【文章內容簡介】 研發(fā)區(qū)和項目選址方便的交通特點，客戶主要定為江浙滬的研究型企業(yè)或對交通要求比較高的制造業(yè)企業(yè)。它們在上海設立銷售中心，辦事處，子公司等。 SWOT分析 優(yōu)勢1）方便的交通 規(guī)劃用地西北面和東北面都有寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。規(guī)劃用地距同濟新城唯一交通站點——綠苑路同濟大學站有高度可達性。2）開發(fā)難度低 規(guī)劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單的工程準備措施，就可以進行修建。3）自然條件 地塊沿河，風景成為突出優(yōu)勢，周圍沒有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風好。4）周邊環(huán)境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。 劣勢1）人氣 由于周邊多數地塊尚待開發(fā)，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠。2）居住區(qū)的影響 本地塊與居住區(qū)公用北邊的國豪路，居住區(qū)人/車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。3）市政配套 地塊以及其周邊市政設施不完善，待改進。 機會1）東側研發(fā)區(qū) 東側規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當的規(guī)模，對研究性企業(yè)來說，緊挨研發(fā)區(qū)設辦事處、子公司，是非常有利的。2）交通條件的改善 多處修建的曹安公路運量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，同濟新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。 威脅1）經濟金融 目前，全球經濟下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升高。2）安亭 安亭的發(fā)展建設更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長期上逐漸體現集中優(yōu)勢，對本項目構成威脅。3）在建寫字樓 西北側在建寫字樓與本項目定位相當，周邊交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優(yōu)于本項目。 價格定位周邊寫字樓租金 周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通過調查，各選取部分具代表性的寫字樓：實例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/（平方米天）]曹安國際商城高480061永惠大廈中9000200v6時代低180055實例名稱詳細信息曹安國際商城嘉定區(qū)曹安路1855號永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號v6時代嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄嘉定區(qū)樓價走勢：（見三，統(tǒng)計圖，P5）日租金如下：檔次價格（元/平方米）高中低考慮近期房地產市場趨勢，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價格定位 照顧本項目檔次，交通，容積率等指標。五、建設內容與市政配套 項目建設內容1) 本項目由建筑工程設計綜合甲級資質的民營設計事務所上海三益建筑設計事務所，設計風格簡約、現代。2) 項目設計符合國家制定的設計規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時符合上海市相關的設計規(guī)范和規(guī)定。3) 本項目選址臨近同濟公園，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設計積極融合人本主義與生態(tài)意識，樓體采用簡潔的幾何形體，以成熟的現代建筑科技為基礎，由鋼構架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合當今推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適、健康的工作環(huán)境。1) 本項目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設計，位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。2) 本項目建筑功能定位為乙級寫字樓，部分達到5A級寫字樓水平。3) 屋面設置室外休閑、綠地。4) 地下空間：地下一層各種配套設施用房及地下停車場所。1) 本項目為乙級寫字樓，設備材料應選擇價格合理的中檔品牌產品。2) 本項目暖通設計保證新風供應和所有房間的通風要求，必要時設立獨立的新風供應系統(tǒng)和排風系統(tǒng)。新風口和排風口的布置要和建筑設計緊密結合。3) 寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調，冷源來離心式冷水機組，熱源由市政熱力管網提供，可分層、分區(qū)控制，以減少施工難度和初期投資。1) 給水系統(tǒng)的設計應避免水質由于水箱和管路產生二次污染。2) 排水設計采用合流制排水，生活污水經化糞池處理后再排入城市管網，屋面排水采用內排水方式。3) 熱水供應擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。4) 凈水供應擬采用統(tǒng)一供應的凈水裝置。1) 本項目屬于多層建筑，根據國家標準屬二級負荷，無特殊要求。2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經樓內電力用戶站降壓后分配電力。3) 照明方式：地下室設置應急照明，常用照明，及應急指示燈；樓內用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設置外，還需設置應急照明及應急指示燈。消防樓梯處設常用照明和應急照明。4) 建筑物采用TNS聯合接地，接地電阻≤1Ω，且大樓鋼結構主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設置等電位箱。5) 防雷系統(tǒng)：本項目為三類防雷建筑物，采用裝設在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設，利用結構柱頭外側主鋼筋做引下線，樁基做接地極。6) 消防系統(tǒng)參照商務樓消防規(guī)定，在地下車庫及辦公區(qū)域建立報警（煙感、溫感）及聯動（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時設置消防栓及其他防火設備。1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 攝像機位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內部，地下車庫進入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。l 監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。l 系統(tǒng)集中供電2) 車庫管理系統(tǒng)l 系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng)RS485網絡采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。l 系統(tǒng)兼容性強，可與同系統(tǒng)中多個管理子系統(tǒng)結合使用，輕松實現一卡通管理系統(tǒng)。l 系統(tǒng)采用32位高速運轉處理器和超大容量存儲器；脫機、脫網工作時，不影響出、入庫及數據記錄存儲功能。l 出、入庫讀卡認證由一臺讀卡機完成，替代了以往入庫與出庫所用讀卡機各自分開模式，降低了用戶采購成本。l 停車庫出入口處裝設聲光設備，方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進入車庫存車時語音提示“請讀卡確認車輛已停好”，很好的避免了因用戶停留在車內，而車輛上行存放導致的人身安全事故。同時，當系統(tǒng)出現異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。l 立體車庫（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成車位引導功能，減少車主因尋找所分配車位帶來的麻煩。l 車位信息查詢功能：當車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置。l 可根據不同用戶車型分配不同車型車位，臨時用戶由管理員先預置車牌，再存車。3) 門禁l 各單元門口設置門禁。l 地下車庫進入電梯廳設置門禁。4) 機電設備監(jiān)控系統(tǒng)◇給排水系統(tǒng)監(jiān)測l 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控l 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控l 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控l 生活水泵運行及故障監(jiān)控l 凈化水裝置運行及故障監(jiān)控l 消防泵的運行狀態(tài)監(jiān)控◇送排風系統(tǒng)l 樓宇地下室排風機故障監(jiān)測l 地下車庫排風兼排煙風機故障監(jiān)測l 地下車庫新風機運行監(jiān)測◇其他設備l 車輛出入口進出口管理機運行故障信號監(jiān)控l 電梯運行狀態(tài)及故障監(jiān)控5) 樓宇信息系統(tǒng)l 電話通信系統(tǒng)l 數據傳輸系統(tǒng)6) 有線電視雙向寬帶信息傳輸系統(tǒng)7) 移動通信和尋呼通信系統(tǒng)l 實現地下停車庫及電梯轎廂內通信無盲區(qū)8) 大樓內部無線對講系統(tǒng)l 寫字樓無線局域網系統(tǒng)因特網進行商務活動等。9) 弱電防雷系統(tǒng)l 在機房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機房電源進線處安裝電源避雷器。10) 大樓綜合布線系統(tǒng)l 建立無線局域網并覆蓋整個寫字樓區(qū)域內，使商務人員能自由地通過 市政配套每戶設置電話/數據通信配線箱，由2對電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數據網絡通信，通信信號覆蓋大樓。市政雙路供電，雙路電纜引入?？側萘?500KVA。市政雙路電源自動切換。根據有關技術指標，本項目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為上海嘉定自來水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項目需求。本區(qū)域屬于