【正文】 7． 商品房市場(chǎng)調(diào)控常態(tài)化，市場(chǎng)雙軌 制發(fā)展模式成為共識(shí) 從 2021～ 2021 年的一線城市房地產(chǎn)價(jià)格飆升為開始的住宅市場(chǎng)調(diào)控，到如今已經(jīng)歷經(jīng) 8 年時(shí)間。 2021～ 2021 年間，累計(jì) 7 萬億的土地出讓金占到了全國財(cái)政收入的 23%，部分一、二線城市甚至占到了 40～ 50%。與此同時(shí)，以 4 萬億財(cái)政刺激政策為代表的近些年的人民幣超量供應(yīng)狀態(tài)，這內(nèi)外兩大因素決定了 2021 年宏觀市場(chǎng)資金充裕。 圖 沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制 –11– 4．金 融調(diào)控 2021 年，房地產(chǎn)信貸投得到了持續(xù)的抑制，央行連續(xù) 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。年末伴隨相關(guān)政策 基調(diào)的放松，并加之年底銷售結(jié)算， 12月銷量出現(xiàn)井噴，銷售管控在年底階段基本失效。 （二）全國房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 及預(yù)測(cè) 2021 年末、 2021 年初的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了一個(gè)關(guān)鍵階段，以地價(jià)高增長、房價(jià)抑而不降、保障性住房大跨步建設(shè)、信貸管控為代表的宏觀市 場(chǎng)表現(xiàn)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到了一個(gè)微妙階段，即市場(chǎng)化與政府行政管制的碰撞已進(jìn)入白熱化。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，工業(yè)門類齊全，具有重要的戰(zhàn)略地位。沈陽總?cè)丝?1000 萬左右（包括外地來沈人員以及各個(gè)縣市），全市 戶籍人口 萬人，市轄區(qū)戶籍人口 萬。 沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制 –9– 三 、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) （一） 沈陽市城市概況 沈陽， 遼寧 省省會(huì)， 中國 15 個(gè)副省級(jí)城市之一，中國七大 區(qū)域中心 之一 城市 ，中國特大城市， 東北地區(qū) 最大的國際大都市，東北地區(qū) 整治 ， 金融 ， 文化 ， 交通 ， 信息 和旅游 中心。因此，要 實(shí)現(xiàn)政府提出的目標(biāo)，必須加快城市改造步伐。該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場(chǎng)動(dòng)作，將會(huì) 使 沈陽 市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。 （五 ）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1． 項(xiàng)目的建設(shè)符合國家政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)際上是城市土地利用問題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。東北振興。 2．加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督及管理工作 面對(duì)國家給予房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策，政府要加大市場(chǎng)監(jiān)督力度以及加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。 我國城鎮(zhèn)住房制度改革拉動(dòng)了內(nèi)需，幫助宏觀經(jīng)濟(jì)走出 1998 年金融危機(jī)后的困境。 （二）開發(fā)單位概況 本項(xiàng)目的開發(fā)單位是 沈陽 精誠置業(yè) 有限公司 ， 成立于 2021 年，企業(yè)注冊(cè)資本金為5600 萬 。 沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制 –5– 2．本文研究方法 本文 運(yùn)用多種研究方法，主要有市場(chǎng)分析、投資估算、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析等方法 [5]。這對(duì)節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，在可研工作中，就應(yīng)重視對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等。這就要求工程咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位要勇敢地走向市場(chǎng)，使可行性研究與設(shè)計(jì)工作上一個(gè)新臺(tái)階，轉(zhuǎn)變觀念、加強(qiáng)管理、增強(qiáng)技術(shù)人員的責(zé)任感。 5．可行性研究的發(fā)展趨勢(shì) (1)實(shí)現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變 為適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，我國勘察設(shè)計(jì)及工程咨詢單位必須實(shí)現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是改企轉(zhuǎn)制，由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。1987 年頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》又進(jìn)一步提高了我國可行性研究工作的科學(xué)化與程序化的水平。上世紀(jì) 50 年代，由于受前蘇聯(lián)模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目可行性研究方法簡單、粗糙，在第一個(gè)五年計(jì)劃期間，在建設(shè) 156 項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，學(xué)習(xí)當(dāng)時(shí)蘇 聯(lián)的做法，在每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)之前和投資前期，都編制了建設(shè)意見書和作了“方案研究”，對(duì)工程項(xiàng)目方案進(jìn)行了比較全面、細(xì)致的“技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證”，從而使項(xiàng)目建設(shè)能夠順利進(jìn)行并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 [2]。 1978 年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊(cè)》。 上世紀(jì) 60 年代項(xiàng)目可行性研究得到飛躍式的發(fā)展，推出了社會(huì)分析方法，把可行性研究的水平提高到了一個(gè)新的高度。隨著技術(shù)經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)的進(jìn)步而產(chǎn)生。改革開放以后，西方可行性研究的概念和方法逐漸引進(jìn)，國家有關(guān)部門和高等院校多次舉辦講習(xí)班，培訓(xùn)了一批骨干。為保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。 (3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。 可行性研究在項(xiàng)目投資實(shí)踐中具有重要作用。進(jìn)行此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究將為房地產(chǎn)投資 者做好投資前期工作，避免和減少?zèng)Q策失誤，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)性和客觀性，提高建設(shè)投資的總效益。穩(wěn)步而快速的經(jīng)濟(jì)增長必將要求房地產(chǎn)業(yè)保持適度增長。 通過對(duì)沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè) 項(xiàng)目進(jìn)行的可行性研究，分析得出該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，風(fēng)險(xiǎn)較小，可以投資。 在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的分析中，根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境，對(duì) 該 項(xiàng)目進(jìn)行了 SW0T 分 析，客觀評(píng)價(jià)了項(xiàng)目的現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?。因此在?xiàng)目的決策階段 ，為避免投資的盲目性，越來越多的房地產(chǎn)投資者把對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的可行性研究作為投資決策的重要依據(jù)。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，畢業(yè)設(shè)計(jì) 中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的研究成果，也不包含為獲得遼東學(xué)院或其他單位的學(xué)位或證書所使用過的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的貢獻(xiàn)均已在論文中做了明確的說明并表示了謝意。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。在投資估算中，運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì) 該 項(xiàng)目成本價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究 ； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析 沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制 II The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng Xinshiji Abstract Real estate exploitation item involve huge investment, long of unstable affecting factors and thus big risks. Along with the disciplining of the mark and increasingly fiercer rival in this field, developers will have fewer chances to build their success on the basis of luck. Therefore decision stage in item, in order to avoid and reduce the blindness of investment, more and more real estate investors pass the possibility research Make policy to provide important basis for the investment. The feasible research is an important step in decision analysis of real estate exploitation. It is the important basis of the investment decision of real estate exploitation project. Through integrated analysis and argument, paring and evaluating every exploitation plan, it is guaranteed the technical feasibility, allowed by environment, economical rationality, remarkable economical benefit. During the real estate exploitation, to improve the feasible research can reduce the blindness of investment decision, improve the economical benefit of real estate enterprises and promote to use the ground in city reasonably, so as to make the real estate market developing healthily and being perfect constantly. In analysis of the project construction site, according to the ambient environment,through SWOT analysis,objectivly evaluate the project39。東北振興，沈陽先行。 本設(shè)計(jì)題目“沈陽市明