【正文】 初驗(yàn) （110萬(wàn)元） （二層：150萬(wàn)元） （封頂：250萬(wàn)元） 室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶 銷(xiāo)售期、項(xiàng)目后期維護(hù)及維修工作 在本計(jì)劃中，僅表示某項(xiàng)工作開(kāi)展的大致時(shí)間，該時(shí)間在后期項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃策劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況：工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)計(jì)劃均按有關(guān)部門(mén)每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項(xiàng)目預(yù)售、銀行按揭等工作。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問(wèn)題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方面工作。下設(shè)工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處、銷(xiāo)售處。項(xiàng)目建成投入使用后水、電、燃?xì)?、通訊等均在就近市政道路上接入，其?xiàng)目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。施工力量的組織計(jì)劃：本項(xiàng)目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。五、資源供給： 建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃： 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過(guò)的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購(gòu)，甲方負(fù)責(zé)對(duì)其指定廠家或品牌，其主要材料價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。前期物業(yè)管理工作將由開(kāi)發(fā)商面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)聘請(qǐng)社會(huì)信譽(yù)度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司。四）、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：園林設(shè)計(jì)時(shí)以中心景觀為主，需作地勢(shì)設(shè)計(jì)，植物配搭方面需結(jié)合**氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長(zhǎng)綠，植物顆數(shù)計(jì)劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達(dá)長(zhǎng)綠植物。三）、建筑風(fēng)格及外立面建議：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。住宅設(shè)計(jì)必須盡可能人性化。二）、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)：住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。兩宗地地勢(shì)平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)?！　?）、建筑風(fēng)格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂(lè)休閑、辦公用途。星河灣”、“小島春天花園”等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷(xiāo)售價(jià)位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。 項(xiàng)目定位：　　1）、市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目擬建設(shè)成為**市少有的精品小樓盤(pán)。星河灣”因其項(xiàng)目大、規(guī)劃理念先進(jìn)、公司品牌效應(yīng)使得其本身銷(xiāo)售單價(jià)及銷(xiāo)售走勢(shì)都非常樂(lè)觀。由此可見(jiàn)，該區(qū)域除“花園其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷(xiāo)售情況比較好。⑤、山水姻緣：（1F～7F）:本項(xiàng)目住宅約100套，其主要以85㎡左右的兩室及115㎡左右的三室戶型為主打戶型。㎡。現(xiàn)宣傳銷(xiāo)售價(jià)位按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)(優(yōu)惠2%后)：1F：1160元/㎡；2F、5F：1265元/㎡；3F、4F：1310元/㎡；67F：1080元/㎡。㎡。③、隨園新村二期（1F～7F）：該項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套內(nèi)面積在55㎡～75㎡之間，套內(nèi)面積銷(xiāo)售價(jià)格為：1F：1100元/㎡；2F、5F：1150元/㎡；3F、4F：1210元/㎡；6F：1090元/㎡；7F：1030元/㎡。項(xiàng)目住宅建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格如下：1F：1200元/㎡；2F、5F：1270元/㎡；3F、4F：1350元/㎡；67F（躍層）：1200元/㎡。根據(jù)該項(xiàng)目售樓部樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度表分布來(lái)看，住宅僅建筑面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷(xiāo)售形式較好。②、金達(dá)小區(qū)（1F～7F）：該項(xiàng)目住宅建筑面積分布為：項(xiàng)目主要以兩室戶型為主。躍層最小建筑面積為156㎡、二期住宅正式預(yù)售前建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；67F（躍層）：1450元/㎡。二期單套建筑面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)），僅兩幢樓共96套，銷(xiāo)售情況較好，一期類(lèi)似該戶型約140套已銷(xiāo)售完。由此可見(jiàn)，該區(qū)域門(mén)面單價(jià)總體來(lái)說(shuō)不是太高，根據(jù)**市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景來(lái)說(shuō)，該區(qū)域在幾個(gè)高檔樓盤(pán)的帶動(dòng)下，以及市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門(mén)面面積適中，其門(mén)面銷(xiāo)售單價(jià)有很大的提升潛力。該項(xiàng)目臨街一、二層為進(jìn)深17和19米的大門(mén)面，每個(gè)門(mén)面面寬大概在6米左右，其一層門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)在6000元/㎡，二樓門(mén)面建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)在2600元/㎡。二樓門(mén)面以建筑面積2800元/㎡被個(gè)人全端。 、。臨長(zhǎng)虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門(mén)面現(xiàn)未向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對(duì)外銷(xiāo)售。臨躍進(jìn)北路底層門(mén)面進(jìn)深約11門(mén)面進(jìn)深約為9m～16m，～，建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)為3500元/㎡，銷(xiāo)售情況比較好，尤其內(nèi)街門(mén)面銷(xiāo)售基本告罄。二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研：為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“￥￥花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對(duì)該區(qū)域樓盤(pán)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取“花園但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。從2003年開(kāi)始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì)2005年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤(pán)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。2005年總體上供給大于需求，仍屬買(mǎi)方市場(chǎng)。**市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度較高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。經(jīng)過(guò)政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開(kāi)始下降，市場(chǎng)上的需求已開(kāi)始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣(mài)土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。2）、政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣(mài)土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看，2005年可能投入市場(chǎng)項(xiàng)目30多個(gè)，投入市場(chǎng)面積140多萬(wàn)平方米。2005年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1）、**市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。4）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。3）、受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售在2004年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大。而商品房?jī)r(jià)格由于市場(chǎng)供求關(guān)系比較寬裕，商品房?jī)r(jià)格一直處于平緩的上升趨勢(shì)，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開(kāi)發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營(yíng)業(yè)用房售價(jià)來(lái)賺錢(qián)，長(zhǎng)持下去，將會(huì)對(duì)**商業(yè)房產(chǎn)帶來(lái)極為不利的影響。 2004年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題：1）、土地價(jià)格的快速增漲與商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快，2001年外來(lái)人口購(gòu)商品房123880平方米，2002年購(gòu)商品房262745平方米，2003年購(gòu)商品房267965平方米，2004年達(dá)到474836平方米，同本地人購(gòu)房比例為32%、68%。2004年，**二手房市場(chǎng)已開(kāi)始步入高發(fā)展期，%，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。5）、二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。嘉年華、東辰僅2004年上半年商品房銷(xiāo)售面積已達(dá)到97454平方米，銷(xiāo)售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷(xiāo)售趨緩，只銷(xiāo)售商品房507094平方米，銷(xiāo)售金額9億多元。3）、商品房銷(xiāo)售上漲速度較快，但下半年銷(xiāo)售有所回落。2）、房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)：幾年來(lái)，**的商品房?jī)r(jià)格一直沒(méi)有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動(dòng)。分別比上年減少28%、22%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長(zhǎng)比率為18%。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。值得注意的是10001300元/平方米商品房成交量從2003年的27%%，而16002000元/平方米商品房成交量從35%%，呈現(xiàn)出戶型變小，單價(jià)上升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià)2004年同上年相比卻變化不大。5）、不同戶型商品房銷(xiāo)售情況分析：從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象，每套90平方米以下從2003年的25%%，%。表十七：消費(fèi)者購(gòu)成比例：年份銷(xiāo)售人群2001年占總量比2002年占總量比2003年占總量比2004年占總量比本地人m2624605％961418％1100210％100680368％外地人m2123880％262754％