【正文】 水岸花園項目工程可行性研究報告富寧縣中浩房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司二○一二年十月1富寧中浩水岸花園目 錄第一章 總 論 1一、項目名稱及項目建設(shè)單位 1二、工作依據(jù) 1三、研究范圍 2四、工作概況 2五、建設(shè)單位、施工單位概況 3六、項目建設(shè)地點 4七、建設(shè)規(guī)模 5八、物業(yè)管理 5九、建設(shè)實施計劃 5十、投資估算 6十一、資金籌措 6十二、經(jīng)濟和社會效益 6第二章 項目建設(shè)的必要性 7一、推進新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用 7二、建設(shè)西南橋頭堡 7三、推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 7四、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展 8五、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會穩(wěn)定 9六、經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面 9第三章 商住房市場供求分析 11一、房地產(chǎn)供給狀況 11二、房地產(chǎn)市場需求的預(yù)測 13第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址 15一、建設(shè)單位概況 15二、建設(shè)選址 15三、自然條件 15四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 16第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 18一、建設(shè)規(guī)模 18二、指導(dǎo)思想 18三、規(guī)劃原則 19四、規(guī)劃設(shè)計 19第六章 物業(yè)管理 25第七章 項目實施進度與施工保證措施 26一、項目實施進度 26二、施工保證措施 27第八章 環(huán)境影響評價 28一、環(huán)境條件調(diào)查 28二、施工期環(huán)境影響分析 28三、項目建成后環(huán)境影響影響分析 32第九章 勞動安全衛(wèi)生與消防 33一、勞動安全衛(wèi)生 33二、消防設(shè)施 33第十章、組織機構(gòu)與人力資源配置 34一、組織機構(gòu)設(shè)置 34二、勞動定員 37三、員工培訓(xùn) 38第十一章 投資估算與資金籌措 41一、投資估算 41二、資金籌資方案 43第十二章 財務(wù)評價 45一、編制依據(jù)及說明 45二、銷售收入估算 45三、總成本費用估算 46四、營業(yè)稅金及附加費、經(jīng)營利潤估算 47五、財務(wù)盈利能力分析 48八、不確定性分析 53九、財務(wù)結(jié)論 55第十三章 結(jié)論 56— 51 —第一章 總 論一、項目名稱及項目建設(shè)單位項目名稱：水岸花園建設(shè)性質(zhì)：新建項目建設(shè)單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司法人代表：曾照遠通訊地址：富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)報告編制單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司二、工作依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）《富寧縣城市遠景規(guī)劃》項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍項目建設(shè)的必要性市場分析建設(shè)條件與選址規(guī)劃設(shè)計方案物業(yè)管理環(huán)境保護與節(jié)能實施計劃與工程管理承擔(dān)投資估算與資金籌措經(jīng)濟效益和社會效益分析四、工作概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項目。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項目可行性研究報告》小組。該小組本著客觀、科學(xué)和對項目認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，對項目建設(shè)的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進行了認(rèn)真、細致的研究、討論，按照富寧縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃的有關(guān)要求，并依據(jù)?？谑性O(shè)計院關(guān)于《富寧縣水岸花園建筑方案設(shè)計》確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報告。五、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司是一家具有法人資格，獨立核算，自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，主營房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于2011年9月，地址為富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)。注冊資金伍佰萬元人民幣，實收資本伍佰萬元人民幣。公司在職員工28人，其中高級工程師1人，中級職稱7人，技術(shù)員12人，技術(shù)力量較強，管理水平較高，尤其是公司董事長曾照遠先生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強，對市場認(rèn)識充分，善于把握機會，憑籍多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，先后開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，在房地產(chǎn)市場上獨樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。六、項目建設(shè)地點本項目位于富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國道323線旁），東臨富寧縣冷凍廠，西臨幸福家園小區(qū)，南臨普廳河，北臨323國道，地勢基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。七、建設(shè)規(guī)模富寧縣水岸花園項目規(guī)劃用地面積55100M2，,總建筑面積65684M2，住宅54517 M商業(yè)11167M2；停車位500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù)478戶,％，建筑密度22％。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。八、物業(yè)管理該項目建成后，將通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務(wù)。九、建設(shè)實施計劃富寧縣水岸花園項目建設(shè)期計劃為3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684M2。十、投資估算水岸花園項目建設(shè)總投資15534萬元，其中：建安工程費9853萬元，工程建設(shè)其他費4795萬元，預(yù)備費732萬元，貸款利息154萬元。十一、資金籌措公司自籌資金3500萬元；申請銀行貸款1000萬元；其余資金通過房屋預(yù)售籌集資金解決11034萬元。十二、經(jīng)濟和社會效益該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和富寧縣城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，推進富寧縣城市建設(shè),加快城市化進程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時可帶富寧縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目完工后可實現(xiàn)利潤總額2592萬元，上繳各種稅收2849萬元，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第二章 項目建設(shè)的必要性一、 推進新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用目前水岸花園北面為富寧縣城商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng)營環(huán)境混亂，經(jīng)營場所檔次低，占街為市，占道為市，很不適應(yīng)縣城經(jīng)濟的發(fā)展。區(qū)內(nèi)建筑混雜低層次,無法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?。嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。為加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成富寧縣水岸花園城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)，以推進新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用。二、 推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能根據(jù)《富寧縣縣城總體規(guī)劃》和《水岸花園詳細規(guī)劃》，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。片區(qū)建設(shè)有利于提高和推進城鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處于普廳河?xùn)|岸，自然環(huán)境優(yōu)越，具有與縣城協(xié)調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當(dāng)前，縣城吸引大量來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動，具備農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向，水岸花園建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和新城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。因此，水岸花園建設(shè)以建成商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)。提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。同時帶動農(nóng)村居民進城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進程，形成新的經(jīng)濟增長點。三、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展富寧縣縣城所在地，是政治、經(jīng)濟、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟發(fā)展水平，兩者相互促進，又互相制約，發(fā)達繁榮的政治、經(jīng)濟、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實現(xiàn)城區(qū)一體化。水岸花園建設(shè)依托舊城區(qū)，促進舊城區(qū)改造升級，促進發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟增長點，更是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。同時，對擴大內(nèi)需，增強消費產(chǎn)生直接影響，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展。四、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會穩(wěn)定農(nóng)民收入增長緩慢引起中央到地方政府的高度重視，解決農(nóng)民收入增長和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共識，是關(guān)系到擴大內(nèi)需政策實現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會進程的大事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴大內(nèi)需和人民生活水平進一步改善與提高。水岸花園建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動的中心城區(qū)，建成可吸納大量的勞動力就業(yè)，城市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動力和增加城市居民就業(yè)具有實際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會穩(wěn)定。第三章 商住房市場供求分析一、富寧縣基本情況富寧縣位于云南省東南部，南與越南河江省接壤，東部和北部分別與廣西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五縣（區(qū)）毗鄰，西與文山州的廣南、麻栗坡兩縣相連，地處兩國三省十縣結(jié)合部，國道323線貫穿縣境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。 323國道和正在建設(shè)中的衡昆高速公路貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。轄15個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、145個村（居）委會，；國土面積5352平方公里，其中山區(qū)面積占96%。二、房地產(chǎn)市場需求的預(yù)測從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場的需求。從消費結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。從需求關(guān)系看為加快城市化進程，富寧縣根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊城向新城轉(zhuǎn)移步伐，城鎮(zhèn)化水平達9%以上。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，富寧縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢為富寧縣水岸花園建設(shè)和銷售帶來良好的發(fā)展勢頭，其市場前景樂觀。第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址一、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司于2011年9月成立，注冊資金伍佰萬元?，F(xiàn)有職工28人，其中具有技