【正文】 潤(rùn)／總 投資額 100% ＝ 1424／ 4774 100%＝ % 九、小結(jié) 湘陽路臨街地塊的產(chǎn)品，我們建議規(guī)劃為 6 層多層建筑，其中 1— 2 層為連體臨街商鋪， 3— 6 層為住宅。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 15 圖 2 銷售費(fèi)用估算 表 7 銷售費(fèi)用估算表 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì)（萬元） 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 % 146 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 146 合 計(jì) 銷售收入 % 292 成本總和： 1.＋ 2.＝ 4482＋ 292＝ 4774萬元 三、總收入估算 臨街兩層門面銷售收入估算 根據(jù)婁底目前商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)情況，我們參照 氐星路和長(zhǎng)青街 租金價(jià)格水平設(shè)定 臨街門面以均價(jià) 5000元 ∕m 2（底層售價(jià) 7000元 ∕m 2，第二層售價(jià) 3000 元 ∕m 2）進(jìn)行連體銷售，銷售收入為： 5000 元 ∕m 2 8000 m 2＝ 4000 萬元 綜合商業(yè)銷售收入估算 按照目前市場(chǎng)行情，三層集中式商鋪的銷售均價(jià)為 3300 元 ∕m 2（第一層售價(jià) 5000 元 ∕m 2，第二層售價(jià) 3000 元 ∕m 2，第三層售價(jià)2021 元 ∕m 2），則商業(yè)部份銷售收入為： 3300 元 ∕m 2 6000 m 2＝ 1980 萬元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX第 11 年，項(xiàng)目才達(dá)到收入平衡并開始盈利（未考慮酒店的盈利情況和融資的成本兩方面的因素）； 發(fā)展商要以長(zhǎng)線投資來考慮，項(xiàng)目在短期內(nèi)難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，因此要有充足的資金支持； 購物中心綜合建筑開發(fā)難度、經(jīng)營(yíng)難度都對(duì)發(fā)展商提出更高的技術(shù)要求，發(fā)展商對(duì)開發(fā)難度要有充足的認(rèn)識(shí)； 大型商業(yè)和酒店的招商、合作經(jīng)營(yíng)單位要提前落實(shí)，不可盲目開發(fā)。 但是我們仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)結(jié)果是在沒有計(jì)入酒店及地下建筑 的經(jīng)營(yíng)收入的情況下估算的，該酒店可通過以物業(yè)為合作條件，與知名的酒店管理公司合作經(jīng)營(yíng)婁底最好的酒店，酒店的其他投資由合作方負(fù)責(zé)，酒店?duì)I業(yè)后的收益即是純收入；且購物廣場(chǎng)的租賃收入僅以 10 年的經(jīng)營(yíng)期為計(jì)算期，況還未考慮租金的上漲情況，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的角度上考慮，項(xiàng)目未來的實(shí)際收益是非?？捎^的。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 11 五、開發(fā)利潤(rùn)估算 總收入 — 總成本＝ 10820－（ 9916＋ 1114） ＝－ 210 萬元 六、小結(jié) 通過土地價(jià)值綜合利用的考慮，把原計(jì)劃的集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下室作為停車場(chǎng)用途調(diào)整為與購物中心一樓連為一體作為一層的商業(yè)用途。 根據(jù)婁底目前商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)情況，我們參照環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)的銷售價(jià)格水平設(shè)定第 1 層的平均售價(jià)為 8000 元 ∕ m2，第 2 層的平均售價(jià)為 5000 元 ∕ m2，則銷售收入為： 8000 元 ∕ m2 5000 m2＋ 5000 元 ∕ m2 5000 m2＝ 6500 萬元 購物廣 場(chǎng)（集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下 1層、 4 樓）經(jīng)營(yíng)收入估算 購物廣場(chǎng)中的集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下 1 層 4000 m三、四樓 10000m2建議用于出租，可經(jīng)營(yíng)大型超市，餐館等。 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 6 必須為專業(yè)市場(chǎng)留出人流、物流通道，一旦將 A 區(qū)建成商業(yè)街， C區(qū)、 D 區(qū)即成為商業(yè)“死角”，那么專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將非常大。 A 區(qū)縱深部分及 C 區(qū)與 A 區(qū)接壤的通道區(qū)域可用來建成商業(yè)步行街；兩層底商， 4 層住宅； C 區(qū)、 D 區(qū)的縱深地段可建成純住宅高檔社區(qū)；除湘陽路小區(qū)入口處設(shè)置少量商業(yè)門面外，住宅區(qū)內(nèi)不設(shè)任何商業(yè)門店，開創(chuàng)婁底高素質(zhì)住宅項(xiàng)目的先河，引領(lǐng)婁底人居進(jìn)程。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 5 的綠地，在下面建大型地下室 1 層，可用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)之用。其中： （ 1） B 區(qū)地塊綜合用地（不含賓館地塊。并分別針對(duì)三大區(qū)域、兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行模擬，難免有許多考慮不周之處。 本分析報(bào)告在分析項(xiàng)目?jī)煞N運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，通過對(duì)項(xiàng)目的各種財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析，并對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行綜合評(píng)估。 湖南婁底 XX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （修正方案） XX（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 2021 年 9 月 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX關(guān)于本財(cái)務(wù)分析報(bào)告，有以 下幾點(diǎn)說明： 本分析報(bào)告所研究的對(duì)象是擬建于湖南婁底市婁星區(qū)、西起婁星路、南臨湘陽西街、東至氐星路、北接婁底火車站的婁底 XX 項(xiàng)目。 由于本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚未最后確定，項(xiàng)目的諸多數(shù)據(jù)還未最終確定，我 司只能根據(jù)目前有關(guān)貴司提供的并不完善的資料進(jìn)行初步測(cè)算。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 4 土地規(guī)劃方案 本項(xiàng)目總占地 95520 平方米，約 畝，但實(shí)際可用于開發(fā)的面積約為 83580 平方米（約 125 畝），分為 ACD 區(qū)、 B 區(qū)、 DB區(qū)三個(gè)區(qū)域，經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，土地總價(jià)為 4550 萬元（總資產(chǎn) 5500— 固定資產(chǎn) 800— 流動(dòng)資產(chǎn) 150）。 各區(qū)域地塊的初步規(guī)劃情況說明如下： 一、 B 區(qū)地塊 B 區(qū)地塊的 6227 平方米可用來建綜合商業(yè)大廈，包括 4 層購物廣場(chǎng)、 16 層（或以上）酒店、兩層地下室，同時(shí)利用集團(tuán)辦公用地XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 三、 A、 C、 D 區(qū)縱深地塊 對(duì)于這部分 土地的規(guī)劃有兩種方案： 方案一： 此方案是 XX 公司在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目地塊自身的特點(diǎn)以及婁底房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)而提出的建議。 經(jīng)我司認(rèn)真研究后認(rèn)為，如果要將 C 區(qū)、 D 區(qū)建成專業(yè)市場(chǎng)，就XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 因此，本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告分為三個(gè)部分： 第一部分：專項(xiàng)分 析 B 區(qū)地塊的 6227 平方米用地； 第二部分：專項(xiàng)分析 A、 C、 D 區(qū)及 B－ D 區(qū)的臨湘陽街地塊，包括 A 區(qū)婁星路與湘陽街的轉(zhuǎn)角處地塊； 第三部分：專項(xiàng)分析 A、 C、 D 區(qū)縱深地塊的土地利用問題，對(duì)于這部分土地的用地性質(zhì)我們將分兩種方案進(jìn)行專題討論： 方案一：討論商業(yè)街、住宅結(jié)合的操作方式： 方案二：討論專業(yè)市場(chǎng)、住宅結(jié)合的操作方式。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 9 銷售費(fèi)用估算 表 3 銷售費(fèi)用估算表 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì)（萬元） 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 % 130 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 130 合 計(jì) 銷售收入 % 260 開發(fā)成本總和： 1.＋ 2.＝ 9656＋ 260＝ 9916萬元 三、總收入估算 購物廣場(chǎng)銷售收入估算 按照目前的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)行情，四層購物廣場(chǎng)共 20210 平方米體量較大，很難一次全部脫手，故我司建議建成后只銷售第 2 層，其余兩層用于出租經(jīng)營(yíng)。 按照經(jīng)營(yíng)期為 10 年進(jìn)行計(jì)算租金收入（未計(jì)入租賃價(jià)格的上漲）： ? 1 年租金為： (10000 m2 20 元 ∕ m2+4000 m2 40 元 ∕ m2 ) 12 月＝ 432 萬元 ? 10 年租金為： 432 10 年＝ 4320 萬元 收入總計(jì) 1.＋ 2.＝ 6500＋ 4320＝ 10820萬元 四、稅金估算 購物廣場(chǎng)的銷售稅金及附加： 6500 %＝ 358 萬元 購物廣場(chǎng) 10 年租金收入的營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅： 4320 （ %＋ 12%）＝ 756 萬元 稅金總和為： 1.＋ 2.＝ 358＋ 756＝ 1114萬元 XX 置業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 從簡(jiǎn)單的帳面上看， B 區(qū)地塊作為購物廣場(chǎng) +酒店的大廈項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)處于虧損狀態(tài)，項(xiàng)目不可行。中國(guó) 湖南婁底聯(lián)眾置業(yè) 12 項(xiàng)目購物中心的租金預(yù)計(jì)每年 432 萬元，扣除租金收入稅金后 預(yù)計(jì)在第 10