【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 X興茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 位置 XX市 XX北區(qū)冉家壩余松路 (龍湖大城小院旁 ) 開盤時(shí)間 20xx0119 建筑形態(tài) 8棟 32層高層 建筑面積 250000平方米 占地面積 66667平方米 容積率 綠 化率 35% 交通情況 10余公交線路（如 60 20 11 128等）、輕軌??立體交通通達(dá)主城各區(qū) 配套 區(qū)域附近有沃爾瑪、百安居、紅星美凱龍 戶型 兩房 6 7 7 86平米；三房 10 114平米。 價(jià)格 銷售報(bào)價(jià) (均價(jià) ):5400元 /㎡（ 2期） 銷售情況 1期的小戶型已經(jīng)全部售罄。目前推出 2期 4號(hào)樓， 都為兩房戶型， 1期開盤時(shí)間為 08年 1月 19日。銷售周期約為 3個(gè)月， 2期開盤 16 時(shí)間為 08年 4月 19日，銷售率大概為 56%。 客戶來源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、北部新區(qū)（三北區(qū)域） 景 觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目園林結(jié)合中國(guó)和諧文化主題，依地就勢(shì)而建，形成“高層低密度、超寬樓間距”、“ 10000㎡雙中庭圍合”特點(diǎn)。從寓意小品到文化長(zhǎng)廊，從孩童到老人，興茂?盛世北辰力求把人與人，人與自然、建筑融為一體，達(dá)到和諧醇美。 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 戶型 套數(shù) 配比 二房 606套 % 三房 138套 % 小結(jié)： ⑴地段比較成熟，區(qū)位價(jià)值較高，冉家壩雖然目前不再是主城開發(fā)熱點(diǎn)板塊，但是由于龍湖系列 4個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)駐，生活交通配套越來越便利，相關(guān)配套的體量與檔次都在迅速提升，使這個(gè)區(qū)域在 消費(fèi)者心目中成為品質(zhì)居家的代名詞。 ⑵戶型產(chǎn)品有亮點(diǎn)，主力戶型為兩房中小戶型與緊湊三房戶型，做可變空間，也即所謂兩房變?nèi)?，?zèng)送面積對(duì)客戶來說永遠(yuǎn)都充滿了誘惑力。三房有空中院館，入戶花園，戶型方正緊湊。 而第二期為 8 67平米的兩房戶型，其中 86平米的兩房占比達(dá)到了 33%的比例，加上贈(zèng)送面積等優(yōu)勢(shì)，因此是 2期的主力戶型，也是目前在售的暢銷戶型。 ⑶前期積累較多客戶，實(shí)現(xiàn)快銷、熱銷的目的。 1期銷售速度較快，對(duì)后期的銷售有積極的影響。 ⑷緊挨菲律賓 SM廣場(chǎng)，價(jià)格屬于此區(qū)域中檔水平，且沒有明顯的起伏。在價(jià)格上， 對(duì)愿意在冉家壩區(qū)域置業(yè)的客戶來說，有較大的吸引力 . 聚信 新城際 項(xiàng)目名稱 聚信 新城際 開發(fā)商 XX聚信房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 位置 XX市 XX北區(qū)龍溪龍脊路 6號(hào) (龍溪建材大廈對(duì)面 ) 開盤時(shí)間 20xx0329 建筑形態(tài) 3棟 33層高層 。1棟 32層高層 。1棟 26層高層 17 建筑面積 177334平方米 占地面積 33333平方米 容積率 綠化率 30% 交通情況 輕軌 6號(hào)線， 1 11 11 11火車站到南坪七小區(qū)、11 1 12 12 13 13 14 18 20 20 20 2160 60 60 71 800、 80 81 81 82 86 872；項(xiàng)目臨紅石路 ,周邊分布 20余公交線路 ,如 :11 1 12 13 1318 20 20 60 800等 ,分別通達(dá) XX北、解放碑、沙坪壩、南坪等區(qū)域 ,交通可達(dá)性強(qiáng) 配套 生活配套：招行、工行、浦發(fā)銀行、交行、農(nóng)行、中行、中百超市、百安居、永輝超市、花園村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬隆農(nóng)貿(mào)超市 教育配套：周邊有龍山中學(xué)、松樹橋中學(xué)、華 XX小學(xué)、字水中學(xué)、江 龍武術(shù)學(xué)校、 203中學(xué)、大石壩中學(xué)、電子職業(yè)技術(shù)學(xué)院、電子校、花園村小學(xué)、石油基地中小學(xué)、北城書畫藝術(shù)學(xué)校、龍山幼兒園、三色花園幼兒園等教育資源豐富 休閑配套：花卉園、龍山公園、鴻恩寺公園、南橋寺公園、石門公園、盤溪河公園等。 醫(yī)療配套： 周邊有華 XX醫(yī)院、金島醫(yī)院、都市麗人醫(yī)院、騎士醫(yī)院、江陵醫(yī)院、在建的市中醫(yī)院 周邊專業(yè)市場(chǎng)：萬隆小商品批發(fā)市場(chǎng)、龍溪聚信國(guó)際建材城、建材大廈、奔力五金機(jī)電城、龍溪裝飾城、 XX市酒店用品批發(fā)市場(chǎng)、茶葉批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)、水果專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、蔬菜專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 餐飲娛樂配套：金島花園 美食街沿線百余家特色餐飲店、耍壩休閑街 戶型 一房 4 50、 51平米；兩房 5 6 6 7 7 7 77平米；三房 9 9 102平米。 價(jià)格 銷售報(bào)價(jià) (均價(jià) ):4770元 /㎡（ 2期） 銷售情況 1期已經(jīng)全部售罄。目前推出 2期 3棟高層， 1期開盤時(shí)間為 06年 12 18 月 11日。銷售周期約為 3個(gè)月， 2期開盤時(shí)間為 08年 3月 29日，銷售率大概為 78%。 客戶來源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、北部新區(qū)（三北區(qū)域） 景觀設(shè)計(jì) 自身的景觀設(shè)計(jì)比較欠缺，多為依賴外部的景觀資源，如花卉園、龍山公園、鴻恩寺公園三大公 園的地塊稀缺自然資源。 建筑風(fēng)格： 項(xiàng)目從戶型到建筑外立面，由內(nèi)而外遵循了現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)理念，獨(dú)特的建筑融合現(xiàn)代時(shí)尚與實(shí)用功能的雙重表情，立面線條簡(jiǎn)練、色彩時(shí)尚，整體風(fēng)格既明快現(xiàn)代。 名稱 套數(shù) 配比 一房 132套 % 二房 407套 % 三房 111套 % 小結(jié)： ⑴地段成熟，區(qū)位價(jià)值較高，客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感較強(qiáng)。由于第一代優(yōu)質(zhì)生活小區(qū) ——金島花園的成功開發(fā)，此區(qū)域的也成了北部區(qū)域的生活中心之一，加上龍溪建材市場(chǎng)的不斷發(fā)展與沉淀，專業(yè)市場(chǎng)氛圍也越來越成熟，人氣越 來越旺，商機(jī)不斷涌現(xiàn)，因此地段價(jià)值不斷提升。在有眾多生活配套的同時(shí)，自身的商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)配套也比較齊全。 ⑵戶型產(chǎn)品緊湊而精巧，戶型主力戶型包攬了一房到四房等房型，但面積都控制比較緊湊。兩房的比例占到了 63%左右。其次一房的占比達(dá)到了 %。無論是一房還是兩房都盡量做可變空間，迎合了年輕客戶群體投資置業(yè)的需要。但一些戶型的采光與私密性不好。只有通過朝向差價(jià)來彌補(bǔ)。 ⑶在營(yíng)銷策略上，通過發(fā)放 VIP卡來積累客戶，客戶交 5000元可抵 1萬元房款。同時(shí)，新城際采取送大禮包優(yōu)惠活動(dòng)：買一房送 1萬元，買兩房送 ，買三房以上送2萬元，此外，與商業(yè)部分進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，刺激住宅銷售，如購(gòu)房客戶還可得到聚信建材城提供的建材優(yōu)惠卡，在與建材商家砍價(jià)后，憑此優(yōu)惠卡還可以享受到額外優(yōu)惠。 ⑷價(jià)格屬于三北區(qū)域中檔水平，但是目前此區(qū)域沒有同類型的新項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)。 d)、 預(yù)售物業(yè) 項(xiàng)目名稱 金城國(guó)際 19 開發(fā)商 XX意景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 XX市 XX北區(qū)龍溪紅石路 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 20xx年 7月底 建筑形態(tài) A棟 37層 (全躍層 ),B棟 35層 建筑面積 占地面積 容積率 綠化率 % 交通情況 緊鄰輕軌 3號(hào)線和 6號(hào)線站點(diǎn)； 80 85 14 60 12 4113 88 11 11 14 31 87 12 60 11 115 11 13 18 8 9800、 113， 20 20 71 8082 86 11 12 81 11 818等公交線路。 配套 位置優(yōu)勢(shì)：地處 XX兩條交通主干道的交匯處，咫尺加州美食街的麻辣鮮香；在花卉園和鴻恩寺森林公園的富氧空氣里暢快呼吸，車行 5分鐘即可將江北商 圈的繁華盛景盡攬眼前。 戶型 一房 3 3 38平米；兩房 5 5 6 6 72平米；三房 77平米；躍層 6 7 77平米 價(jià)格 未出 銷售情況 接待客戶中 客戶來源 江北區(qū)、 XX北區(qū)、北部新區(qū)（三北區(qū)域） 景觀設(shè)計(jì) 無 建筑風(fēng)格： 均采用簡(jiǎn)潔而明快的線條，以形體的錯(cuò)落伸縮、直線的平面構(gòu)成，追求久違的建筑價(jià)值。藍(lán)白色彩兼顧。 金城國(guó)際 36—— 38平米 一房： 55%（ 500余套） 52— 72平米 二房： 33%（ 300余套） 77平米 三房： 12%（ 100余套） 小結(jié)： (1)區(qū)位價(jià)值較高，共享成熟社區(qū)配套。 20 (2)未來政府規(guī)劃的商務(wù)片區(qū)之一，升值潛力加大。 (3)戶型產(chǎn)品緊湊而精巧，以時(shí)尚居家概念，倡導(dǎo)居家與 SOHO辦公的生活模式。 (4)建筑前衛(wèi)有個(gè)性，在此區(qū)域是一個(gè)亮點(diǎn)。 (5)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行了細(xì)分，針對(duì) 2340歲左右的購(gòu)房者，從現(xiàn)階段的客戶累計(jì)情況來看，客戶來源都來于項(xiàng)目周邊地區(qū)。 e)、 周邊樓盤匯總： 樓盤名稱 面積 戶型配比 價(jià)格 總價(jià) 興茂盛世北辰 67— 86平米 二房： %（ 606套） 5400 36— 46萬 101— 114平米 三房： %（ 138套） 50— 55萬 聚信新城際 49— 51平米 一房： %（ 132套） 4770 26— 27萬 51— 77平米 二房： %（ 407套） 27— 36萬 93— 102平米 三房： %（ 111套） 42— 45萬 金城國(guó)際 36—— 38平米 一房： 55%（ 500余套） 預(yù)計(jì) 5000 18— 19萬 52— 72平米 二房： 33%（ 300余套） 26— 36萬 77平米 三房： 12%（ 100余套） 39萬 波爾多 3038平米 一房： %（ 660套） 6000 19— 23萬 4770平米 二房： %（ 94套） 28— 40萬 3473平米 復(fù)式： %（ 263套） 21— 43萬 拿鐵城 38— 48平米 一房： %（ 232套） 3700 15— 18萬 60— 88平米 二房： %（ 279套） 22— 32萬 90— 96平米 三房： %（ 192套） 33— 36萬 57平米、 84— 92平米 復(fù)式： %（ 77套） 22— 34萬 26— 61平米 一房： % （ 528套） 12— 25萬 66— 68平米 兩房： % （ 72套） 27— 28萬 21 92— 127平米 98— 110平米 三房： %（ 1251套） 37— 50萬 127平米 四房： %（ 36套） 52萬 商業(yè) 部分 a） 區(qū)域 商業(yè) 情況 ： XX商業(yè)以組團(tuán)式商業(yè) 為主要形式 。 本項(xiàng)目區(qū)域收觀音橋商圈輻射，雖未形成副商圈，但是形成了相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)域。 觀音橋商圈位于江北區(qū)，是本行政區(qū)的商業(yè)核心地帶，總商業(yè)面積 80萬平米，商業(yè)氛圍較為成熟。現(xiàn)有新世紀(jì)、重百、茂 業(yè)、遠(yuǎn)東、新世界等 5家百貨店，總規(guī)模約有 31萬平方米（以上數(shù)據(jù)含天街，不含超市、電器等專業(yè)市場(chǎng)及臨街店鋪） 序號(hào) 現(xiàn)有項(xiàng)目 面積（㎡） 定位 1 新世紀(jì)百貨 35000 中檔 2 嘉年華大廈 48000 中高檔 3 新世界百貨 420xx 高檔 4 重百 21000 中高檔 5 茂業(yè)百貨 80000 中低檔 6 北城天街（含遠(yuǎn)東） 140000 中高檔 面積匯總： 366000 商圈分布：以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建新東、南、西、北路為輻射方向，輻射半徑 1公里，計(jì)劃延伸到 4公里 商 業(yè)規(guī)模： 31萬平方米（僅百貨體量，超市、專業(yè)市場(chǎng)等未包括在內(nèi)） 出租率： 85％以上 租售價(jià)格：大型商業(yè)整租價(jià)格在 20－ 60元 /月 ㎡（建面），小商鋪則在 300－ 1500元 /月 ㎡。 業(yè)態(tài)種類：百貨、大型專業(yè)店（主題性商場(chǎng)）、超市、餐飲、娛樂、大型農(nóng)貿(mào)等，商家有重百、新世紀(jì)、茂業(yè)百貨、遠(yuǎn)東百貨、家樂福、國(guó)美電器、商社電器、金觀音家具廣場(chǎng)、地下不夜城等。 發(fā)展趨勢(shì)：以大型百貨店為龍頭，以購(gòu)物中心為核心，以專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、超市、便利店為骨干，以連鎖經(jīng)營(yíng)為基本組織模式，以北城天街為中心，集 中布置一批大、 22 特、名、老精品店，形成了一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代化街區(qū)型購(gòu)物中心。 從以上數(shù)據(jù)可以看出區(qū)域類的片區(qū)商業(yè)品種繁多，且各自為營(yíng)，餐飲占到 28%，購(gòu)物 32%，其他為補(bǔ)充的覆蓋到社區(qū)的商業(yè)物業(yè)及與龍溪建材市場(chǎng)配套的專業(yè)物業(yè)。 ◆片區(qū)商業(yè)物業(yè)面積在 50平米以下的經(jīng)營(yíng)者主要從事副食店等日常生活用品行業(yè)，占到 39%；面積在 100平米左右的經(jīng)營(yíng)者主要從事中小型餐飲行業(yè)，這是社區(qū)餐飲最普遍的形式，占到 26%；由于區(qū)域內(nèi)涵蓋了加州餐飲街這類特色商業(yè)的部分門面，因此面積在 100300平米的門面就成為了大型或知名連鎖餐飲行業(yè)，這類特色商業(yè)不僅能滿足社區(qū)的需求，更重要的是能夠吸引整個(gè)區(qū)域甚至是外來區(qū)域的消費(fèi)者。 ◆從門面的空置率來看，越遠(yuǎn)離住宅的門面空置率越高，而且餐飲門面大多都集中在距社區(qū) 1015米半徑的位置 。 b） 區(qū)域臨街門面經(jīng)營(yíng)范圍、面積、