【正文】 費(fèi)%3標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)%4招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)%5合同公證費(fèi)— —6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)%7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)%8施工許可證費(fèi)— —9工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi)% 合計(jì) 表68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總投資1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6開發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用 9銷售費(fèi)用10開發(fā)期間稅費(fèi) 11不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用13合計(jì)。、將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算8164*+8852*+8989*=。關(guān)于土地增值稅：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個(gè)人征收的一種稅。 該項(xiàng)目向銀行貸款15000萬(wàn)元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。：該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率=所得稅后利潤(rùn)總額/資本金*100％=*100%=%。%，按等額償還本金和利息。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為：(BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000=(BEPR): BEPR=(BEPP): BEPP=231437500/=由以上可知，%，可以保本。故說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很小，項(xiàng)目是可行的。要持續(xù)密切關(guān)注國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，并根據(jù)政策及時(shí)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目方向，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，也可以加速資金回收，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。%，全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%，具有較高的盈利能力。盡快在人、才、物上作好準(zhǔn)備，建立一套規(guī)范、有序和高效的制度；嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，對(duì)工程規(guī)劃、策劃、管理、質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，并加強(qiáng)安全管理。，要有敏感性。、漢川路以西地塊項(xiàng)目的規(guī)劃方案符合規(guī)劃指標(biāo)，有其鮮明的規(guī)劃特點(diǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)地區(qū)場(chǎng)地較為平整，地形簡(jiǎn)單，發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)條件不符的可能性較小。本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自可能發(fā)生工程地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)發(fā)生重大變化的情況，導(dǎo)致工程量加大、投資額增加、工期拖長(zhǎng)，以及交通運(yùn)輸、供水、供電等外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。期望值法主要是計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，并以此判定項(xiàng)目的可行性。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格分別上下波動(dòng)5%、10%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。損益表見附表7。具體安排如下：(i).，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的20%。詳見表69。用市場(chǎng)法確定住宅銷售單價(jià)。 表65 銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入％2預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)銷售收入％ 3其他銷售費(fèi)用銷售收入％ 合計(jì) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。合計(jì)：。 表64 前期工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)％3水文、地質(zhì)勘察費(fèi)按占地面積3元/平方米4“三通一平”費(fèi)按占地面積20元/平方米合計(jì)開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。：按15元/平方米*。多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見表62 。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個(gè)地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯(cuò)落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。Threats（威脅）：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多，有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ；限購(gòu)政策影響 ；房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷冷卻。：隨著越來(lái)越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。 圖36 和達(dá)和城示意圖開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司項(xiàng)目地址：李滄靈川路6號(hào)（九水東路以北） 項(xiàng)目占地：273萬(wàn)平方米建筑面積：209萬(wàn)平方米容積率：建筑類型：住宅、多層、小高層、高層開盤時(shí)間： 2011年11月17日當(dāng)前售價(jià)：均價(jià)10000元/平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)：由下圖也可以看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績(jī)，市場(chǎng)前景較好。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級(jí)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有6個(gè)之多， 萬(wàn)科生態(tài)城，綠城，中海國(guó)際社區(qū)，時(shí)代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會(huì)吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會(huì)逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。在限購(gòu)、限價(jià)、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價(jià)格仍持續(xù)在高位。新國(guó)八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購(gòu)令，在增高了購(gòu)房者購(gòu)房門檻的同時(shí)也嚴(yán)重打擊了購(gòu)房者購(gòu)房信心，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。新國(guó)八條要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。：權(quán)屬清楚，四鄰無(wú)爭(zhēng)議。2011年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，%。%；，%；，%。，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)投資期內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行?？尚行匝芯孔鳛轫?xiàng)目投資決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是項(xiàng)目成敗的先決條件。 risk analysisIII目 錄1項(xiàng)目總說(shuō)明 1 1 22 項(xiàng)目概況 3 項(xiàng)目名稱 3 宗地位置 3 4 宗地現(xiàn)狀 4 4 6 63 市場(chǎng)調(diào)研及分析 8 8 8 9 10 12 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 14 14 14 16 項(xiàng)目的SWOT分析 16 164項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 18 18 18 18 185 項(xiàng)目進(jìn)度安排 19 19 196 項(xiàng)目投資收益分析 20 20 20 20 21 22 22 22 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 22 22 23 23 不可預(yù)見費(fèi) 23 其他費(fèi)用 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 27 27 287項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 29 29 29 30 30 30 318結(jié)論與建議 32 32 32附表1 33附表2 34附表3 35附表4 36附表5 37附表6 38附表7 39附表8 40附表9 41附圖1 42附：住宅需求調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果 43參考文獻(xiàn) 44致謝 451項(xiàng)目總說(shuō)明、黃海之濱，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國(guó)東部重要的海濱城市，也是國(guó)家五個(gè)計(jì)劃單列市之一。短短幾年的時(shí)間里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了12倍，甚至更多。，2014青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。圖21 目標(biāo)地塊位置示意圖 圖22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為2665元/平方米。管線說(shuō)明如下：：位于九水東路道路南側(cè)。、娛樂場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。，青島市政府出臺(tái)青島限購(gòu)令，規(guī)定對(duì)已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。，%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長(zhǎng)。圖31 青島市近期新建住宅成交套數(shù)圖32 青島市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會(huì)主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。a. 萬(wàn)科生態(tài)城項(xiàng)目地址：李滄金水路128號(hào)（青島生態(tài)商住區(qū)）項(xiàng)目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層、 多層、高層開盤時(shí)間：2011年11月20日當(dāng)前售價(jià)： 起價(jià)7000元/平， 均價(jià)900013000元/平，最高14600元/平物業(yè)費(fèi)： 元/平方米目前最受歡迎的是二室二廳，占47%，一室一廳占17%，三室二廳占11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占8%。 項(xiàng)目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在，機(jī)會(huì)威脅并存Strengths（優(yōu)勢(shì)）：地理位置優(yōu)越，交通便利 ；地塊周邊社區(qū)配套完善； 土地平整，便于規(guī)劃及施工； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。表31：戶型分配表戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)602室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)702室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)853室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)1054項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。小區(qū)會(huì)所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。詳見表63。計(jì)算如下： (+ +++)*3%= 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。本項(xiàng)目利息以外的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的1%左右計(jì)算。經(jīng)營(yíng)資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。由于現(xiàn)在政策影響和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)預(yù)估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價(jià)為8100元?？鄢?xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額