【文章內(nèi)容簡介】 ............................................................................................. 38 （四）償債能力分析 ...................................................................................................... 39 （五）財務(wù)效益分析 ...................................................................................................... 39 七、不確定性分析 .......................................................................................................... 41 （一）盈虧平衡分析 ...................................................................................................... 41 （二）敏感性分析 .......................................................................................................... 41 （三）項目風(fēng)險分析 ...................................................................................................... 41 八、項目社會影響評價 .................................................................................................. 44 （一）社會影響分析 ...................................................................................................... 44 （二）社會適應(yīng)性分析 .................................................................................................. 44 （三）社會風(fēng)險及對策分析 .......................................................................................... 44 結(jié) 論 .......................................................................................................................... 46 參考文獻 .......................................................................................................................... 47 附錄 A 平面布置圖 ......................................................................................................... 48 附錄 B 地理位置圖 ......................................................................................................... 49 附錄 C 施工進度圖 ......................................................................................................... 50 附錄 C 投資計劃表 ......................................................................................................... 51 附錄 E 銷售收入計劃表 ................................................................................................. 52 附錄 F 利潤表 ................................................................................................................. 53 附錄 G 還本付息表 ........................................................................................................ 54 附錄 H 項目投資現(xiàn)金流量表 ........................................................................................ 55 附錄 I 敏感分析表 .......................................................................................................... 56 附錄 J 敏感分析圖 .......................................................................................................... 56 致 謝 .......................................................................................................................... 58 沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項目可行性研究報告編制 –1– 一、緒論 （一）選題背景 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的產(chǎn)業(yè)，最近幾十年，我國經(jīng)濟將持續(xù)穩(wěn)步增長。穩(wěn)步而快速的經(jīng)濟增長必將要求房地產(chǎn)業(yè)保持適度增長。東北振興，沈陽先行。沈陽市出臺一系列房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，因此沈陽市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅猛。而沈陽市北市場地區(qū)的開發(fā)，改善沈陽北市場地區(qū)居民的生活居住條件，進一步提高生活質(zhì)量，對和平區(qū)北市場地區(qū)的總體規(guī)劃有著重要的意義。進行此房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究將為房地產(chǎn)投資 者做好投資前期工作，避免和減少決策失誤，加強投資決策的科學(xué)性和客觀性，提高建設(shè)投資的總效益。 本設(shè)計題目“沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項目可行性研究報告”編制，將為項目決策者提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。在對本課題研究、設(shè)計的過程上，能夠掌握編制可行性研究報告的方法和技能，具備完成項目可行性研究報告編制的能力，增加自身實踐經(jīng)驗，以滿足未來工作對自身能力的要求。 （二）可行性研究文獻綜述 1．可行性研究概述 投資項目的可行性研究是在項目投資決策之前，對擬建項目的主要內(nèi)容和配套條件 ，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并在此基礎(chǔ)之上，對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會環(huán)境影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法 [1]。 可行性研究在項目投資實踐中具有重要作用。而且決策的重要依據(jù)是可行性研究對項目進行科學(xué)的分析與預(yù)測后所得的結(jié)論，所以，投資項目的可行性研究對項目開發(fā)起到關(guān)鍵的作用?？尚行匝芯吭陧椖客顿Y實踐中 的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面： (1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 (2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。 (3)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。 (4)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。 (5)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。 沈陽市明城新世紀(jì)建設(shè)項目可行性研究報告編制 –2– 2． 可行性研究的產(chǎn)生 20 世紀(jì) 30年代，美國開始開發(fā)田納西流域，田納西流域開發(fā)能否成功，對當(dāng)時美國經(jīng)濟的發(fā)展關(guān)系重大。為保證田納西流域的合理開發(fā)和綜合利用，開創(chuàng)了可行性研究的方法，并獲得成功。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達國家普遍采用這一方法，廣泛地應(yīng)用到科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟建設(shè) 領(lǐng)域，已逐步形成一整套行之有效的科學(xué)研究方法。可行性研究的內(nèi)容很廣泛、一般包括市場研究、工程建設(shè)條件研究、采用工藝技術(shù)研究、管理和施工研究、資金和成本研究、經(jīng)濟效益研究等內(nèi)容 ， 可行性研究從 那時起就 開始了 。 我國進行可行性研究起步比較晚。改革開放以后，西方可