【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 表二項(xiàng)目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積居住區(qū)用地面積100住宅用地公建用地道路用地綠化用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表三序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)m22住宅總建筑面積萬(wàn)m2其中多層住宅建筑面積萬(wàn)m2高層住宅建筑面積萬(wàn)m23公建總建筑面積萬(wàn)m2(其中公益性公共設(shè)施建筑面積)萬(wàn)m24住宅平均層數(shù)層5住宅面積毛密度萬(wàn)m2/ha6居住總戶數(shù)戶28907居住總?cè)藬?shù)人92488戶均人口人/戶9戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha11容積率12建筑密度%1613綠地率%14日照間距1:15機(jī)動(dòng)停車(chē)位輛390(地上)333(地下)16自行車(chē)位輛5780⑶室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)**市城市總體規(guī)劃修編成果，《**家園》四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見(jiàn)附圖二和表一）~，~。由上述數(shù)據(jù)看出，《**家園》居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢(shì)。據(jù)**市勘察院1999年12月13日測(cè)繪的工號(hào)為C—1999—418的測(cè)圖，《**家園》居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見(jiàn)表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)?！?*家園》紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四方位自然地面高程丁字沽三號(hào)路西側(cè)沿線 南倉(cāng)道北側(cè)沿線 桃江路東側(cè)沿線 玉泉東道南側(cè)沿線 據(jù)天津燕宇置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)簽定的《**家園》居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)的“場(chǎng)地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運(yùn)土方地點(diǎn)，墊填土方地點(diǎn)，清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，《**家園》居住小區(qū)各單體棟號(hào)177。；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，～（），‰。⑷單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案《**家園》居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類(lèi)：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見(jiàn)**市地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為KC2001C09的“天津燕宇置業(yè)有限公司丁字沽三號(hào)路場(chǎng)區(qū)巖土工程勘察報(bào)告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。綜合服務(wù)樓類(lèi)型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。托兒所類(lèi)型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。四．工程成本估算1．土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用⑴土地出讓金①紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)土地補(bǔ)償費(fèi)20萬(wàn)元/畝=②北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)③北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)⑵土方平衡費(fèi)①紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi)100萬(wàn)元②紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi)2萬(wàn)元/③天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)以外的垃圾清運(yùn)費(fèi)45萬(wàn)元。④天津警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)施工的土方平衡費(fèi)55萬(wàn)元。紅線內(nèi)道路基本上不需再對(duì)自然地坪進(jìn)行填、挖，～。紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）。填墊土方量為=24640立方米基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場(chǎng)土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再?gòu)膱?chǎng)外購(gòu)?fù)?。⑶相關(guān)配套增容費(fèi)用按**市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表五。表五相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/平方米計(jì)費(fèi)面積金額通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)28供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)40+17+10+25+28非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)70市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)165住宅電力配套工程費(fèi)(600+21)元/千伏安50W電纜區(qū)供電工程貼費(fèi)900元/千伏安50W自來(lái)水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金600元/立方米日3000戶1500元/立方米日3000戶20元/平方米9元/平方米2．區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算額，列于表六表六專業(yè)名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）估算金額（萬(wàn)元）給水工程排水工程（雨水、污水）熱力工程燃?xì)夤こ屉娏こ屉娪嵐こ蹋娨?、電話、保安）道路工程綠化工程路燈工程通郵工程3．建安工程費(fèi)估算 《**家園》居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個(gè)類(lèi)型，即多層（5~6層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（9~11層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類(lèi)型建筑的建安工程費(fèi)估算額見(jiàn)表七。表七多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額施工前期費(fèi)25元/m229元/m230元/m2建安工程費(fèi)690843844小區(qū)配套和增容費(fèi)391391410其它費(fèi)用205216216 ： 土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用1950萬(wàn)元 設(shè)備工程配套費(fèi)用 460萬(wàn)元 總 計(jì) 2410萬(wàn)元4．售樓費(fèi)及管理費(fèi)估算⑴銷(xiāo)售預(yù)算的擬定： ①銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 300萬(wàn)售樓中心內(nèi)外裝飾 50萬(wàn)路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標(biāo)志 100萬(wàn)②廣告計(jì)劃報(bào)紙廣告 500萬(wàn)電視廣告 300萬(wàn)網(wǎng)上廣告 30萬(wàn)載體廣告 150萬(wàn)雜志廣告 30萬(wàn)電視影片 20萬(wàn)③宣傳促銷(xiāo)計(jì)劃樓書(shū) 20萬(wàn)海報(bào) 10萬(wàn) 5萬(wàn)DM 10萬(wàn) 15萬(wàn)消息稿發(fā)布 5萬(wàn)人際關(guān)系費(fèi)用 10萬(wàn)多媒體制作 50萬(wàn)膠片 2萬(wàn)各種圖表制作 1萬(wàn)模型沙盤(pán) 5萬(wàn)各種促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用 100萬(wàn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 10萬(wàn)④其他項(xiàng)目和約書(shū)（合同） 20萬(wàn)價(jià)目表 10萬(wàn) 1萬(wàn)銷(xiāo)售訓(xùn)練（培訓(xùn)費(fèi)用） 2萬(wàn)售樓處管理費(fèi)（清潔、警衛(wèi)、水電雜費(fèi)） 20萬(wàn)內(nèi)業(yè)各項(xiàng)報(bào)表 1萬(wàn)銷(xiāo)控各項(xiàng)表 1萬(wàn)名牌、名片、服裝 3萬(wàn)人員薪資600元/月12410 30萬(wàn)人員提成 250萬(wàn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 20萬(wàn)⑤總計(jì) 2050萬(wàn)⑵管理費(fèi)用攤銷(xiāo)的估算我公司目前對(duì)《燕宇小區(qū)》和《燕宇新城》兩個(gè)運(yùn)做項(xiàng)目進(jìn)行了管理費(fèi)用的分項(xiàng)計(jì)賬?！堆嘤钚^(qū)》（）《燕宇新城》（）。市建委主編的《98天津房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的1997年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷(xiāo)的統(tǒng)計(jì)平均值為45元/平方米(利息為88元/平方米)《99天津房地產(chǎn)市場(chǎng)》列錄的1998年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷(xiāo)為40元/平方米（利息為77元/平方米）僅以管理費(fèi)攤銷(xiāo)數(shù)額分析，我公司在管理經(jīng)費(fèi)支出方面處于**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的平均偏上水平?！?*家園》居住小區(qū)工程的管理費(fèi)攤銷(xiāo)額度按120元/平方米估算，其總額為：120元/平方米=5．平方米樓面價(jià)的構(gòu)成及數(shù)額估算⑴平方米樓面價(jià)的構(gòu)成成分為土地出讓金、土方平衡工程費(fèi)、市政大配套費(fèi)、施工前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)和增容費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、公司綜合管理費(fèi)攤銷(xiāo)、貸款利息、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。⑵《**家園》居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)額估算（見(jiàn)表八）表八項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）多層住宅平米成本價(jià)小高層住宅平米成本價(jià)土地出讓金土方平衡工程費(fèi)市政大配套費(fèi)施工前期費(fèi)用建安工程費(fèi)小配套和增容費(fèi)行政事業(yè)性收費(fèi)公司管理費(fèi)攤銷(xiāo)+2050貸款利息不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)五．營(yíng)銷(xiāo)策略古今中外產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的方法萬(wàn)千，學(xué)說(shuō)著作洋洋灑灑，究其真諦不外乎為“以產(chǎn)品質(zhì)量為依托，以真誠(chéng)服務(wù)為手段”。中國(guó)古代經(jīng)濟(jì)發(fā)展史中提出的，從宋朝開(kāi)始的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，不論是名鋪店堂的商賈，還是市井?dāng)側(cè)旱男∝?，都深諳“人喊人可能三聲不理，貨喊人必定駐馬勒疆”的經(jīng)商常言。我公司在制定營(yíng)銷(xiāo)策略，研究營(yíng)銷(xiāo)方法，采取營(yíng)銷(xiāo)手段時(shí)，應(yīng)該以提高全公司的總體管理水平為總前提，使“營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的優(yōu)劣是每位員工工作成果的綜合反映”的觀點(diǎn)深入人心，才可以使?fàn)I銷(xiāo)工作有更大的進(jìn)步。這也是國(guó)內(nèi)外所有企業(yè)對(duì)獲得“ISO國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證”視為莫大榮譽(yù)的原因，也說(shuō)明該企業(yè)具有保證其產(chǎn)品質(zhì)量的系統(tǒng)的管理機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格的運(yùn)作程序。1．《**家園》居住小區(qū)工程的銷(xiāo)售策略構(gòu)想⑴告知階段工地周邊搭建圍墻、售樓處以及POP等，引起過(guò)往人員注意。選擇一或二家津門(mén)和全國(guó)知名雜志為傳播媒體載文和企業(yè)廣告活動(dòng)推廣逐步加強(qiáng)企業(yè)形象后推銷(xiāo)售本案印象，并引起社會(huì)大眾的好奇。選擇電臺(tái)、電視進(jìn)行公司整體形象宣傳，樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)群體的信譽(yù)度，提高本案形象。選擇相關(guān)運(yùn)輸載體進(jìn)行廣告包裝，以車(chē)輛動(dòng)性引起相關(guān)銷(xiāo)費(fèi)群體注意。選擇相關(guān)網(wǎng)址，建立本案網(wǎng)絡(luò)、信息平臺(tái)提高臺(tái)案亮點(diǎn)。⑵喚起購(gòu)買(mǎi)都需求階段此階段承接上階段工作進(jìn)度，先仍采用拉式策略，運(yùn)用上述廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的關(guān)切和需求。選定定向目標(biāo)客戶群體，采用DM宣傳手段，直接寄發(fā)本案各種進(jìn)度訊息。售樓處工作人員甄別目標(biāo)客戶，擔(dān)當(dāng)銷(xiāo)售解說(shuō)本案賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)一步面對(duì)面直接攻南目標(biāo)客戶。樓書(shū)海報(bào)擔(dān)當(dāng)著目標(biāo)客戶由售樓處到回家之后的本案項(xiàng)目的傳播媒介功能。利用現(xiàn)存網(wǎng)點(diǎn)平臺(tái)搭建本案銷(xiāo)售宣傳平臺(tái)充分利用網(wǎng)絡(luò)媒體轉(zhuǎn)發(fā)各種訊息。⑶促成購(gòu)買(mǎi)階段售樓工作人員集中前兩階段成果集中攻擊目標(biāo)客戶本階段采用推式策略，采取主動(dòng)出擊客戶形成定購(gòu)熱潮。配合SP活動(dòng)，再度刺激銷(xiāo)售高潮。配合開(kāi)盤(pán)工作召開(kāi)目標(biāo)客戶與社會(huì)名流酒會(huì)，確定本案社會(huì)的格調(diào)進(jìn)而提高社會(huì)知名度促成購(gòu)買(mǎi)成交。利用網(wǎng)絡(luò)媒體平臺(tái)進(jìn)行目標(biāo)客戶攻南直接網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)新概念，提高本案現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的信息概念。2．銷(xiāo)售計(jì)劃建議⑴工地現(xiàn)場(chǎng)布置的建議任務(wù)：將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)依建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格配置給予參觀者一目了然的感覺(jué)。構(gòu)想：依本案小區(qū)現(xiàn)存設(shè)計(jì)方案，左邊搭建售樓中心和樣板間。在售樓中心門(mén)前建立一臨時(shí)噴泉以助長(zhǎng)銷(xiāo)售聲勢(shì)。在售樓中心兩側(cè)建立停車(chē)場(chǎng)，劃好車(chē)位，適度布置一兩部名牌車(chē)效益，增大本案項(xiàng)目高級(jí)感。售樓中心入口處停車(chē)場(chǎng)處，分配兩名制服保安以喚起參觀者的虛榮感，并進(jìn)而顯示社區(qū)氣派。其余空地滿植草皮外圍間植一定樹(shù)木與鮮花，使有余蔭滿園之感。高大的旗幟沿售樓中心兩旁設(shè)計(jì)，以旗幟飛揚(yáng)聲勢(shì)浩大。圍墻與周邊戶外廣告適外擺放，但避免繁多以免降低本社區(qū)高級(jí)感?，F(xiàn)場(chǎng)四周矗立風(fēng)格獨(dú)特的路燈在入夜后有助于對(duì)目標(biāo)客戶群體的吸引。⑵售樓處的建議任務(wù)：增進(jìn)客戶對(duì)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物的認(rèn)識(shí)進(jìn)而引起其強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。顯示本案項(xiàng)目的智能化特點(diǎn)魅力增加客戶對(duì)本案的充分了解。動(dòng)用現(xiàn)代媒體的多重功能，影響客戶對(duì)未來(lái)世紀(jì)生活的再次評(píng)估。構(gòu)想：整個(gè)銷(xiāo)售接待中心根據(jù)本案建筑師設(shè)計(jì)的平面配置劃分功能，分為入口大廳，多媒體廳、樣板間、談判區(qū)、高商品館，售樓處內(nèi)全實(shí)施微機(jī)管理建立背景音響隨時(shí)播放柔美而動(dòng)聽(tīng)的音樂(lè)。入口大廳大約應(yīng)100平方米，中心放置本社區(qū)1：2000小區(qū)規(guī)劃大型沙盤(pán)，風(fēng)格獨(dú)具的社區(qū)造型將是第一個(gè)視感焦點(diǎn)，尤其模型車(chē)部分配屬電動(dòng)人、車(chē)不斷移動(dòng)極具效果，簡(jiǎn)潔明朗的現(xiàn)代設(shè)計(jì)高敞氣派的空間充分顯示本社區(qū)高水準(zhǔn)、高格調(diào)的全智能的氣勢(shì)充分顯示投資者的不同凡響的鑒賞能力，大廳兩側(cè)為售樓人員接待處發(fā)入宣傳資料并引導(dǎo)客戶逐步進(jìn)入談判區(qū)以加深參觀者的好感。多媒體廳大約80平方米，此廳為智能化體現(xiàn)廳，本廳充分利用最現(xiàn)代化電教手段，引進(jìn)三維立體（3D）實(shí)景展示系統(tǒng)加以現(xiàn)代多種媒體系統(tǒng)展現(xiàn)本案。①燕宇置業(yè)的各項(xiàng)目業(yè)績(jī)②本案建筑設(shè)計(jì)的前衛(wèi)性及智能性③本社區(qū)的細(xì)化說(shuō)明及銷(xiāo)售人員親切簡(jiǎn)明清晰的旁白均將引發(fā) 參觀者的極大好奇與興趣