【文章內(nèi)容簡介】 、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級(jí)外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽臺(tái)；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分市場比較法定價(jià)過程 表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期 A龍澤園67F28529260010003/01/28 B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認(rèn)購C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15 D船山廣場119F/2B2867931008003/10 E水印都市214F、218F4746027509003/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，%，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢，月平均變動(dòng)+%，其他條件見表11和表14。表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米 序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì) A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789 高層：250%高層：7914高層：3166 多層住宅銷售價(jià)格=5020元/平方米247。180%=2789元/平方米 高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米247。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價(jià)過程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬元）A2698285297697 B多層：2850高層：***83975 C多層：2903高層：***3945 D3***7 E28264746013412 多層住宅銷售價(jià)格=98650萬元247。320701平方米10000元/萬元 =3076元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=130469萬元247。394011平方米10000元/萬元 =3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米（二）、商鋪部分市場比較法定價(jià)過程目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。表16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米 項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格 交通繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米收益還原法定價(jià)過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS……………………………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ247。（210000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤（年）；K=1/N=%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)N]/K P=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。% =10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米（三）、車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬元/個(gè)~15萬元/個(gè)。（四）、建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米 高層住宅：3250元/平方米 商鋪：10000元/平方米 車位：15萬元/個(gè)四、戶型設(shè)計(jì)定位根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型： 高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）； 高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）； 高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）； 高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）； 高層住宅四種戶型共計(jì)104套。多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計(jì)840套。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。項(xiàng)目投資估算一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2004年6月：2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：2004年10月：2004年10月~ 11月：2004年12月：2005年1月：2005年3月：2005年7月：2005年10月：2005年10月~2005年12月：2005年11月~2006年2月：2005年12月：2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 項(xiàng)目建議書批復(fù)。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1~4樓先施工。完成投資額25%，開始預(yù)售多層1~4樓。多層5~8樓開始施工。高層4樓開始施工。多層1~4樓主體工程完工。高層1~3樓開始施工。1~4樓設(shè)備安裝。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓主體工程完工。多層5~8樓設(shè)備安裝。多層1~4樓竣工驗(yàn)收。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。高層4主體完工。高層4設(shè)備安裝。高層4室內(nèi)外裝修。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。高層1~3設(shè)備安裝。高層1~3室內(nèi)外裝修。高層4樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。高層1~3樓竣工驗(yàn)收。正式全部入住。工程施工進(jìn)度詳見附表12。二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬元；三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表17。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%）項(xiàng)目合計(jì)***720082009 多層住宅10060%30%10% 高層住宅10030%60%10% 商業(yè)10080%20% 停車位10060%40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%?；乜钸M(jìn)度詳見表18。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項(xiàng)目***8 面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入 銷售計(jì)劃合計(jì)******633 多層高層商業(yè)車位************744***17441800 百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額 收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%1606124 2006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%26764***%900 小計(jì)***396900 注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。四、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表19。表19：稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率 營業(yè)稅5土地增值稅1 城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10 教育費(fèi)附加3公益金5 企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3 管理費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)2 （按租金）12五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用，出讓單價(jià)200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬元。前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表20 表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)%126 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰42 3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰42 4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%84 5場地平整費(fèi)10元/平方米63 合計(jì)357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表21 表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1供電工程建安工程費(fèi)3%251 2供水工程 3供氣工程 4道路工程 5綠化工程 6通訊工程 7照明工程 8排污工程 9環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì)251建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表22 表22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350 高層住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商業(yè)800元/平方米4360平方米349 合計(jì)8369公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表23 表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額 1居委會(huì)100元/平方米13400134 2托兒所 3公共廁所 4停車場 5健身設(shè)施 合計(jì)134開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表24 表：24開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%418 2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：15 4供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：16 6其他建安工程費(fèi)5‰42 合計(jì)764其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表25 表25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)5‰42 2竣工檔案保證金 3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6其他 合計(jì)42不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見附表2。2004年不可預(yù)見費(fèi)用：310萬元； 2005年不可預(yù)見費(fèi)用：224萬元； 2006年不可預(yù)見費(fèi)用：27萬元； 2007年不可預(yù)見費(fèi)用：1萬元； 合計(jì)：562萬元。管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算，詳見附表2。2004年管理費(fèi)用：465萬元； 2005年管理費(fèi)用：336萬元； 2006年管理費(fèi)用：40萬元； 2006年管理費(fèi)用：2萬元； 合計(jì)：843萬元。銷售費(fèi)用%估算。包括銷售代理費(fèi)，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即398萬元。合計(jì)為994萬元。銷售收入見附表3，銷售費(fèi)用見附表2。1財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。2004年財(cái)務(wù)費(fèi)用：167萬元； 2005年財(cái)務(wù)費(fèi)用：391萬元； 2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：446萬元； 2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：223萬元； 合計(jì)：1227萬元。六、資金籌措項(xiàng)