)目地塊規(guī)整,用地集中,利于規(guī)劃; 項(xiàng)目緊鄰 懷柔區(qū) 最重要的交通線 111 國道 , 對(duì)外交通聯(lián)系便利 ; 項(xiàng)目 容積率低, 規(guī)模 較大,有利于 樹立 公司 開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品 的市場 形象和 品牌 ; 符合公司的長期的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略; 劣勢: 項(xiàng)目 周邊 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一般 , 地緣客戶 市場情況不樂觀 ; 區(qū)域位置比較偏遠(yuǎn), 周邊市政配套不夠 齊全 ; 產(chǎn)品 若 主要面向 城區(qū)客戶 需求,該類產(chǎn)品 的差異化定位和 市場銷售問題還需要進(jìn)一步關(guān)注和 研究 。另一方面,懷柔區(qū)由于與北京市中心城區(qū)之間隔著順義區(qū),且順義的別墅市場容量較大,致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。 目前主要的生活、教育、醫(yī)療配套還要依仗懷柔老城區(qū) 。公司目前已經(jīng)具備和可能獲得的土地資源儲(chǔ) 備不足以支撐公司 20xx20xx 年發(fā)展目標(biāo) ,且目前土地儲(chǔ)備中公建占了較大的比例 。 通過盈虧平衡分析發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目的保本售價(jià) 低于當(dāng)前該區(qū)域的 平均 市場價(jià)格,保本銷售率遠(yuǎn)低于市場住宅平均銷售率和我公司各項(xiàng) 目的經(jīng)驗(yàn)銷售率。 敏感性分析 對(duì)不同的成交地價(jià)情況下的收益水平進(jìn)行敏感性分析,詳見下表。 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 按季度排算項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況(未考慮利息支出), 項(xiàng)目的資金占用峰值出現(xiàn)在 20xx 年,其中最高資金占用峰值為 49920 萬元,出現(xiàn)在 20xx 年 4 季度。 其他各項(xiàng)成本根據(jù)公司以往經(jīng)驗(yàn)和北京當(dāng)?shù)匦袠I(yè)平均水平估算。 意向銷售價(jià)格與銷售率 根據(jù)周邊房地產(chǎn)市場情況, 預(yù)計(jì)項(xiàng)目 在 20xx 年 — 20xx 年 2 季度整個(gè) 銷售期內(nèi) , 類 別墅 住宅 預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在 8500 元 /平米, 商業(yè) 部分 預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在 120xx元 /平米 。 中小戶型 花園洋房 (宗地 外 側(cè) 區(qū)域 ) 以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶,建造以 70140 平方米 戶型為主 的休閑 度假公寓式 花園洋房 。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議: 在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下,盡量降低套型面積,可多設(shè)計(jì)贈(zèng)送空間,提高戶型實(shí)際使用面積; 疊拼戶型要 考慮 戶型拼接; 北側(cè)雁棲河,西側(cè)山脈是本項(xiàng)目的重要景觀亮點(diǎn),要求盡可能最大程度利用; 項(xiàng)目地勢較低,且東側(cè)臨近 111 國道,可在項(xiàng)目東側(cè)布置商業(yè)以阻擋外界視線及道路噪音。 14 ? 北京市郊區(qū) 類別墅 的市場表現(xiàn)看,面積較小的類別墅產(chǎn)品銷售情況要好于面積較大的項(xiàng)目。所以懷柔區(qū)別墅產(chǎn)品在價(jià)格上要明顯低于順義區(qū)的別墅類產(chǎn)品。 ? 懷柔區(qū)自然景觀較為豐富,相比其他郊區(qū)具有較大的景觀優(yōu)勢,雖然距離城區(qū)較遠(yuǎn),但京承高速道路順暢,由望和橋走京承高速到達(dá)懷柔城區(qū)僅半小時(shí)車程,到達(dá)項(xiàng)目地塊大約 40 分鐘。以塞班假日別墅為代表。以龍山新新小鎮(zhèn)和別墅山為代表。購買客戶以北京城區(qū)客戶為主,功能上以休閑度假為主。其中需要說明的是新開項(xiàng)目寬溝九號(hào)將目標(biāo)客戶鎖定在北京城區(qū),所以售價(jià)高于區(qū)域整體均價(jià)。 12 目前懷柔區(qū)在售項(xiàng)目極少,除了個(gè)別尾房項(xiàng)目外,新項(xiàng)目只有寬溝九號(hào)和金善名居。此外,懷柔新城交通規(guī)劃還規(guī)劃有城市東部南北方向的快速城市鐵路干線 S6 線,該規(guī)劃線位穿過懷柔新城組團(tuán),位于京密路以西,京承鐵路以東,并在京承鐵路懷柔站以東、京密路以西設(shè)置一處城市鐵路站,同時(shí)規(guī)劃一處綜合客運(yùn)交通換乘樞紐。區(qū)域具備開發(fā)休閑度假型居住區(qū)的先天條件和良好的發(fā)展前景。項(xiàng)目所在的雁棲組團(tuán)與東部新城、東區(qū)將是新城的主要發(fā)展方向,重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能。 ( 5)綜合印象, 5 分 由專家組評(píng)定。 ( 2)付款進(jìn)度, 15 分 中標(biāo)人與市國土局簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》當(dāng)日一次性付清政府土地收益得 10 分;達(dá)到最低付款進(jìn)度要求得 5 分,每提前 1 個(gè)月付清得 分。 付款進(jìn)度要求 政府收益部分,中標(biāo)方應(yīng)在與北京市國土局簽訂《北京 市國有土地使用權(quán)出讓合同》后 3 個(gè)工作日內(nèi),交納宗地價(jià)格中政府土地收益總額的 20%,剩余政府土地收益須在 180 日內(nèi)付清。 競買申請(qǐng)與競價(jià)時(shí)間 本次投標(biāo)的預(yù)登記時(shí)間為 20xx 年 10 月 29 日上午 8: 3011: 00,下午 13:3015: 00,投標(biāo)登記地點(diǎn)為北京市 東城 區(qū) 和平里 北街 2 號(hào)北京市國土資源局 二層 —— 北京市土地交易市場 。 本次招標(biāo)底價(jià)由 宗地地上可出讓部分的政府土地收益和土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)兩部分組成。 5 圖 14 項(xiàng)目 用地現(xiàn)狀照片 承諾交地狀況和時(shí)間 懷柔分中心才承諾按以下期限要求,向中標(biāo)人供地 。 圖 13 項(xiàng)目 規(guī)劃意見書附 圖 土 地 現(xiàn)狀 與交地條件 土地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目 為 北京市土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目 , 由北京市土地儲(chǔ)備中心懷柔分中心負(fù)責(zé)完成該宗地的征地、拆遷工作。沿京承高速驅(qū)車約 35 分鐘可到四環(huán)。 項(xiàng)目 四至范圍為 東至雁棲河,南至懷豐路及雁棲鎮(zhèn) 范各莊村 果園,西至 雁棲鎮(zhèn)北臺(tái)上村荒地及 范各莊村 果園,北至 雁棲鎮(zhèn)北臺(tái)上村荒地及河灘地 (如圖 12 所示) 。 目前 , 出讓宗地紅線內(nèi)及代征地范圍內(nèi) 已 基本平整完畢 , 尚還有如下地上物,包括 (如圖 14 所示) : ( 1) 宗地南北兩側(cè)有桃樹約 430 棵,宗地中部排水渠兩側(cè)有楊樹、柳樹約 550 棵,已由懷柔分中心完成補(bǔ)償工作; ( 2) 宗地內(nèi)有 3 條高壓線、 2 條低壓線、 1 條有線電視光纜和 1 條排水渠未遷改。 在與中標(biāo)人簽訂《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》后 5 個(gè)日內(nèi),且支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)首付款 95%后, 懷柔分中心向中標(biāo)人交付“三通一平”的現(xiàn)狀土地。 項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為 261065600 元 人民幣。 只有參加了投標(biāo)預(yù)登記的投標(biāo)人才有權(quán)參加投標(biāo),投標(biāo)時(shí)間為 20xx 年 10月 31 日上午 9: 00 時(shí) —— 10: 00 時(shí)(或招標(biāo)人另以補(bǔ)充文件形式通知的時(shí)間),20xx 年 10 月 31 日上午 10: 00 時(shí)整為本次投標(biāo)截止時(shí)間。 7 土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分,中標(biāo)方應(yīng)在簽訂《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》 3 日內(nèi) ,一次性支付 95%的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi), 計(jì)人民幣 248012320 元 ,其中 土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 總額的 20%作為定金。 土地開發(fā)建設(shè)
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