【正文】 項(xiàng)目周邊餐飲的中間檔位，有較高的存活度 小型娛樂在該區(qū)域有一定的存活性，作為區(qū)域配套，與觀音橋商圈進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 錯(cuò)位性：提高項(xiàng)目檔次，提升區(qū)域地位。 我司相關(guān)研究認(rèn)為：該區(qū)域的三房面積太大可能不利于銷售。單戶戶型平面布局、面積、開間、進(jìn)深的大 小決定了產(chǎn)品的建筑平面的每一個(gè)單元的戶型比例及面積大小。由于項(xiàng)目受到容積率、樓棟間距、地形及景觀面的限制，產(chǎn)品的建筑平面設(shè)計(jì)為蝶狀。本司提出的戶型配比根據(jù)市場(chǎng)得出一房、兩房、三房的比例約為 15： 70： 15。 根據(jù)樓盤推出時(shí)間做價(jià)格 的調(diào)整。在價(jià)格制定時(shí)應(yīng)考慮一個(gè)市場(chǎng)培育期。 本區(qū)域暢銷戶型為 55— 90的兩房。 住宅市場(chǎng)定位 市場(chǎng)情況概述： 從現(xiàn)階段的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來看，為興茂盛世北辰、新城際、金誠(chéng)國(guó)際，其價(jià)格區(qū)間在 5000— 6000元，而主力戶型集中在 50— 90平米，說明市場(chǎng)上需求的主力戶型還是集中在兩房。 觀音橋商圈消費(fèi)人群以商務(wù)及流行百貨購(gòu)物消費(fèi)者為主體，而本區(qū)域以常住居民生活消費(fèi)為主體。 b） 區(qū)域臨街門面經(jīng)營(yíng)范圍、面積、租金 業(yè)種 面積區(qū)間 租金范圍 餐飲 10600平米 28200元 /平米 汽車維修 131080平米 2852元 /平米 服裝鞋包類 1280平米 35158元 /平米 8% 5%5%28%7%7%4%25%5% 6%汽車維修副食店文具書籍餐飲服裝鞋類休閑娛樂藥品建材電器類家居類 23 煙酒副食 13130平米 2570元 /平米 藥品店 25260平米 3080元 /平米 文具書籍 30170平米 2680元 /平米 家居用品類 (包括生活裝飾用品 ,干洗店 ) 21300平米 3072元 /平米 金融 36208平米 3570元 /平米 打印復(fù)印店 1030平米 3568元 /平米 電器維修銷售類 68400平米 4250元 /平米 攝影 2032平米 3035元 /平米 美容美發(fā) 40200平米 40170元 /平米 房屋中介 2555平米 60180元 /平米 休閑娛樂 50200平米 60120元 /平米 c） 、 從以上數(shù)據(jù)可以看出，片區(qū)商業(yè)中，日常生活購(gòu)物消費(fèi)達(dá)到 32%，餐飲達(dá)到 28%。 ◆片區(qū)商業(yè)物業(yè)面積在 50平米以下的經(jīng)營(yíng)者主要從事副食店等日常生活用品行業(yè)，占到 39%；面積在 100平米左右的經(jīng)營(yíng)者主要從事中小型餐飲行業(yè)，這是社區(qū)餐飲最普遍的形式，占到 26%；由于區(qū)域內(nèi)涵蓋了加州餐飲街這類特色商業(yè)的部分門面，因此面積在 100300平米的門面就成為了大型或知名連鎖餐飲行業(yè)，這類特色商業(yè)不僅能滿足社區(qū)的需求，更重要的是能夠吸引整個(gè)區(qū)域甚至是外來區(qū)域的消費(fèi)者。 發(fā)展趨勢(shì)：以大型百貨店為龍頭，以購(gòu)物中心為核心，以專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、超市、便利店為骨干，以連鎖經(jīng)營(yíng)為基本組織模式，以北城天街為中心，集 中布置一批大、 22 特、名、老精品店，形成了一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代化街區(qū)型購(gòu)物中心。 ㎡?，F(xiàn)有新世紀(jì)、重百、茂 業(yè)、遠(yuǎn)東、新世界等 5家百貨店，總規(guī)模約有 31萬平方米（以上數(shù)據(jù)含天街，不含超市、電器等專業(yè)市場(chǎng)及臨街店鋪） 序號(hào) 現(xiàn)有項(xiàng)目 面積（㎡） 定位 1 新世紀(jì)百貨 35000 中檔 2 嘉年華大廈 48000 中高檔 3 新世界百貨 420xx 高檔 4 重百 21000 中高檔 5 茂業(yè)百貨 80000 中低檔 6 北城天街（含遠(yuǎn)東） 140000 中高檔 面積匯總： 366000 商圈分布：以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建新東、南、西、北路為輻射方向，輻射半徑 1公里，計(jì)劃延伸到 4公里 商 業(yè)規(guī)模： 31萬平方米（僅百貨體量，超市、專業(yè)市場(chǎng)等未包括在內(nèi)） 出租率： 85％以上 租售價(jià)格：大型商業(yè)整租價(jià)格在 20－ 60元 /月 本項(xiàng)目區(qū)域收觀音橋商圈輻射，雖未形成副商圈，但是形成了相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)域。 (5)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行了細(xì)分，針對(duì) 2340歲左右的購(gòu)房者，從現(xiàn)階段的客戶累計(jì)情況來看，客戶來源都來于項(xiàng)目周邊地區(qū)。 (3)戶型產(chǎn)品緊湊而精巧，以時(shí)尚居家概念，倡導(dǎo)居家與 SOHO辦公的生活模式。 金城國(guó)際 36—— 38平米 一房： 55%（ 500余套） 52— 72平米 二房： 33%（ 300余套） 77平米 三房： 12%（ 100余套） 小結(jié)： (1)區(qū)位價(jià)值較高，共享成熟社區(qū)配套。 戶型 一房 3 3 38平米；兩房 5 5 6 6 72平米；三房 77平米；躍層 6 7 77平米 價(jià)格 未出 銷售情況 接待客戶中 客戶來源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、北部新區(qū)（三北區(qū)域） 景觀設(shè)計(jì) 無 建筑風(fēng)格： 均采用簡(jiǎn)潔而明快的線條，以形體的錯(cuò)落伸縮、直線的平面構(gòu)成，追求久違的建筑價(jià)值。 d)、 預(yù)售物業(yè) 項(xiàng)目名稱 金城國(guó)際 19 開發(fā)商 XX意景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 XX市 XX北區(qū)龍溪紅石路 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 20xx年 7月底 建筑形態(tài) A棟 37層 (全躍層 ),B棟 35層 建筑面積 占地面積 容積率 綠化率 % 交通情況 緊鄰輕軌 3號(hào)線和 6號(hào)線站點(diǎn)； 80 85 14 60 12 4113 88 11 11 14 31 87 12 60 11 115 11 13 18 8 9800、 113， 20 20 71 8082 86 11 12 81 11 818等公交線路。同時(shí)，新城際采取送大禮包優(yōu)惠活動(dòng)：買一房送 1萬元，買兩房送 ，買三房以上送2萬元，此外，與商業(yè)部分進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，刺激住宅銷售，如購(gòu)房客戶還可得到聚信建材城提供的建材優(yōu)惠卡，在與建材商家砍價(jià)后，憑此優(yōu)惠卡還可以享受到額外優(yōu)惠。只有通過朝向差價(jià)來彌補(bǔ)。無論是一房還是兩房都盡量做可變空間，迎合了年輕客戶群體投資置業(yè)的需要。兩房的比例占到了 63%左右。在有眾多生活配套的同時(shí)，自身的商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)配套也比較齊全。 名稱 套數(shù) 配比 一房 132套 % 二房 407套 % 三房 111套 % 小結(jié)： ⑴地段成熟，區(qū)位價(jià)值較高，客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感較強(qiáng)。 客戶來源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、北部新區(qū)（三北區(qū)域） 景觀設(shè)計(jì) 自身的景觀設(shè)計(jì)比較欠缺，多為依賴外部的景觀資源，如花卉園、龍山公園、鴻恩寺公園三大公 園的地塊稀缺自然資源。目前推出 2期 3棟高層， 1期開盤時(shí)間為 06年 12 18 月 11日。 餐飲娛樂配套：金島花園 美食街沿線百余家特色餐飲店、耍壩休閑街 戶型 一房 4 50、 51平米；兩房 5 6 6 7 7 7 77平米；三房 9 9 102平米。1棟 26層高層 17 建筑面積 177334平方米 占地面積 33333平方米 容積率 綠化率 30% 交通情況 輕軌 6號(hào)線， 1 11 11 11火車站到南坪七小區(qū)、11 1 12 12 13 13 14 18 20 20 20 2160 60 60 71 800、 80 81 81 82 86 872；項(xiàng)目臨紅石路 ,周邊分布 20余公交線路 ,如 :11 1 12 13 1318 20 20 60 800等 ,分別通達(dá) XX北、解放碑、沙坪壩、南坪等區(qū)域 ,交通可達(dá)性強(qiáng) 配套 生活配套：招行、工行、浦發(fā)銀行、交行、農(nóng)行、中行、中百超市、百安居、永輝超市、花園村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬隆農(nóng)貿(mào)超市 教育配套：周邊有龍山中學(xué)、松樹橋中學(xué)、華 XX小學(xué)、字水中學(xué)、江 龍武術(shù)學(xué)校、 203中學(xué)、大石壩中學(xué)、電子職業(yè)技術(shù)學(xué)院、電子校、花園村小學(xué)、石油基地中小學(xué)、北城書畫藝術(shù)學(xué)校、龍山幼兒園、三色花園幼兒園等教育資源豐富 休閑配套：花卉園、龍山公園、鴻恩寺公園、南橋寺公園、石門公園、盤溪河公園等。在價(jià)格上， 對(duì)愿意在冉家壩區(qū)域置業(yè)的客戶來說，有較大的吸引力 . 聚信 新城際 項(xiàng)目名稱 聚信 新城際 開發(fā)商 XX聚信房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 位置 XX市 XX北區(qū)龍溪龍脊路 6號(hào) (龍溪建材大廈對(duì)面 ) 開盤時(shí)間 20xx0329 建筑形態(tài) 3棟 33層高層 。 1期銷售速度較快，對(duì)后期的銷售有積極的影響。 而第二期為 8 67平米的兩房戶型，其中 86平米的兩房占比達(dá)到了 33%的比例，加上贈(zèng)送面積等優(yōu)勢(shì)，因此是 2期的主力戶型，也是目前在售的暢銷戶型。 ⑵戶型產(chǎn)品有亮點(diǎn)，主力戶型為兩房中小戶型與緊湊三房戶型，做可變空間，也即所謂兩房變?nèi)?，?zèng)送面積對(duì)客戶來說永遠(yuǎn)都充滿了誘惑力。從寓意小品到文化長(zhǎng)廊，從孩童到老人，興茂?盛世北辰力求把人與人，人與自然、建筑融為一體，達(dá)到和諧醇美。銷售周期約為 3個(gè)月， 2期開盤 16 時(shí)間為 08年 4月 19日，銷售率大概為 56%。 價(jià)格 銷售報(bào)價(jià) (均價(jià) ):5400元 /㎡（ 2期） 銷售情況 1期的小戶型已經(jīng)全部售罄。 (6)區(qū)域發(fā)展不成熟，但由于開發(fā)商品牌和體量在 XX市場(chǎng)上有強(qiáng)大的影響力，所以用兩年的時(shí)間就將項(xiàng)目消化完，銷售速度快。也極大地提升了區(qū)域價(jià)值。 ⑷沃爾瑪與百安居的入駐，極大提升了項(xiàng)目檔次，增進(jìn)了銷售進(jìn)度。 ⑵ 建筑外立面品質(zhì)感較強(qiáng)，園林景觀做得非常專業(yè)，特別是細(xì)節(jié)把握很到位。 建筑風(fēng)格： 整體建筑營(yíng)造一種夢(mèng)幻的童話風(fēng)情、建筑結(jié)合自然與人性、立面輪廓線條流暢、建筑天跡線錯(cuò)躍有致、富于變化、色彩輕快靈動(dòng)、生機(jī)勃勃。 配套 沃爾瑪 百安居 紫城天街等 戶型 一房 2661平米；兩房 6668平米；三房 9212 98110平米；四房 127平米 價(jià)格 日期 :20xx03。1棟 1515層 小高層 建筑面積 480000平方米 占地面積 20xx00平方米 容積率 綠化率 60% 交通情況 10余條公交線路： 12 15 13 18 809等。5棟 1818層 小高層 。 龍湖 紫都城 項(xiàng)目名稱 紫都城 開發(fā)商 XX龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 位置 XXXX北區(qū)冉家壩龍山大道 111號(hào) 14 開盤時(shí)間 20xx0821 建筑形態(tài) 棟 1818層 小高層 。 （ 4）目前周邊常住人口相對(duì)較多，交通便利。 （ 2）定位個(gè)性突出，特別表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場(chǎng)和外展場(chǎng)。 建筑風(fēng)格： 整體建筑風(fēng)格給人一種品質(zhì)、格調(diào)、時(shí)尚和別樣都市情懷的感覺、建筑的線條靈動(dòng)、傳達(dá)著一種內(nèi)在的情緒。 建筑面積 77000平方米 占地面積 15039平方米 容積率 綠化率 30% 交通情況 本項(xiàng)目公交線路有： 181A、 11 602A、 11 20 15 41 4660 60 80 81 86 861等多路公交線路，出行 便利 配套 小區(qū)內(nèi)部配套 :羽毛球場(chǎng)、游泳池、兒童游樂場(chǎng)等 中小學(xué) :加州小學(xué)、新牌坊小學(xué)、松樹橋小學(xué)、松樹橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍湖巴蜀中學(xué)、電子科技職業(yè)學(xué)院等 13 綜合商場(chǎng) :加州新世紀(jì)超市、永輝超市、龍湖易初蓮花超市、加州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、松樹橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 戶型 一房 38— 48平米；兩房 60— 88平米；三房 90— 96，復(fù)式 84— 92， 57平米。 拿鐵城 項(xiàng)目名稱 拿鐵城 開發(fā)商 XX順鴻物業(yè)發(fā)展有限公司 /XX聚信房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 位置 XX北區(qū)新牌坊松牌路 1號(hào)（加州電子校轉(zhuǎn)盤旁） 開盤時(shí)間 20xx0729 建筑形態(tài) 3棟 32層的高層 。 ⑶前期積累較多客戶，實(shí)現(xiàn)快銷、熱銷的目的，并為后期的銷售積累了一定客戶。設(shè)計(jì)緊湊，復(fù)式小戶層高 ，夾層設(shè)計(jì)，有不錯(cuò)的空間感。 ⑵戶型產(chǎn)品有特點(diǎn)，全部為小戶型酒店 公寓，一期的戶型以一房及復(fù)式為主，戶型配比占到了 81%。加上自身有 5000平米的重百超市配套。建筑風(fēng)格采用典型的法式新古典主義（ ARTDACO）風(fēng)格設(shè)計(jì)，充分結(jié)合古典法式和現(xiàn)代法式的優(yōu)點(diǎn)，使得建筑立面充滿法國(guó)浪漫、優(yōu)雅、精致、時(shí)尚的氣息。此類型的園林打造在 XX公寓類產(chǎn)品中絕無僅有。 客戶來源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、 XX中區(qū)。 價(jià)格 銷售報(bào)價(jià) (套內(nèi)單價(jià) ):6000元 /㎡ 銷售情況 1期已 全部售罄，銷售周期約一個(gè)月左右。項(xiàng)目周邊教育配套非常完善，有加州小學(xué)、新牌坊小學(xué)、松樹橋小學(xué)、松樹橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍湖巴蜀中學(xué)、電子科技職業(yè)學(xué)院等。 配套 區(qū)域附近有加州新世紀(jì)超市、永輝超市、龍湖易初蓮花超市、沃爾瑪、百安居、加州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、松樹橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等等，配套設(shè)施極其完善。 建筑面積 77635平方米 11 占地面積 6669平方米