【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米，底層為餐廳客，二層為客廳和臥室，頂層為儲(chǔ)藏室。4） 虹橋金斯花園 位于金雨路88弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個(gè)樓面，強(qiáng)調(diào)了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個(gè)住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達(dá)到55平米，主臥面積達(dá)到30平米，銷(xiāo)售價(jià)格大多在6000元以上，總價(jià)在100元萬(wàn)以上。該樓盤(pán)緊鄰新涇港，河水污染，是其現(xiàn)階段的不足之處。5） 虹橋金俊苑 位于虹井路金匯花園南側(cè)，占地28000平米，由6幢公寓（2幢11層、2幢8層、1幢5層）和別墅住宅（19幢），總建筑面積3600平方米，前年開(kāi)始預(yù)售，售價(jià)每平米4200元起，公寓房型面積較大，二房二廳二衛(wèi)達(dá)127平米，其中客餐廳40平米，廚房9平米，三房二廳二衛(wèi)181平米，其中客餐廳50平米，廚房9平米，主臥達(dá)23平米，有雙陽(yáng)臺(tái)。 ◆　處航華地區(qū)最近的一個(gè)地區(qū)是龍柏地區(qū)，龍柏地區(qū)大致可以分為兩大塊，一塊靠的近虹橋地區(qū)和西郊公園，大部分樓盤(pán)冠以龍柏之名，一塊靠近七寶和虹橋機(jī)場(chǎng)，即航華地區(qū)?！簟↓埌氐貐^(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)有條不紊，各樓盤(pán)的樓次比較接近，既少見(jiàn)大富大貴的豪門(mén)，也少見(jiàn)樸素簡(jiǎn)陋的低價(jià)房，房型設(shè)計(jì)，外立面等方面較為用心?！簟『饺A地區(qū)大部分為六層多層房，外立面簡(jiǎn)單，排列單調(diào)，深深烙上了當(dāng)初作為動(dòng)遷小區(qū)的印跡，但也有幾個(gè)樓盤(pán)為該區(qū)域帶來(lái)了新氣候，如有丹桂花園、新明星花園、鴻禧花園、嘉豐新苑等，以及最近亮相的美景苑，該區(qū)域樓盤(pán)大多以較高檔的形式出現(xiàn)的其針對(duì)的客戶(hù)是白領(lǐng)，其中大多項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性,使許多樓盤(pán)不具備真正的可比性,就客戶(hù)而言,其對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的評(píng)價(jià)是地段、價(jià)格、戶(hù)型、物業(yè)管理、公建配套、綠化環(huán)境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性和偶然性。故而營(yíng)銷(xiāo)推廣會(huì)將這些因素優(yōu)化整和，結(jié)合市場(chǎng)和自身的特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一，兩個(gè)相近的項(xiàng)目若其定位也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。航華一村一街坊與周邊項(xiàng)目相比，考慮施工進(jìn)度，項(xiàng)目定位這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)要素新景苑是其最大對(duì)手。 ★2001年3月，丹桂南苑針對(duì)復(fù)式房型，推出“加1萬(wàn)元可獲得價(jià)值6萬(wàn)元的地下產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)一個(gè)”的促銷(xiāo)方案，復(fù)式面積在169—193M2左右，總價(jià)在60、70萬(wàn)元上下，現(xiàn)已全部售完，僅有車(chē)庫(kù)在出租當(dāng)中，其另有項(xiàng)目也在2002年底揭曉?！锱c其相鄰的新明星花園1月份也對(duì)133M2復(fù)式房型推出優(yōu)惠價(jià)銷(xiāo)售，售價(jià)為35353580M2，總價(jià)50萬(wàn)元上下。但以上樓盤(pán)在價(jià)格上與本案無(wú)可比性。現(xiàn)新明星花園僅剩下三套房，售價(jià)4180元，GB三房二廳二衛(wèi)1樓，售價(jià)4210元，D型三房二廳二衛(wèi)133平方米，售價(jià)4065元。新地塊也將在明年初有所動(dòng)作?！飺?jù)調(diào)查，嘉豐新苑已全部售出，其房型面積從93190平方米，與本案來(lái)說(shuō)其如此大的房型也能賣(mài)成10月份閔行預(yù)售排行榜的第三名，據(jù)了解該樓盤(pán)也將在2002年年底有新的項(xiàng)目開(kāi)工，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這正是本案在航華地區(qū)的火爆市場(chǎng)機(jī)會(huì)，利用市場(chǎng)上缺少的規(guī)模項(xiàng)目，推出我們的樓盤(pán)?！餃嗥狡焦凡G邊上的新景苑也在4月份推出，其與本案較近的地理位置成為本案的一大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但目前房型與價(jià)格等各項(xiàng)因素未定，二房面積90100平方米左右，三房面積在30150平方米左右。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的反映情況該案也成為當(dāng)?shù)氐囊淮鬅狳c(diǎn)。與本案存在競(jìng)爭(zhēng)最大?！飽|西走賂的吳中路是一條貫穿虹橋鎮(zhèn)的重要交通干道，虹橋鎮(zhèn)生要的腹地走廊，擁有得天獨(dú)厚的的地理位置，該地區(qū)住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)相當(dāng)成熟，吳中路沿線(xiàn)是聚集了一批小區(qū)型樓盤(pán)，以虹許路為界，東面有海聯(lián)花園、湘府花園、古北新城、明申花園，西面有虹橋金斯花園、韻動(dòng)時(shí)代、東苑怡和園等。目前在建項(xiàng)目有：古北新城東塊，規(guī)劃建造和7萬(wàn)平方米多高層住宅；海聯(lián)花園三期以20層住宅為主，有5萬(wàn)平方米左右，定價(jià)44005400元/平方米，市場(chǎng)接受度不容樂(lè)觀；上市的錦繡江南規(guī)劃41萬(wàn)平方米，是目前吳中路沿線(xiàn)規(guī)模最大的住宅項(xiàng)目。★韻動(dòng)時(shí)代位于金匯路462號(hào)，紅松路以南、金匯路以東、吳中路以北。，綠化率40%。規(guī)劃建造12幢8至11層小高層，總建筑面積97000平方米。該樓盤(pán)分三期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)15000平方米，2001年四月底開(kāi)盤(pán)，已銷(xiāo)售2幢9層住宅，現(xiàn)所剩房源不多。均價(jià)5000元。二期是位于足球場(chǎng)東側(cè)的4幢11層住宅，全部一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，兩房面積109平方米，三房面積127—133平方米，并在西端位置安排這45平方米景觀四房，開(kāi)盤(pán)價(jià)42005500元。比一期上漲150元/平方米。首期七月交房，二期9月交房。三期推出18套全裝修房，預(yù)計(jì)12月底交房。該樓盤(pán)房型較實(shí)惠，得房率84%，二房95平米左右，三房120至130平方米。 沿金匯路一側(cè)建有一個(gè)運(yùn)動(dòng)2000標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，實(shí)行會(huì)所員制，凡購(gòu)房皆成為該修飾樂(lè)訓(xùn)會(huì)員。足球場(chǎng)與住宅小區(qū)聯(lián)姻，在上海不多見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商提倡全民健身理念值得稱(chēng)道。小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施較多，有環(huán)跑徑等。規(guī)劃中還有各項(xiàng)體育設(shè)施，規(guī)劃、配套方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)。★錦繡江南北起吳中路，東鄰新涇港，南至浦匯塘，虹泉路和規(guī)劃中的金匯南路貫穿小區(qū)，占地30萬(wàn)平方米，一期開(kāi)發(fā)14萬(wàn)平方米的多層、小高層住宅，并在建筑外觀，環(huán)境上都融入了一些江南傳統(tǒng)建筑符號(hào)，力求形成與眾不同的民族特色，如窗，陽(yáng)臺(tái)外設(shè)計(jì)了美人靠，屋頂采用青灰色斜坡頂，還參照“西湖十景”的江南園林意境，設(shè)計(jì)了“陶然十景”。十分明顯，該盤(pán)嘗試傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，期望以“中國(guó)民族魅力”來(lái)贏得市場(chǎng)，反映出求新求變的市場(chǎng)策略。規(guī)劃中的金匯路和虹泉路將整個(gè)小區(qū)分隔為四個(gè)地塊。并規(guī)劃有“生活天地”、“運(yùn)動(dòng)健康“、“商務(wù)時(shí)代”、“教育碩果”四大主題會(huì)所，同時(shí)，金匯路沿街將規(guī)劃為江南文化休閑街，小區(qū)綠化率40%。一期開(kāi)發(fā)吳中路以南，金匯路以東地塊，占地近10萬(wàn)平方米，建筑面積14萬(wàn)平方米，規(guī)劃有13幢46層和10幢812層住宅，東南角為幼兒園。圍繞小區(qū)“一低北高，南面是多層住宅，東側(cè)沿新涇港和北側(cè)靠吳中路的是小高層，全部一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，兩房面積102122平方米，三房118158平方米。多層開(kāi)盤(pán)價(jià)44004700元，小高層41005000元/平方米預(yù)計(jì)2002年12月交房?！镂挥趨侵新返慕鸷绱髲B觀景閣是1幢18層點(diǎn)式高層，風(fēng)車(chē)型格局，141平方米左右三房，開(kāi)盤(pán)價(jià)僅31004100元，弱面可以看見(jiàn)虹橋高爾夫球場(chǎng)。比與其一路之隔的明申花園、古北新城房?jī)r(jià)接近千元?！镂挥诮饏R路紅松路口的金匯花園推出2幢12層住宅，“大面積、高價(jià)位”的特點(diǎn)，兩房面積122平方米，三房面積139158平方米，房?jī)r(jià)43005400元/平方米。比龍柏金鈴公寓高出近1000元/平方米，與韻動(dòng)進(jìn)代報(bào)價(jià)相當(dāng)?！镂挥谄咻仿返娜f(wàn)兆家園本月正式銷(xiāo)售二期萊茵清鏡，二期中規(guī)劃有低層、多層和小高層住宅，其中，沿蒲匯路而建的排屋尚未公開(kāi)就已被預(yù)定一空，2幢三聯(lián)體和2幢四聯(lián)體排屋，面積在180190平方米，售價(jià)45004600元/平方米，目前多層住宅房32003600元/平方米，比一期高出約500元/平方米。地塊西側(cè)的2幢多層住宅，以108平方米的三房為主，11月交房?！镂鹘箭埌叵汩吭啡谛「邔游挥谇嗌悸?69弄，北靠青杉路、東鄰虹井路，占地6萬(wàn)平方米，建筑面積11萬(wàn)平方米，規(guī)劃有12幢小高層，綠化率40%。一二期已開(kāi)發(fā)了8幢住宅，引次推出三期小區(qū)最南面，靠吳中路的4幢811層住宅，一房面積6066平方米，兩房面積80104平方米，四房146平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)37004800元/平方米，預(yù)計(jì)12月交房。為突出本案的特色，航華一村一街坊的定位應(yīng)有意保持與其他樓盤(pán)的差異特征，以取得競(jìng)爭(zhēng)的有利地位。 春之聲市場(chǎng)調(diào)查表項(xiàng) 目錦繡江南韻動(dòng)時(shí)代金匯名人苑位 置金匯路88號(hào)金匯路462號(hào)紅松路598號(hào)規(guī) 模占地30萬(wàn)m2 建筑面積2萬(wàn)m2 建筑面積類(lèi) 型多層、小高層2幢9層、4幢11層12層價(jià) 格44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實(shí)價(jià)格額44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實(shí)銷(xiāo)售率約85%以上，112月排行第三位60%，11月排第五位90%工 期外立面落成2002．9月交房現(xiàn)房發(fā) 展 商明泉房地產(chǎn)有限公司上海復(fù)星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海寶虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容 積 率廣告主題非常中國(guó) 非常國(guó)際都市中的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部點(diǎn)睛時(shí)沿社區(qū) 府瞰金匯傳奇總價(jià)分析4549萬(wàn)元5567萬(wàn)70萬(wàn)元戶(hù)型及主力戶(hù)型分析124 m2 為主力戶(hù)型109133m2122~158 m2物 管 費(fèi)（多層）（小高層）月配套設(shè)施四大主題會(huì)所足球俱樂(lè)部等周邊配套成熟，金匯中心俱樂(lè)部建筑風(fēng)格江南風(fēng)格綠色明麗歐式風(fēng)格園林設(shè)計(jì)風(fēng)格陶然十景，五親空間運(yùn)動(dòng)型簡(jiǎn)單綠化開(kāi) 發(fā) 期接近現(xiàn)房200個(gè)年9月交房現(xiàn)房客 戶(hù) 群臺(tái)灣、香港等高級(jí)白領(lǐng)時(shí)尚一族客戶(hù)群比較多高級(jí)白領(lǐng)綠 化 率40%40%30%備 注40萬(wàn)余平方米大型復(fù)合生態(tài)社區(qū)三期推出18套全裝修房與金匯花園一期連通項(xiàng) 目萊茵清鏡西郊龍柏香榭復(fù)泰華庭位 置七莘路2855弄青杉路169弄航東路689號(hào)規(guī) 模占地3萬(wàn)平方米11萬(wàn)m21萬(wàn)余平方米類(lèi) 型多、小高層、三聯(lián)體與四聯(lián)體排屋12幢小高層7幢6層價(jià) 格32003600、45004600元/ m237004800元/ m229003500元/ m2真實(shí)價(jià)格額32003600、45004600元/ m237004800元/平方米29003500/ m2真實(shí)銷(xiāo)售率85%、112月排名第10位二期售完，目前推三期估計(jì)達(dá)95%以上12月預(yù)售排行榜第四位50%以上工 期2001．11交房2002．12結(jié)構(gòu)封頂發(fā) 展 商上海萬(wàn)兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海復(fù)銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上海華漕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容 積 率廣告主題別墅社區(qū)，精品多層令人稱(chēng)羨的游泳池會(huì)所航華矚目精品總價(jià)分析集中28~33萬(wàn)56萬(wàn)左右2835萬(wàn)戶(hù)型及主力戶(hù)型分析三房目前剩110多m2 戶(hù)型106146m285134平方米物 管 費(fèi)月配套設(shè)施名人會(huì)所、屋頂陽(yáng)光游泳池臨航北路配套全建筑風(fēng)格現(xiàn)代明麗剔透簡(jiǎn)約風(fēng)格歐陸風(fēng)格園林設(shè)計(jì)風(fēng)格1000 m2 共享型廣場(chǎng)意大利、英倫風(fēng)情組團(tuán)式綠化開(kāi) 發(fā) 期目前銷(xiāo)售二期推出三期一年客 戶(hù) 群工薪階層與部分白領(lǐng)當(dāng)?shù)乜蛻?hù)群為主機(jī)場(chǎng)客戶(hù)為主，年青置業(yè)較多綠 化 率50%40%35%備 注別墅推出火爆，反映市場(chǎng)量少商鋪60006500元/平方米政府行為，價(jià)格低廉，不作廣告產(chǎn)，商鋪不賣(mài) 春之韻花苑競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)1） 位置評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)名競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)位置復(fù)泰華庭航東路689號(hào)新景苑滬青平公路旁錦繡江南金匯路88號(hào)韻動(dòng)時(shí)代金匯路462號(hào)萬(wàn)兆家園七莘路2855弄金虹大廈吳中路598弄金匯名人苑紅松路175弄西郊龍柏香榭苑青杉路169號(hào)龍興苑黃樺路紅松路口海聯(lián)花苑吳中路380弄古北首席429弄17號(hào)航華社區(qū)開(kāi)發(fā)較早，房型均較落后的，現(xiàn)房源不多，僅有復(fù)泰華庭在賣(mài)，且隨著其樓盤(pán)銷(xiāo)售尾聲的到來(lái)，春之韻將迎來(lái)新的契機(jī)，但不可忽視在與本案距離較近的新景觀的開(kāi)發(fā)程度相當(dāng)，可能會(huì)給本案造成一定的銷(xiāo)售壓力。龍柏地區(qū)與航華地區(qū)僅環(huán)西大道相連，所以屬同一地區(qū)，但航華地區(qū)早些留下動(dòng)遷的痕跡，所以房?jī)r(jià)高低不平，總體價(jià)位上比龍柏差近千元以上，所以本案只要在品質(zhì)拉高，就能與龍柏地區(qū)的較高品質(zhì)樓盤(pán)相當(dāng)，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。2）規(guī)模、戶(hù)型、面積設(shè)置評(píng)價(jià)物業(yè)名稱(chēng)規(guī)模戶(hù)型面積復(fù)泰華庭總建筑面積主1萬(wàn)余平米一房69平方米二房（8595平方米）三房（93134平方米）新景苑總規(guī)劃1萬(wàn)多萬(wàn)平米二房（90—100平方米三房(130150平方米)韻動(dòng)時(shí)代二房二廳（109平米）三房二廳（127133平米）錦繡江南總建筑面積40平米二房（102—122平米）三房（118158平米）金匯名人苑建筑面積2萬(wàn)平米二房（），三房（144158平米）金虹大廈1萬(wàn)多平米三房二廳（141142平米）西郊龍柏香榭苑總建筑面積11萬(wàn)平米二房一廳（84104平米）三房二廳(106134)平米萬(wàn)兆家園占地近3萬(wàn)平方米（二期）聯(lián)排(180190)三房二廳（108平米為主）海聯(lián)花苑總建筑面積101300平方米二房（99—100）平米三房（110187）平米古北首席二房（107平方米）三房（127153平方米） 2） 價(jià)格評(píng)價(jià)物業(yè)名稱(chēng)單價(jià)范圍主力單價(jià)銷(xiāo)售率復(fù)泰華庭29003500元/平方米3200元50%韻動(dòng)時(shí)代42005500元/平方米450070%錦繡江南41005000元/平方米