【文章內容簡介】 有機的結合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內外雙景觀，綠色生態(tài)，悠然宜居。，位置重要，建筑形式、體量、色彩應與周圍環(huán)境相協(xié)調，處理好與東側小區(qū)的空間關系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應體現(xiàn)青島建筑風貌特色，屋頂應采用紅瓦坡屋頂形式。，做好豎向設計，避免大填大挖，保護好用地內的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。以豐富的形態(tài)和細節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。 ，共6棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲藏室，通過錯落的布局構建形態(tài)豐富的景觀建筑群。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調查情況，戶型60105平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費者的需求。小區(qū)會所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結合東側綜合建筑布置。換熱站、清潔站、居委會、治安聯(lián)防、物業(yè)管理、煤氣調壓站、公廁、自行車停車蓬等分別依照服務半徑分散布置在小區(qū)內。小區(qū)內設100余個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。 該地塊項目擬采用框架剪力墻結構，板樓。5 項目進度安排工程進度安排如下：前期準備：2011年1月——2011年6月； 土建施工：2011年7月——2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月——2012年9月；裝修工程：2012年8月——2012年10月；設備調試：2012年11月——2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。圖51 項目實施進度橫道圖將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個階段： 籌備期： 2011年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月—9月 6月底，現(xiàn)場售樓處對外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷： 2011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢熱銷； 持續(xù)熱銷： 2012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期： 2012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。 6 項目投資收益分析土地費用：房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，包括土地出讓金、土地征用費、城市建設配套費用、拆遷安置補償費等。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費用即為土地出讓地價款。，詳見表61 。 表61 土地費用估算表序號項目價格（萬元）1土地出讓金（ m2*2656元/m2）2拆遷安置補償費 ——3城市基礎設施建設費 （*255元/m2）合計建安工程費：建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。，多層單位住宅建筑面積建安工程費用組成詳見表62 。 表62 建安工程費用估算表序號項目價格（元/ m2）1樁基礎902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對講機系統(tǒng)35合計2519建安工程費計算如下：*2519=?；A設施建設費：基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程。其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。 。詳見表63。 表63基礎設施建設費用估算表序號項目價格（萬元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計計算過程如下： ：按100元/平方米*。：按40元/平方米*。：按15元/平方米*。+道路工程：按20元/平方米*。+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*。：按15元/平方米*。 ：100元/平方米**10%。。詳見表64。 表64 前期工程費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費％3水文、地質勘察費按占地面積3元/平方米4“三通一平”費按占地面積20元/平方米合計開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。%估算。管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。，取以上5項之和的3％。計算如下： (+ +++)*3%= 公共配套設施建設費公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。本項目不設派出所、托兒所及幼兒園。、公共廁所等公建設施：2200*(++100)=：按120元/平方米*停車場面積（按10％占地面積計 ）估算。合計：。財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。本項目共向銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，%，2012年1月開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。建設期借款利息計算根據(jù)借款還本付息計劃表得到。由附表6知。本項目利息以外的其他財務費用，以占利息的1%左右計算。 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用。詳見表65。 表65 銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入％2預售許可證申領費銷售收入％ 3其他銷售費用銷售收入％ 合計 開發(fā)期間稅費是指與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。 表66 開發(fā)期間稅費估算表序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅——2配套設施建設費建安工程費6％3供水管網(wǎng)補償費，600元/t 4供電貼費、用電權費按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費按200元/戶 合計 不可預見費 不可預見費又稱為預備費，是指考慮建設期可能發(fā)生的風險因素而導致的建設費用增加的這部分內容。按照風險因素的性質劃分，預備費又包括基本預備費和漲價預備費兩大種類型。不可預見費分別按以上各項費用合計3％的比例核定。 其他費用 表67其他費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1臨時用地費和臨時建設費— —2標底編制費建安工程費%3標底審查費建安工程費%4招標管理費建安工程費%5合同公證費— —6工程監(jiān)理費建安工程費%7建設工程質量監(jiān)督費建安工程費%8施工許可證費— —9工程保險費建安工程費% 合計 表68：項目總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱總投資1土地費用2前期工程費3基礎設施建設費 4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費 6開發(fā)期間接費用7管理費用8財務費用 9銷售費用10開發(fā)期間稅費 11不可預見費12其他費用13合計。經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉資金。該項目不考慮經(jīng)營資金。李滄區(qū)九水路以北、，為項目開發(fā)成本與經(jīng)營成本之和，詳見附表1。用市場法確定住宅銷售單價。為預估該項目住宅的銷售價格，在該項目附近調查選取了3宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科生態(tài)城，和達和城,綠城理想之城。這3宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表2。此3個可比實例的比準價格（單價）分別為9000元/m9300元/m10000元/m2。、將這3個比準價格的加權平均數(shù)作為市場法的測算結果，計算8164*+8852*+8989*=。由于現(xiàn)在政策影響和競品眾多，市場壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項目能夠及時回收資金，故該項目住宅的銷售單價預估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價為8100元。根據(jù)銷售進度安排,2011年10月實行預售,銷售單價為8000元/㎡，2013年4月開始為現(xiàn)售,銷售單價為8100元/㎡。，詳見表69。表69 住宅銷售收入估算表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計，銷售收入分期估算見表10。 表10 銷售收入分期估算表 單位：萬元 201120122013合計1012 13467910121346。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表3。關于土地增值稅：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。扣除項目：取得土地使用權所支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本=+++++= 萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用=+（+ ）*5%= 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計20%的扣除）=（+ ）*20%=增值額=銷售收入扣除項目=（+ +++）= 因為增值額未超過扣除項目金額的50%，所以土地增值稅=*30%。該項目各季度的投資使用計劃見附表4。該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。具體安排如下：(i).，約占總投資（不含財務費用）的20%。(ii).預售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，約占總投資（不含財務費用）的15%。(iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為15000萬元，約占總投資（不含財務費用）的65%，%,按等額償還本金和利息。資金籌措表見附表5。 該項目向銀行貸款15000萬元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見附表6。 該項目的所得稅按利潤總額的25%計提。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的10%、5%計提。損益表見附表7。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準收益率取12%，%。