【正文】 從總體上看，如果做大體量的專業(yè)市場(chǎng)本身具有的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就很大，因此，我司建議采用第一種方案，開發(fā)以商貿(mào)與住宅結(jié)合的項(xiàng)目為最佳。 本項(xiàng)目將建成婁底市的中央財(cái)富區(qū)，集商品交易、產(chǎn)品信息交流與發(fā)展、物質(zhì)流通、人才 培養(yǎng)為一體的商貿(mào)基地，并加快對(duì)內(nèi)、對(duì)外的交流與合作，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為當(dāng)?shù)貛砜捎^的稅收，并將極大地繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 35 土地控制權(quán) XX 公司擁有土地使用權(quán) 分成為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售， XX 公司沒有土地控制權(quán) 收益形式 通過租賃的形式來實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的收益回報(bào) 通過銷售的方式來實(shí)現(xiàn)收益回報(bào)，步行街的小部分商鋪通過租賃來實(shí)現(xiàn)收益 收益回報(bào) 主要通過租賃來實(shí)現(xiàn)租賃回報(bào)，資金回收期長(zhǎng) 主要通過銷售來實(shí)現(xiàn)收益回報(bào)，前 期銷售商鋪，通過商鋪銷售后的資金滾動(dòng)發(fā)展住宅，回收期較短 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目規(guī)模大，招商有相當(dāng)難度 項(xiàng)目前期一次投入大，對(duì)資金量要求要 先步行街后住宅，項(xiàng)目啟動(dòng)資金分步投入，滾動(dòng)發(fā)展。另一方面，項(xiàng)目的規(guī)模大，就婁底目前的市場(chǎng)購(gòu)買力來看，全部消化也是相當(dāng)困難的，商鋪供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)供過于求的局面，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售陷入困境，直接影響到項(xiàng)目的發(fā)展。 如果采用全部租賃，由于本項(xiàng)目規(guī)模大，進(jìn)行統(tǒng)一招商將會(huì)面臨相當(dāng)大的壓力。 按十年的回報(bào)期計(jì)算，將租金折算成銷售價(jià)格，即銷售的單價(jià) =年租金 10，即地塊專業(yè)市場(chǎng)的銷售單價(jià)設(shè)定 在 3000元 ∕ M2左右。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 32 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 % 407 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 407 合 計(jì) 814 成本總和： 1.＋ 2.＝ 6888＋ 814＝ 7702萬元 （二）收入估算 多層住宅銷售收入 估算 850 元 ∕ M2 10000 M2＝ 850 萬元 專業(yè)市場(chǎng)銷售收入估算 根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目前婁底的底星路和婁星路的臨街商鋪?zhàn)饨鹪?0 元 ∕ 月 M2，兩層連體出租，以均價(jià) 20 元∕ 月 M2左右，而四一八建材市場(chǎng)的租金均價(jià)也在 30 元 ∕ 月中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 28 項(xiàng) 目 金額（萬元） 單 價(jià) 計(jì)算依據(jù) 土地成本 1332 68353M2 建安工程費(fèi) 4400 、 專業(yè)市 場(chǎng) 3900 600 元 ∕m 2 65000 M2 、 多層住宅 500 500 元 ∕m 2 10000 M2 前期費(fèi)用 666 、規(guī)費(fèi)、管理 費(fèi) 450 60 元 ∕m 2 按地級(jí)市水平估算 按地面建筑面積計(jì)算 、前期策劃費(fèi) 50 、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 75 10 元 ∕m 2 按市場(chǎng)行情估算 按總建筑面積計(jì)算 、地質(zhì)勘探費(fèi) 20 1000 元 ∕ 孔 200 孔 、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi) 71 建安工程費(fèi)的 % 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 225 30 元 ∕m 2 按地級(jí)市水平估算 按地面建筑面積計(jì)算 不可預(yù)見費(fèi) 159 (2.+3.+4.) 3% 管理費(fèi)用 106 (2.+3.+4.) 2% 總成本 6888 1.+2.+3.+4.+5.+6. 三、收益估算 專業(yè)市場(chǎng)的回報(bào)方式我們?cè)谶@里作了兩種方案： A 方案是通過出租收取租金來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期回報(bào)， B 方案是采用產(chǎn)權(quán)銷售一次性實(shí)現(xiàn)投資XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 27 側(cè)修建一排商鋪用于出租。連體商鋪首層作為經(jīng)營(yíng)功能區(qū)、二層為辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、展示等多功能空間。 在功能布局上 突出 各功能區(qū)的相對(duì)獨(dú)立與相互 和諧，把整個(gè)市場(chǎng)的 商業(yè)交易 有機(jī)結(jié)合起來。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 25 七、經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)估算 開發(fā)利潤(rùn) 所得稅 ＝ 8189－ 2702＝ 5487 萬元 八、盈利分析 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資額 100% ＝ 8189／ 6954 100%＝ % 投資凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／總投資額 100% ＝ 5487／ 6954 100%＝ % 方案二：專業(yè)市場(chǎng)、住宅結(jié)合 一、 專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)思路 該專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，應(yīng)打破傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)的局限性，吸收引進(jìn)先進(jìn)的開 發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念，將建設(shè)成為湘中地區(qū)專業(yè)性強(qiáng)、主題鮮明的集交易、運(yùn)輸、展示、信息等多功能為一體的大型商貿(mào)集散基地。 圖 3 三、主要技術(shù)指標(biāo)模擬 表 8 主要技術(shù)指標(biāo)模擬 項(xiàng)目名稱 指標(biāo) 說明 總占地面積 68353 平方米 總建筑面積 96000 平方米 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 21 第一期住宅物業(yè)采用行列式排列形式： 由于地塊狹窄，難以在規(guī)劃上做更多的變動(dòng)，仍以傳統(tǒng)的行列式為主，但通過樓體單元數(shù)的變化及錯(cuò) 落形成空間的變化； 第二期住宅物業(yè)采用院落式排列形式： 地塊大、方正，而且，屆時(shí)本項(xiàng)目的品牌與整體素質(zhì)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，可以在規(guī)劃上做得更為豐富 ，結(jié)合景觀和空間設(shè)計(jì)手法，形成一個(gè)尺度宜人、層次豐富、富有內(nèi)涵的居住環(huán)境，并通過游樂設(shè)施、小品等為其注入勃勃生機(jī)，形成獨(dú)特的“院落文化”。 1— 2 層為步行街商鋪， 3— 6 層為多層住宅。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 20 二、產(chǎn)品類型建議 一）商鋪類型及分布區(qū)域 ： A、主題風(fēng)情式購(gòu)物廣場(chǎng)及商業(yè)街： 在 A 地塊中建設(shè)步行街 +多層住宅的產(chǎn)品，通過帶有明顯風(fēng)情的建筑符號(hào)、特定的業(yè)態(tài)分布，以及各類特色商家的引進(jìn)，建設(shè)成為具有獨(dú)特風(fēng)情、多元化的購(gòu)物場(chǎng)所，也就是集購(gòu)物、美食、游戲、休閑、健身、觀光、文化于一體的體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所。同時(shí)， 以示范性住宅產(chǎn)品作為首期啟動(dòng)的產(chǎn)品，創(chuàng)造一股席卷婁底的“置業(yè)旋風(fēng)”。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 19 第三部分 :A、 C、 D 區(qū)縱深地塊可行性研究 方案一：商業(yè)街、住宅結(jié)合 一、 地塊的開發(fā)模式 通過前期對(duì) XX 地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行初步的判斷，尤其是各地塊開發(fā)時(shí)間、周期、產(chǎn)品及功能定位提前考慮，對(duì)于整個(gè)開發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場(chǎng)依據(jù)的策略性調(diào)整均提供可參考的藍(lán)本，這是十分必要的。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 18 市場(chǎng)接受還需要一定的時(shí)間，而且高層公寓的銷售價(jià)格也不可能在短期內(nèi)有大的漲幅。 從以上分析數(shù)據(jù)可以看出，本地塊的開發(fā)利潤(rùn)率并不是很高，主要是由于高層公寓的造價(jià)高，而在售價(jià)上沒有太多空間，多層住宅由于目前市場(chǎng)售價(jià)較低，更是沒有多少利潤(rùn)可言。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 16 多層住宅銷售收入 依據(jù)目前市場(chǎng)住宅行情，普通住宅的價(jià)格大多數(shù)在 700— 800 元∕m 2之間，由于上述多層住宅臨街，噪音較大，因此價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)， 3— 6 層住宅的銷售均價(jià)為 800 元 ∕m 2，則銷售收入為 ： 800 元 ∕m 2 6000 m 2＝ 480 萬元 小高層公寓銷售收入 由于婁底市場(chǎng)上還沒有高層公寓，產(chǎn)品非常新穎，既可以用來做住宅，也可用來做辦公室。 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 通過以上的計(jì)算可以分析得知： 項(xiàng)目的總投資為 9916 萬元，銷售收入為 6500 萬元，開發(fā)資金缺口為 3416 萬元，減去地價(jià) 1868 萬元后，還至少需要融資 1548萬元。通過集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下商業(yè)面積的增加，極大提升了地塊的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)帶來了可觀的收益，為 XX 公司提供了可持續(xù)穩(wěn)定的收益回報(bào)。 根據(jù)婁底正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)廣場(chǎng)的租金水平，我們參照 佳惠購(gòu)物中XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 7 第一部分： B 區(qū)地塊可行性研究 一、主要