南寧某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告-文庫吧資料
2025-03-05 22:56本頁面
【正文】 位。 XX 項(xiàng)目可行性研究報告 10 成本構(gòu)成比例分析圖%%%7%% 土地款前期費(fèi)用建筑安裝室外工程其他費(fèi)用 （二）、收益分析 項(xiàng)目銷售的物業(yè)及售價 : 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)以及市場調(diào)查的分析預(yù)測，擬定本項(xiàng)目銷售物業(yè)及銷售均價如下： ? 高層住宅 總建筑面積 10150平方米 ，平均售價 3300元 /平方米； ? 沿街商鋪 總建筑面積 3000平方米，均售價 /平方米； 斜坡商鋪 1000㎡ ，均價 5000元 /㎡ ； ● 停車泊位 70個，均價 5萬元 /個 。各分項(xiàng)成本的預(yù)測情況，詳見《項(xiàng)目成本估算表》。 ? 2021年 10月 — 2021年 1月 室外工程施工。 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期，成本和質(zhì)量。 振寧 （二）、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期。 （ 2）合理組織綠化、交通體系，使小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。其中：住宅 10150㎡ ，斜坡商鋪 1000㎡ ，沿街商鋪 3000㎡ ，車庫 2021㎡、 超市 1000㎡ ，會所 150㎡ 。 為滿足居住需求或是提高居住質(zhì)量的區(qū)域人群。 （二）、項(xiàng)目總體定位 積淀深 厚歷史文化底蘊(yùn)的現(xiàn)代商住樓 （三）、產(chǎn)品定位 一房一廳： 40～ 50 ㎡ 二房二廳： 70～ 85㎡ 三房二廳二衛(wèi)： 90～ 110㎡ 樓中樓： 110～ 160㎡ 沿街獨(dú)立商鋪： 20～ 100㎡ （四）、價格定位 住宅均價： 3300元 /㎡ ： 沿街商鋪： 15000元 /㎡ ： 斜坡 商鋪： 5000元 /㎡ ： 車位： 50000元 /個 （五）、客戶定位 項(xiàng)目周邊原有居民，包括有一定經(jīng)濟(jì)能力的生意人、企事業(yè)員工。 ? 舊城改造繼續(xù)進(jìn)行，將增加相當(dāng)一部分懷舊的目標(biāo)客戶。 ? 比鄰政府規(guī)劃的澳門街，將帶動人氣，提升地段價值。 T（機(jī)會） ? 附近政府機(jī)關(guān)單位較集中，擇鄰而居，目標(biāo)客戶多。 ? 公園和廣場的不斷完善和建成，人們對人民公園的熱情度有所下降。 XX 項(xiàng)目可行性研究報告 8 ? 周邊人員多而雜，民居凌亂，形象不是很好 。 ? 人民東路道路較窄，商業(yè)氛圍不是很濃，有待培育。 ? 已經(jīng)成功開發(fā) XX公寓、 XX翠峰等多個項(xiàng)目，群眾 對公司品牌高度認(rèn)可 。 ? 所處繁華舊城區(qū)，拆遷戶購買欲望強(qiáng)， 區(qū)域人群具有深厚的懷舊情結(jié) 。 ? 市中心片區(qū)可供開發(fā)土地希缺， 本 項(xiàng)目開發(fā)前景樂觀 。 ? 相關(guān)生活配套設(shè)施極為完善， 業(yè)主日常生活極為方便 。 六、項(xiàng)目定位 （一）、項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） ? 與朝陽花園相距幾百米， 地處市中心繁華地段 。 1交通路網(wǎng)： 人民路、民族大道、朝陽路 、友愛路。 休閑廣場： 民族廣場、民生廣場、濱江公園、人民公園、朝陽廣場。 菜市： 物質(zhì)路菜市場。 娛樂： 天王星、華美娛樂城、工人文化宮。 醫(yī)院： 南寧婦幼保健院、骨科醫(yī)院、市七醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院。 小學(xué)：民主路小學(xué)、共和路小學(xué)、新民路小學(xué)。朝陽商圈是南寧市典型的商業(yè)鬧市區(qū)，片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，商貿(mào)物流、信息流極為發(fā)達(dá)；該區(qū)域居住人口密集，居民消費(fèi)水平較高，隨著市政府加大老城區(qū)拆遷、改造，中心板塊居住環(huán)境不斷改善，這為中心板塊房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的機(jī)遇。 XX 項(xiàng)目可行性研究報告 7 %%% %56%50%%53%42% % %%%6%%%%%%%%%1高層樓盤配套要求銀行街市中小學(xué)校酒樓會所醫(yī)院停車場公交站健身房游泳池綠化公園酒吧大型商場其他 客戶對高層物業(yè)社區(qū)及小區(qū)周邊的要求 也比普通多層產(chǎn)品要高，對樓盤社區(qū)的配套要求有所提高，更注重社區(qū)環(huán)境及生活的質(zhì)量。 （四）高層物業(yè)目標(biāo)客戶購買因子分析 %%%%%% 34%%%%%%%%%1高層物業(yè)購房主要考慮因素配套環(huán)境外型戶型價格發(fā)展商付款 從調(diào)查分析中，我們發(fā)現(xiàn)人們對高層物業(yè)的配套要求最高，注意因?yàn)楦邔游飿I(yè)的目標(biāo)客戶群多為城市的精英人士，生活、交際、工作等方面都十分重要的依賴好而齊的區(qū)域配套和環(huán)境；另外戶型也是客戶所主要關(guān)注的因素之一，高層客戶多為二次置業(yè)者，對戶型設(shè)計要求更高；從客戶考慮的因素分析看，樓盤的環(huán)境和產(chǎn)品價格也是很重要的因素。 （三）南寧市高層物業(yè)分布區(qū)域分析 253126160510152025瑯東 江南 興寧 城北 新城 目前，南寧高層物業(yè)主要集中在新城區(qū)及商業(yè)中心區(qū)，主要因?yàn)槠鋮^(qū)域配套成熟，環(huán)境、形象高尚。 高層住宅 物業(yè)作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為人們身份、地位、財富的象征。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)從整體上來說，該類物業(yè)的銷售相對較緩慢，暢銷樓盤主要集中于路段優(yōu)勢明顯、周邊生活配套完善、戶型面積分配合理及樓盤形象良好的樓盤。 XX 項(xiàng)目可行性研究報告 6 縱觀南寧高層物業(yè)的價格，各區(qū)域的價格差很大。 （ 4） 錯層式戶型較受客戶歡迎，市場反應(yīng)良好。 （ 2） 銷售速度： 1/1≥ 2/23/24/2樓中樓。 目前市場熱銷高層住宅戶型面積及狀況 （ 1）暢銷戶型面積 1/1（單間）： 30至 50 ㎡ 2/2 ： 75至 85㎡ 3/2 ： 105至 130㎡ 4/2 ： 130至 145㎡ 市場上以 80至 130㎡的戶型面積需求最為暢銷，目前市場上實(shí)際供給的戶型面積多在 100至 180M2，沒有很好地與市場需求進(jìn)行有效的對接。 四、南寧市高層住宅物業(yè)市場分析 （一）南寧高層住宅物業(yè)戶型面積分析 面積大小配比分析圖（面積比） 二房 三房 四房 樓中樓 80㎡以下 80－90㎡ 90㎡以上 110㎡以下 110－130㎡ 130㎡以上 130㎡以下 130－150㎡ 150㎡以上 150㎡以下 150－200㎡ 200㎡以上 7％ 62％ 31％ 13％ 76％ 11％ 21％ 52％ 27％ 9％ 48％ 43％ 從南寧高層住宅物業(yè)暢銷戶型面積看，除部分投資型的商務(wù)公寓外，其余大多高層住宅戶型設(shè)計大多為三房兩廳兩衛(wèi)，再次為四房，二房和樓中樓產(chǎn)品所占比例較少，而戶型面積大小 80 至 150平方
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