【正文】 的各種管線和道路工程，費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用 ，估算金額為 萬元。 年度 2021 2021 2021 銷售量 50000 186163 154687 第 19 頁共 28 頁 根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目土地費(fèi)用合計(jì)為 萬元 ， 半 年 內(nèi) 付清 。土地費(fèi)用包括 前期征地費(fèi)、土地出讓金、土地契稅 。 （ 2） 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析，投資估算方法采用簡單擴(kuò)大經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)估算法。 投資估算依據(jù)及投資估算方法 （ 1） 投資估算依據(jù) 中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； 原國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》； 原國家計(jì)劃委 員會(huì)頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）。 年度 2021 2021 2021 2021 回款額 9770 93680 90218 27352 第 九 部 分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一、 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 投資估算范圍 本 投資估算范圍包括項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收、所有商品房銷售完畢時(shí)所發(fā)生的全部費(fèi)用。 現(xiàn)場形象進(jìn)度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間及周邊道路 及小區(qū)剩余配套， 通過全部驗(yàn)收，項(xiàng)目 竣工 。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。 ⑴ 、建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 現(xiàn)場形象進(jìn)度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間道路 ，高層通過驗(yàn)收 。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。 ⑴ 、建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 形象進(jìn)度：完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過竣工驗(yàn)收。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：包括水體、園林綠化、 小區(qū) 入口場等。 ⑴ 、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 形象進(jìn)度：完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過竣工驗(yàn)收。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi) 及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：包括 售房部、異地樣板房 、 示范園林 、小區(qū)入口 等。 ⑴ 、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。預(yù)計(jì)工期從 2021 年 2月 到 2021 年10 月全部完工， 本項(xiàng)目開發(fā)完畢 。 項(xiàng)目第三期工程 該 期工程 建筑面積 約 133909平方米， 計(jì)劃工期從 2021年 8月開工到 2021年 4月完工 。 項(xiàng)目第一期工程 該 期工程 建筑面積 約 125207 平方米，計(jì)劃工期從 2021 年 8 月至 2021年4 月。 第 七 部分 工程進(jìn)度 一、 項(xiàng)目分期 項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，在籌集到一定的啟動(dòng)資金后進(jìn)行前期工程開發(fā)，前期工程開發(fā)所獲利潤和回收的建設(shè)投資滾動(dòng)投入后續(xù)分期工程的建設(shè)開發(fā)。家庭結(jié)構(gòu)一般只有一個(gè)小孩，部分家庭有一到兩個(gè)老 人。 目標(biāo)客戶定位 整個(gè)社區(qū)客戶定位為面向都市中產(chǎn)階級。 高層建筑 戶型面積以 2房 90m2 為主，附帶少量 三 房和 四 房戶型。 二、 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品形態(tài)定位 由于地塊容積率指標(biāo) 為 ，加上地塊本身自然資源特點(diǎn)，社區(qū)定位為 中 檔的 高層公寓社區(qū)。 適應(yīng)性 項(xiàng)目的定位應(yīng)該結(jié)合地塊的特點(diǎn)、區(qū)域市場的特征等其他要素，提出最適合本項(xiàng)目的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新，只有結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況提出的定位，才是最合適的。初步預(yù)計(jì)整體客群來源如： ? 周邊市場商戶 20％ ? 向四周輻射 5 公里范圍內(nèi)企事業(yè)單位上班的消費(fèi)者 35％ ? 周邊區(qū)域的原居住人口 10％ ? 來自其它區(qū)域 或外地 的消費(fèi)者 35％。 第 15 頁共 28 頁 ? 重視營銷，通過包裝和高水準(zhǔn)的服務(wù)提升項(xiàng)目的品牌和檔次。 ? 重視環(huán)境景觀，以此提升產(chǎn)品質(zhì)素和檔次。尤其本項(xiàng)目是我司在異地、在 成都 開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)部管理、外部資源整合、關(guān)系協(xié)調(diào)方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。 ? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善。 ? 項(xiàng)目內(nèi) 嵌守仁 ? 稅收優(yōu)惠比較大 。 ? 根據(jù)城市 規(guī)劃 的北部新城 會(huì) 為該區(qū)域 帶來可預(yù)期升值空間 。 （ 2） 招商情況 基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的北部新城商業(yè)中心約 公里，因此目前該片區(qū)基本上不存在招商情況 。從外地人購買比例 接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場。 1%。 成都城北區(qū)域 2021 年成交商品房 84 萬平方米。 （ 3） 戶型結(jié)構(gòu) 兩房兩廳兩衛(wèi) 90 平米以下， 50％ 三室兩廳一衛(wèi) 110 平米左右， 20％ 三室兩廳兩衛(wèi) 125 平米左右， 20％ 四室兩廳兩衛(wèi) 144 平米內(nèi)， 10％ （ 4） 平均容積率 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 的平均容積率為 。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有 藍(lán)光 （ 2）、 市政配套 條件 項(xiàng)目用市政配套（通訊、供水、排水、排污、供氣、供電）主要通過項(xiàng)目北側(cè)的道路地下管網(wǎng)接入。 ? 用地西側(cè)為規(guī)劃中 20m 寬市政道路。 大市政配套 （ 1）、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 ? 用地東側(cè)為規(guī)劃中 30m寬市政道路 。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊還將設(shè)置二所小學(xué)、二所中學(xué) 、 三所幼兒園 ； 第 13 頁共 28 頁 成都市軌道交通圖 （ 3）、醫(yī)療配套方面： 成都軍區(qū)總醫(yī)院、內(nèi)燃機(jī)廠職工醫(yī)院、成鐵分局東站醫(yī)院、成都交通醫(yī)院、 416 醫(yī)院等 ； （ 4）、商業(yè)配套方面：基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的北部新城商業(yè)中心約 公里； （ 5）、郵局：無； （ 6）、 銀行 ：無； （ 7）、其它： 沙河水岸，新綠 水碾公園、 3000 畝北湖公園、 12 平方公里的北郊風(fēng)景區(qū)、動(dòng)物園、熊貓基地、昭覺寺等文化風(fēng)景區(qū)構(gòu)筑起項(xiàng)目周邊不可多得的居住優(yōu)勢 。 第 12 頁共 28 頁 成都月平均降水量（毫米）、蒸發(fā)量（毫米）、 日照 （小時(shí)） 、霧日 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 全年 月降水量 月一日最大降水量 月最大積雪深度 月日照時(shí)數(shù) 月蒸發(fā)量 月霧日數(shù) 項(xiàng)目 片區(qū)的交通狀況及配套設(shè)施 項(xiàng)目 周邊 3000 米 內(nèi) 主要配套 （ 1）、交通狀況 ? 宗地距昭覺寺南路數(shù)百米，由北側(cè)和東側(cè)的 30m 道路與之相連；另外， 成綿高速、大件路、蜀龍大道（在建）、北新干線（在建）等快速通道交織成 了 密集的 道 路網(wǎng) 絡(luò)，交通通達(dá)性極佳； ? 公交系統(tǒng)情況：附近數(shù)百米內(nèi)有 1 路、 9 路、 32 路、 45 路、 49 路、 60 路、 69 路、 83路、 302 路等近 10 條公交線路通達(dá)市區(qū) ； ? 私家車出入 非常方便； ? 規(guī)劃中的地鐵 1 號(hào)線距項(xiàng)目僅 1000m，將于 2021 年通車 。 地塊內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、危巖崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地質(zhì)現(xiàn)象，未出現(xiàn)變形和坍塌，現(xiàn)狀穩(wěn)定。 成都 市常年雨量充沛， 年降水量 1000 毫米左右， 但分配不均，主要降水量都集中在 (4 月～10 月，降水量占全年雨量的 85%～ 95%)，其中 6 月～ 8 月的降雨量可達(dá)全年雨量的 60 左右 。 本地氣象條件 成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個(gè)春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。 （ 3）人文環(huán)境 宗地 位于昭覺寺以北，昭覺寺是當(dāng)?shù)赜忻乃聫R，項(xiàng)目用 地內(nèi)嵌守仁 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）：無。 空氣、噪聲狀況：地塊位于成都市東北方向 ， 雖有多條快速干道通過，但距離項(xiàng)目 均較遠(yuǎn)，但附近的鳳凰山機(jī)場有一定的航空噪音影響，尤其是在晚間；項(xiàng)目位于新綠水碾公園、 3000畝北湖公園、 12 平方公里北郊風(fēng)景區(qū)、熊貓基地和昭覺寺文化風(fēng)景區(qū)的包圍之中，空氣非常清新，適宜居住 。 片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自然資源及人文環(huán)境 （ 1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 該片區(qū) 將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合東郊工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將舊城區(qū)改造成為以居住為主的城區(qū) 。 根據(jù)以上顯示，成都將力爭把該區(qū)域打造成為嶄新的城北新區(qū)、對外開放的“城市名片”。 沙河：營造河居新概念 沙河 XX段長約 14公里，規(guī)劃將沙河景觀結(jié)構(gòu)分為 “ 兩帶兩片八景點(diǎn) ” 。城東將成為成都市房地產(chǎn)繼城南、城西之后的又一個(gè)黃金地段。 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃》，目前 XX區(qū)整體結(jié)構(gòu)將形成 “ 七片一帶 ” 的新格局，即成都物流基地功能區(qū)、“ 大學(xué)科技園 ” 科技研發(fā)基地、理工大學(xué)教育功能區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風(fēng)景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū) 、沙河城市發(fā)展帶，其中沙河城市發(fā)展帶和教育功能區(qū)、保和居住區(qū)是近幾年的發(fā)展熱點(diǎn)。同時(shí)，將北郊風(fēng)景旅游區(qū)打造為都市后花園，并在長 14 公里的沙河 XX段營造河居新概念。 （ 2） 片區(qū)規(guī)劃 和發(fā)展 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际?XX區(qū)，地處成都東北。 小結(jié)： 市區(qū) 半徑在擴(kuò)大，土地供地的范圍在向周邊擴(kuò)展，總的來說，土地單價(jià)和樓面地價(jià)在逐年上漲。 二、 土地單價(jià)及變化趨勢 成都市 20212021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 +儲(chǔ)蓄存款余額增幅與商品住宅 成交價(jià)格增幅對比分析 % % % % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅成交均價(jià)增長率 城鎮(zhèn)人均可支配收入 +儲(chǔ)蓄存款余額增長幅度 % % % 第 9 頁共 28 頁 成都成交均價(jià)大幅上漲，但是增幅 06年較 05年有較大下滑。 成都市主城五區(qū)分別有 64宗土地拍賣 /轉(zhuǎn)讓、 32宗土地掛牌出讓 /轉(zhuǎn)讓，其中 2宗暫?；蛲七t拍賣，成交 87宗， 供應(yīng) 畝， 總成交面積約 畝（ 萬平方米） ，其中 9 月份供應(yīng)土地 13宗，面積約 3535 畝，供應(yīng)面積居首位，供應(yīng)數(shù)量最多的是 12 月，供應(yīng) 15 宗土地；5 月供應(yīng)面積和數(shù)量最少，僅供應(yīng) 3宗土地約 畝。 小結(jié)： 房地產(chǎn) 市場供需平衡，市區(qū)商品住宅成交均價(jià)上漲幅度減緩，但由于經(jīng)濟(jì)的增長，土地成本的提高， 外地投資