【文章內(nèi)容簡介】 生活配套區(qū)和以梁家巷為中心的商業(yè)中心； （ 2）、距成都的 CBD 約 6 公里，具有極佳的通達(dá)性。 大市政配套 （ 1）、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 ? 用地東側(cè)為規(guī)劃中 30m寬市政道路 。 ? 用地南側(cè)為規(guī)劃中 16m 寬市政道路。 ? 用地西側(cè)為規(guī)劃中 20m 寬市政道路。 ? 用地北側(cè)為已經(jīng)過到通車條件的 30m 寬市政道路。 （ 2）、 市政配套 條件 項(xiàng)目用市政配套（通訊、供水、排水、排污、供氣、供電）主要通過項(xiàng)目北側(cè)的道路地下管網(wǎng)接入。 片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況及市場特點(diǎn) （ 1） 物業(yè)類型及分布特征 因?yàn)樵撈瑓^(qū) 屬于成都市三環(huán)以內(nèi)的主城區(qū) ，物業(yè)類型以多層和高層項(xiàng)目為主。 （ 2） 開發(fā)規(guī)模 該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有 藍(lán)光富麗花城、 XX 城市花園 ，開發(fā)規(guī)模 分別為 40萬 ㎡ 、 15 萬 ㎡ 。 （ 3） 戶型結(jié)構(gòu) 兩房兩廳兩衛(wèi) 90 平米以下， 50％ 三室兩廳一衛(wèi) 110 平米左右， 20％ 三室兩廳兩衛(wèi) 125 平米左右， 20％ 四室兩廳兩衛(wèi) 144 平米內(nèi)， 10％ （ 4） 平均容積率 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 的平均容積率為 。 第 14 頁共 28 頁 （ 5） 價格水平 富麗花城 2 期 平均價格 約 為 4300 元 /㎡ （ 6） 銷售速度及消化率 富麗花城 2期開盤當(dāng)日即售磬。 成都城北區(qū)域 2021 年成交商品房 84 萬平方米。 （ 7）購買人群 成都 市 主力購房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的《成都房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示， 2021 年成都市 5 城區(qū)商品房個人購買者的地域構(gòu)成比例為，本地個人 %，外地個人 %，市郊區(qū)個人 14。 1%。本市購房居民以新購房和改善居住條件為主要目的，投資購房比例較低。從外地人購買比例 接近本地居民購買比例來看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場。 商業(yè)市場調(diào)研 （ 1） 商業(yè)的物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目 周邊規(guī)劃兩個農(nóng)貿(mào)市場，面積近 9 千平米 ，競爭樓盤富麗花城項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃配套 景觀商業(yè)步行街 。 （ 2） 招商情況 基本無現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的北部新城商業(yè)中心約 公里，因此目前該片區(qū)基本上不存在招商情況 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 相對 平均 房價而言，項(xiàng)目 土地成本 不 太 高為我們迎來相對寬裕的操作空間。 ? 根據(jù)城市 規(guī)劃 的北部新城 會 為該區(qū)域 帶來可預(yù)期升值空間 。 ? 地塊已完成 拆遷，地勢較平坦，邊界規(guī)則，便于建筑 布局 。 ? 稅收優(yōu)惠比較大 。 劣勢分析 ? 區(qū)域整體外部環(huán)境 目前 不好，在普通市民心目中屬臟亂差地段 ，關(guān)注度不高 。 ? 項(xiàng)目內(nèi) 嵌守仁道魁祖師（昭覺寺第五、六代方丈）墓 。 ? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善。 ? 根據(jù) 發(fā)展需要，本項(xiàng)目如需在今年開盤， 各項(xiàng)工作都顯得異常緊張。尤其本項(xiàng)目是我司在異地、在 成都 開發(fā)的首個項(xiàng)目，內(nèi)部管理、外部資源整合、關(guān)系協(xié)調(diào)方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。 機(jī)會點(diǎn)分析 ? 區(qū)域內(nèi)無 競爭 樓盤 少 ，正處于開發(fā) 熱點(diǎn) 前期 。 ? 重視環(huán)境景觀，以此提升產(chǎn)品質(zhì)素和檔次。 潛在威脅分析 ? 藍(lán)光富麗花城 的威脅 ? 其它區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤 會 分流市場關(guān)注度和 客戶。 第 15 頁共 28 頁 ? 重視營銷，通過包裝和高水準(zhǔn)的服務(wù)提升項(xiàng)目的品牌和檔次。 目標(biāo)客戶群消費(fèi)調(diào)研 （ 1） 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 項(xiàng)目輻射半徑約 3～ 5 公里范圍內(nèi)，其中以區(qū)域內(nèi) 城北批發(fā)市場 商戶為主、同時考慮在 城北區(qū)域 內(nèi)上班的各類企事業(yè)單位消費(fèi)者、周邊區(qū)域原居住人口和其他區(qū)域居民 以及外地 消費(fèi) 人群 。初步預(yù)計(jì)整體客群來源如： ? 周邊市場商戶 20％ ? 向四周輻射 5 公里范圍內(nèi)企事業(yè)單位上班的消費(fèi)者 35％ ? 周邊區(qū)域的原居住人口 10％ ? 來自其它區(qū)域 或外地 的消費(fèi)者 35％。 第 六 部分 項(xiàng)目 價值判斷 一、 項(xiàng)目定位原則和定位思路 差異 性 項(xiàng)目定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要針對市場（區(qū)域市場或整體市場）目前的整體供應(yīng)特征，尋找一種與眾不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，以區(qū)別于區(qū)域市場或整體市場的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競爭的惡性泥潭。 適應(yīng)性 項(xiàng)目的定位應(yīng)該結(jié)合地塊的特點(diǎn)、區(qū)域市場的特征等其他要素，提出最適合本項(xiàng)目的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新，只有結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況提出的定位，才是最合適的。 獨(dú)特性 獨(dú)特性可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識別，是一種區(qū)分與市場同類產(chǎn)品的有效手段。 二、 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品形態(tài)定位 由于地塊容積率指標(biāo) 為 ，加上地塊本身自然資源特點(diǎn)，社區(qū)定位為 中 檔的 高層公寓社區(qū)。產(chǎn)品形態(tài)以高層建筑為主，做好園林景觀 。 高層建筑 戶型面積以 2房 90m2 為主，附帶少量 三 房和 四 房戶型。 形象定位 第 16 頁共 28 頁 打造該片區(qū)最具有競爭力的 住宅社區(qū)，通過建筑立面風(fēng)格和園林打造凸現(xiàn)本案的獨(dú)特性和與其他樓盤的差異性。 目標(biāo)客戶定位 整個社區(qū)客戶定位為面向都市中產(chǎn)階級。以成熟穩(wěn)定的中青年人為主，一般出生于 60 年代末 80年代初，年齡在 25～ 40 歲之間為主。家庭結(jié)構(gòu)一般只有一個小孩，部分家庭有一到兩個老 人。戶主擁有一份較為穩(wěn)定 或是收入較高職業(yè)，事業(yè)處于上升期，一般為首次置業(yè)或是第二次置業(yè) 。 第 七 部分 工程進(jìn)度 一、 項(xiàng)目分期 項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動發(fā)展的模式進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，在籌集到一定的啟動資金后進(jìn)行前期工程開發(fā)，前期工程開發(fā)所獲利潤和回收的建設(shè)投資滾動投入后續(xù)分期工程的建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目分 四 期實(shí)施開發(fā)，建設(shè)總工期 三 年 半 。 項(xiàng)目第一期工程 該 期工程 建筑面積 約 125207 平方米，計(jì)劃工期從 2021 年 8 月至 2021年4 月。 項(xiàng)目第二期工程 該 期工程建 建筑面積 約 130042 平方米， 計(jì)劃工期從 2021年 2月開始做基礎(chǔ) ，至 2021 年 10月完成。 項(xiàng)目第三期工程 該 期工程 建筑面積 約 133909平方米， 計(jì)劃工期從 2021年 8月開工到 2021年 4月完工 。 項(xiàng)目第四期工程 該 期工程 建筑面積 約 94752 平方米 。預(yù)計(jì)工期從 2021 年 2月 到 2021 年10 月全部完工， 本項(xiàng)目開發(fā)完畢 。 二、 確定工程各時間接點(diǎn) 一期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 101129 平方米，全部為高層 公寓 。 ⑴ 、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi) 及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：包括 售房部、異地樣板房 、 示范園林 、小區(qū)入口 等。 建設(shè)工期：自 2021 年 8月開始至 2021 年 4 月結(jié)束。 形象進(jìn)度：完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過竣工驗(yàn)收。 二期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 105034 平方米，全部為高層 公寓 。 ⑴ 、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 第 17 頁共 28 頁 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：包括水體、園林綠化、 小區(qū) 入口場等。 建設(shè)工期：自 2021年 2月開始至 2021 年 10 月結(jié)束。 形象進(jìn)度：完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過竣工驗(yàn)收。 三期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 108157 平方米，全部為 全部為高層 公寓 。 ⑴ 、建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。 建設(shè)工期：自 2021 年 8月開始至 2021 年 4 月結(jié)束。 現(xiàn)場形象進(jìn)度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間道路 ，高層通過驗(yàn)收 。 四 期工程 技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域 地上 建筑面積約 76530 平方米，全部 高層公寓 。 ⑴ 、建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。 ⑵ 、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。 ⑶ 、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。 建設(shè)工期：自 2021年 2月開始至 2021 年 10 月結(jié)束。 現(xiàn)場形象進(jìn)度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工程完工并形成建筑物之間及周邊道路 及小區(qū)剩余配套， 通過全部驗(yàn)收，項(xiàng)目 竣工 。 第 八 部分 銷售 進(jìn)度 開盤時間確定 （不含車庫） 分期 預(yù)售面 積 （平方米） 預(yù)售時間 銷售周期 一期第一次開盤 50000 20211215 3 月 一期 第二次開盤 51129 2021322 3 月 二期 第 一次開盤 30000 2021628 3 月 二期第二次開盤 50000 2021928 3 月 二 期第三次開盤 25034 20211220 6 月 三期第一次開盤 30000 20211220 6 月 三期第二次開盤 60000 2021627 月 三期第三次開盤 18157 20211017 2 月 四期第一次開盤 20210 20211017 2 月 四期第二次開盤 56530 20211219 3 月 每 年 銷售量 （單位：平方米） 、（不含車庫 92967 平方米 ） 第 18 頁共 28 頁 銷售回款 （單位：萬元） 假定： 當(dāng)月銷售收入于 當(dāng)月收 回 40%款項(xiàng) ， 次月收回 80%的款項(xiàng)，剩余 20%的的款項(xiàng)于第 3個月收回。 年度 2021 2021 2021 2021 回款額 9770 93680 90218 27352 第 九 部 分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一、 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 投資估算范圍 本 投資估算范圍包括項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收、所有商品房銷售完畢時所發(fā)生的全部費(fèi)用。費(fèi)用內(nèi)容分為項(xiàng)目開發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期規(guī)費(fèi)稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用