【正文】 供的建材優(yōu)惠卡，在與建材商家砍價(jià)后，憑此優(yōu)惠卡還可以享受到額外優(yōu)惠。 (3)戶型產(chǎn)品緊湊而精巧，以時(shí)尚居家概念，倡導(dǎo)居家與 SOHO辦公的生活模式。 ㎡。 觀音橋商圈消費(fèi)人群以商務(wù)及流行百貨購(gòu)物消費(fèi)者為主體，而本區(qū)域以常住居民生活消費(fèi)為主體。 根據(jù)樓盤推出時(shí)間做價(jià)格 的調(diào)整。 我司相關(guān)研究認(rèn)為：該區(qū)域的三房面積太大可能不利于銷售。 社 區(qū) 配 套在 居 住 氛圍 濃 厚 的區(qū) 域 存 活度較高。 高檔品牌入駐 XX的模式是：先進(jìn)入解放碑，然后是觀音橋，然后是其他核心商圈，而我們的項(xiàng)目處在不是核心商圈的地段，要引進(jìn)就更不可能，這是根據(jù)品牌入駐城市的進(jìn)程來(lái)確定的。 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于項(xiàng)目周圍消費(fèi)人群，該類物業(yè)為日常消耗品物業(yè)，在居 住氛圍濃厚的本區(qū)域，社區(qū)商業(yè)易為存活?？稍谏虡I(yè)內(nèi)部設(shè)置一個(gè)面積在 1000平米左右的小型廣場(chǎng)作為商業(yè)入口，提高項(xiàng)目形象的同時(shí)，使整體商業(yè)有完整性。 按上述概念設(shè)想，對(duì)本項(xiàng)目工期產(chǎn)生較大影響的是地下室部分的大量土石方開挖工程，預(yù)計(jì)開挖土石方工程量 達(dá)到 35 萬(wàn)立方米 ，初步判斷該區(qū)域地質(zhì)情況為強(qiáng)風(fēng)化或中等風(fēng)化巖（尚未進(jìn)行地質(zhì)勘察），石方開挖工程工期估算需要 120天，對(duì)于預(yù)售節(jié)點(diǎn)的工期影響最大 ；近 10 萬(wàn)平方米的地下室、地下裙房的工期也相對(duì)較長(zhǎng)，影響到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間 。 ◆通過(guò)多種推廣渠道，增加客戶來(lái)源 （比如設(shè)立穿梭巴士） ； ◆通過(guò)建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、廣告設(shè)計(jì)及策劃代理等各類業(yè)內(nèi)知名公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目運(yùn)作的專業(yè)性，從而提升項(xiàng)目品質(zhì)。 （詳附表一） 出售部分物業(yè)按總投資進(jìn)行現(xiàn)金流量的估算： 靜態(tài)投資回收期 年。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為50%。分述如下： 土地政策、設(shè)計(jì)及配套方面的風(fēng)險(xiǎn) XX 綢廠 地塊的土地權(quán)屬及取得開發(fā)時(shí)間問(wèn)題是目前本項(xiàng)目最 大也是最直接的風(fēng)險(xiǎn)，雖然目前本司已 經(jīng)完成土地摘牌的 操作，但 土地合同尚未簽署， 土地權(quán)證取得的最后時(shí)間 也必須在 20xx 年 9 月 30 日完成， 拆遷工作也必須于 20xx 年 8月 31 日前完成， 否則相關(guān)的整體開發(fā)計(jì)劃財(cái)務(wù)測(cè)算將會(huì)有大幅度的調(diào)整。 建筑物本身就必須具備特色 ，否則在相對(duì)低價(jià)的龍溪區(qū)域就沒(méi)有自己的賣點(diǎn) 。 利用機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅 ◆對(duì)項(xiàng)目本身而 言，提高項(xiàng)目品質(zhì)從而提高項(xiàng)目在區(qū)域群眾心理地位，減小市場(chǎng)觀望度對(duì)項(xiàng)目的影響。 36 管理的風(fēng)險(xiǎn) 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及相關(guān)管理制度的風(fēng)險(xiǎn) 此項(xiàng)目的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 占總項(xiàng)目的面積將近 30%，也意味著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否直接影響本項(xiàng)目的成功。 根據(jù)《清算通知》規(guī)定， XX 市土地增值稅 預(yù) 征收率暫定為：以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計(jì)稅依據(jù)，按普通住房 1%；商業(yè)用房 2%計(jì)征土地增值稅。 出租物業(yè)按總投資進(jìn)行現(xiàn)金流量的估算： 帶顔色標(biāo)記的為按相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算時(shí)總投資回收完成的年份；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按 10%設(shè)定；靜態(tài)投資回收期 年。同時(shí)根據(jù)集團(tuán)管理中心通過(guò)的組織構(gòu)架，盡速招聘懂技術(shù)、懂管理、負(fù)責(zé)任及勇于任事的 本司內(nèi)部 工程管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)搭配 XX 市 最優(yōu)秀的監(jiān)理團(tuán)隊(duì)，共同承擔(dān)XX 的建筑 工程施工 任務(wù)。 因此相關(guān)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建議也需聘請(qǐng)全世界一流團(tuán) 隊(duì)，如景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、指示標(biāo)牌及廣告的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等等； 同時(shí)搭配與本司合作最好的境內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及根據(jù)集團(tuán)管理中心通過(guò)的管理架構(gòu)， 盡速招聘優(yōu)秀的 本司內(nèi)部設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，共同管理 XX 項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)管理任務(wù)。把精品店布置在主要?jiǎng)泳€和主要交通周圍，增強(qiáng)小型物業(yè)的存活性。 （ 注： 區(qū)域定義 —— 項(xiàng)目三公里范圍之內(nèi) 項(xiàng)目周邊定義 —— 項(xiàng)目一公里范圍之內(nèi) ） 商業(yè)顧問(wèn) 初步規(guī)劃參考 意見 為了解決項(xiàng)目可到達(dá)性的為問(wèn)題，首先要解決的就是交通動(dòng)線，本地塊西北面臨交通主干道，但有高差。 高檔奢侈商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)不易存活，拋開招商的困難不說(shuō)，項(xiàng)目被觀音橋商圈輻射、項(xiàng)目體量不 大、區(qū)域環(huán)境差、 XX組團(tuán)商圈消費(fèi)習(xí)慣等因素，也不適宜做高檔商業(yè)。 專業(yè)市場(chǎng)在松樹橋已經(jīng)存在，即龍溪建材市場(chǎng)等。 錯(cuò)位性：提高項(xiàng)目檔次，提升區(qū)域地位。本司提出的戶型配比根據(jù)市場(chǎng)得出一房、兩房、三房的比例約為 15： 70： 15。 住宅市場(chǎng)定位 市場(chǎng)情況概述： 從現(xiàn)階段的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，為興茂盛世北辰、新城際、金誠(chéng)國(guó)際，其價(jià)格區(qū)間在 5000— 6000元，而主力戶型集中在 50— 90平米，說(shuō)明市場(chǎng)上需求的主力戶型還是集中在兩房。 發(fā)展趨勢(shì)：以大型百貨店為龍頭，以購(gòu)物中心為核心，以專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、超市、便利店為骨干，以連鎖經(jīng)營(yíng)為基本組織模式，以北城天街為中心，集 中布置一批大、 22 特、名、老精品店，形成了一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化街區(qū)型購(gòu)物中心。 (5)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行了細(xì)分，針對(duì) 2340歲左右的購(gòu)房者，從現(xiàn)階段的客戶累計(jì)情況來(lái)看，客戶來(lái)源都來(lái)于項(xiàng)目周邊地區(qū)。 d)、 預(yù)售物業(yè) 項(xiàng)目名稱 金城國(guó)際 19 開發(fā)商 XX意景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 XX市 XX北區(qū)龍溪紅石路 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 20xx年 7月底 建筑形態(tài) A棟 37層 (全躍層 ),B棟 35層 建筑面積 占地面積 容積率 綠化率 % 交通情況 緊鄰輕軌 3號(hào)線和 6號(hào)線站點(diǎn)； 80 85 14 60 12 4113 88 11 11 14 31 87 12 60 11 115 11 13 18 8 9800、 113， 20 20 71 8082 86 11 12 81 11 818等公交線路。兩房的比例占到了 63%左右。目前推出 2期 3棟高層， 1期開盤時(shí)間為 06年 12 18 月 11日。 1期銷售速度較快，對(duì)后期的銷售有積極的影響。銷售周期約為 3個(gè)月， 2期開盤 16 時(shí)間為 08年 4月 19日，銷售率大概為 56%。 ⑷沃爾瑪與百安居的入駐，極大提升了項(xiàng)目檔次，增進(jìn)了銷售進(jìn)度。1棟 1515層 小高層 建筑面積 480000平方米 占地面積 20xx00平方米 容積率 綠化率 60% 交通情況 10余條公交線路： 12 15 13 18 809等。 （ 2）定位個(gè)性突出，特別表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場(chǎng)和外展場(chǎng)。 ⑶前期積累較多客戶，實(shí)現(xiàn)快銷、熱銷的目的，并為后期的銷售積累了一定客戶。建筑風(fēng)格采用典型的法式新古典主義（ ARTDACO）風(fēng)格設(shè)計(jì)，充分結(jié)合古典法式和現(xiàn)代法式的優(yōu)點(diǎn)，使得建筑立面充滿法國(guó)浪漫、優(yōu)雅、精致、時(shí)尚的氣息。項(xiàng)目周邊教育配套非常完善，有加州小學(xué)、新牌坊小學(xué)、松樹橋小學(xué)、松樹橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍湖巴蜀中學(xué)、電子科技職業(yè)學(xué)院等。 地塊西北方向的松牌路北側(cè)是松巖水庫(kù)，成為該地塊的天然水景（場(chǎng)地東北角處可能受其它建筑遮擋）。 給排水、供電 、 供氣、通訊、寬帶、有線電視等均可在項(xiàng)目實(shí)施中按程序申請(qǐng)辦理。因此本項(xiàng)目周邊的公建設(shè)施還是比較多元及全面的。住宅主入口不宜通過(guò)后面進(jìn)來(lái)，因?yàn)楹竺娴呐f區(qū)鄰近菜市場(chǎng)門口，街貌不整，交通不暢，只能作為一個(gè)副入口，以便居民生活進(jìn)出。 第 二 章 交通 問(wèn)題 XXXX項(xiàng)目位于 XX市 XX北區(qū)松樹橋立交橋北側(cè)，規(guī)劃分區(qū)為 C8分區(qū)，在松牌路、松橋路、金綢路之間區(qū)域， 該地塊位于 XX市 XX北區(qū)中心區(qū)域，毗鄰松樹橋立交，南側(cè)是貫通 XX東西方向的主干道紅石路 。 目前 整個(gè)廠區(qū)的廠房建筑尚沒(méi)有開始 拆除。 根據(jù)集團(tuán)的要求 ，現(xiàn)階段 XX 要進(jìn)入全速開發(fā)的前期，必須就現(xiàn)階段可行性方案進(jìn)行 評(píng)估 ；同時(shí)就風(fēng)險(xiǎn)防范的工作予以全方位檢討。 存在的風(fēng)險(xiǎn) 若 本 地塊 的 土地出讓 合同不能及時(shí)簽署 ， 則本項(xiàng)目存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 拆遷拖期 的風(fēng)險(xiǎn) 土地出讓方 （ XX富公司） 承諾于 20xx年 8月 31日完成場(chǎng)地拆遷工作， 但是由于其 5 他方面的原因 存在拆遷拖期的風(fēng)險(xiǎn) 。同時(shí)現(xiàn) 7 階段道路車行的飽和度也相當(dāng)高，因此 未來(lái) XX建成后，由小眾交通工具（如出租車、私家車 ）為本項(xiàng)目提供的人流及車流再大幅度提升是有相當(dāng)難度的。900的市政上水管網(wǎng)、 248。 醫(yī)療配套： 華 XX醫(yī)院、金島醫(yī)院、都市麗人醫(yī)院、 騎士醫(yī)院、江陵醫(yī)院、市中醫(yī)院。 b) 沿松牌路布置的天然氣管道只有 89mm，不能滿足本項(xiàng)目的工期需求，需要另外設(shè)置供氣管道 。1棟 11層小高層 。 2期則全部為小戶平層，2期銷售比較緩慢， 2期開盤時(shí)間為 07年 8月 18日，目前還剩 70余套沒(méi)有銷售出去， 2期的銷售率大概為 86%。這對(duì)消費(fèi)者有較強(qiáng)的直接吸引力。1棟 12層的小高層 。 （ 5）銷售面積 7萬(wàn)余方，在其強(qiáng)銷期期間，拿鐵城所在區(qū)域還未迅速發(fā)展，所以在當(dāng)時(shí)的 XX市場(chǎng)相對(duì)良好的階段，其強(qiáng)銷期持續(xù)時(shí)間仍然達(dá)半年，銷售速度偏慢，可見區(qū)域的成熟度對(duì) 10萬(wàn)平米以下的物業(yè)銷售速度的影響比較明顯。 銷售單價(jià) :40005000元 /㎡ 銷售情況 已經(jīng)全部售罄，銷售周期大概為 2年 客 戶來(lái)源 XX主城加周邊區(qū)縣 景觀設(shè)計(jì) 三重景觀、六大主題花園：入口銀杏廣場(chǎng)、水主題景區(qū)、果樹主題景區(qū)、花主題景區(qū)、童趣主題景區(qū)、中央生態(tài)景區(qū)、四季大道景區(qū)。 ⑸盡管目前周邊常住人口相對(duì)較多，交通便利，但沃爾瑪與百安居這種大型的知名賣場(chǎng)仍需要前期市場(chǎng)培育期，現(xiàn)目前經(jīng)營(yíng)情況以沃爾瑪這種綜合類的大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好，帶動(dòng)了包括社區(qū)底商以及紫城天街商業(yè)街在內(nèi)的共計(jì) 30000平米可變現(xiàn) 商業(yè)高達(dá) 90%以上的銷售率，目前 2樓租賃情況良好， 3樓大量空置，出租情況在 70%左右。 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 戶型 套數(shù) 配比 二房 606套 % 三房 138套 % 小結(jié)： ⑴地段比較成熟，區(qū)位價(jià)值較高，冉家壩雖然目前不再是主城開發(fā)熱點(diǎn)板塊，但是由于龍湖系列 4個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，生活交通配套越來(lái)越便利，相關(guān)配套的體量與檔次都在迅速提升，使這個(gè)區(qū)域在 消費(fèi)者心目中成為品質(zhì)居家的代名詞。1棟 32層高層 。 建筑風(fēng)格： 項(xiàng)目從戶型到建筑外立面，由內(nèi)而外遵循了現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)理念，獨(dú)特的建筑融合現(xiàn)代時(shí)尚與實(shí)用功能的雙重表情，立面線條簡(jiǎn)練、色彩時(shí)尚，整體風(fēng)格既明快現(xiàn)代。但一些戶型的采光與私密性不好。藍(lán)白色彩兼顧。 觀音橋商圈位于江北區(qū)，是本行政區(qū)的商業(yè)核心地帶，總商業(yè)面積 80萬(wàn)平米，商業(yè)氛圍較為成熟。 ◆從門面的空置率來(lái)看，越遠(yuǎn)離住宅的門面空置率越高，而且餐飲門面大多都集中在距社區(qū) 1015米半徑的位置 。 區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，但周期較長(zhǎng)。 產(chǎn)品應(yīng)以明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥這種市場(chǎng)接受度高的設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)。 未形成商業(yè)氛圍，大型百貨需要大量的隨機(jī)消費(fèi)群體，該區(qū)域不支撐。而做其他的專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，所花費(fèi)的宣傳成本也是會(huì)增加。該區(qū) 域不屬于 XX的五大商圈，盡管交通體系發(fā)達(dá)，但由于不遵循市場(chǎng)規(guī)律，定位的不準(zhǔn)確，導(dǎo)致后期招商過(guò)程中出現(xiàn)困難，最后放棄該定位。 地塊高差在 12— 15米，為了使項(xiàng)目每個(gè)商業(yè)層都有臨街面，做三層的商業(yè)物業(yè)面積較 為適合。 該項(xiàng)目大部分商業(yè)按車庫(kù)報(bào)建，不計(jì)入容積率，如果進(jìn)行銷售，在宣傳上不能進(jìn)行商業(yè)部分的推廣， 建議商業(yè)由發(fā)展商自己持有，招商先行，進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。 本項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)理念： 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì) ◆充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，最大限度弱化道路交通的不便利給項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響。 第七章 投資及 效益 回報(bào)分析 XXXX項(xiàng)目的基本情況為：假定本項(xiàng)目的地上高層住宅面積為 109,694平方米（按土地合同條款，包括配套 服務(wù) 300平方米 、幼兒園 1759平方米、會(huì)所暫定 1952平方米）；另地下商業(yè)暫定 55,397平方米、車庫(kù) 40,000平方米，項(xiàng)目的總建筑面積約為 199,694平方米。 直接成本按資本化的部分投資作為資產(chǎn)管理，按現(xiàn)行集團(tuán)的資產(chǎn)管理、折舊政策的規(guī)定計(jì)提折舊，即：資產(chǎn)使用期限為 20 年，殘值率 10%； 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別按總收入的 %%和 %%預(yù)計(jì)；財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。 建議：在保證住宅停車位的基本前提下，只做一層地下車庫(kù)（負(fù)四層），如果車位不能滿足，則保留部分裙房不宜作為商業(yè)用途的停車庫(kù)，使地下室的建筑面積減少約 20xx0 平方米，這樣 既可以加快工期，又可以減少一次性投資成本，提高項(xiàng)目預(yù)期盈利水平。 國(guó)家金融政策及經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn) 自有資金、融資貸款到位的不確定性是影響項(xiàng)目成敗的重要 因素。 XXXX 項(xiàng)目管理處 37 20xx7