花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-10-15 09:14本頁(yè)面
【正文】 26 2 室外工程費(fèi) 55 67105 369 合 計(jì) 4395 表 4 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 工程費(fèi)用％ 4395 154 依據(jù)表 11 2 基本預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 3％ 4395 132 依據(jù)表 11 3 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 工程費(fèi)用 2％ 4395 88 依據(jù)表 11 合 計(jì) 374 表 5 銷(xiāo)售總收入估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 收入類(lèi)別 平均單價(jià) 面積 總額 備注 1 住宅 1908 59545 11362 依第二章 2 營(yíng)業(yè)房 2900 2670 774 合 計(jì) 12136 可行性研究報(bào)告 8 表 6 銷(xiāo)售成本估算表 計(jì)量單位：萬(wàn)元 序號(hào) 成本費(fèi)用名稱(chēng) 單價(jià) 基數(shù) 總額 備注 1 銷(xiāo)售推廣費(fèi) 總收入2％ 12136 243 依據(jù)表 13 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 總收入6％ 12136 728 依據(jù)表 13 合 計(jì) 971 項(xiàng)目擬貸款 3000 萬(wàn)元，二年期，年基準(zhǔn)利率 ％，若上浮 10％的話(huà)，年利率 ％，月利率 ％，在貸款期內(nèi)按月付息，二年后一次還本?！? 四 、銷(xiāo)售形式 銷(xiāo)售主戰(zhàn)場(chǎng)設(shè)在星光花園原售樓接待中心，必要時(shí)在片區(qū)中心中房龍湖廣場(chǎng)或科學(xué)宮一帶人流量大的地域設(shè)看樓專(zhuān)車(chē)落點(diǎn)，方便客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)參觀。 （ 3）利用手機(jī)短信，給全市所有機(jī)主發(fā)送短信：“晨光 （ 1）利用國(guó)內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)即時(shí)發(fā)生的政治、法律、生活事件，籌辦晚會(huì)。 （ 4）在賣(mài)場(chǎng)間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場(chǎng)辦公。 （ 2）組織有確切購(gòu)房意向的客戶(hù)集中認(rèn)購(gòu)，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 4．制程旺銷(xiāo)搶購(gòu)氛圍，大力造勢(shì)。 2．大力宣傳 發(fā)展商實(shí)力信譽(yù)，擴(kuò)大品牌形象影響。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。物業(yè)管理要熱情、周到、誠(chéng)實(shí)守信；最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理； 100％的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過(guò) 元 /㎡。建筑質(zhì)量要絕對(duì)可靠，并要求按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。 90％的受訪者表示必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長(zhǎng)，并要求銷(xiāo)售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部分受訪者表示最好能對(duì)發(fā)展商分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。銷(xiāo)售價(jià)格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來(lái)的樓價(jià)上漲因素，能夠接受的價(jià)格區(qū)間在 1800～ 2020 元 /㎡。在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、飯店等；要有足夠的停車(chē)棚或機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便 ，夜間要有出租汽車(chē)行駛；特別需強(qiáng)調(diào)的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮。戶(hù)型面積不宜太小，但也不宜過(guò)大，最好是建筑面積 100～ 120 ㎡，三房二廳或二房二廳為宜。戶(hù)型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風(fēng)要好，最好是南北對(duì)流的戶(hù)型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶(hù)型。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購(gòu)房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。 WO 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專(zhuān)用線(xiàn) O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏 WT 戰(zhàn)略 W（劣勢(shì)） 規(guī)模偏小＋土地不規(guī)則＋鐵路專(zhuān)用線(xiàn) T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷(xiāo)手段＋外企資金實(shí)力 SO戰(zhàn)略： 采用戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì) 價(jià)低 O（機(jī)會(huì)） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏 ST戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢(shì)） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對(duì)價(jià)低 T（威脅） 競(jìng)爭(zhēng)激烈＋外企營(yíng)銷(xiāo)手段＋外企資金實(shí)力 O W O S W 可行性研究報(bào)告 4 第二節(jié) 市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 一、 XX 花園臨近地段樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象及購(gòu)買(mǎi)心理分析 為更好地做好晨光 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)眾多，重點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)將促使項(xiàng)目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。 2．項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在某個(gè)方面各有優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。 4．與建設(shè)銀行雙贏的合作關(guān)系和建設(shè)銀行大力支持，資金鏈條無(wú)憂(yōu)。 2．新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致住宅消費(fèi)客源激增。 （三）機(jī)會(huì) 1．重大機(jī)會(huì)點(diǎn)。⑵“土地不規(guī)則”可以宣傳為“居住在金三角”。 針對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)展商應(yīng)廣泛宣傳項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)弱化甚至掩蓋項(xiàng)目的劣勢(shì)。不規(guī)則。偏小。靈活多樣的付款方式。熱情周到。相對(duì)偏低。一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，品牌、信譽(yù)良好。優(yōu)秀?？煽俊?yōu)良。充分體現(xiàn)人體化設(shè)計(jì)，功能合理，戶(hù)型科學(xué)，建筑立面新穎高檔，附件眾多。優(yōu)良。項(xiàng)目中的特色學(xué)校、幼兒園，房地產(chǎn)與教育文化對(duì)接、聯(lián)姻，對(duì)于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長(zhǎng)教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳選擇。完善齊全。便捷。以下是項(xiàng)目的 SWOT 分析。 6．空置率并不高。 4．小高層建筑占有一定比重。 3．多為品牌高品質(zhì)樓盤(pán)。 X山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出表現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1．在建或待建樓盤(pán)個(gè)數(shù)并不多，但單個(gè)樓盤(pán)規(guī)模偏大。 X山區(qū)應(yīng)是 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)源地， XX 市首個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誕生在蚌山區(qū)，目前 X山區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)占全市房地產(chǎn)
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