【正文】 某地 天寶 城可行性研究報(bào)告 1 項(xiàng)目開發(fā)背景與概況 項(xiàng)目名 稱及開發(fā)商背景 項(xiàng)目名 稱： “天寶 城 ”（天寶小區(qū)） 開發(fā)商簡(jiǎn)介。某地晉愉地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司， 屬二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 前身為成立于 1996年 4月的某地晉愉物業(yè)發(fā)展有限公司， 為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展于 20xx年 3月組建股份制集團(tuán)公司， 總注冊(cè)資金為 。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)屬下共有四家公司， 目前主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、物資貿(mào)易、建筑安裝、建筑裝飾等業(yè)務(wù)， 現(xiàn)已形成 “開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研 ”等主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。晉愉地產(chǎn)集團(tuán)以 “推動(dòng)中國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新潮流 ”為己任， 以產(chǎn)業(yè)報(bào)國， 1 引領(lǐng)民族新興產(chǎn)業(yè)快步發(fā)展， 1 創(chuàng) 民 族 品 牌 ， 13 、 鑄西部旗幟。 在成立至今短短的五年中，在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的大力支持下，經(jīng)公司全體員工的艱苦努力，公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已形成年開發(fā) 20萬平方米的能力。公司自成立至今，共完成投資近 4億元人民幣，占同期某地市房地產(chǎn)投資總額的 8‰，公司成功開發(fā)了 “楊家坪團(tuán)結(jié)路一期危改工程 ”、 “新華印刷廠三號(hào)小區(qū)（楊馨花園） ”， “晉愉城市彩園 ”，總計(jì)完成房屋開發(fā)面積超過 30萬 M2，取 得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，積累了豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 20xx年，公司被評(píng)為九龍坡區(qū)十佳企業(yè)；市工商銀行評(píng)為 “AA”級(jí)信譽(yù)企業(yè)；中國質(zhì)量萬里行委員會(huì)授予 “質(zhì)量定點(diǎn)示范單位 ”稱號(hào)；中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)選為 “某地市典型住宅價(jià)格指數(shù) ”典型項(xiàng)目； 20xx年，被某地市政府評(píng)為 “某地市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)企業(yè) ”；在 20xx年的某地市房地產(chǎn)交易會(huì)上，被某地市建委評(píng)為 “最佳參展單位 ”。公司堅(jiān)持人才戰(zhàn)略與名企魅力同在，以 “無德無才不用，有德無才不用，有才無德不用，有德有才可用 ”的用人原則，誠邀賢能，共謀發(fā)展；以 “蓋有非常之功 ，必待非常之人 ”的用人標(biāo)準(zhǔn)，不拘一格，唯才是舉。集團(tuán)公司現(xiàn)有員工103人，其中本科以上學(xué)歷 37人，大專學(xué)歷 46人，高中級(jí)職稱 66人，平均年齡 31歲。公司職員知識(shí)含量較高，年齡結(jié)構(gòu)合理，充分體現(xiàn)了企業(yè)的知識(shí)化、專業(yè)化、年輕化。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 中國西部大開發(fā)政策及新近加入的 WTO，將給我司創(chuàng)造更加良好的投資環(huán)境，本著發(fā)展中國最高水平地產(chǎn)而促進(jìn)中國民族地產(chǎn)的發(fā)展目的，引進(jìn)和消化世界最先進(jìn)的管理理念和管理方法，公司切入市場(chǎng)變化之需求，強(qiáng)力推進(jìn)國產(chǎn)化進(jìn)程，堅(jiān)定不移地走質(zhì)量品牌發(fā)展道路，強(qiáng)調(diào)與 國際水平看齊，與國際經(jīng)濟(jì)接軌，力爭(zhēng)在 3～ 5時(shí)間內(nèi)把企業(yè)建成適應(yīng)并滿足國際競(jìng)爭(zhēng)需要的智力密集型地產(chǎn)管理集團(tuán)。 “道可道，非常之道 ”這便是晉愉的致勝之道、發(fā)展之路。晉愉地產(chǎn)在新的一年里將迎來新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。 “晉愉天寶新城 ”、 “晉愉九龍彩園 ”、 “晉愉世紀(jì)彩園 ”等三個(gè)項(xiàng)目，擬定開發(fā)當(dāng)量將達(dá)到 70萬平方米，預(yù)計(jì)四年內(nèi)完成。這對(duì)晉愉地產(chǎn)集團(tuán)公司的進(jìn)一步壯大，企業(yè)品牌的鞏固將起到立竿見影的作用。 “服務(wù)社會(huì)，誠信各界，以人為本，追求卓越 ”是晉愉地產(chǎn)集團(tuán)矢志不渝的企業(yè)理念， “團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，高效求實(shí) ”是晉愉人追求的企業(yè)精神 ，堅(jiān)持質(zhì)量第一，以更高的標(biāo)準(zhǔn)，為國家和社會(huì)作更大的貢獻(xiàn)！ 二、項(xiàng)目基本情況 地理位置與交通情況 “天寶 城 ”項(xiàng)目（又名 “天寶小區(qū) ”）位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道 ,小區(qū)區(qū)位、地理位置優(yōu)越，是九龍坡區(qū)未來黃金發(fā)展區(qū)域，距主城區(qū)僅1公里之遙，同時(shí)交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。地塊所處位置交通便捷，濱江大道及小區(qū)公路形成交通主動(dòng)脈，小區(qū)南北大道，鵝公巖大橋，高速公路、李家沱大橋、高架輕軌、中心商業(yè)步行街更是四通八達(dá)、坐享便利。 周邊環(huán)境與人口狀況 小區(qū)東臨長(zhǎng)江、濱江路及成渝鐵路，南靠青山，西靠和尚山水 廠，北接楊家坪直港大道及和尚山變電站，旁邊還有江畔花園、濱江大道（寬20米），風(fēng)景優(yōu)美，四季如畫，無任何工業(yè)污染。小區(qū)所在的區(qū)域 九龍坡區(qū)，地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，是某地市工業(yè)大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、幅員 437平方公里，人口 90萬左右，其中城鎮(zhèn)居民 60萬，是某地市主城區(qū)人口最多的一個(gè)大區(qū)。該小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù) 1182戶，居住人口約4137人，是個(gè)大型的、綜合的居住社區(qū)。 拆遷安置情況 項(xiàng)目規(guī)劃紅線內(nèi)拆遷房屋總量 120xx㎡，房屋質(zhì)量普遍極差，高壓線鐵塔、墳場(chǎng)、小工廠等拆遷是個(gè)棘手的難題。 三、項(xiàng)目開發(fā)的必 要性 某地既是西部地區(qū)惟一的直轄市，又是水陸交通樞紐城市，依托西部豐富的資源和廣闊的市場(chǎng)，西部大開發(fā)給某地市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 某地是個(gè)農(nóng)業(yè)大市，人口眾多，城市化率遠(yuǎn)低于京、津、滬，甚至趕不上全國的平均水平。城市化水平偏低，必須加快發(fā)展。據(jù)某地經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，我市城市化率 20xx年將達(dá)到 45％，這其中蘊(yùn)藏著巨大的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推進(jìn)某地市建設(shè)發(fā)展的重要任務(wù)。市委、市政府專門對(duì)建設(shè)部門發(fā)文，要求到 20xx年，我市的城鎮(zhèn)化水平由 20xx年末的 33％提高到屆時(shí)的全國平均水平 45%。 20xx年末的市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，我市城鎮(zhèn)化率達(dá)到了 ％，比上年增長(zhǎng)了 。預(yù)計(jì) 20xx年，城鎮(zhèn)化水平可以再提高 。由此衍生的房地產(chǎn)需求量，將是支撐某地未來近十年的房地產(chǎn)開發(fā)的巨大潛在市場(chǎng)。同時(shí)城市化進(jìn)程的加快必然帶來流動(dòng)人口的增加，流動(dòng)人口的擴(kuò)張對(duì)住宅的需求具有不可低估的作用。再者，市民生活水平的提高促進(jìn)了生活結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)由原來的吃、穿、用逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽∨c行，加上我國已加入 WTO，汽車的價(jià)格大幅度下降，因此住宅和小汽車的消費(fèi)近幾年將大幅度增加。 隨著某地的稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái) ，某地的經(jīng)濟(jì)將突飛猛進(jìn)，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不但高于全國的平均水平，而且呈 “高開高走 ”的態(tài)勢(shì)。今后某地的房地產(chǎn)業(yè)將有更好的市場(chǎng)環(huán)境和更大的有效需求。 另據(jù)某地市 1999～ 20xx年統(tǒng)計(jì)年鑒，楊家坪所在的九龍坡區(qū)，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)都位居主城區(qū)前列。其中，年末總?cè)丝?87萬，居主城區(qū)第一位，具有明顯的人口優(yōu)勢(shì)；人均 GDP達(dá) 12189元，居全市第三位；人均社會(huì)零售商品額 5183元，居全市第三位。城市居民年末存款余額全市排名第二，人均社會(huì)零售總額全市排名第三。這一系列的城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明，九龍坡區(qū)有著巨大的商業(yè)購買潛力，將聚集更大 的人氣，必將吸引著越來越多的人前來置業(yè)。 但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場(chǎng)， 10萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可數(shù)，除了珠江花園和廣廈經(jīng)典以外，其他樓盤，如金江明珠、潤安大廈等小區(qū)周圍的樓盤品質(zhì)較低，配套不完善。因此楊家坪地區(qū)的房地產(chǎn)多年來給人的感覺是 “無規(guī)模、無檔次、無名盤 ”。為此區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)某地市城市規(guī)劃總體布局，決定把直港大道一帶發(fā)展成為未來成片住宅小區(qū)，徹底改變以前九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的落后狀況。而楊家坪是九龍坡區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)和文化中心，也是某地主城區(qū)十二個(gè)組團(tuán)和四個(gè)城市副中心之一，她以楊家坪轉(zhuǎn)盤及周邊的 商業(yè)、住宅片區(qū)為主體，地勢(shì)相對(duì)平坦， “天寶新城 ”位于楊家坪鄰長(zhǎng)江面，景色迷人，規(guī)劃面積約，經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)以及政策傾斜，大社區(qū)配套基本形成，社區(qū)人文環(huán)境也初見雛形，具備了較好的居住氛圍。 因此， “天寶 城 ”高尚住宅項(xiàng)目的開發(fā)無論從市場(chǎng)的角度、政府規(guī)劃的角度，還是都是未來發(fā)展的角度都是完全必要的。 項(xiàng)目的建成還有著重要的社會(huì)效益和環(huán)境效益。根據(jù)有關(guān)專家的測(cè)算，每增加房地產(chǎn)投資 1萬元，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值增加近 2萬元，該項(xiàng)目的總投資約 ，因此帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) GDP增加約 。項(xiàng)目開 發(fā)為社會(huì)提供幾百個(gè)就業(yè)崗位，包括建筑、建材、裝飾、機(jī)械、冶金、商業(yè)等幾十個(gè)行業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃布局上強(qiáng)調(diào)利用地形的高低落差優(yōu)勢(shì)，建筑物借山勢(shì)分層而立，遠(yuǎn)觀建筑物層次分明、錯(cuò)落有致，建筑物天際線跌宕起伏，景觀因勢(shì)就形、顯山露水、縱橫交融，立體落差分布。小區(qū)建筑物與環(huán)境和諧統(tǒng)一，相依相存，仿佛從山上生成，豐富而不雜亂，使得巴渝山地居住文化的精髓展現(xiàn)無遺。由此可見，小區(qū)風(fēng)格在該地區(qū)新穎獨(dú)特，豐富了天寶新城的城市建筑。在盡量減少土石方量的情況下，保護(hù)了原始山地地貌，地區(qū)的原有生態(tài)環(huán)境得到了改善，使濱江景觀、山體景觀和小區(qū) 內(nèi)部景觀形成一體。 6 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo) 總投資： 23519萬， 其中成本 ；費(fèi)用 銷售總收入： 33952萬 所得稅前利潤： 稅后凈利潤： 1 開發(fā)周期： 5年（ 20xx年 —20xx年） 1 稅前投資回報(bào)率： % 1 稅后投資回報(bào)率： % 1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV(i0=12%): 4375萬 1 1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR=37% 10 投資回收期： 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、場(chǎng)地條件 整個(gè)規(guī)劃區(qū)用地大致呈三角形，南北長(zhǎng)約 290m，東西長(zhǎng)約 320m。地塊北側(cè)有城市干道――天中路延長(zhǎng)斷穿過，此路為雙向 6m寬車道， 5m人行道，通往灘子口。地塊東側(cè)有城市干道――濱江路穿過，此路為雙向8m車道， 5m人行道，通往九渡口貨運(yùn)碼頭。南側(cè)有呈帶狀的城市保護(hù)綠地計(jì)入拆遷征地范圍，此綠地不能進(jìn)行房屋建設(shè)，且綠地面積不計(jì)入天寶小區(qū)綠化率計(jì)算中。 天寶小區(qū)總計(jì)拆遷征地面積為 60400m，其中保護(hù)綠地面積為 6013m，紅線內(nèi)的城市道路面積為 12368m，剩余規(guī)劃可用地面積為 42019m。由于地塊內(nèi)二條城市干道的影響，將整個(gè)規(guī)劃可用地分隔為二塊小型 “飛地 ”，北側(cè)飛地面積為 3636m，東側(cè)飛地面積為 866m，核心區(qū)主要規(guī)劃用地面積為 37517m。 核心區(qū)主要規(guī)劃用地位于山坡地上，高差較大，最大高差約為 39m，北低南高，北側(cè)部分地塊低于現(xiàn)規(guī)劃的天中路延長(zhǎng)斷，最大有 10m高差，為現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中的入口部分。整個(gè)工程挖填土石方不能平衡，有土外運(yùn)。 小區(qū)因地理位置特殊，內(nèi)有多條已形成的或規(guī)劃建設(shè)的城市管網(wǎng)。其中有二條電力線路貫穿南北方向，分屬九龍坡區(qū)港務(wù)局和成渝鐵路專用， 10KV，線路總長(zhǎng)約 1000m，且有高壓鐵塔 3座。在地塊北部有已形成的城市防洪溝渠一條，貫穿東西方向，截面為 ，條石砌筑，埋深較深，主要引楊家坪地區(qū)的雨水及部分廢水排至長(zhǎng)江。另在此地塊內(nèi)有規(guī)劃的二條管溝，其中一條為城市排污主管，規(guī)劃截面 2M 2M，沿天中路延長(zhǎng)段內(nèi)側(cè)排列，接城市污水干管。另外一道為新建城市防洪溝渠，以滿足三峽大坎形成，長(zhǎng)江水位提高后的城市行供要求，規(guī)劃截面 3M，對(duì)出口高程有小于 192米的限制。小區(qū)內(nèi)新建的房屋，應(yīng)對(duì)以上三條管溝采取規(guī)避方式。 拆遷房屋情況 小區(qū)內(nèi)的待拆遷房屋均非 常破舊，殘值率極低，最高層 5層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。 第三章 市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè) 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 在世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)普遍放緩的情況下，中國經(jīng)濟(jì)仍能維持較高的增長(zhǎng)速度。統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 95933億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 32254億元，增長(zhǎng) %。 20xx年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %。其中住房?jī)r(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格下降%；原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格下降 %；固定資產(chǎn)投資價(jià) 格上漲%。 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末全國就業(yè)人員 ，比上年末增加 940萬人。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員 23940萬人，增加 789萬人。年末國有企業(yè)下崗職工為 515萬人，比上年末減少 142萬人。全年通過多種途徑使 227萬人實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大支撐力。 7月北京申奧成功， 11月中國正式成為