【文章內(nèi)容簡介】 通路改造與建設(shè)也將同步進行，建成連接?xùn)|西部的華巖至石板第二條快速通道，形成中梁山以西合理的交通網(wǎng)絡(luò) 體系。 整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。到 20xx年，九龍坡區(qū)將完成楊家坪至鶴興路片區(qū)、三村片區(qū)，石坪橋五一新村片區(qū)，石坪橋正街舊城改造工程。打造 某地市第二個解放碑 是九龍坡區(qū)的目標(biāo)。 物業(yè)開發(fā)集中的楊家坪片區(qū)本身已是一個發(fā)展成熟的生活社區(qū)。重百楊家坪分店、立丹百貨及各類中、小商鋪、超市等在轉(zhuǎn)盤附近不到 500米內(nèi)，還有春節(jié)前開業(yè)的 富安百貨 、 新世紀(jì)超市 、躍華超市等。龐大的地下商城盤根錯節(jié)，已遍布楊家坪片區(qū)，團結(jié)路的農(nóng)貿(mào)市場結(jié)構(gòu)分明、種類齊全。已建成的楊家坪廣場、梅堡公 園、天寶廣場、九龍廣場等設(shè)施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場所。 而全國十大動物園之一的某地動物園坐落在西郊，上千畝土地的綠色植被仿佛一個巨大的制氧工廠，九龍坡區(qū)在全市各區(qū)空氣質(zhì)量指數(shù)排名上一直名列前茅。優(yōu)美靜謐的華巖寺更增加九龍坡區(qū)的環(huán)境分量，旅游資源豐富。 九龍坡區(qū)的教育優(yōu)勢十分明顯。大專院校、各類基礎(chǔ)學(xué)校眾多，某地工學(xué)院、市重點中學(xué)有育才中學(xué)，區(qū)重點中學(xué)有楊家坪中學(xué)、 35中等，加上外語學(xué)校、計算機職高、謝家灣小學(xué)、實驗小學(xué)等，孩子們從小到大的教育都不成問題。 所有的政策措施和地區(qū)已有的優(yōu)勢為九龍坡區(qū)房地產(chǎn) 的發(fā)展注入了新的活力 四、項目市場研判 （一）某地市房地產(chǎn)市場研究 20xx年某地住宅投資快速增長，商品房銷售價升量增，住宅空置總量逐月下降。去年 111月共計完成住宅投資 ，同比增長 %，全市商品房空置總量 ，較 20xx年末減少 。 20xx年某地市城鎮(zhèn)住房制度改革縱深發(fā)展，住房貨幣化取得實質(zhì)性進展。同時加大了現(xiàn)有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。 集資和合作建房比例下降。去年 16月，全市合作建房 9078套，同比減少 25%，職工個人集資 ，同比下降 17%。 土地市場進一步規(guī)范，土地出讓顯著增加，全市以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地比例較 20xx年有較大增長。 20xx年上半年審批出讓土地 66宗，面積 389公頃，同比增長 21%。 住宅金融市場快速發(fā)展，截止到 20xx年 6月，全市商業(yè)銀行和住房管理機構(gòu)累積發(fā)放個人住房抵押貸款 ，其中僅上半年就發(fā)放 22億元，創(chuàng)同期歷史最高水平，有力的推動了住房消費。同時住房公積金繳存比例已從去年的 6%提高到 7%， 20xx年上半年公積基金歸集 ，同比增長 %。 從供需比例來看，繼 20xx年之 后，某地經(jīng)濟運行持續(xù)穩(wěn)定增長，基本建設(shè)速度以 30%以上速度增長， 20xx年全市商品房銷售情況良好，市民購房熱情保持較高的增長勢頭。九龍坡區(qū)的商品住宅供應(yīng)以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進程比較緩慢。目前，沿江地區(qū)的開發(fā)速度較快，尤其是直港大道一線，集中了珠江花園，星河世家、金都香榭、金江名都等眾多新項目，其供應(yīng)量占全區(qū)總量的一半以上。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標(biāo)志區(qū)域。在 20xx年 13季度，九龍坡區(qū)銷售面積65萬平方米，居全市第一位，成交金額 ，居全市第二位，僅次于渝中區(qū)。這一切數(shù)據(jù)的分析可以 看出， 20xx年及今后的幾年將是某地房地產(chǎn)發(fā)展的春天。 （二）地塊條件分析及經(jīng)營取向 地塊現(xiàn)狀條件分析 城市建筑集中地段的功能將直接影響房地產(chǎn)項目的定位，并從一定程度上決定了一個項目存在的價值性和合理性。從九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。 （ 1）楊九路，為舊城市居住片區(qū) 楊家坪到黃桷坪的楊九路是一個傳統(tǒng)的居民居住區(qū)，主要是西車廠職工家屬區(qū)，它承 載的主要是居住功能。 由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，西車廠對家屬區(qū)修建了許多的生活配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場、生活便利店、洗發(fā)店等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，某種意義上成為一個獨立的生活社區(qū)。只是由于形成歷史時間長，西車廠的效益欠佳，缺少對該區(qū)域的進一步修繕，造成該區(qū)域的居住環(huán)境較差。 （ 2）西郊路，為政府行政區(qū) 西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔(dān)了街區(qū)的行政功能。區(qū)政府的所有機 構(gòu)均設(shè)立在此處，必然形成該區(qū)域的市政配套非常完備，醫(yī)院、派出所、銀行、商場、超市、便利店、學(xué)校一應(yīng)俱全，其中 “人道美 ”超市、前進農(nóng)貿(mào)市場均是此區(qū)域的重要生活配套，在加上市動物園也坐落于此，使該區(qū)域的地位更為重要。此區(qū)域交通十分便利， 22 22 3 416等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達全市各地。另外，在動物園周圍形成了一個美食一條街，大大小小的各種餐廳林立，而且營業(yè)面積都相對較大，桃都酒店、菜根香、露凝香、園外園等餐飲企業(yè)在全市都比較有名，成為一個消費相對較高的娛樂街區(qū)，豐富了該區(qū)域的街 區(qū)功能。 （ 3）橫街，為飲食娛樂區(qū) 楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風(fēng)味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積適中，比較適合工薪階層消費。另外，國際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費場所。 在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。立丹百貨公司開辦的時尚俱樂部是楊家坪地區(qū)唯一上檔次的迪吧， 在本地區(qū)享有較高的知名度。 （ 4）正街，街區(qū)功能尚待明確 楊正街是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設(shè)廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡(luò)和居住功能。經(jīng)過近幾年的改造發(fā)展，該區(qū)域的商業(yè)配套性功能正在完善，同時該區(qū)域也是一個非常大的居民居住區(qū)。 從建設(shè)廣場到轉(zhuǎn)盤大概 500米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營業(yè)面積都比較大。而楊重百、國美電器、得克士炸雞、新華書店、華億平價超市、山城平價超市等都是比較有名的企業(yè)。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。在九九商場 的背面有楊家坪的區(qū)文化館、三家中檔歌舞廳、迪吧。還有一些小型娛樂場所及一家二星級賓館。這些都使該街區(qū)成為一個消費相對集中的一個商業(yè)、娛樂性街區(qū)。總的來說楊正街正逐步成為一個以商業(yè)性消費為主，娛樂性消費為輔的商業(yè)型街區(qū)。 （ 5）石坪橋正街，街區(qū)功能處于更新期，尚待明確 石坪橋正街也是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學(xué)校、消防隊、餐館一應(yīng)俱全。其中某地工學(xué)院是楊家坪地區(qū)最大也是唯一的大學(xué)。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)在的居住要求，居住需求的 品質(zhì)提升必然造成街區(qū)功能的更新。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。 （ 6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為中型中高檔新興居住片區(qū) 由于九龍坡區(qū)將 天寶新城 規(guī)劃為未來都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔(dān)城市主要交通樞紐的作用。所以天寶新城近幾年以來，一直是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。 直港大道目前社區(qū)配套以及完備程度處于九龍坡的領(lǐng)先水平。以商業(yè)為例，大商業(yè)配套依托楊家坪商業(yè)區(qū)。生活配套的門面及便利店等解決 ，只是由于發(fā)展尚需一定時間完善。 地塊 SWOT分析 （ 1）項目地塊優(yōu)勢分析（ strength） 第一，濱江的地段優(yōu)勢。項目位于天寶新城最后一塊臨江寶地。旁邊有金江明珠、珠江花園等臨江小區(qū)，社區(qū)較為成熟，景觀沒有破舊房屋的干擾，地理空氣質(zhì)量高，適宜居住休閑。 第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢。地塊位于九龍坡區(qū)的金融、商務(wù)中心區(qū)附近，離九龍坡區(qū)政府和各職能部門的辦公住所地點近。周邊的大型商家云集，有新世紀(jì)、富安、重百、立丹百貨等。拆遷后，舊建筑對該地塊沒有影響，無大的工業(yè)污染，并且臨江的空氣清新，風(fēng)光獨好， 這是一大優(yōu)勢。而且楊家坪商業(yè)步行街是九龍坡區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，是 步行街、輕軌線復(fù)合建設(shè)的第一街 ，這一點使具有人口優(yōu)勢的商業(yè)步行街的商業(yè)地位優(yōu)勢更突出。 第三、教育配套優(yōu)勢。小區(qū)擁有較為完善的配套，有幼兒園、天寶試驗學(xué)校（小區(qū)附近在建）、天寶廣場、佳宇廣場等，可以避免小區(qū)的偏僻帶來的不便，在推廣上，應(yīng)該渲染這一優(yōu)勢。 第四、建筑的景觀優(yōu)勢。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開闊，可以眺望長江、南坪濱江路、鵝公巖大橋等城市景觀，還可俯視具有濃郁巴渝特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。 第五、交通優(yōu) 勢。雖然沒有珠江花園的交通方便，但是較同類物業(yè)，如江山多驕等濱江小區(qū)的地理位置優(yōu)越。楊家坪的商業(yè)步行街環(huán)行通道、濱江路等交通設(shè)施建設(shè)完畢，到輕軌投入使用，交通條件將更加便捷，有利于促進休閑、居住功能的充分發(fā)揮。 （ 2）項目地塊弱勢分析（ weakness） 第一、項目地塊位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道 “天寶新城 ”王家溝，東臨長江、濱江路及成渝鐵路，西靠和尚山水廠，北接楊家坪直港大道及和尚山變電站，南臨木材廠山地。社區(qū)附近的商業(yè)配套不甚成熟。商業(yè)步行街暫時還未投入使用，商業(yè)氛圍還需進一步鞏固。 第二、高壓線、墳場、 鐵路、碼頭、小工廠等對小區(qū)的環(huán)境是一種挑戰(zhàn)，將嚴(yán)重制約價格的檔次提升。鐵路和碼頭可以通過整合包裝，減少列車噪音的抗性；墳場一定要妥善安置，如果出現(xiàn)糾紛，將會不利于樓盤銷售；對高壓線的處理來說，應(yīng)盡力避免影響小區(qū)的居住環(huán)境，否則將阻礙小區(qū)環(huán)境的附加價值的提升。 （ 3）項目地塊的機會點（ opportunity） 第一、在沿江公路通車、輕軌線投入使用、新轉(zhuǎn)盤下移之后，將極大的提升地段的交通條件。濱江路開通后，黃楊新城與天寶新城通過濱江路相連，將為楊家坪聚集更多的人氣，帶動天寶項目的銷售。天寶新城是純居住區(qū)域，隨著 私車的逐漸增加，將降低僻靜區(qū)域的交通抗性。這將為項目的居住功能創(chuàng)造更多機會。 第二、輕軌等交通貫通后，城市的土地級差地租將有一個縮小差距的過程，在歷史沿革的地價指引下，高性價比的地塊的房地產(chǎn)開發(fā)將有重大突破，輕軌、濱江路沿線的城市人口將急劇膨脹，給楊家坪帶來更多的富裕人口，從而促進楊家坪周邊的繁榮。 第三、二郎開發(fā)區(qū)的進一步擴大，對九龍坡區(qū)的城市集聚能力會有更為顯著的促進，開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求將會有部分分流到楊家坪，帶動楊家坪城市功能的進一步完善。 第四、入世后，國際間經(jīng)濟交流日益發(fā)達，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關(guān)的一些服務(wù)產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對居住的需求將與日俱增。 （ 4）項目地塊的困難點（ threat） 第一、地理目前地理位置掉角。難以迅速聚集人氣。 第二、面對周邊市場價位不太高的情況，九龍坡、南岸區(qū)的開發(fā)量激增，強手林立，特別是近期將要開發(fā)的融僑半島、廣廈城、黃楊新城、南方新城等項目，天寶新城周邊的市場爭奪將進一步擴大化。 第三、火車噪音的污染，不容忽視。 地塊經(jīng)營的適宜性分析 為了樹立九龍坡區(qū)的現(xiàn)代城市形象，吸 引外來投資，提升九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟競爭力，在最佳使用原則的前提下，結(jié)合九龍坡區(qū)的城市經(jīng)濟發(fā)展的整體利益，從上述地塊的 SWOT分析，可以看出近幾年內(nèi)，地塊適合單一的用途，最佳的地塊經(jīng)營方案應(yīng)該是作為 中高檔住宅 的使用。 4 項目規(guī)劃及總體布局 建筑規(guī)劃方案 平面布置（附圖） 小區(qū)通過城市道路分隔為三部分：東面規(guī)劃為綠地，北