【文章內(nèi)容簡介】 雄厚的資金實力。 項目的機會點眾多，重點機會點將促使項目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項目的機會。 O T 圖 2 XX 花園 SWOT 分析 鑒于本項目內(nèi)部條件具有強大的內(nèi)部優(yōu)勢，和重大的外部機會，發(fā)展商可采取加快投資速度，擴大生產(chǎn)，提高市場占有率的 SO 戰(zhàn)略，即增長性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢和威脅，發(fā)展商可克服內(nèi)部劣勢，避免或降低外部威脅的沖擊。 WO 戰(zhàn)略 W（劣勢） 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線 O（機會） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏 WT 戰(zhàn)略 W（劣勢） 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線 T（威脅） 競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實力 SO戰(zhàn)略： 采用戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對 價低 O（機會） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏 ST戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低 T（威脅） 競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實力 O W O S W 可行性研究報告 4 第二節(jié) 市場定位及營銷計劃 一、 XX 花園臨近地段樓盤購買對象及購買心理分析 為更好地做好晨光音樂花園的市場定位，找準其購買對象，可研人員進行了一次消費者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長期做過的銷售工作，與消費者接觸較多，比較了解該地段的消費心態(tài)；可研人員 從以下幾個方面說明從受訪者身上得到了信息： 1．規(guī)劃方面。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。 2．建筑方面。戶型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風要好，最好是南北對流的戶型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。 3．戶型面積方面。戶型面積不宜太小，但也不宜過大，最好是建筑面積 100～ 120 ㎡，三房二廳或二房二廳為宜。 4．小區(qū)配套方面。在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、飯店等；要有足夠的停車棚或機動車庫；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便 ，夜間要有出租汽車行駛；特別需強調(diào)的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮。 5．銷售價格方面。銷售價格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來的樓價上漲因素，能夠接受的價格區(qū)間在 1800～ 2020 元 /㎡。 6．銷售方式方面。 90％的受訪者表示必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長，并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部分受訪者表示最好能對發(fā)展商分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。 7．建筑質(zhì)量方面。建筑質(zhì)量要絕對可靠，并要求按國家規(guī)定進行售后服務(wù)和保修。 8．物業(yè)管理方面。物業(yè)管理要熱情、周到、誠實守信；最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負責小區(qū)的物業(yè)管理； 100％的受訪者要求物業(yè)管理費要便宜，最好不要超過 元 /㎡。 通過調(diào)查及經(jīng)驗分析，可以大致勾畫出本地段樓盤購買對象：年齡在 25～ 55歲之間，收入較高，多為工薪白領(lǐng)階層，小部分是個體工商戶或私營企業(yè)主。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 三 、營銷策略 1．以“無理由退房”概念推向市場，顯示發(fā)展商的實力和誠信，從而吸引潛在客戶，聚集人氣。 2．大力宣傳 發(fā)展商實力信譽，擴大品牌形象影響。 3．舉行開盤儀式，邀請發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官員、準客戶發(fā)言致辭，并進行一些文娛活動。 4．制程旺銷搶購氛圍，大力造勢。 可行性研究報告 5 （ 1）張?zhí)b銷控表，充分表現(xiàn)旺銷勢頭。 （ 2）組織有確切購房意向的客戶集中認購，烘托現(xiàn)場氣氛。 （ 3）延長與客戶現(xiàn)場交流時間，保持專賣人氣。 （ 4）在賣場間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場辦公。 5．做幾次事件推廣營銷。 （ 1）利用國內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)即時發(fā)生的政治、法律、生活事件，籌辦晚會。 （ 2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體 刊登新聞報道。 （ 3）利用手機短信，給全市所有機主發(fā)送短信：“晨光音樂花園恭祝您事業(yè)有成，生意興隆，家庭幸福?！? 四 、銷售形式 銷售主戰(zhàn)場設(shè)在星光花園原售樓接待中心，必要時在片區(qū)中心中房龍湖廣場或科學宮一帶人流量大的地域設(shè)看樓專車落點，方便客戶到現(xiàn)場參觀。 五 、付款方式 在不同價格時期內(nèi)，付清購房者款執(zhí)行當前銷售價格。 內(nèi)容 方式 一次性付款 按揭付款 折 扣 96％ 97％ 定 金 1萬元 第三章 財務(wù)評價 一、投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算 分析資料，對本項目的前期費用、可行性研究報告 6 建筑安裝工程費用、稅費及其他投資估算如下各表： 表 1 報建規(guī)費收取標準情況 單位：元 /㎡ 序號 規(guī)費名稱 收取標準及計算方法 1 新墻材改革基金 8 2 散裝水泥基金 3 白螞蟻防治費 2 4 基建教育附加 15 5 勞保統(tǒng)籌費 600 ％＝ 6 施工管理費 600 ％＝ 7 質(zhì)量監(jiān)督費 600 ％＝ 8 定額測定費 600 ％＝ 9 定額編制費 600 ％＝ 合計 50 表 2 前期費用估算表 計量單位：萬元 序號 成本費用名稱 單價 工作量 總額 備注 1 地價及土地補償費等 3183 2 規(guī)劃勘測設(shè)計費 30 元 /㎡ 55828㎡ 167 不含躍層、陽臺面積 3 工程報建規(guī)費