【正文】 ◆對(duì)市場(chǎng)而言，打造項(xiàng)目自有的難以復(fù)制的特色和優(yōu)勢(shì)，與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，確定市場(chǎng)差異性地位。 加強(qiáng)尋求本項(xiàng)目的特色 由于本項(xiàng)目不是位居交 通及人流量大的地理位置中，吸引人流的方法就必須靠著本項(xiàng)目的特色 。因此，必須將有競(jìng)爭(zhēng)力的商品放入本項(xiàng)目中，以取得商業(yè)的成功；同時(shí)，必須聘用一群有經(jīng)驗(yàn)、有能力的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)日常的營(yíng)運(yùn)，而且必須健全有操作性的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度，以符合未來(lái)多變的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。 第 八 章 初步結(jié)論和現(xiàn)階段風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)現(xiàn)階段從社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及財(cái)務(wù)的初步分析，此項(xiàng)目的建設(shè)、開(kāi)發(fā)及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展的前景“總體上是可行的”，但以下風(fēng)險(xiǎn)依然存在，應(yīng)該引起我們的足夠重視，這些風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與解決是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 F、企業(yè)所得稅率：按國(guó)家最新稅率 25%計(jì)算； 國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函〔 20xx〕 299 號(hào)文件規(guī)定， 非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入 按20％ 預(yù)繳企業(yè)所得稅 。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除 項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。動(dòng) 態(tài)投資回收期 年。 、財(cái)務(wù)費(fèi)用按資本金折算為人民幣 ,基本上不需要融資。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度 此項(xiàng)目的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 （包括后期改造面積） 占總項(xiàng)目的面積將近 30%， 即 意味著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否直接影響本項(xiàng)目的成功。 ◆重視項(xiàng)目從內(nèi)到外的主題形象打造，樹(shù)立項(xiàng)目在龍溪區(qū)域內(nèi)整體形象。 如果地下商業(yè)需要引進(jìn)大賣場(chǎng) ，對(duì)于結(jié)構(gòu)上有一定要求 ： 1） 現(xiàn)有的建筑住宅部分暫定是五棟塔樓，而且這五棟塔樓的筒體全部要插入商業(yè)樓層，商業(yè)部分的整體性被破壞。 第 六 章 工程進(jìn)度及管理問(wèn)題 工程進(jìn)度問(wèn)題 XX 項(xiàng)目由 5 棟 33 層住宅樓、 3 層地下裙房（含會(huì)所及配套物業(yè)）、 2 層地下停車庫(kù)和獨(dú)立幼兒園組成 ，地上總建筑面積約 11 萬(wàn)平方米，地下需要開(kāi)挖后建設(shè)的總量近 10 萬(wàn)平方米 。（服務(wù)于項(xiàng)目周邊） 負(fù)一 層：健身中心及社區(qū)配套，方便出入。 初步規(guī)劃 : 負(fù)三 層 （松牌路平街層） ：大型賣場(chǎng)（綜合型）及賣場(chǎng)配套商業(yè)。 為了達(dá)到展示項(xiàng)目及合理的規(guī)劃和使用商業(yè)部分，我司建議將地塊與該主干道平齊，車庫(kù)在地下。 綜合類大賣場(chǎng)（例如沃爾瑪、易初蓮花等）在本項(xiàng)目類似區(qū)域（如洋河花園、冉家壩區(qū)域）內(nèi)易存活，這種物業(yè)業(yè)態(tài)為普片消費(fèi)（日用消耗品），區(qū)域內(nèi)大量的居住人群對(duì)該類物業(yè)的存活支撐較大，如做該類物業(yè)要吸引人群還需突出特別的服務(wù)，例如設(shè)立交通線路、增加免費(fèi)停車場(chǎng)、購(gòu)物車、送貨上門等服務(wù)。 （ 注：高檔奢侈品為 LV、 vacheronconstantin 等類似品牌。例如：專業(yè)市場(chǎng)為裝修、建材，互補(bǔ)商業(yè)可為電器、家具類裝飾物業(yè)以及服務(wù)于專業(yè)市場(chǎng)商務(wù)消費(fèi)的業(yè)態(tài)業(yè)種。而這類的商業(yè)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，規(guī)模較大。 項(xiàng) 目 周 邊無(wú) 正 規(guī) 的運(yùn)動(dòng)配套，而 區(qū) 域 的居 住 品 質(zhì)在提高，該類 物 業(yè) 有存活空間。 共融性：社區(qū)配套及日常購(gòu)物滿足社區(qū)消費(fèi)。 戶型 面積分布 市場(chǎng)顧問(wèn)公司提出兩 種建議： a) 中庸之道，迎合市場(chǎng) 戶型 單配 一室一廳 兩室（一衛(wèi)或兩衛(wèi)） 三室兩廳 面積 (平方米 ) 41— 45 41— 45 62— 70 100— 107 配比建議 15% 70% 15% b) 出挑之途 ，展示風(fēng)采 25 戶型 單配 一室一廳 小躍層 兩室（一衛(wèi)） 兩室（兩衛(wèi)） 兩室（一衛(wèi) +可變空間） 三室兩廳（兩衛(wèi)） 三室兩廳（兩衛(wèi) +可變空間） 面積 30— 40 40— 50 55— 65 62— 70 65— 75 70— 85 90— 100 95— 110 配比建議 15% 70% 15% 注： 表中 面積為套內(nèi)建筑面積 顧問(wèn)公司提供的中庸之道建議不能被接受，因?yàn)閮煞颗c三房的面積區(qū)間差為71~99平方米，且三房面積 過(guò) 大。 為了滿足容積率，住宅部分的建筑樓棟已達(dá)到 5棟。 故建議樓盤指導(dǎo)均價(jià)為 6000— 6500左右（清水）、主力戶型為兩房的樓盤。 樓盤名稱 主力戶型 戶型配比 單價(jià) 興茂盛世北辰 67— 86平米 二房： %（ 606套） 5400 24 聚信新城際 51— 77平米 二房： %（ 407套） 4770 金城國(guó)際 36—— 38平米 一房： 55%（ 500余套） 5000 52— 72平米 二房： 33%（ 300余套） 5000 波爾 多 3038平米 一房： %（ 660套） 6000（精裝） 拿鐵城 60— 88平米 二房： %（ 279套） 3700 紫都城 92— 127平米 98— 110平米 三房： %（ 1251套） 4100 項(xiàng)目初步定位 ： 區(qū)域市場(chǎng)高端價(jià)位樓盤價(jià)格在 5000— 6000之間。 我們本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，在沒(méi)有與地產(chǎn)集團(tuán)簽訂招商合同的時(shí)候，已和商家接觸，并從商家處得到一定的對(duì)商業(yè)部分的意見(jiàn)和建議 ： 觀音橋商圈以大型百貨類商業(yè)物業(yè)占商業(yè)主導(dǎo)地位，而本項(xiàng)目區(qū)域以社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)占商業(yè)主導(dǎo)地位。 從以上數(shù)據(jù)可以看出區(qū)域類的片區(qū)商業(yè)品種繁多，且各自為營(yíng)，餐飲占到 28%，購(gòu)物 32%，其他為補(bǔ)充的覆蓋到社區(qū)的商業(yè)物業(yè)及與龍溪建材市場(chǎng)配套的專業(yè)物業(yè)。 ㎡（建面），小商鋪則在 300－ 1500元 /月 e)、 周邊樓盤匯總： 樓盤名稱 面積 戶型配比 價(jià)格 總價(jià) 興茂盛世北辰 67— 86平米 二房： %（ 606套） 5400 36— 46萬(wàn) 101— 114平米 三房： %（ 138套） 50— 55萬(wàn) 聚信新城際 49— 51平米 一房： %（ 132套） 4770 26— 27萬(wàn) 51— 77平米 二房： %（ 407套） 27— 36萬(wàn) 93— 102平米 三房： %（ 111套） 42— 45萬(wàn) 金城國(guó)際 36—— 38平米 一房： 55%（ 500余套） 預(yù)計(jì) 5000 18— 19萬(wàn) 52— 72平米 二房： 33%（ 300余套） 26— 36萬(wàn) 77平米 三房： 12%（ 100余套） 39萬(wàn) 波爾多 3038平米 一房： %（ 660套） 6000 19— 23萬(wàn) 4770平米 二房： %（ 94套） 28— 40萬(wàn) 3473平米 復(fù)式： %（ 263套） 21— 43萬(wàn) 拿鐵城 38— 48平米 一房： %（ 232套） 3700 15— 18萬(wàn) 60— 88平米 二房： %（ 279套） 22— 32萬(wàn) 90— 96平米 三房： %（ 192套） 33— 36萬(wàn) 57平米、 84— 92平米 復(fù)式： %（ 77套） 22— 34萬(wàn) 26— 61平米 一房： % （ 528套） 12— 25萬(wàn) 66— 68平米 兩房： % （ 72套） 27— 28萬(wàn) 21 92— 127平米 98— 110平米 三房： %（ 1251套） 37— 50萬(wàn) 127平米 四房： %（ 36套） 52萬(wàn) 商業(yè) 部分 a） 區(qū)域 商業(yè) 情況 ： XX商業(yè)以組團(tuán)式商業(yè) 為主要形式 。 20 (2)未來(lái)政府規(guī)劃的商務(wù)片區(qū)之一，升值潛力加大。 配套 位置優(yōu)勢(shì)：地處 XX兩條交通主干道的交匯處，咫尺加州美食街的麻辣鮮香；在花卉園和鴻恩寺森林公園的富氧空氣里暢快呼吸，車行 5分鐘即可將江北商 圈的繁華盛景盡攬眼前。 ⑶在營(yíng)銷策略上，通過(guò)發(fā)放 VIP卡來(lái)積累客戶，客戶交 5000元可抵 1萬(wàn)元房款。其次一房的占比達(dá)到了 %。由于第一代優(yōu)質(zhì)生活小區(qū) ——金島花園的成功開(kāi)發(fā)，此區(qū)域的也成了北部區(qū)域的生活中心之一，加上龍溪建材市場(chǎng)的不斷發(fā)展與沉淀，專業(yè)市場(chǎng)氛圍也越來(lái)越成熟，人氣越 來(lái)越旺，商機(jī)不斷涌現(xiàn)，因此地段價(jià)值不斷提升。銷售周期約為 3個(gè)月， 2期開(kāi)盤時(shí)間為 08年 3月 29日，銷售率大概為 78%。 醫(yī)療配套： 周邊有華 XX醫(yī)院、金島醫(yī)院、都市麗人醫(yī)院、騎士醫(yī)院、江陵醫(yī)院、在建的市中醫(yī)院 周邊專業(yè)市場(chǎng)：萬(wàn)隆小商品批發(fā)市場(chǎng)、龍溪聚信國(guó)際建材城、建材大廈、奔力五金機(jī)電城、龍溪裝飾城、 XX市酒店用品批發(fā)市場(chǎng)、茶葉批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)、水果專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、蔬菜專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 ⑷緊挨菲律賓 SM廣場(chǎng)，價(jià)格屬于此區(qū)域中檔水平，且沒(méi)有明顯的起伏。三房有空中院館，入戶花園，戶型方正緊湊。 客戶來(lái)源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、北部新區(qū)（三北區(qū)域） 景 觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目園林結(jié)合中國(guó)和諧文化主題，依地就勢(shì)而建，形成“高層低密度、超寬樓間距”、“ 10000㎡雙中庭圍合”特點(diǎn)。 c)、 在 售物業(yè) ： 1) 盛世北辰 項(xiàng)目名稱 盛世北辰 開(kāi)發(fā)商 XX興茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 位置 XX市 XX北區(qū)冉家壩余松路 (龍湖大城小院旁 ) 開(kāi)盤時(shí)間 20xx0119 建筑形態(tài) 8棟 32層高層 建筑面積 250000平方米 占地面積 66667平方米 容積率 綠 化率 35% 交通情況 10余公交線路（如 60 20 11 128等）、輕軌??立體交通通達(dá)主城各區(qū) 配套 區(qū)域附近有沃爾瑪、百安居、紅星美凱龍 戶型 兩房 6 7 7 86平米；三房 10 114平米。豐富了生活配套功能。 名稱 套數(shù) 配比 一房 528套 % 二房 72套 % 三房 1251套 % 四房 36套 % 小結(jié)： ⑴ 龍湖在 XX本地具有很強(qiáng)的品牌號(hào)召力，客戶關(guān)注度較高。輕軌 6號(hào)線。1棟 3232層 高層 。 （ 3）在 XX市場(chǎng)上，該類戶型設(shè)計(jì)，普適性較強(qiáng)。 價(jià)格 銷售報(bào)價(jià) (均價(jià) ):3700元 /㎡ 銷售情況 售完 客戶來(lái)源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、北部新區(qū)（三北區(qū)域） 景觀設(shè)計(jì) 周邊 20余萬(wàn)方的大眾花園景觀、 8000多萬(wàn)平方米的 中庭景觀、大型休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、休息亭廊、步道、木棧橋、雕塑小品等。 ⑷但由于 1期產(chǎn)品是復(fù)式產(chǎn)品，因此價(jià)格在區(qū)域內(nèi)屬于高位價(jià)格，因此對(duì) 2期平層產(chǎn)品的銷售價(jià)格造成一定的壓力，同時(shí) 2期所面臨的市場(chǎng)環(huán)境較 1期不利，也是影響 2期價(jià)格及去化速度的原因。面積控制在 3073平米之間。 戶型 套數(shù) 配比 一房（ 3038平米） 660 % 12 二房（ 4770平米） 94 % 復(fù)式（ 3473平米） 263 % 小結(jié)： ⑴地段比較成熟，龍溪鎮(zhèn)區(qū)域?qū)儆诔墒焐畎鎵K，有比較豐富的配套。 景觀設(shè)計(jì) 波爾多法式小公館的園林景觀由留法博士著名設(shè)計(jì)師許明親自執(zhí)筆，以純正的法式園林風(fēng)格為藍(lán)本，本著改善公寓類產(chǎn)品生態(tài)景觀的設(shè)計(jì)理念，對(duì)波爾多法式小公館的屋頂園林進(jìn)行了精心的設(shè)計(jì)。 戶型 一房 3038平米；兩房 4770平米；復(fù)式 3473平米。附近的公交線路有： 181A、 11 602A、 11 20 15 4146 60 60 80 81 86 861等。 第 五 章 市場(chǎng)與業(yè)態(tài) 問(wèn)題 周邊 樓盤 的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng) 住宅 部分 a)、 項(xiàng)目所在城市區(qū)域的介紹 從 05年至 08年項(xiàng)目 1公里范圍內(nèi)含本項(xiàng)目一共有 8塊土地成交，其中住宅用地 2塊，商業(yè)用地 1塊，綜合用地 5塊。在城市規(guī)劃上， XX 市編制了自己的規(guī)程《 XX 市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，其中很多規(guī)條的要求具有濃厚的本地特征。 市政大配套風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 因素 根據(jù)目前已有的資料分析，市政大配套的風(fēng)險(xiǎn)主要存在于 供電和 供 氣 系統(tǒng)方面，呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)： a) 由于近年建設(shè)項(xiàng)目的快速增長(zhǎng)， 一直存在供電系統(tǒng)電源不足的情況。 餐飲娛樂(lè)配套： 金島花園美食街沿線百余家特色餐飲店、加州餐飲街 市政大配套 本項(xiàng)目周邊市政道路均已排設(shè)各種市政管網(wǎng)，按 XX 市 市 政工程和配套管理局要求本項(xiàng)目各配套設(shè)施將于永源路排管（除供電外），且初步分析認(rèn)為永源路已排給水、雨污水等均有接入口且可滿足項(xiàng)目需要。 生活配套： 招行、工行、浦發(fā)銀行、交行、農(nóng)行、中行、中百超市、百安居、永輝超市、花園村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬(wàn)隆農(nóng)貿(mào)超市 8 教育配套： 龍山中學(xué)、松樹(shù)橋中學(xué)、華 XX小學(xué)、字水中學(xué)、江龍武術(shù)學(xué)校、 203中學(xué)、大石壩中學(xué)、電子職業(yè)技術(shù)學(xué)院、電子校、花園村小學(xué)、石油基地中小學(xué)、北城書(shū)畫藝術(shù)學(xué)校、龍山幼兒園 、三色花園幼兒園等教育資源豐富 。400的市政污水管網(wǎng) 和 248。根據(jù)現(xiàn)狀小區(qū)的周邊公交車站，可能不足以引進(jìn)足夠客源，需要考慮是否采用穿梭巴士接送顧客。 交通現(xiàn)狀 項(xiàng) 目最近的公交車停