【正文】 水岸花園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告富寧縣中浩房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司二○一二年十月1富寧中浩水岸花園目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目建設(shè)單位 1二、工作依據(jù) 1三、研究范圍 2四、工作概況 2五、建設(shè)單位、施工單位概況 3六、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 4七、建設(shè)規(guī)模 5八、物業(yè)管理 5九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 5十、投資估算 6十一、資金籌措 6十二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7一、推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用 7二、建設(shè)西南橋頭堡 7三、推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 7四、推動(dòng)市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 8五、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定 9六、經(jīng)營(yíng)城市，開(kāi)辟市政建設(shè)新局面 9第三章 商住房市場(chǎng)供求分析 11一、房地產(chǎn)供給狀況 11二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè) 13第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址 15一、建設(shè)單位概況 15二、建設(shè)選址 15三、自然條件 15四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 16第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 18一、建設(shè)規(guī)模 18二、指導(dǎo)思想 18三、規(guī)劃原則 19四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 19第六章 物業(yè)管理 25第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施 26一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 26二、施工保證措施 27第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 28一、環(huán)境條件調(diào)查 28二、施工期環(huán)境影響分析 28三、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 32第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 33一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生 33二、消防設(shè)施 33第十章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 34一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 34二、勞動(dòng)定員 37三、員工培訓(xùn) 38第十一章 投資估算與資金籌措 41一、投資估算 41二、資金籌資方案 43第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 45一、編制依據(jù)及說(shuō)明 45二、銷(xiāo)售收入估算 45三、總成本費(fèi)用估算 46四、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 47五、財(cái)務(wù)盈利能力分析 48八、不確定性分析 53九、財(cái)務(wù)結(jié)論 55第十三章 結(jié)論 56— 51 —第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目名稱(chēng)：水岸花園建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目建設(shè)單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司法人代表：曾照遠(yuǎn)通訊地址：富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠(chǎng)東側(cè)報(bào)告編制單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司二、工作依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）《富寧縣城市遠(yuǎn)景規(guī)劃》項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周?chē)h(huán)境等基礎(chǔ)資料有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等三、研究范圍項(xiàng)目建設(shè)的必要性市場(chǎng)分析建設(shè)條件與選址規(guī)劃設(shè)計(jì)方案物業(yè)管理環(huán)境保護(hù)與節(jié)能實(shí)施計(jì)劃與工程管理承擔(dān)投資估算與資金籌措經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析四、工作概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項(xiàng)目。公司組織工程技術(shù)人員，專(zhuān)門(mén)成立編寫(xiě)《富寧縣水岸花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》小組。該小組本著客觀(guān)、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同有關(guān)部門(mén)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致的研究、討論，按照富寧縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃的有關(guān)要求，并依據(jù)?？谑性O(shè)計(jì)院關(guān)于《富寧縣水岸花園建筑方案設(shè)計(jì)》確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報(bào)告。五、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司是一家具有法人資格，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司成立于2011年9月，地址為富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠(chǎng)東側(cè)。注冊(cè)資金伍佰萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本伍佰萬(wàn)元人民幣。公司在職員工28人，其中高級(jí)工程師1人，中級(jí)職稱(chēng)7人，技術(shù)員12人，技術(shù)力量較強(qiáng)，管理水平較高，尤其是公司董事長(zhǎng)曾照遠(yuǎn)先生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)充分，善于把握機(jī)會(huì)，憑籍多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的豐富經(jīng)驗(yàn)，先后開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。六、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國(guó)道323線(xiàn)旁），東臨富寧縣冷凍廠(chǎng)，西臨幸福家園小區(qū)，南臨普廳河，北臨323國(guó)道，地勢(shì)基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。七、建設(shè)規(guī)模富寧縣水岸花園項(xiàng)目規(guī)劃用地面積55100M2，,總建筑面積65684M2，住宅54517 M商業(yè)11167M2；停車(chē)位500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶(hù)數(shù)478戶(hù),％，建筑密度22％。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂(lè)、游玩購(gòu)物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。八、物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，將通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃富寧縣水岸花園項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684M2。十、投資估算水岸花園項(xiàng)目建設(shè)總投資15534萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)9853萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)4795萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)732萬(wàn)元，貸款利息154萬(wàn)元。十一、資金籌措公司自籌資金3500萬(wàn)元；申請(qǐng)銀行貸款1000萬(wàn)元；其余資金通過(guò)房屋預(yù)售籌集資金解決11034萬(wàn)元。十二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和富寧縣城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，推進(jìn)富寧縣城市建設(shè),加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時(shí)可帶富寧縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目完工后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2592萬(wàn)元，上繳各種稅收2849萬(wàn)元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、 推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用目前水岸花園北面為富寧縣城商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng)營(yíng)環(huán)境混亂，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所檔次低，占街為市，占道為市，很不適應(yīng)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。區(qū)內(nèi)建筑混雜低層次,無(wú)法滿(mǎn)足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?dòng)。嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。為加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成富寧縣水岸花園城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園商業(yè)、住宅、休閑、娛樂(lè)、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)，以推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用。二、 推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能根據(jù)《富寧縣縣城總體規(guī)劃》和《水岸花園詳細(xì)規(guī)劃》，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。片區(qū)建設(shè)有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處于普廳河?xùn)|岸，自然環(huán)境優(yōu)越，具有與縣城協(xié)調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當(dāng)前，縣城吸引大量來(lái)自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動(dòng)，具備農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方向，水岸花園建設(shè)開(kāi)辟商貿(mào)中心、文化娛樂(lè)中心和風(fēng)味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和新城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。因此，水岸花園建設(shè)以建成商業(yè)、住宅、休閑、娛樂(lè)、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)。提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時(shí)，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂(lè)業(yè)的環(huán)境，切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。三、推動(dòng)市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展富寧縣縣城所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城區(qū)一體化。水岸花園建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級(jí)，促進(jìn)發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。同時(shí)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)產(chǎn)生直接影響，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴(kuò)大城市輻射能力，市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展。四、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定農(nóng)民收入增長(zhǎng)緩慢引起中央到地方政府的高度重視，解決農(nóng)民收入增長(zhǎng)和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共識(shí)，是關(guān)系到擴(kuò)大內(nèi)需政策實(shí)現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的大事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需和人民生活水平進(jìn)一步改善與提高。水岸花園建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂(lè)休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動(dòng)的中心城區(qū)，建成可吸納大量的勞動(dòng)力就業(yè)，城市各類(lèi)服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和增加城市居民就業(yè)具有實(shí)際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會(huì)穩(wěn)定。第三章 商住房市場(chǎng)供求分析一、富寧縣基本情況富寧縣位于云南省東南部，南與越南河江省接壤，東部和北部分別與廣西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五縣（區(qū)）毗鄰，西與文山州的廣南、麻栗坡兩縣相連，地處兩國(guó)三省十縣結(jié)合部，國(guó)道323線(xiàn)貫穿縣境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門(mén)戶(hù)。 323國(guó)道和正在建設(shè)中的衡昆高速公路貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門(mén)戶(hù)。轄15個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、145個(gè)村（居）委會(huì)，；國(guó)土面積5352平方公里，其中山區(qū)面積占96%。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場(chǎng)的需求。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。從需求關(guān)系看為加快城市化進(jìn)程，富寧縣根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊城向新城轉(zhuǎn)移步伐，城鎮(zhèn)化水平達(dá)9%以上。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，富寧縣每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)為富寧縣水岸花園建設(shè)和銷(xiāo)售帶來(lái)良好的發(fā)展勢(shì)頭，其市場(chǎng)前景樂(lè)觀(guān)。第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址一、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司于2011年9月成立，注冊(cè)資金伍佰萬(wàn)元?，F(xiàn)有職工28人，其中具有技